營改增經(jīng)營(營改增需注意的問題)
1.營改增需注意的問題
許多“營改增”試點納稅人而言，納稅上的變化不僅僅是試點前在地稅局申報繳納營業(yè)稅，試點后在國稅局申報繳納增值稅。
更主要的在于兩個稅種由于應(yīng)稅范圍、稅率、稅基、稅額計算、納稅申報方式、發(fā)票開具、使用及管理等方面存在巨大差別而帶來的各種變化。在務(wù)實操作中，試點納稅人需要關(guān)注以下幾個方面的變化帶來的影響。
第一，注意納稅人身份的認(rèn)定。增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，納稅人身份不同，稅率、計稅方法、發(fā)票使用、管理都不同，因此納稅人“營改增”試點后首先要確定自己的納稅身份。
如果“營改增”前是營業(yè)稅納稅人，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅〔2013〕37號，以下簡稱37號文件）規(guī)定，以納稅人“營改增”試點前應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元為判定標(biāo)準(zhǔn)，滿500萬元即須向稅務(wù)機關(guān)申請認(rèn)定一般納稅人資格。這里納稅人需注意年應(yīng)稅銷售額的計算，應(yīng)稅服務(wù)年銷售額=連續(xù)不超過12個月應(yīng)稅服務(wù)營業(yè)額合計÷（1+3%）。
如果“營改增”試點前已經(jīng)是增值稅一般納稅人，《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人資格認(rèn)定有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第33號）第三條規(guī)定，兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)以及應(yīng)稅服務(wù)的納稅人，應(yīng)稅貨物及勞務(wù)銷售額與應(yīng)稅服務(wù)銷售額分別計算，分別適用增值稅一般納稅人資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 不少納稅人看到上述政策提出以下疑問：一是企業(yè)“營改增”試點前已是增值稅一般納稅人，“營改增”試點后混營應(yīng)稅服務(wù)的，但應(yīng)稅服務(wù)年應(yīng)稅銷售額未達(dá)到500萬元，該怎么認(rèn)定？ 二是企業(yè)“營改增”試點前是小規(guī)模納稅人，“營改增”試點后混營應(yīng)稅服務(wù)的，但應(yīng)稅服務(wù)年應(yīng)稅銷售額達(dá)到500萬元，該怎么認(rèn)定？上述兩種情形中，納稅人是否可以分別認(rèn)定為一般納稅人和小規(guī)模納稅人？ 答案是否定的。
也就是說，一家增值稅納稅企業(yè)只能是唯一一種身份，即：要么為一般納稅人，要么為小規(guī)模納稅人。國家稅務(wù)總局2013年第33號公告要求，應(yīng)稅貨物及勞務(wù)銷售額與應(yīng)稅服務(wù)銷售額分別計算分別認(rèn)定，是因為兩者一般納稅人銷售額認(rèn)定金額不一致，應(yīng)分別計算；然后根據(jù)計算的年應(yīng)稅銷售額，分別判定是否達(dá)到一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
但不管哪項年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定申請認(rèn)定增值稅一般納稅人。如經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人，那么所有銷售額均須適用一般計稅方法，不得對未達(dá)標(biāo)部分單獨適用簡易計稅方法，但按規(guī)定可以選擇按照簡易計稅方法的除外。
在此還需提醒納稅人的是，如達(dá)到一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而未向稅務(wù)機關(guān)申請認(rèn)定一般納稅人，需按照適用稅率計算繳納增值稅，不得抵扣進(jìn)項稅額，且不得開具增值稅專用發(fā)票。因此納稅人需格外注意判定自己的納稅身份，如達(dá)到一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，須及時申請一般納稅人資格。
第二，“營改增”試點前已付清款項的營業(yè)稅應(yīng)稅服務(wù)，“營改增”試點后取得增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項稅額。“營改增”試點后，一般納稅人由于可以抵扣進(jìn)項稅額，因此不少納稅人想方設(shè)法取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項。
比如發(fā)生在8月1日前已付清款項的營業(yè)稅勞務(wù)，本應(yīng)在8月1日前取得營業(yè)稅發(fā)票，但考慮“營改增”后取得增值稅專用發(fā)票可抵扣進(jìn)項稅，一些納稅人便跟服務(wù)提供方協(xié)商，約定在8月1日后再開具增值稅專用發(fā)票。這是不符合發(fā)票管理辦法規(guī)定的行為，所取得的發(fā)票不得作為進(jìn)項稅額抵扣憑證 。
第三，跨期的應(yīng)稅服務(wù)納稅需分段計算。37號文件只針對租賃合同跨期稅務(wù)處理作出延續(xù)執(zhí)行規(guī)定，即如果試點前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。
而對于其他的跨期合同，“營改增”試點后需嚴(yán)格按照增值稅納稅義務(wù)申報納稅。 比如，甲公司在2013年4月11日與乙公司簽訂一技術(shù)咨詢合同，該合同期間為1年，即2013年4月11日~2014年4月10日，合同價款100萬元，約定價款結(jié)算時間分為2013年4月、7月、9月及服務(wù)完成時付尾款，每期25萬元。
那么甲公司該合同的納稅需分段計算，2013年4月、7月合計50萬元需計算繳納營業(yè)稅，而2013年9月以及完成后結(jié)算的尾款合計50萬元，需計算繳納增值稅。 第四，有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃簡易征收增值稅的適用限制。
37號文件規(guī)定，有形動產(chǎn)租賃按最高稅率17%征稅，考慮到如果租賃的設(shè)備在試點前取得，因試點前取得的設(shè)備并未抵扣進(jìn)項稅，如果試點后按照17%稅率征稅，會造成此部分納稅人稅負(fù)加重，因此政策規(guī)定，試點納稅人中的一般納稅人，試點實施之日前購進(jìn)或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅，即可按3%征收率計征。 部分“營改增”試點前為增值稅一般納稅人的企業(yè)，看到上述政策后咨詢，如果“營改增”試點后企業(yè)閑置的生產(chǎn)設(shè)備，采取經(jīng)營租賃，能否按照簡易計稅方法計算繳納增值稅？答案是否定的。
因為該設(shè)備在出租前，作為生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)備，已申報抵扣進(jìn)項稅額，因此不能適用簡易。
2.營改增需注意的問題
許多“營改增”試點納稅人而言，納稅上的變化不僅僅是試點前在地稅局申報繳納營業(yè)稅，試點后在國稅局申報繳納增值稅。
更主要的在于兩個稅種由于應(yīng)稅范圍、稅率、稅基、稅額計算、納稅申報方式、發(fā)票開具、使用及管理等方面存在巨大差別而帶來的各種變化。在務(wù)實操作中，試點納稅人需要關(guān)注以下幾個方面的變化帶來的影響。
第一，注意納稅人身份的認(rèn)定。增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，納稅人身份不同，稅率、計稅方法、發(fā)票使用、管理都不同，因此納稅人“營改增”試點后首先要確定自己的納稅身份。
如果“營改增”前是營業(yè)稅納稅人，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅〔2013〕37號，以下簡稱37號文件）規(guī)定，以納稅人“營改增”試點前應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元為判定標(biāo)準(zhǔn)，滿500萬元即須向稅務(wù)機關(guān)申請認(rèn)定一般納稅人資格。這里納稅人需注意年應(yīng)稅銷售額的計算，應(yīng)稅服務(wù)年銷售額=連續(xù)不超過12個月應(yīng)稅服務(wù)營業(yè)額合計÷（1+3%）。
如果“營改增”試點前已經(jīng)是增值稅一般納稅人，《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅一般納稅人資格認(rèn)定有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第33號）第三條規(guī)定，兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)以及應(yīng)稅服務(wù)的納稅人，應(yīng)稅貨物及勞務(wù)銷售額與應(yīng)稅服務(wù)銷售額分別計算，分別適用增值稅一般納稅人資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 不少納稅人看到上述政策提出以下疑問：一是企業(yè)“營改增”試點前已是增值稅一般納稅人，“營改增”試點后混營應(yīng)稅服務(wù)的，但應(yīng)稅服務(wù)年應(yīng)稅銷售額未達(dá)到500萬元，該怎么認(rèn)定？ 二是企業(yè)“營改增”試點前是小規(guī)模納稅人，“營改增”試點后混營應(yīng)稅服務(wù)的，但應(yīng)稅服務(wù)年應(yīng)稅銷售額達(dá)到500萬元，該怎么認(rèn)定？上述兩種情形中，納稅人是否可以分別認(rèn)定為一般納稅人和小規(guī)模納稅人？ 答案是否定的。
也就是說，一家增值稅納稅企業(yè)只能是唯一一種身份，即：要么為一般納稅人，要么為小規(guī)模納稅人。國家稅務(wù)總局2013年第33號公告要求，應(yīng)稅貨物及勞務(wù)銷售額與應(yīng)稅服務(wù)銷售額分別計算分別認(rèn)定，是因為兩者一般納稅人銷售額認(rèn)定金額不一致，應(yīng)分別計算；然后根據(jù)計算的年應(yīng)稅銷售額，分別判定是否達(dá)到一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
但不管哪項年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定申請認(rèn)定增值稅一般納稅人。如經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人，那么所有銷售額均須適用一般計稅方法，不得對未達(dá)標(biāo)部分單獨適用簡易計稅方法，但按規(guī)定可以選擇按照簡易計稅方法的除外。
在此還需提醒納稅人的是，如達(dá)到一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而未向稅務(wù)機關(guān)申請認(rèn)定一般納稅人，需按照適用稅率計算繳納增值稅，不得抵扣進(jìn)項稅額，且不得開具增值稅專用發(fā)票。因此納稅人需格外注意判定自己的納稅身份，如達(dá)到一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，須及時申請一般納稅人資格。
第二，“營改增”試點前已付清款項的營業(yè)稅應(yīng)稅服務(wù)，“營改增”試點后取得增值稅專用發(fā)票不得抵扣進(jìn)項稅額。“營改增”試點后，一般納稅人由于可以抵扣進(jìn)項稅額，因此不少納稅人想方設(shè)法取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項。
比如發(fā)生在8月1日前已付清款項的營業(yè)稅勞務(wù)，本應(yīng)在8月1日前取得營業(yè)稅發(fā)票，但考慮“營改增”后取得增值稅專用發(fā)票可抵扣進(jìn)項稅，一些納稅人便跟服務(wù)提供方協(xié)商，約定在8月1日后再開具增值稅專用發(fā)票。這是不符合發(fā)票管理辦法規(guī)定的行為，所取得的發(fā)票不得作為進(jìn)項稅額抵扣憑證 。
第三，跨期的應(yīng)稅服務(wù)納稅需分段計算。37號文件只針對租賃合同跨期稅務(wù)處理作出延續(xù)執(zhí)行規(guī)定，即如果試點前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。
而對于其他的跨期合同，“營改增”試點后需嚴(yán)格按照增值稅納稅義務(wù)申報納稅。 比如，甲公司在2013年4月11日與乙公司簽訂一技術(shù)咨詢合同，該合同期間為1年，即2013年4月11日~2014年4月10日，合同價款100萬元，約定價款結(jié)算時間分為2013年4月、7月、9月及服務(wù)完成時付尾款，每期25萬元。
那么甲公司該合同的納稅需分段計算，2013年4月、7月合計50萬元需計算繳納營業(yè)稅，而2013年9月以及完成后結(jié)算的尾款合計50萬元，需計算繳納增值稅。 第四，有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃簡易征收增值稅的適用限制。
37號文件規(guī)定，有形動產(chǎn)租賃按最高稅率17%征稅，考慮到如果租賃的設(shè)備在試點前取得，因試點前取得的設(shè)備并未抵扣進(jìn)項稅，如果試點后按照17%稅率征稅，會造成此部分納稅人稅負(fù)加重，因此政策規(guī)定，試點納稅人中的一般納稅人，試點實施之日前購進(jìn)或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點期間可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅，即可按3%征收率計征。 部分“營改增”試點前為增值稅一般納稅人的企業(yè)，看到上述政策后咨詢，如果“營改增”試點后企業(yè)閑置的生產(chǎn)設(shè)備，采取經(jīng)營租賃，能否按照簡易計稅方法計算繳納增值稅？答案是否定的。
因為該設(shè)備在出租前，作為生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)備，已申報抵扣進(jìn)項稅額，因此不能適用簡易。
3.全面實施營改增辦稅有哪些注意事項?
營改增后，以前二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策會直接平移過來，過去征營業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%。
但是因為營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，所以個人營改增后交易二手房稅負(fù)沒有增加，反而略有降低。舉個例子，如果房價是100萬元，過去征營業(yè)稅是100*5%=5萬元，現(xiàn)在征增值稅是100萬÷（1+5%）*5%=4。
76萬元，少交2400元。 需要特別說明的是，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，即過去100萬元房價是含稅價，增值稅是價外稅，要按照不含稅價來征稅，所以要先除以（1+5%）計算得到不含稅價格，再計算繳納增值稅。
此外，過去個人將購買兩年以上（含兩年）的住房對外銷售的免征營業(yè)稅，現(xiàn)在是免征增值稅。 據(jù)了解，在營改增后，二手房交易營業(yè)稅的征收仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票，原來怎么申報現(xiàn)在還怎么申報，需要填的表格、辦理地點等維持不變。
計征契稅成交價格等不含增值稅 26日下午，記者從省國稅局獲悉，營業(yè)稅改征增值稅后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關(guān)問題，經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局研究明確后當(dāng)天正式對外公布。 據(jù)悉，計征契稅的成交價格不含增值稅。
房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
根據(jù)規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。 而個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。
個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。 。
4.“營改增”原增值稅納稅人應(yīng)當(dāng)注意哪些問題
“營改增”原增值稅納稅人[指按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號，以下簡稱《增值稅暫行條例》）繳納增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題：
一、進(jìn)項稅額
1.原增值稅一般納稅人接受“營改增”納稅人提供的應(yīng)稅服務(wù)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。
2.原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。
3.原增值稅一般納稅人接受境外單位或者個人提供的應(yīng)稅服務(wù)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)扣繳增值稅的，應(yīng)當(dāng)提供書面合同、付款證明以及境外單位的對賬單或者發(fā)票等憑證。其準(zhǔn)予扣繳的增值稅額為從稅務(wù)機關(guān)或者代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國稅收繳款憑證（以下簡稱稅收繳款憑證）上注明的增值稅額，否則，不得從銷項稅額中抵扣。
二、一般納稅人認(rèn)定
原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)當(dāng)申請認(rèn)定一般納稅人的，不需要重新辦理一般納稅人認(rèn)定手續(xù)。
三、增值稅期末留抵稅額
原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅服務(wù)的，截止到本地區(qū)“營改增”實施之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項稅額中抵扣。
5.建筑業(yè)營改增稅務(wù)處理注意事項有哪些
1. 營改增之前采購的建筑施工材料已經(jīng)用于工程施工項目，但是，拖欠材料款，營改增后，才支付供應(yīng)商的材料款，而獲得了供應(yīng)商開據(jù)的增值稅專用發(fā)票，不可以抵扣增值稅的進(jìn)項稅。
2. 營改增之前，施工企業(yè)購買的辦公用品，機械設(shè)備等固定資產(chǎn)以及其他存量資產(chǎn)，但是一次未獲得對方開據(jù)的發(fā)票，等到營改增以后，才獲得以上資產(chǎn)供應(yīng)商開據(jù)的增值稅專用發(fā)票，同樣不可以抵扣增值稅的進(jìn)項稅。 3. 營改增之前已經(jīng)完工的施工項目，但是未進(jìn)行工程結(jié)算，營改增后才進(jìn)行了工程結(jié)算，收到了業(yè)主支付的工程款，建筑企業(yè)繼續(xù)按3%交營業(yè)稅，繼續(xù)開建安營業(yè)稅發(fā)票。
4. 營改增前，已經(jīng)完工的施工項目，而且，進(jìn)行了工程結(jié)算，但是業(yè)主一直拖欠工程款，營改增后業(yè)主才支付工程款，施工企業(yè)繼續(xù)按3%交建安稅，開建安發(fā)票。 5. 營改增之前已經(jīng)完工以及營改增之前未完工的施工項目，營改增之后繼續(xù)施工的項目，可能有兩種方法處理，第一，繼續(xù)按照老政策執(zhí)行，就是按3%上建安稅，第二，執(zhí)行3%的稅率簡易增值稅。
這兩種到底是哪一種？以相關(guān)文件出來為準(zhǔn)。 6. 工程造價可按以下公式計算：工程造價=稅前工程造價*（1+11%）。
其中，11%為建筑業(yè)擬征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤和規(guī)費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進(jìn)項稅額的價格計算，相應(yīng)計價依據(jù)按上述方法調(diào)整。
6.“營改增”后建筑服務(wù)業(yè)納稅人異地經(jīng)營需要注意什么
1、小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，申請代開增值稅專用發(fā)票的，以全部價款和價外費用扣除分包款的余額預(yù)繳稅款后，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅專用發(fā)票。
2、小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅普通發(fā)票申請代開的，申請代開差額前的累計金額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征稅款。若超過，國稅部門應(yīng)按照扣除相應(yīng)支付的分包款后的余額預(yù)繳稅款后，以其取得的全部價款和價外費用為其代開增值稅普通發(fā)票。
3、納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)提交支付分包款的合法有效憑證，國稅部門留存復(fù)印件備查。
4、國稅部門為提供建筑服務(wù)的納稅人代開發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。
7.營改增后企業(yè)應(yīng)該怎樣采取應(yīng)對措施
2016年3月18日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。
此次發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》顯示，全面推開營改增后，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，以及銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等，稅率均為11%；提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%；境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為6%。另外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》顯示，在銷售不動產(chǎn)方面，明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 其他個人銷售取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。 《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》則公布了40種免征增值稅情形，包括托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)；養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)；婚姻介紹服務(wù)；殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)；學(xué)生勤工儉學(xué)提供的服務(wù)；個人銷售自建自用住房等等。
專家表示，營改增在建筑業(yè)企業(yè)比較難推行，因為，在建筑業(yè)營改增后，最先涉及到的就是進(jìn)項稅額抵扣問題。建筑材料來源方式比較多，進(jìn)項稅額抵扣難度大。
由于發(fā)票管理難度大，很多材料進(jìn)項稅額無法正常抵扣，這樣就加大了建筑企業(yè)的稅負(fù)。 根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率。
假設(shè)企業(yè)在購進(jìn)材料時都能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅額為3%，而建筑業(yè)的銷項稅額為11%，建筑企業(yè)在購入材料必將增加8%納稅成本，從而加大了建筑業(yè)的實際稅負(fù)，減少企業(yè)利潤空間。 其次，建筑企業(yè)施工項目分散在全國各地，材料采購的地域也相應(yīng)分散，材料管理部門眾多，如果每筆采購業(yè)務(wù)都要開具增值稅發(fā)票，且數(shù)量巨大，這將導(dǎo)致發(fā)票的收集、審核、整理等工作難度大、時間長。
并且，按現(xiàn)行制度規(guī)定，進(jìn)項稅額要在180天內(nèi)認(rèn)證完畢，其工作難度非常大。 武禮斌表示，現(xiàn)實中的稅務(wù)問題并不如理論分析的那么簡單，舉例來說，如拿到對方開來的發(fā)票時，要檢查是否為專用發(fā)票，發(fā)票上的時間、發(fā)票章是否正確等。
這些都對建筑企業(yè)的財務(wù)人員，乃至經(jīng)營部門工作人員等提出了更高的要求。另外，營業(yè)稅與增值稅的納稅地點不同，建筑企業(yè)由于其經(jīng)營特點，納稅地點也會產(chǎn)生較大變化。
專家支招 建筑企業(yè)做好兩點可應(yīng)對 針對于建筑企業(yè)可能會遇到的一些棘手問題，武禮斌進(jìn)一步指出，建筑業(yè)應(yīng)做到以下兩點。首先，建筑企業(yè)要加強對進(jìn)項稅額的管理。
在營改增之前，建筑企業(yè)為了降低施工成本，往往會選擇個體工商戶或小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商供應(yīng)材料、租賃機械設(shè)備，但是現(xiàn)在，由于稅制的改革，建筑企業(yè)更應(yīng)注重選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，以取得增值稅專用發(fā)票，完善進(jìn)項稅額抵扣問題，以免無法抵扣企業(yè)增值稅。 因此，武孔斌建議建筑企業(yè)從現(xiàn)在起要加強公司管理，注意保管和收集相應(yīng)的增值稅進(jìn)項抵扣憑證。
其次，營改增對建筑企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各個方面，尤其涉及到法律、財務(wù)管理、會計核算等重要方面，因此，建筑企業(yè)應(yīng)在各方面廣納專業(yè)人才，確保企業(yè)納稅合法合規(guī)。 企業(yè)應(yīng)注重培養(yǎng)稅務(wù)人員，做好稅收籌劃；法律顧問應(yīng)當(dāng)深入研究相關(guān)稅收法律法規(guī)、稅收政策；財務(wù)會計人員應(yīng)當(dāng)做好稅務(wù)的會計處理核算工作。
在必要時還要配置稅收籌劃人員，進(jìn)行合理的避稅、節(jié)稅，充分享受稅制改革給企業(yè)帶來的稅收紅利，并努力實現(xiàn)涉稅收零風(fēng)險。 營改增后企業(yè)應(yīng)采取應(yīng)對措施： 1.重新評估供應(yīng)商 營改增之后，企業(yè)進(jìn)項抵扣范圍增大，對供應(yīng)商的報價需要考慮抵扣增值稅后重新評估是否采納供應(yīng)商的報價。
選擇供應(yīng)商時財務(wù)部不妨和采購部一起合計一下，計算清楚到底哪家便宜。一般而言，在選擇供應(yīng)商時，盡量選擇一般納稅人的供應(yīng)商，爭取進(jìn)項稅抵扣最大化。
2.修改合同模板 營改增之后企業(yè)的稅率變化了，公司有必要組織一下財務(wù)、商務(wù)、法務(wù)等幾個部門的人員重新修改一下合同模板。營改增之后企業(yè)的毛利水平、納稅情況都有了重大變化。
今后合同的訂立要更為細(xì)致，必須寫明是否包含稅款，以免在合同條款上與客戶發(fā)生爭議。 3.了解并積極申請稅收優(yōu)惠 要了解相關(guān)文件中稅收優(yōu)惠政策哪些符合自己的企業(yè)。
營改增后，企業(yè)銀行貸款利息、購置房產(chǎn)、租賃房產(chǎn)都可以抵扣進(jìn)項稅，這樣可以節(jié)省一筆不小的成本。準(zhǔn)備投資建廠或者開設(shè)分支機構(gòu)租賃辦公場所等情況時，如。
