金融墊資(買(mǎi)房墊資貸款需要注意點(diǎn)什么?)

1.買(mǎi)房墊資貸款需要注意點(diǎn)什么?

由于賣(mài)家的房產(chǎn)還在抵押當中，需要還清尾款才能解押，但是賣(mài)家手上資金不足，不能還清貸款，那么在出售此套房產(chǎn)時(shí)，中介方就會(huì )采取讓買(mǎi)家支付首付，給賣(mài)家進(jìn)行還貸解押的方式，此種方式也是目前行業(yè)普遍做法。

進(jìn)行解押后，買(mǎi)家才能進(jìn)行貸款申請，貸款審批通過(guò)后就可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續。 其實(shí)這期間最主要的風(fēng)險往往在買(mǎi)家幫賣(mài)家還清貸款后出現：一是業(yè)主對價(jià)格反悔，二是業(yè)主惡意詐騙，若出現這兩種不履約的行為，雙方協(xié)商解決不成也只能按照購房合同的約定來(lái)處理。

這就需要在購房合同中進(jìn)行詳細的約定，約定好具體的違約責任才行。 這期間還有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要注意，如支付首付款后進(jìn)行還貸、辦理貸款、辦理網(wǎng)簽，最后過(guò)戶(hù)等時(shí)間點(diǎn)都需要額外注意。

可能會(huì )遇到之后業(yè)主不配合辦理剩余手續、買(mǎi)方要申請銀行貸款購房，銀行不同意貸等問(wèn)題。

2.企業(yè)“墊資”的操作流程是什么?

企業(yè)“墊資”類(lèi)業(yè)務(wù)操作流程： 需要墊資的款項有：賣(mài)方原貸款銀行的欠款、買(mǎi)方首付款、過(guò)戶(hù)稅費這三項。

由于天津有正孚監管公司做資金監管，所以買(mǎi)賣(mài)雙方的交易款項必須存入正孚進(jìn)行資金監管。所以，在有些特定的情況下，需要墊付首付款，甚至過(guò)戶(hù)稅費。

但大多數交易類(lèi)的業(yè)務(wù)還是以墊付賣(mài)方原貸款銀行的欠款為主。 辦理流程如下： 1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同，選擇買(mǎi)方貸款銀行，買(mǎi)方確認貸款金額及首付款； 2、房產(chǎn)評估； 3、買(mǎi)賣(mài)雙方簽署貸款申請的文件，辦理貸申請； 4、銀行批貸，給我公司出具批貸通知書(shū)；（批貸通知書(shū)跟據銀行不同，名稱(chēng)會(huì )有所不同）在銀行批貸的同時(shí)，了解銀行提前還款手續的要求、房產(chǎn)解押及抵押的時(shí)間、與買(mǎi)賣(mài)雙方簽署墊資協(xié)議。

5、公司招開(kāi)貸審會(huì )，安排委托公證、房產(chǎn)確權等手續辦理； 6、通過(guò)貸審會(huì )的同時(shí)，辦委委托公證、房產(chǎn)確權、賣(mài)方還款卡密碼確認、銀行提前還款手續確認等； 7、開(kāi)始辦理墊資手續，還款后保留還款憑證、收押客戶(hù)身份證、戶(hù)口簿、產(chǎn)權證、存折原件； 8、陸續辦理解押、過(guò)戶(hù)、領(lǐng)產(chǎn)權證等手續；過(guò)戶(hù)當天，買(mǎi)方將首付款存入正孚進(jìn)行監管； 9、憑過(guò)戶(hù)憑證，銀行放款到正孚監管戶(hù)內； 10、抵押登記完成后，正孚將首付及銀行發(fā)放的貸款同時(shí)劃入賣(mài)方人卡中，我公司持卡到銀行將墊資款劃回，并與賣(mài)方人辦理售房款項結清手續。 說(shuō)明事項： 1、從墊資款支出到回款，通常需要1個(gè)半月的時(shí)間，如果買(mǎi)賣(mài)雙方同意支付加急費的情況下，可以將墊資時(shí)間壓縮到1個(gè)月。

2、由于天津正孚強制要求對首付款及貸款進(jìn)行資金監管，我們防控風(fēng)險的手段是代賣(mài)方人開(kāi)卡，密碼及賣(mài)方人身份證原件在辦理期間都由我公司保管，在正孚放款前再去銀行核實(shí)放款卡是否處于正常狀態(tài)。 3、如果賣(mài)方急需用錢(qián)，無(wú)法等到正孚放款，這時(shí)候就需要墊付首付款。

4、如果借款人是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方法取得銀行貸款，而實(shí)際用途是做綜合消費的情況下，也需要墊付首付款。 企業(yè)“墊資”，就是在購房過(guò)程中，下家首付不足時(shí)，由所謂的“款服務(wù)公司”或者擔保公司拿出資金，幫下家補足首付款以幫助完成購房的行為。

當然，借款人要收取2%至5%的“墊款”手續費，說(shuō)得通俗一點(diǎn)，這種“墊資”行為類(lèi)似民間高利貸。 過(guò)去，由于大多數銀行都開(kāi)設了“轉按揭”業(yè)務(wù)，如果買(mǎi)房人和賣(mài)房人在同一家銀行貸款，可以很輕松地完成貸款轉移。

即使不在同一家銀行貸款，由擔保公司介入的擔保函也能促成貸款轉移，上下家的交易也顯得流暢。 “資”的主要發(fā)揮空間在一些投機客身上，他們想縮短房產(chǎn)交易時(shí)間以及貸款發(fā)放的等待期，于是寧愿付出多一點(diǎn)的成實(shí)現資金快速流動(dòng)。

如今，隨著(zhù)一年內“轉按揭”停止，一年外“轉按揭”業(yè)務(wù)已名存實(shí)亡，這種“墊資”業(yè)務(wù)便趁虛而入，開(kāi)始成為房地產(chǎn)交易中的常用手段。 具體實(shí)例： 如果一套價(jià)值200萬(wàn)元的房子還有100萬(wàn)元的貸款未還，而下家的首付款只有80萬(wàn)元，那么上家有20萬(wàn)元的貸款空缺無(wú)法還清。

上家要有20萬(wàn)元的現金也就罷了，如果沒(méi)有，這次交易很有可能無(wú)法完成，因為只有貸款付清，并辦理房地產(chǎn)抵押權注銷(xiāo)登記后，才能與下共同申請轉移登記，辦理小產(chǎn)證。 于是這20萬(wàn)元成為“墊資”的業(yè)務(wù)來(lái)源。

“房地產(chǎn)之窗”的一位貸款服務(wù)人士向記者介紹了所謂“墊資”業(yè)務(wù)的流程，該流程是由貸款服務(wù)公司和中介合作來(lái)完成的。首先與賣(mài)家和買(mǎi)家雙方各簽訂一份全程委托合同，主要內容是整個(gè)房產(chǎn)交易過(guò)程由中介來(lái)全權辦理，包括交易、還款、放款等，并進(jìn)行公證； 與此同時(shí)，賣(mài)房人向原貸款銀行提出提前還款申請； 此后，中介和賣(mài)房人一起，到銀行辦理提前還款，中介為賣(mài)家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款后，即可取消所抵押產(chǎn)的抵押權證； 中介受買(mǎi)家委托繼續以此抵押房產(chǎn)申請貸款，銀行所發(fā)放的貸款則直接進(jìn)入中介賬戶(hù)，介在扣除自己所墊付的費用以后，再將剩余的資金還給賣(mài)房人。

至此，中介所提供“墊資”服務(wù)結束，買(mǎi)家也順利獲得按揭貸款并買(mǎi)房成功。 房地部門(mén)規定，在辦理注銷(xiāo)登記之后，還有一個(gè)不得進(jìn)行掛牌交易的沉默期，時(shí)間大約為28天。

28天以后，上、下家才可以進(jìn)行交易，銀行憑房地產(chǎn)交易中心的《上海市房地產(chǎn)登記證明》發(fā)放住房貸款，這一過(guò)程又要20個(gè)工作日，大概又是28天。 兩個(gè)28天就是整個(gè)“墊資”服務(wù)的全部時(shí)間。

“墊資”費用高達5%以上 高額的服務(wù)費是“墊資”的最顯著(zhù)特征。在限制一年房“轉按揭”前，這一業(yè)務(wù)的服務(wù)費大約按墊資額的2%收取，因為當時(shí)周期相對較短，大約一個(gè)月，貸款服務(wù)公司的利潤大概是月息2%，這個(gè)費用也在買(mǎi)家所能承受范圍之內。

但現在，隨著(zhù)一年內“轉按揭”業(yè)務(wù)的停止，該服務(wù)費已經(jīng)在“水漲船高”，4月6日以后，由于房地產(chǎn)交易完成的時(shí)間延長(cháng)到了兩月，“墊資”的費用開(kāi)始上漲到4%，有的公司已經(jīng)提高到5%以上。按前面的例子，如果“墊資”20萬(wàn)元，那么需要付出的費用就達到8000元，大大增加了賣(mài)房人的成本。

由于“墊資”是幫助上家來(lái)還清貸款的，于是這筆費用也就成為房人的額外負擔。當然有的交易可以雙方說(shuō)定由買(mǎi)方承擔，根據中介的說(shuō)法，。

3.轉貸業(yè)務(wù)申請墊資辦理流程是怎么樣的呢

辦理流程： 1。

客戶(hù)至貸款銀行或人民銀行出具夫妻雙方個(gè)人信用報告； （須借款人夫妻雙方攜帶身份證辦理） A。至人民銀行（五愛(ài)路33號）查詢(xún)并出具； （借款人本人持身份證親自到場(chǎng)） B。

登陸個(gè)人信用信息平臺查詢(xún)并打印； 2。 公積金（組合）貸款審批通過(guò)后，客戶(hù)至擔保公司簽訂轉貸協(xié)議，辦理抵押擔保手續； ？轉貸協(xié)議簽訂所需資料：（房產(chǎn)證、土地證、抵押人身份證、結婚證） ？抵押擔保手續辦理所需資料：（詳見(jiàn)《抵押擔保手續提供資料》） 3。

抵押辦結后擔保公司通知客戶(hù)領(lǐng)取墊資資金，結清原商業(yè)貸款； 4。 客戶(hù)將原商貸銀行提供的結清證明、他項權證、房屋登記申請書(shū)（表三）交至擔保公司； 5。

原商貸抵押注銷(xiāo)辦理完結后擔保公司通知客戶(hù)領(lǐng)取房產(chǎn)證。 注意事項 職工辦理轉貸業(yè)務(wù)申請墊資時(shí)需承擔墊資服務(wù)費，具體詳情可致電擔保公司進(jìn)行咨詢(xún)。

抵押擔保手續提供資料 客戶(hù)在辦理抵押擔保手續時(shí)，借款申請人及配偶和所購住房共有權人必須共同到場(chǎng)辦理，并根據購房情況提供以下資料（原件）： 1。借款申請人及配偶和所購住房共有權人的身份證、戶(hù)口簿； 2。

借款申請人及配偶和所購住房共有權人的婚姻證明； 3。 《某某市商業(yè)性住房貸款轉公積金（組合貸款）申請表》； 4。

《某某市住房公積金個(gè)人住房貸款審批表》； 5。借款申請人所購住房的房屋權證、房屋共有權證、國有土地使用證； 6。

原商業(yè)貸款借款合同； 7。契稅完稅證明； 8。

轉貸住房為本地商品房、經(jīng)濟適用房：經(jīng)產(chǎn)權監理部門(mén)備案的購房合同； 9。 轉貸住房為本地存量房（二手房）：經(jīng)產(chǎn)權監理部門(mén)備案的存量房買(mǎi)賣(mài)合同。

完成 丟棄。

4.我想做商業(yè)貸款轉公積金貸款的墊資方需要注意什么

商業(yè)貸款轉住房公積金貸款操作步奏：1、符合住房公積金貸款條件的個(gè)人，有三種商業(yè)貸款轉公積金貸款方式可供選擇：2、客戶(hù)可先自籌資金把原銀行貸款結清，原房產(chǎn)撤銷(xiāo)抵押，重新辦理抵押后，公積金中心放款至客戶(hù)存款賬戶(hù)。

3、客戶(hù)交納保證金，用本人或配偶或其直系親屬的另一套房子做抵押，公積金中心可放款給客戶(hù)，等客戶(hù)還清原貸款后，退還保證金。4、客戶(hù)可找一家擔保公司，由擔保公司墊資還清客戶(hù)原貸款，客戶(hù)繳納墊資費和保證金，擔保人提供階段性擔保，抵押落實(shí)后公積金中心放款，退還客戶(hù)保證金。

工具/原料公積金貸款條件1、首先你工作的單位給你上了公積金，那么你就有了個(gè)公積金帳號； 2、公積金需繳存12個(gè)月以上，時(shí)間和繳存額必須滿(mǎn)12個(gè)月 3.未有尚未還清的公積金貸款 4.不是未成年人貸款 需要的相關(guān)手續，你只需要準備： 1、你的公積金帳號； 2、單位的公積金帳號； 3、月繳存額； 4、繳存比例； 5、公積金繳存地點(diǎn)。注意事項購房者申請的新的貸款期限，必須在公積金貸款規定的期限以?xún)龋铋L(cháng)不超過(guò)原“商貸”剩余的貸款期限。

如果是部分轉貸的話(huà)，剩余部分商業(yè)貸款期限應當與公積金貸款期限一致。另外若公積金繳存地與貸款房屋所在地不在同一縣、市、區行政區域的，申請人要向貸款房屋所在地管理中心提出異地商業(yè)貸款轉公積金貸款申請。

5.我想做商業(yè)貸款轉公積金貸款的墊資方需要注意什么

商業(yè)貸款轉住房公積金貸款操作步奏：

1、符合住房公積金貸款條件的個(gè)人，有三種商業(yè)貸款轉公積金貸款方式可供選擇：

2、客戶(hù)可先自籌資金把原銀行貸款結清，原房產(chǎn)撤銷(xiāo)抵押，重新辦理抵押后，公積金中心放款至客戶(hù)存款賬戶(hù)。

3、客戶(hù)交納保證金，用本人或配偶或其直系親屬的另一套房子做抵押，公積金中心可放款給客戶(hù)，等客戶(hù)還清原貸款后，退還保證金。

4、客戶(hù)可找一家擔保公司，由擔保公司墊資還清客戶(hù)原貸款，客戶(hù)繳納墊資費和保證金，擔保人提供階段性擔保，抵押落實(shí)后公積金中心放款，退還客戶(hù)保證金。

工具/原料

公積金貸款條件

1、首先你工作的單位給你上了公積金，那么你就有了個(gè)公積金帳號；

2、公積金需繳存12個(gè)月以上，時(shí)間和繳存額必須滿(mǎn)12個(gè)月

3.未有尚未還清的公積金貸款

4.不是未成年人貸款 需要的相關(guān)手續，你只需要準備： 1、你的公積金帳號； 2、單位的公積金帳號； 3、月繳存額； 4、繳存比例； 5、公積金繳存地點(diǎn)。

注意事項

購房者申請的新的貸款期限，必須在公積金貸款規定的期限以?xún)龋铋L(cháng)不超過(guò)原“商貸”剩余的貸款期限。如果是部分轉貸的話(huà)，剩余部分商業(yè)貸款期限應當與公積金貸款期限一致。另外若公積金繳存地與貸款房屋所在地不在同一縣、市、區行政區域的，申請人要向貸款房屋所在地管理中心提出異地商業(yè)貸款轉公積金貸款申請。

6.墊資業(yè)務(wù)（民間用房產(chǎn)抵押貸款）如何操作以及需要注意的事項有哪些

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產(chǎn)。銀行抵押貸款可用來(lái)抵押的第一樣就是房產(chǎn)，比如個(gè)人住房、家庭住房、不動(dòng)產(chǎn)廠(chǎng)房、商鋪等。用房產(chǎn)抵押貸款，一般需要先評估，評估后，可以貸款至評估價(jià)的百分之七八十。

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