房地產銷售解釋(做房地產銷售的)
1.做房地產銷售的基礎知識
原發(fā)布者：changyongsunny
第一節(jié)成功的銷售要素要想做一個成功的銷售人員，應該就以下幾項經常自我充實，自我鍛煉。一、專業(yè)知識一個銷售人員必須充分具備己身業(yè)務范圍內最基本的專業(yè)知識，包括建筑法規(guī)、建筑設計、稅法、地政、契約、契約行為、市場行情、商品構造、品質、商譽……等，以及各種業(yè)務上常用到的專業(yè)術語，才能對客戶詳細說明產品的優(yōu)缺點，進而爭取客戶的訂單，達到銷售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價位商品的銷售工作，必須對客戶作長期而耐心的訴求與說明。2、關心—要站在消費者的立場去考慮他們的各項問題，并給予完善的解答，才能博取客戶的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶，發(fā)掘問題、解決問題、達成購買目的。4、誠心—銷售人員應是誘導消費者從事購買優(yōu)良商品的指導者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個新的個案時，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機。6、旺盛的進取心—為自己定預期銷售目標及理想的利潤，以強烈而旺盛的進取心去達成目標及任務。三、八力1、觀察力—要在短時間內敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向，面對產品時，要能立即觀察出產品的優(yōu)缺點、特性、對策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶的需求狀況及產品的品質、特性等各方面問題。3、創(chuàng)造力—新產品具有嶄新的創(chuàng)造力，推陳出新，這就是您賺錢的先機。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來的遠景，加以對個案投資或銷售工作，作最好的判斷與說明。5、記憶力—房地產業(yè)接觸的客戶
2.做房地產銷售的基礎知識
房地產銷售人員一般需要知道的知識：1.項目的基本知識：所在區(qū)域的情況，發(fā)展，規(guī)劃，項目周邊的交通，配套，商業(yè)，學校等內容；項目的具體情況，項目的方位，四至，所售戶型，均價，折扣等等。
在接觸新的項目的時候，都會有項目理解，項目百問百答，沙盤模型講解，區(qū)域模型講解等等內容。熟讀資料，背誦內容即可。
2.銀行按揭知識：銀行利率，按揭成數(shù)，按揭年限，月供額計算，按揭套數(shù)的界定，如何辦理按揭等一系列與銀行按揭有關的知識。3.房地產政策：限購政策，限貸政策，稅收政策（房產稅，遺產稅、房屋契稅）、取得房產預售的證件，如何辦理房產證等內容。
4.房地建筑知識：實用面積的界定、實用率（得房率）的計算和解釋、層高的影響，各種增加實用面積的做法等房地產建筑基礎知識。5.房地產銷售知識：如何銷售房子是一門學問，有不同的銷售話術，有各種的銷售技巧，有各種的銷售方法，需要多聽，多看，多想！拓展資料房地產銷售中，客戶管理是衡量銷售人員的工作是否有計劃性及效率如何的重要指標，更是銷售人員提高自身銷售技巧的關鍵。
大部分銷售人員在銷售過程中不善進行客戶管理，所以導致成交率始終無法提高，銷售效率忽高忽低，更不要說能夠及時發(fā)現(xiàn)自身存在的“短板”。而銷售管理人員甚至也無法用“指標性”的工具來發(fā)現(xiàn)和改正銷售人員的不良工作習慣和提升大家的銷售效率，很多人對于如何提升自己的銷售業(yè)績或如何提升自己團隊的銷售率是百思不得其解，其實方法很簡單大家也都了解，只是大家沒有找到使用的方法而已。
客戶管理ABCD分類法就是其中之一，也是最基礎和有效的提高銷售率的方法，下面我就如何運用ABCD分類法管理客戶做詳細闡述：一、ABCD分類法客戶首次來訪，銷售人員根據(jù)首次接待的綜合情況自身判斷有80%以上至100%成交概率的歸為A類，有60%以上至79%成交概率的歸為B類，有40%以上至59%成交概率的歸為C類，有40%以下成交概率的歸為D類，我將其簡稱為8644分類法，銷售人員根據(jù)8644分類法進行首次判別。二、分類客戶跟進術①A類客戶首次來訪離開銷售中心后，銷售人員應在第一時間發(fā)信息至客戶，內容以介紹自己及感謝客戶來訪為主。
24小時內應進行首次回訪，回訪內容以誠意表達邀請客戶再次回訪的請求為主。銷售人員根據(jù)回訪的情況再次運用8644分類法進行再次判別；B類客戶首次來訪離開銷售中心后，銷售人員應在當天下班之前發(fā)信息至客戶，其他同A類客戶跟進方法一致，同樣在回訪結束時再次運用8644分類法進行再次判別；C類、D類客戶首次來訪離開銷售中心后，銷售人員當按B類客戶的回訪方法進行首次回訪工作，同時運用8644分類法判別客戶時應視客戶反饋信息及時調整客戶管理級別和跟進方法。
②A類客戶跟進密度應最頻，基本應保持首次回訪不超過24小時，3天內鎖定客戶回訪時間，一星期內客戶會進行回訪，如無法約定回訪時間或無在約定時間內回訪，則可將該客戶自動降級處理；B類客戶跟進密度可保持一般，基本保持首次回訪不超過24小時，首次回訪能與客戶達成回訪時間的可轉為A類客戶跟進。不能轉為A類客戶跟進則保持常態(tài)聯(lián)系，聯(lián)系強度保持一星期不低于2次電話回訪，2次電話回訪不能達到約客戶回訪目的，則可將該客戶降級跟進處理；C類、D類客戶跟進密度保持普通，保持首次回訪在24小時內，如有機會轉變成A類或B類則按相應方式處理。
反之，則保持偶爾的電話聯(lián)系和短信即可。通常影響這類客戶購買的原因我們不甚了解，所以我們回訪目的只有兩個：其一、表示禮貌進行回訪，加深印象為下次購買做鋪墊；其二、挖掘其身邊的潛在客戶。
③無論何種類型的客戶，作為銷售人員都要展示出專業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)和良好的、積極向上的自身形象，廣積人脈沉淀思想。三、分類客戶成交機會點①首次回訪工作結束后A類客戶短期內或約定時間內回訪銷售中心的客戶應視為A類客戶重點跟進客戶，即可視為A+客戶，模式為：A類（首次來訪）+ A類（我方首次回訪）+ A類（客戶再次回訪）。
A+客戶是屬于有非常強烈的購房需求及在短期內一定會作出購買決定的客戶群體，基本上在客戶第一次回訪時成交的時機就已來臨，所以銷售人員應積極主動提出成交信號，把握機會。如A+客戶最終成交說明該銷售人員對客戶的把握比較準確，思維比較清晰明確，客戶判斷力可達80分。
反之，如最終沒有成交，則該銷售人員要在工作日志記錄未成交的真正原因，檢討未成交的原因是自身、產品、價格還是其他，同時運用8644分類法對該客戶進行降級處理。②首次回訪工作結束后B類客戶如應約進行回訪則自動升級為A類客戶進行跟進。
反之，則應將該客戶進行降級跟進。B類客戶基本屬于有購買需求，但由于受某種因素的干擾難以做出購買決定的人群。
因此在這個階段，我們的跟進重心是如何找出干擾其做出購買決定的主因，進而幫客戶解決該問題將其轉化成A類客戶，迅速直接提出成交要求，不能給客戶太多時間考慮。在B類客戶轉變成A類客戶時銷售人員的發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力尤為關鍵，所以在這個過程中發(fā)現(xiàn)客戶存疑。
3.房地產銷售基礎知識
房地產銷售基礎知識 五證五證：《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售許可證》 一、建筑類型按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。
低層房屋：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。多層房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構，少數(shù)采用鋼筋混凝土結構。高層房屋：是指高于24米的建筑。
8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 （1）人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。
小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。
同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多， （2）高層房屋（指15層以上、24層以下的建筑體）因為建筑結構和建筑形態(tài)（點狀居多）的局限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、采光通風良好是有很大難度的。
在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本（即“樓面地價”）低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結構強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點：結構工藝比較復雜，材料性能要求高，自重大，對基礎要求高，施工難度較大，建筑造價相應提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔心。
（3）超高層房屋是指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。
它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費者對視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段（最大限度地利用土地資源）或景觀良好的城區(qū)（最充分地發(fā)揮景觀資源的作用）。
（4）根據(jù)國家有關政策對民用建筑高度與層數(shù)的設計規(guī)定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。 （5）使用率比較：多層高于高層，使用率85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。
(6)物業(yè)管理收費：多層少于高層。 （7）低層房 ：是指1至3層高的樓房；小高層房：是指9至11層高以下的樓房；高層房：是指總高在12層以上的樓房。
單元式住宅 單元式住宅 ：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排12到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。
框架結構住宅 框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。
框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 二、戶型結構 “錯層式”住宅什么叫“錯層式”住宅？主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。
錯層式和復式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個房間則處于不同層面。
錯層和復式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。
另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。
在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。
躍層式住宅的優(yōu)點是每戶 。
4.房產銷售的基礎知識
首先樓盤地理位置的優(yōu)越性不用說了吧，必須知道。
然后基本房地產法律。
比如，商用，住宅用地的年限，開發(fā)一個樓盤需要的證件。
你這個樓盤的性質，是生地還是熟地。
一些房屋建造的專業(yè)術語，比如山墻，橫墻，承重墻。
還有對于建筑面積，實用面積，公攤，套內面積等的解釋。
每棟樓的間距，綠化率，容積率，人口密度。
多層，高層怎么分。
復式、錯層。越層定義。
房屋建造結構，是磚混還是框架，或者剪框。
購買程序怎么走，貸款怎么貸，貸款月供計算。
購買后需要交哪些費用，都是什么用途。
還有要踩盤，把你們附近的樓盤都轉轉，了解一下價格和戶型。
對，還有各種戶型的優(yōu)勢劣勢。
暫時只想起來這么多了……應該還有一些的。
順便給你提供一個接待客戶的流程：
開場白：介紹自己的名字職位。
講沙盤：介紹基本優(yōu)勢。
講地段
講配套
推薦戶型：一般最多推薦兩個或三個，不能太多，太多容易給客戶造成困擾，讓他難以決定買哪個。
締結交定金或直接簽合同。
5.房地產銷售入門知識
房地產銷售知識分為專業(yè)知識、銷售技巧、實際運用三類，專業(yè)知識包括建筑基礎知識、市調基礎知識、商品房交易常識、房地產開發(fā)流程、按揭計算、戶型分析等，銷售技巧包括銷售表達技巧、客戶異議處理、客戶心理學、客戶逼定技巧等，實際運用類包括銷售接待流程。
掌握了這三類知識等同于掌握了房地產銷售的整個過程中的全部知識，結合實際樓盤的現(xiàn)狀就可以直接上手了。這些知識在一些專業(yè)的房產網站或房產視頻網站上都可以找到，比如慧人房產人才網、慧人網校、銳理地產網等等上面都有相關的知識可供您學習。
希望有幫助到您。
6.房產銷售的基礎知識
首先樓盤地理位置的優(yōu)越性不用說了吧，必須知道。
然后基本房地產法律。比如，商用，住宅用地的年限，開發(fā)一個樓盤需要的證件。
你這個樓盤的性質，是生地還是熟地。一些房屋建造的專業(yè)術語，比如山墻，橫墻，承重墻。
還有對于建筑面積，實用面積，公攤，套內面積等的解釋。每棟樓的間距，綠化率，容積率，人口密度。
多層，高層怎么分。復式、錯層。
越層定義。房屋建造結構，是磚混還是框架，或者剪框。
購買程序怎么走，貸款怎么貸，貸款月供計算。購買后需要交哪些費用，都是什么用途。
還有要踩盤，把你們附近的樓盤都轉轉，了解一下價格和戶型。對，還有各種戶型的優(yōu)勢劣勢。
暫時只想起來這么多了……應該還有一些的。順便給你提供一個接待客戶的流程：開場白：介紹自己的名字職位。
講沙盤：介紹基本優(yōu)勢。講地段講配套推薦戶型：一般最多推薦兩個或三個，不能太多，太多容易給客戶造成困擾，讓他難以決定買哪個。
締結交定金或直接簽合同。
7.房地產銷售的基礎知識
房地產銷售人員的理論和其售樓的實際操作技巧是同等重要的。房地產銷售人員必須具備的理論知識有如下幾方面：
一、營銷基礎知識
二、廣告基礎知識
三、房地產基本知識
四、當前當?shù)胤康禺a走勢
五、企業(yè)管理基礎知識
六、服務基礎知識
七、企業(yè)文化基礎知識
八、推銷的基礎知識
九、裝修裝飾基本知識
十、物業(yè)管理基本知識
以上十項的基本知識必須要掌握。
本篇文章來源于中國地產商 原文鏈接：
8.房地產銷售要知道的基本專業(yè)知識
一、心理建設 建立信心之方法： 1、任何時候，你要相信"天下沒有賣不掉的房屋"。
就象什么樣的姑娘都有人愛一樣，房子賣不出去，是因為你的工作還沒有做到家。 2、保持信心，相信自己絕對能將房屋賣掉。
能順利成單。在這種信心的前提下，不遭受失敗之打擊，不斷地分析自己的售屋流程是否有改進之 必要。
3、對于價格要有信心，對于買主來說，不輕易降價。同樣，對于房主出價要迅速殺價。
（1）客戶在意房子的條件的是 ①需求（面積、房屋價值以及將來之預期價值、大小環(huán)境、優(yōu)點、產品規(guī)劃優(yōu)點、屋旁綠地及公共設施、平面、通風、采光、私密性、建材 設備、房屋朝向，高度，樓層朝向，交通狀況，物業(yè)管理水平，）。 ②個人對此房屋的喜好（前述各項條件非常優(yōu)良）。
③房屋的價值和心理預期（業(yè)務員要突出房屋的優(yōu)點）超過接受之價位。 （2）不要內心里有底價之觀念，一定要讓客戶覺得房子物超所值。
（3）不要以客戶出價作基礎，來作價格談判（即以客戶之出價作加價，最好是了解客戶的大致意向后，自己先報出價位）。對于房主也是 如此。
①不論客戶出價在底價以上或以下，都要馬上拒絕。讓客戶感覺到其價格的不合理性，這樣做的目的，是為了爭求主控權，讓客戶認為標列價 格合理。
而且讓他爭取成交價格，互相都爭得爭得很辛苦。（安全感、滿足感、自私感、便宜感、成就感）。
②取得對方信任，不要讓客戶產生作為經紀人出價的時候有"心虛"之感。 拒絕客戶之出價，要"信心十足"地加以立即回答。
回答的語速要快，語句簡潔明了。 比如： ● 怎么可能，您出的價格連成本都不夠（分析土地成本、營建成本、增值稅、稅金、管理及銷售成本，同類型房屋的價位等），房主：（您 出的價這么高怎么賣出去？） ● 怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相關道具、名片及標示價格）出了35（我方配合）萬，公司都不答應。
（最近XX公司的張 先生委托我們出售的房子，地段和環(huán)境比你這個房子要好的多，也沒有賣這個價錢?，F(xiàn)在市場的大環(huán)境都是這樣，大家都在觀望中，是供過于 求，有行無市）有名姓，職業(yè)，更容易讓人信服。
● 怎么可能，你來蓋，我們公司來買。讓客戶心里覺得自己的價位可能有偏差。
●怎么可能，現(xiàn)在的市場環(huán)境，這樣的地段，還有這種房價嘛？ 職業(yè)道德、敬業(yè)精神、傻瓜精神 -- 1、職業(yè) 道德 （1）努力工作，創(chuàng)造業(yè)績。也是從自身的利益考慮出發(fā)。
（2）以公司整體利益作思考。要有全盤意識，團隊合作精神很重要。
（3）切莫在業(yè)務過程中舞弊或做一些不合實際的承諾。保持自己的職業(yè)道德水準 （4）切莫太短視，要將眼光放遠。
看到行業(yè)的前景和發(fā)展方向。 （5）以業(yè)主客戶及公司利益來銷售房屋。
這是一個立場的問題，只有站在這個立場上，你才能更多的取得信任。 ①講價的次數(shù)要盡量少，如果次數(shù)太多，會讓人懷疑其中還是有水份，還有下降的空間。
爭取較高之"成交價位" 也是為了自己的利益。許多 失敗之主因，在于經紀人員太多 ②不要輕易被客戶欺騙（對人動之以情，對事動之以理，以實在的理由來說服和打動別人，少說些空話，站在客戶的立場上分析房子的價值， 讓他覺得比預想的期望值要高，覺得物超所值，這樣才會下決心購買）。
2、敬業(yè)精神 （1）充分利用時間來進行銷售和尋找客戶工作，努力工作必然會有收獲。 （2）不怕遭受買主拒絕，對房屋絕不灰心。
作為房產經紀人，拒絕的例子太多，沒有特別順利的交易過程。首先自己必需明白這一點。
（3）將房屋視為自己的來處理。有一個良好責任心 （4）充實相關專業(yè)知識。
①面積計算 ②建筑施工圖之認識 ③建筑技術、法規(guī) ④房屋造價成本及市場行情，市場預期前景 ⑤成單和交易技巧 ⑥貸款種類及辦理方式 3、自認為傻瓜后，才能成為優(yōu)秀的房產經紀人 （1）認識產品優(yōu)缺點。大聲說出房屋的優(yōu)點，偶爾說出房屋的一些微不足道的小缺點，更容易取得信任。
（2）不斷地分析自己的銷售技巧及改進方法。哪些方面不對？言語，神態(tài)？？專業(yè)知識？客戶心理把握？等等，不斷提高自己的業(yè)務水平。
二、銷售技巧 由于房地產買賣金額很大，而且不象一般商品一樣能夠擁有統(tǒng)一之售價。因此，銷售技巧（談判策略）愈高明，愈能使您以"比合理價格更高 之價位"售出房屋或者讓客戶下定決心購買。
● 房源附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點 -- 說服客戶心動 1、客戶心動之原因 （1）自身需要 （2）自己喜歡 （3）認可價值 ≥ 價格（覺得物超所值之后才會購買） 2、針對所銷售房源之缺點，客戶將會問到那些問題？提前自擬"說服客戶之優(yōu)美理由"（準備答客人疑問問題），將缺點化為優(yōu)點或作掩飾 帶過，突出房子的優(yōu)點和潛力。 ● 銷售前針對房源的優(yōu)缺點、市場環(huán)境、經濟形式等各方面慢慢說服客戶 1、如何將優(yōu)點充分表達。
（1）產品之優(yōu)點、缺點（尤其是缺點之回答，要提前預演。以防臨時語塞）。
（2）附近市場、交通、學歷、公園、及其他公共設施的詳細和準確狀況。 （3）附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點。
（4）附近交通建設、計劃道路、公共建設之動向和未來發(fā)展趨勢。 （5）附近同類競爭個案或房源比較（面積、產品規(guī)劃、價格）。
（6）區(qū)域、全市、全國房屋市場狀況。
