打民事物業(yè)費(如何通過訴訟手段清收物業(yè)費)

1.如何通過訴訟手段清收物業(yè)費

物業(yè)費是物業(yè)公司通過物業(yè)服務合同約定進行勞務付出為業(yè)主提供公共服務向業(yè)主收取費用的民事法律行為。

物權法規(guī)定，繳納物業(yè)費是業(yè)主的義務，不交物業(yè)費的業(yè)主不僅損害了物業(yè)公司的合法權益也損害了交物業(yè)費業(yè)主的合法權益。 物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)公司可以通過訴訟的手段向拖欠物業(yè)費的業(yè)主催交物業(yè)費。

但是，我國的物業(yè)管理在具體實踐中可能情面比法律重要，一些業(yè)主物業(yè)工作人員進行法規(guī)宣傳收繳物業(yè)費反而適得其反，需要和業(yè)主講人情、面子，與業(yè)主交朋友，不要向業(yè)主承諾不能辦到的事情，要注意當?shù)毓蛄妓缀惋L俗，注意禮儀，做好各項物業(yè)服務是收繳物業(yè)費的關鍵，業(yè)主的合理要求盡量滿足，不合理的要求做好解釋工作，不能與業(yè)主稱兄道弟沒有了基本原則，畢竟業(yè)主要心甘情愿的把錢了才能達到目的。 做好物業(yè)的各項協(xié)調(diào)工作和業(yè)主投訴工作，對于業(yè)主投訴必須在時間節(jié)點內(nèi)回復，能整改的不要拖延，不是物業(yè)公司造成的問題積極協(xié)調(diào)，無論結果怎么樣取得業(yè)主理解就會支持物業(yè)公司的工作，物業(yè)基層工作要常態(tài)化、制度化、長效化，對業(yè)主普遍的需要解決的問題必須重視協(xié)調(diào)解決，工作到位了物業(yè)費的收繳應當不難，難就難在開始就沒有做好基礎工作，后面的工作就更難了。

2.打物業(yè)糾紛官司首先要舉哪些證據(jù)呢?

一、開發(fā)商身份的證明 有很多物業(yè)管理費糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。

換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進行有效的抗辯。 二、物業(yè)管理公司管理資質的證明 作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權從事相應面積的小區(qū)物業(yè)管理。

1、物業(yè)管理資質證書 《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。

具體辦法由國務院建設行政主管部門制定?！比绻飿I(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質證據(jù)，則其所實施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費等訴訟請求將難以獲得支持。

2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質證書 《物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 ” 物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。

三、物業(yè)管理公司收費許可的證明 1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費的證據(jù) 《物業(yè)服務收費管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。 具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！?/p>

2、舉證物業(yè)收費標準報備的證據(jù) 物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會收費標準的證據(jù)，還要舉證收費標準向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質，也有管理依據(jù)，但無合法的收費標準，相應的物業(yè)管理費的訴訟請求無法得到支持。

四、物業(yè)所有人或使用人的證明 《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 ” 五、拖欠物業(yè)管理費的證明 做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費，在前述事項已被證明的基礎上，還必須舉證如下證據(jù)： 1、爭議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明 2、爭議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時間的證據(jù) 這個問題與第1個問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強調(diào)的是時間的概念、證據(jù)。

也就是說，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭議物業(yè)準確起始時間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業(yè)管理費。因為物業(yè)管理費是按面積收取的，拖欠時間的長短直接決定了拖欠物業(yè)管理費的金額。

實踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質、收費許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應引以為戒。 3、爭議物業(yè)的建筑面積的證明 如前所述，物業(yè)管理費是按爭議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。

房屋所有權證、爭議物業(yè)的測繪報告、住宅使用說明書與質量保證書、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、預售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。 4、拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù) 拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費出具欠條的情況比較少見，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費時，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費催繳通知單，物業(yè)公司在不同時間發(fā)給業(yè)主的欠費通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的起止時間和拖欠的總金額。

如果物業(yè)公司在舉證欠費通知單的同時，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費的收費標準和收費面積，輔之以欠費催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的事實；反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費及多少的事實。

3.在我國,人們應該怎樣處理物業(yè)管理費糾紛?

一、物業(yè)管理費糾紛概述 物業(yè)管理合同是長期性合同，在履行過程中，業(yè)主與物業(yè)公司容易產(chǎn)生糾紛，尤其業(yè)主以物業(yè)公司提供服務和管理的質量不合格而拒絕交納物業(yè)管理費的情況較為常見。

這類糾紛又可依據(jù)業(yè)主拒絕交費的理由能否成立，可分為三種情況。 一是業(yè)主拒絕交費的理由能夠成立。

物業(yè)公司在履行物業(yè)管理合同的過程中，如果確實存在小區(qū)環(huán)境臟亂差、治安保衛(wèi)形同虛設、物業(yè)報修無人應答等情 況的，業(yè)主在物業(yè)公司整改完畢之前拒絕交納相應的物業(yè)管理費，是對物業(yè)公司不履行合同義務的一種應對措施，是依法行使合同同時履行抗辯權的行為，不構成違 約。 如果物業(yè)公司除非已按法定和約定的要求進行了整改，業(yè)主則應交納物業(yè)管理費。

二是業(yè)主拒絕交費的部分理由成立。物業(yè)管理公司基本履行了管理服務義務，但在某些方面確有缺陷，如保潔工作、車輛停放管理等存在較大的問題。

在此情況下，如果物業(yè)管理費是分不同項目收取的，業(yè)主僅能就物業(yè)公司未盡職責部分的費用行使抗辯權，而不能以拒交全部物業(yè)管理費用的方式行使抗辯權。 如果物業(yè)管理費無法明確區(qū)分為不同項目，則可根據(jù)物業(yè)公司未盡職責的具體情況酌情降低支付物業(yè)管理費。

需要注意的是，在存在上述情況的場合，業(yè)主補交所欠物業(yè)管理費時一般無須支付滯納金。 三是業(yè)主拒絕交費的理由不能成立。

物業(yè)管理行業(yè)屬于微利行業(yè)，帶有一定的公益性質。 在物業(yè)公司按法定或約定的標準提供了物業(yè)服務后，如業(yè)主仍無正當理由拒絕交納物業(yè)管理費，是對物業(yè)管理合同的違反，損害了物業(yè)公司的合法利益，應承擔相應的違約責任。

對此，物業(yè)公司有權要求業(yè)主交納物業(yè)管理費，并按合同約定支付滯納金；在合同對滯納金無約定的情況下，可要求業(yè)主按照逾期付款違約金的法定標準支付滯納金。 二、物業(yè)管理費糾紛調(diào)解處理的原則 1、引導物業(yè)公司運用正當手段維護權益 有些物業(yè)公司在業(yè)主欠交物業(yè)管理費時，會采取斷電、斷水、限制業(yè)主進出物業(yè)使用區(qū)域、對業(yè)主進行罰款或表示在物業(yè)管理過程中給業(yè)主造成損害不承擔任何責任等措施，迫使業(yè)主履行交納物業(yè)管理費的義務。

這些做法缺乏合法性，不宜提倡。在調(diào)處這類糾紛時，應向物業(yè)管理公司指出，業(yè)主違約拒絕交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理公司應采取書面督促或公力救濟等合法手段來保護自身的合法權益，而不應采取上述不當?shù)姆椒ㄟM行所謂的自力救濟，否則會構成侵權責任。

2、利用“滯納金”的杠桿作用平衡利益 物業(yè)管理合同大多約定，業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的，物業(yè)公司可以從逾期之日起按應交納費用的一定比例加收滯納金。 實踐中，物業(yè)公司在主張物業(yè)管理費時，往往同時主張業(yè)主欠交物業(yè)管理費所產(chǎn)生的滯納金。

有時因業(yè)主長期拖欠物業(yè)管理費，滯納金的數(shù)額亦不菲。所以在調(diào)處糾紛時用好“滯納金”這根“杠桿”，對平衡當事人利益、平息矛盾有著十分重要的作用。

具體方法上：一是根據(jù)業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費的主觀過錯程度、欠交數(shù)額、物業(yè)服務是否具有瑕疵等情況，視不同情形促使物業(yè)公司主動放棄部分或全部滯納金，以盡快解決糾紛；二是結合滯納金的計算數(shù)額，如果已經(jīng)超過物業(yè)管理費本金的，就要引導物業(yè)公司放棄超出本金部分的滯納金，以使雙方利益趨于平衡。 3、區(qū)分業(yè)主拒交物業(yè)管理費是否具有合法理由 有些業(yè)主拒交物業(yè)管理費有一定的合法理由，大多表現(xiàn)為物業(yè)公司未履行合同義務或履行合同義務不符合約定，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責等，引起業(yè)主不滿，以拒交物業(yè)管理費的方式予以抵制。

此時應認識到，依照《合同法》規(guī)定，業(yè)主可以行使與對方違約程度相適應的合同履行抗辯權，即在物業(yè)公司不履行義務或不適當履約義務時，減少或免除物業(yè)管理費的支付義務。 但該抗辯權行使的范圍究竟有多大，應結合物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容、物業(yè)公司實際履行情況、物業(yè)公司是否具有過錯等因素綜合考慮。

在調(diào)處時，應在分析利弊的基礎上，引導當事人自行協(xié)商，找到平衡點。如果業(yè)主拒交物業(yè)管理費無合法理由的，應做好其思想教育工作，使其對自己的行為后果產(chǎn)生合理預期并補交物業(yè)費。

4.物業(yè)費糾紛如何適用訴訟時效的規(guī)定?

物業(yè)服務合同屬于繼續(xù)性合同，在合同履行中定期發(fā)生交納物業(yè)費之債務，屬于理論上的定期給付之債。

定期給付之債，是指產(chǎn)生定期給付債務的合同在履行過程中具有雙務性，該債務是在合同履行過程中不斷產(chǎn)生的，因而各期債務履行期限屆滿后，均為獨立債務。我國臺灣地區(qū)學者史尚寬認為，定期給付之債，"謂基于同一債權原則之一切規(guī)則的反復之定期給付債權……凡基于同一債權原因之定期給付，皆屬之"。

定期發(fā)生之債與同一債務分期履行不同。定期發(fā)生之債，各期債務履行期限屆滿后，均為獨立債務；同一債務分期履行的，其債務為同一筆債務，只不過對一筆債務約定分期履行。

對于同一筆債務約定分期履行時訴訟時效的起算問題，《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》中已經(jīng)明確，該司法解釋第5條規(guī)定："當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。 "但對于定期發(fā)生之債每一期債務請求權的訴訟時效問題，司法解釋中并未作出規(guī)定。

關于定期發(fā)生之債訴訟時效的起算點問題，存在以下兩種不同觀點：第一種觀點認為，定期給付之債實際上是數(shù)筆獨立的債務，每一筆債務的履行期限是明確的，其訴訟時效應當從該筆債務履行期限屆滿之日起算；第二種觀點認為，定期發(fā)生之債雖非同一債務，但基于同一合同約定，具有同一性質，請求給付履行定期給付之債請求權的訴訟時效應從最后一筆債務履行期限屆滿之日起算。 我們同意第二種觀點。

物業(yè)服務合同屬于繼續(xù)性合同，物業(yè)服務期間內(nèi)產(chǎn)生的物業(yè)費系同一合同項下具有整體性和關聯(lián)性的定期給付之債。物業(yè)服務合同雙方當事人之間具有長期的穩(wěn)定的合同關系，維系其合同的基礎是互相之間的信賴，業(yè)主沒有支付某一期的物業(yè)費，物業(yè)公司沒有及時追索和主張，并非怠于行使權利，而是基于維護雙方間良好的合作關系以及對業(yè)主的信任和諒解。

因此，同一物業(yè)服務合同中約定的定期給付物業(yè)費之債的請求權，訴訟時效期間從最后一筆物業(yè)費履行期限屆滿之日起算。一般來說，在物業(yè)服務合同對于物業(yè)費支付周期及履行期限沒有約定或約定不明的情況下，合同到期終止或者解除時，物業(yè)費的訴訟時效開始起算。

5.物業(yè)費民事糾紛起訴流程是什么?

1、民事訴訟第一審程序 （1）起訴，即向有管轄權的法院立案庭遞交訴狀。

（2）立案審查，符合立案條件，通知當事人7日內(nèi)交訴訟費，交費后予以立案；不符合立案條件，裁定不予受理。如果對裁定駁回起訴不服，10日內(nèi)向上級人民法院提出上訴。

受理后，法院5日內(nèi)將起訴狀副本送達對方當事人，對方當事人15日內(nèi)進行答辯，通知當事人進行證據(jù)交換，可根據(jù)當事人申請，做出財產(chǎn)保全裁定，并立即開始執(zhí)行 （3）排期開庭，提前3日通知當事人開庭時間、地點、承辦人；公開審理的案件提前3日進行公告。 （4）開庭審理宣布開庭，核對當事人身份，宣布合議庭成員，告知當事人權利義務，詢問是否申請回避 （5）法庭調(diào)查，當事人陳述案件事實。

（6）舉證質證，告知證人的權利義務，證人作證，宣讀未到庭的證人證言，出示書證、物證和視聽資料；雙方當事人就證據(jù)材料發(fā)表意見。 （7）法庭辯論，各方當事人就有爭議的事實和法律問題，進行辯駁和論證。

（8）法庭調(diào)解，在法庭主持下，雙方當事人協(xié)議解決糾紛。 （9）如果達成調(diào)解協(xié)議，制作調(diào)解書，雙方當事人簽收后生效，當事人履行調(diào)解書內(nèi)容或申請執(zhí)行；未達成調(diào)解協(xié)議，合議庭合議作出裁決（宣判）。

（10）宣判，同意判決，當事人自動履行裁判文書確定的義務或向我院告訴庭提出執(zhí)行申請；不同意裁判，需要分情形區(qū)分對待： （11）裁定，送達之日起10日內(nèi)向上級人民法院提出上訴； （12）判決，送達之日起15日內(nèi)向上級人民法院提出上訴。

6.物業(yè)服務費糾紛官司怎么打

打官司，首先要解決一個到哪起訴的問題，原則上，民事訴訟由由被告住所地人民法院管轄；如果被告是公民的，被告住所地與經(jīng)常居住地不一致的，由經(jīng)常居住地人民法院管轄。其次也是最關鍵的，打官司打的是證據(jù)，即當事人對自己的主張，有提供證據(jù)的責任。舉證不能的，將承擔相應的不利后果。

訴訟中舉證責任的分配原則——“誰主張誰舉證”的制度

1、《民事訴訟法》第六十四條第1款規(guī)定：

“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)?！?/p>

2、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條

第3款規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明?！?/p>

第4款規(guī)定：“沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！?/p>

3、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七條規(guī)定：

“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時，人民法院可以根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等因素確定舉證責任的承擔?！?/p>

以上法律法規(guī)闡明了我國訴訟中舉證責任的分配原則——“誰主張誰舉證”的制度，同時也確立了法官在審判中對舉證責任進行分配的權利。

7.不付物業(yè)費打官司流程是怎樣的

訴訟程序是由法律規(guī)定的，它是一個非常嚴肅也非常嚴謹?shù)囊幌盗性V訟行為。在此簡要介紹以下幾個要點：

1、寫訴狀

民事起訴狀是啟動法律程序的一個重要法律文書。恰當?shù)脑V訟請求，以及事實與理由的陳述和法律依據(jù)，都是決定官司勝敗的重要因素。所以，寫訴狀要有好的構思和設計，否則，不僅會影響訴訟結果，有時還會造成費用的損失。

2、立案

首先要選擇一個有管轄權的法院，然后遞交訴狀和證據(jù)及其他相關材料。拿到法院受理通知書后，等待法院傳票通知開庭。

3、開庭

開庭程序主要包括法庭調(diào)查和法庭辯論。法庭調(diào)查階段的舉證、質證是專業(yè)性很強的訴訟行為。辯論階段是充分闡述支持自己主張的事實理由和法律依據(jù)的時候。其目的是說服法官和對方當事人認可自己的觀點。辯論結束后等待法院判決。

4、判決

開完庭后作出判決是法院的工作。當事人在拿到判決書后，如不服判決要及時上訴啟動二審程序。否則，一審判決生效，雙方爭議的問題要按照判決履行。

5、執(zhí)行

判決生效后，如當事人不在判決確定的期限內(nèi)主動履行義務，另一方當事人應及時申請法院執(zhí)行。拒不履行判決法院可以采取拘留、罰款措施，嚴重的可以追究刑事責任。

以上只是訴訟過程中的幾個主要環(huán)節(jié)。在整個訴訟中還有很多訴訟行為需要注意，比如舉證期限、提出反訴以及申請鑒定和證人出庭等等，這些細節(jié)至關重要。

8.關于物業(yè)費的問題

沒有到現(xiàn)場鑒定。

還有就是具體的情景也不是很清楚所以不能確定。但是物業(yè)管理是由房地產(chǎn)對一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務！但是只是對公共的設施及場所進行管理。

其主要任務是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設備和公共設施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。所以，你是業(yè)主就必須繳納物業(yè)管理費用！有維護公共設施及場所的義務。

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