.物業(yè)管理(物業(yè)管理的基本知識(shí))

1.物業(yè)管理的基本知識(shí)

（一）物業(yè)管理的基本概念

所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，按照國(guó)家法律和合同契約的規(guī)定，對(duì)被委托的物業(yè)行使管理權(quán)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)，先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿(mǎn)足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。

（二）物業(yè)管理的基本原則

權(quán)力界定原則

業(yè)主至上原則

統(tǒng)一管理原則

經(jīng)濟(jì)合理原則

專(zhuān)業(yè)化服務(wù)原則

權(quán)責(zé)明確原則

超前管理原則

公平競(jìng)爭(zhēng)原則

（三）物業(yè)管理的目標(biāo)

對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來(lái)說(shuō)，是為了實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo)：

創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；

發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值；

使物業(yè)盡可能保值、增值。

（四）物業(yè)管理涉及的組織

1.業(yè)主大會(huì)

業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。

按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有超過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿(mǎn)18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：

選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。

監(jiān)督管委會(huì)的工作。

聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。

決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。

修改業(yè)主公約。

改變和撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。

批準(zhǔn)管委會(huì)章程。

2.管委會(huì)

管委會(huì)是物業(yè)管理委員會(huì)的簡(jiǎn)稱(chēng)，是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

3.物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

2.什么物業(yè)管理的基本內(nèi)容?

物業(yè)管理基本內(nèi)容是什么？ 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方法可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類(lèi)。

常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的服務(wù)。其內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這些服務(wù)。

這些管理的基本項(xiàng)目具體包括：一、房屋修繕及其管理、裝修管理等；二、房屋各類(lèi)設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新；三、環(huán)境衛(wèi)生管理；四、綠化管理；五、治安管理；六、消防管理；七、車(chē)輛道路管理；八、為業(yè)主代繳水電、煤氣費(fèi)等。針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提供業(yè)主的工作生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿(mǎn)足其中一些住戶(hù)和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)，其特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住戶(hù)需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。

主要內(nèi)容有：一、為業(yè)主收洗縫制衣物、代購(gòu)日常用品、室內(nèi)衛(wèi)生清掃、代購(gòu)代訂車(chē)船飛機(jī)票、接送小孩上下學(xué)；二、開(kāi)辦各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如小型商場(chǎng)、美發(fā)廳、修理店等；三、開(kāi)辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)場(chǎng)所；四、代辦各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，設(shè)立銀行分支機(jī)構(gòu)等；五、經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)，如物業(yè)銷(xiāo)售、租賃、評(píng)估、公證等；六、提供帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。委托性的特約服務(wù)是為滿(mǎn)足業(yè)主的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)。

實(shí)際上是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。物業(yè)管理十大新概念 零干擾服務(wù)汽車(chē)開(kāi)到住宅區(qū)門(mén)口，門(mén)就自動(dòng)開(kāi)了，主人走到樓門(mén)口，樓道門(mén)也應(yīng)聲而開(kāi)，路口電子屏滾動(dòng)顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶(hù)們了解的當(dāng)天信息。

抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無(wú)人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田城市花園的“零干把服務(wù)”是物業(yè)管理服務(wù)的一種新突破。

氛圍管理在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德?tīng)I(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚(yáng)，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化鬼力。

個(gè)性化服務(wù)在萬(wàn)科俊園率先采用的“個(gè)性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶(hù)提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。

“管理報(bào)告”制我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢(qián)值不值？當(dāng)不當(dāng)？1999年3月萬(wàn)科物業(yè)推出的”管理報(bào)告“制度，每季向業(yè)主細(xì)說(shuō)管理費(fèi)如何花銷(xiāo)、住宅區(qū)管理得好不好。產(chǎn)學(xué)聯(lián)手1999年11月下旬，一群學(xué)生走上了金地物業(yè)管理的各個(gè)崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則下次進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場(chǎng)。

學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)，完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過(guò)嚴(yán)格的考試和考評(píng)走上新的管理崗位。

1拖N管理中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過(guò)去“小而全”的不足?！?拖N”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專(zhuān)業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開(kāi)辦費(fèi)平均減少了2成以上。

打分制員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶(hù)一個(gè)衡量物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有做好，也同時(shí)讓客戶(hù)了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。

一卡制客戶(hù)在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括水、電、有線(xiàn)電視、電話(huà)、物業(yè)管理費(fèi)、特別服務(wù)費(fèi)及維修費(fèi)用等，都可以通過(guò)一張卡全部解決，特別是，這張卡還可以幫助客戶(hù)解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個(gè)別社區(qū)甚至解決了一卡進(jìn)出所有戶(hù)門(mén)及社區(qū)門(mén)的問(wèn)題。

所謂智能化社區(qū)，應(yīng)該有這樣一些理念。噪音等約束性管理社區(qū)安靜是每一個(gè)住戶(hù)的理想，但外部交通及社會(huì)噪音，內(nèi)部住戶(hù)的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)住戶(hù)的難題。

特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對(duì)某些住戶(hù)的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類(lèi)游戲聲。

物業(yè)管理是不是應(yīng)該有一個(gè)公平的管理公約，對(duì)其中個(gè)別住戶(hù)的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。同樣，對(duì)公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進(jìn)行同樣的約束性管理，住戶(hù)是上帝，可上帝也有犯錯(cuò)誤的時(shí)候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識(shí)，則是物業(yè)管理的難題。

會(huì)所安排特色會(huì)所是許多新社區(qū)成功的新招，但會(huì)所經(jīng)營(yíng)往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一，能把社區(qū)住戶(hù)吸引到會(huì)所里來(lái)，視會(huì)所為第二客廳，同時(shí)利用會(huì)所展開(kāi)多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個(gè)方向。合格的物管公司是什么樣 如果對(duì)物管公司。

3.物業(yè)管理主要學(xué)些什么?

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng)；廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。

2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時(shí)的部分行為。

3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對(duì)自然環(huán)境的監(jiān)測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

4.什么物業(yè)管理的基本內(nèi)容

物業(yè)管理的基本內(nèi)容有：

1，常規(guī)性的公共服務(wù)。

這是指物業(yè)管理中的的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。

主要包括以下8項(xiàng)：

(1)房屋建筑主體的管理；

(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；

(5)保安管理；

(6)消防管理

(7)車(chē)輛道路管理；

(8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。

2，針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。

這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿(mǎn)足其中一些住戶(hù)、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。

專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類(lèi)：

(1)日常生活類(lèi)；

(2)商業(yè)服務(wù)類(lèi)；

(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)；

(4)金融服務(wù)類(lèi)；

(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時(shí)，在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開(kāi)展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

3，委托性的特約服務(wù)。

特約服務(wù)是為滿(mǎn)足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿(mǎn)足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購(gòu)生活物品等。

擴(kuò)展資料：

物業(yè)管理中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。

6、辦公費(fèi)用。

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

9、法定稅費(fèi)。

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用等。

參考資料來(lái)源：搜狗百科-物業(yè)管理包含的內(nèi)容

參考資料來(lái)源：搜狗百科-物業(yè)管理費(fèi)

5.物業(yè)管理的含義 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)有哪些

物業(yè)管理的義、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)有哪些？在此搜房網(wǎng)為您進(jìn)行了整理，希望給你提供參考。

物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)和社會(huì)穩(wěn)定、群眾利益以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)的行業(yè)。從目前來(lái)看，整個(gè)行業(yè)特別是住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題比較多。

要逐步改變這一狀況，需要從幾個(gè)方面著手：首先，需要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度，加強(qiáng)市場(chǎng)的規(guī)范和管理；其次，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性，有危機(jī)感和使命感，努力把服務(wù)管理工作做得更好；第三，要切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，業(yè)主委員會(huì)委員一定要樹(shù)立為全體業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，要熟悉物業(yè)管理的運(yùn)作規(guī)范，要懂法，會(huì)依法支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，依法維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)利；第四，要提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，通過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)和考核，逐步提高他們的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平。物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)概述物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

物業(yè)管理推行的是業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場(chǎng)化管理體制，物業(yè)管理和服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)及物業(yè)的業(yè)主和使用人。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理模式，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的管理目標(biāo)。

本章從闡述物業(yè)及物業(yè)管理的基本概念著手，著重論述物業(yè)管理的概念、內(nèi)容及作用，目的是使讀者對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)總體認(rèn)識(shí)。物業(yè)及物業(yè)管理的概念房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)的重要經(jīng)濟(jì)資源，是社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而帶來(lái)的對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的需求已經(jīng)擺在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主面前，對(duì)這一部分經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行有效的管理和經(jīng)營(yíng)是一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

國(guó)際上通行的物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)行了一個(gè)多世紀(jì)，而中國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)是在改革開(kāi)放、實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后才出現(xiàn)的。物業(yè)管理在中國(guó)是蓬勃發(fā)展的一個(gè)新興行業(yè)，是正在發(fā)展完善的新生事物。

結(jié)合目前許多物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的理論進(jìn)行探討和挖掘，對(duì)于形成科學(xué)合理的、有中國(guó)特色的物業(yè)管理理論和方法，是一件十分有意義的工作。業(yè)主自治組織：業(yè)主與業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

一般是指擁有物業(yè)所有權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人及與購(gòu)房人長(zhǎng)期共同居住的自然人。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人，是物業(yè)的主人，是物業(yè)管理權(quán)的主體。

業(yè)主有權(quán)直接參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，即業(yè)主的自治自律管理。二、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治自律組織。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立'個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的第一步就是機(jī)構(gòu)建設(shè)，這是保證物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、承擔(dān)和完成各項(xiàng)業(yè)務(wù)的前提，也是重要的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法成立并必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)的資質(zhì)審查。

物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與部門(mén)職能的劃分，除了要考慮企業(yè)的業(yè)務(wù)量及業(yè)務(wù)復(fù)雜程度外，更重要是要體現(xiàn)人員精干、工作高效的原則，從而使企業(yè)充滿(mǎn)活力并具有競(jìng)爭(zhēng)力。建設(shè)部于2004年5月1日頒布施行的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。

各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件不同.物業(yè)管理的前期工作物業(yè)管理的前期介入，是指開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)擬從事所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理的有關(guān)人員，參與該物業(yè)的可行性研究、物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論并提出建議，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷(xiāo)售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定出物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)。一、物業(yè)規(guī)劃在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建筑設(shè)計(jì)人員從功能設(shè)計(jì)上考慮得多，對(duì)物業(yè)管理考慮得少，這樣會(huì)給接管的物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)帶來(lái)問(wèn)題，因此，物業(yè)管理人員欲在物業(yè)管理前期介人中發(fā)揮應(yīng)有的作用，要具備物業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)知識(shí)。

物業(yè)規(guī)劃主要是指居住區(qū)的規(guī)劃。居住區(qū)是構(gòu)成城市的有機(jī)組成部分，居住區(qū)的規(guī)劃是滿(mǎn)足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服務(wù)、交通等方面要求的綜合性建設(shè)規(guī)劃。

居住區(qū)規(guī)劃一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定，它的任務(wù)是為居民經(jīng)濟(jì)合理的創(chuàng)造一個(gè)滿(mǎn)足口常物質(zhì)和文化生活需要的舒適方便、清潔、安寧和優(yōu)美的環(huán)境。物業(yè)管理。

6.干物業(yè)的基本常識(shí)是什么

什么是物業(yè)管理？ 物業(yè)管理是指由業(yè)主以合同形式及其同等效力的規(guī)章制度、業(yè)主公約燈，委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理人員，以理（知識(shí)）有序地管人、管物、管財(cái)、管環(huán)境，以期實(shí)現(xiàn)最佳管理目標(biāo)的過(guò)程。

什么是物業(yè)管理公司？ 物業(yè)管理公司是與業(yè)主共有人，團(tuán)體（業(yè)委會(huì)）簽訂有物業(yè)管理委托代理合同據(jù)此合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為業(yè)主共有人共有部分物業(yè)進(jìn)行管理，具有獨(dú)立法人資格的民事主體。 什么是業(yè)主委員會(huì)？ 業(yè)主委員會(huì)是指由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理行為的一個(gè)民間性組織。

物業(yè)管理前期介入的好處有哪些？ 1.完善物業(yè)的使用功能 2.改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì) 3.能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 4.為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ) 5.便于日后隊(duì)物業(yè)的管理 物業(yè)管理的作用與類(lèi)型 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理 建國(guó)以后，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制，至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對(duì)城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。

物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機(jī)制的不同，兩者又有著原則 上的區(qū)別。 （一）管理實(shí)體 城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實(shí)施管理的實(shí)體是政府機(jī)構(gòu) -各地區(qū)房管部門(mén)及其下屬的事業(yè)單位-房管所（站）。

物業(yè)管理則是一種經(jīng)營(yíng)性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為，實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。 （二）管理機(jī)制 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營(yíng)性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎(chǔ)上。

在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足，或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和對(duì)業(yè)戶(hù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。

（三）市場(chǎng)機(jī)制 傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門(mén)管理，往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因 產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會(huì)化的管理，打破部門(mén)、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。

業(yè)主和管理公司通過(guò)招標(biāo)投標(biāo) 來(lái)簽訂委托管理服務(wù)合同，開(kāi)展業(yè)務(wù)。 （四）城市管理的基礎(chǔ)工作 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動(dòng)中心的管理和 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。

建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。

現(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)的一些大、中城市都希望同國(guó)際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資， 發(fā)展經(jīng)濟(jì)。物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制。

外商進(jìn)入中國(guó)大陸，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開(kāi)拓，往往會(huì)考慮“安居樂(lè)業(yè)”。因而 都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)舒適高效的工作和居住環(huán)境。

所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為： （1）為市民提供清潔和安全的環(huán)境； （2）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)； （3）通過(guò)富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟(jì)手段，保證滿(mǎn)足市民在營(yíng)養(yǎng)、飲水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求； （4）擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作； （5）能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是健康和福利的各項(xiàng)政策決定； （6）提供各種娛樂(lè)和閑暇活動(dòng)場(chǎng)所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系； （7）保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性； （8）把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利； （9）作出不懈努力，爭(zhēng)取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)； （10）能使人們更健康長(zhǎng)久地生活和少疾玻 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。

（五）提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇 物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門(mén)和人員提供一個(gè)轉(zhuǎn)換機(jī)制，吸納人員的合適方向。

公 房事業(yè)性管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢(shì)，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。

這使原來(lái)以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門(mén)作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問(wèn)題。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房?jī)纱蟛块T(mén)。

物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開(kāi)辟了 一個(gè)廣闊的天地。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門(mén)有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。

三、物業(yè)管理的類(lèi)型 物業(yè)管理的類(lèi)型也就是物業(yè)管理的。