商業(yè)物業(yè)水電煙排查方法(物業(yè)公司代收水電費(fèi)存在的問題和解決辦法)
1.物業(yè)公司代收水電費(fèi)存在的問題和解決辦法
11月27日 18:43 我曾在物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)工作過，可以肯定的是：停水停電的作法是不合法的，因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有停電停電的權(quán)利。至于物業(yè)費(fèi)與水電費(fèi)捆綁的問題不僅是業(yè)主一方解決，物業(yè)公司也希望盡快解決這個(gè)問題，據(jù)我了解，物業(yè)公司在這過程中擔(dān)當(dāng)?shù)氖鞘浅粤Σ挥懞玫慕巧?。以我所在的城市為例，其弱?shì)體現(xiàn)在：
1、較早前（包括現(xiàn)在沒有裝一戶一表的地區(qū)）的做法大多是水電供應(yīng)部門來抄個(gè)總表，由物業(yè)公司一次性交付總費(fèi)用，然后由物業(yè)公司收各戶的費(fèi)用，收不齊的話，是一個(gè)物業(yè)公司無法填補(bǔ)的無底洞。
2、沒裝一戶一表的，物業(yè)公司還得一戶一戶的上門抄表，期間產(chǎn)生的人力、物力耗損是物業(yè)公司的，可以說物業(yè)公司是在義務(wù)的為水電部門工作。
3、如果總表與分表間出現(xiàn)了差額，如地下管道滲漏造成的損失，物業(yè)公司也只能是打落了牙齒往肚里咽。
新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條有了明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！?/p>
新條例的出臺(tái)對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司而言都是有利的，條例實(shí)施后，物業(yè)費(fèi)與水電費(fèi)的捆綁收取現(xiàn)象也就刃而解了。但新的條例沒對(duì)公攤部分的費(fèi)用如何收取作出規(guī)定，這同樣值得大家關(guān)注，如果你所在小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，可由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司一起商定公攤水電費(fèi)的收取、監(jiān)督問題。
希望以上的文字能釋你疑問。
2.排查電路故障有哪些常用方法
①現(xiàn)象觀察法：電路產(chǎn)生故障時(shí)，可以通過各種異響、導(dǎo)線和元件產(chǎn)生的高溫、導(dǎo)線冒煙及產(chǎn)生放電火花、焦臭氣等異常現(xiàn)象進(jìn)行觀察。
②試燈檢查法：將試燈的一根燈線與用電設(shè)備火線相接，另一根燈線接在車體上。若試燈亮則該處到電源問線路沒問題；若燈不亮，則是測(cè)試中的某段線路有斷路的故障。
③短路試驗(yàn)法：如低壓電路斷路，懷疑點(diǎn)火開關(guān)有問題，用導(dǎo)線將點(diǎn)火開關(guān)行車時(shí)位置的兩接線柱短接，通過充電指示燈亮或不亮來證明點(diǎn)火開關(guān)的好壞與否。
④通路試驗(yàn)法：判斷點(diǎn)火系低壓電路是否暢通時(shí)，可拆下點(diǎn)火線圈上“一”接線柱導(dǎo)線頭，在接線柱上劃火。通過火花的有無，來判斷電路的通暢與短路搭鐵與否。
⑤互換材料的判斷法：將懷疑有問題的電器材料更換上新的配件，確定故障部位。如高速斷火時(shí)，懷疑點(diǎn)火線圈有問題，可換用一個(gè)新的點(diǎn)火線圈進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)，若故障消失，說明點(diǎn)火線圈有故障，否則故障部位發(fā)生在別的部位。
⑥搭鐵試火法：將一根導(dǎo)線的一端與用電設(shè)備的火線相接，另一端與車體劃火。如無火則說明有火與無火之間的線路存在斷路故障，如有火則說明與用電設(shè)備相接處到電源間線路良好。例如懷疑電瓶到點(diǎn)火線圈的電路有斷路時(shí)，可拆下點(diǎn)火線圈上點(diǎn)火開關(guān)的線頭在發(fā)動(dòng)機(jī)缸體或車架上進(jìn)行瞬間刮火，通過火花強(qiáng)、火花弱、無火花這三種情況，來斷定電路正常、電路接觸不良、電路斷路與否。
⑦高壓試火檢查法：在電瓶容量充足的前提下，診斷點(diǎn)火系故障時(shí)取下分電器蓋， 拔下分火頭，拔下分電器蓋上的中央高壓線頭距缸體3~6mm處，用螺釘旋具撥動(dòng)白金活動(dòng)觸點(diǎn)臂。通過高壓線頭與缸體之間的連續(xù)強(qiáng)烈火花、火花弱、無火花三種情況，來觀察點(diǎn)火系是否工作正常、工作不正?；虿还ぷ?。
⑧高壓電檢查法：此法用于檢查分火頭、電容器、分電器蓋是否有破損漏電的故障。
⑨儀器檢查法： 即用電流表檢查。當(dāng)用電設(shè)備接通后，如電流表指針指向"0"或所指示放電電流小于正常值，則說明用電設(shè)備的電路某處斷路或?qū)Ь€接觸不良；如電流表迅速由“0”擺到“負(fù)”的最大值，然后又回到“0”，則說明線路中某處搭鐵、短路； 電流表指示擺到負(fù)的最大又回到“0”，則說明電流過大保險(xiǎn)器跳開或保險(xiǎn)絲熔斷所導(dǎo)致的短路。
3.物業(yè)公共區(qū)域安全隱患排查應(yīng)包括哪些內(nèi)容
物業(yè)公共區(qū)域安全隱患排查應(yīng)包括的內(nèi)容如下：
1、服務(wù)中心做好春季防火工作、對(duì)消防設(shè)施的進(jìn)行全面檢查，包括報(bào)警器：查看各區(qū)域及集中報(bào)警器工作是否正常。
2、將小區(qū)內(nèi)水系徹底清查，包括（1）清查水系內(nèi)的水泵、管道、照明設(shè)施、線路是否完好可用；（2）衛(wèi)生情況達(dá)到供水標(biāo)準(zhǔn)。
3、供配電系統(tǒng)保養(yǎng)，包括：進(jìn)行全面除塵、除銹；檢查接地良好、線纜端子、螺絲緊固的狀況，如有松動(dòng)及時(shí)處理；在配電檢修時(shí)，一經(jīng)合閘即可送電的工作地點(diǎn)、開關(guān)和刀閘的把手處，須懸掛警示標(biāo)志牌，拆斷熔斷絲。
4、防避雷系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)，包括檢查避雷針、避雷線、避雷帶及引下線是否銹蝕，如有要及時(shí)除銹并刷銀粉漆。對(duì)于銹蝕程度嚴(yán)重，截面銹蝕達(dá)30%以上的必須更換；用小錘輕敲引下線的導(dǎo)電接觸部件，檢查接觸是否良好，焊點(diǎn)連接是否脫焊，有問題要及時(shí)解決。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信；檢查接地引線和接地裝置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)改正及緊固；用接地電阻儀測(cè)試避雷系統(tǒng)的接地電阻，小于10歐。
5、亂堆亂放清理，包括管理區(qū)域內(nèi)亂堆亂放的雜物，避免堆積引起火災(zāi)；堆放物品設(shè)定計(jì)劃，進(jìn)行系統(tǒng)清理。
4.物業(yè)小區(qū)的水電工都做些什么
1、正常比較大的項(xiàng)目，物業(yè)水電工分有機(jī)電班組、強(qiáng)電班組、弱電班組、維修班組等。
2、機(jī)電班組主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和日常巡視記錄等。
3、強(qiáng)電班組主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)高低壓配電房日常養(yǎng)護(hù)和巡視，發(fā)電機(jī)維護(hù)，以及配電房值班運(yùn)行等。
4、弱電班組主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講門禁道閘系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)和巡視記錄等。有的還要負(fù)責(zé)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的故障檢修。不一定。
5、維修班組主要負(fù)責(zé)小區(qū)照明、維排水維修，業(yè)主家里維修等等。
6、當(dāng)然這種的是比較大的項(xiàng)目，比如萬科等那些大公司。
擴(kuò)展資料：
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理。
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
參考資料來源：百度百科-物業(yè)管理?xiàng)l例
5.物業(yè)公攤水電費(fèi)包括哪些項(xiàng)目
小區(qū)物業(yè)公攤水電費(fèi)包括：
首先是住宅部分公共能耗的構(gòu)成是：
第 1、各單元公共用電（包括公共樓梯照明、應(yīng)急指示燈、電梯動(dòng)力）。
第2、公共照明（包括路燈、草坪燈、景觀燈、景觀水池水泵）
第 3、弱電系統(tǒng)（包括消防、安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消控中心）
第4、動(dòng)力系統(tǒng)（包括消防給水系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)）
第 5、二次供水增壓水泵用電
第 6、公共用水（消防系統(tǒng)用水、公共衛(wèi)生間、景觀水池、綠化養(yǎng)護(hù)用水） 第 7、電梯用電
然后是住宅小區(qū)公共能耗分?jǐn)偡绞剑?/p>
第 1、各單元公共用電 各單元樓均安裝公共用電計(jì)量電表，分?jǐn)偡绞桨磻艟?攤。 月計(jì)算公式： 已入住每戶分?jǐn)偨痤~=該單元計(jì)量電費(fèi)/[該單元已入住戶 數(shù)+（該單元空置戶數(shù)*70%）]
第 2、公共照明 小區(qū)設(shè)公共照明總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。 每月計(jì) 算公式： 已入住每戶分?jǐn)偨痤~=小區(qū)公共景觀照明電費(fèi)/[小區(qū)已入住戶數(shù)+ （小區(qū)空置戶數(shù)*70%）]
第 3、弱電系統(tǒng) 消防監(jiān)控中心設(shè)弱電系統(tǒng)總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。
每月計(jì)算公式： 已入住每戶分?jǐn)偨痤~=消控中心計(jì)量電費(fèi)/[小區(qū)已入住戶數(shù) +（小區(qū)空置戶數(shù)*70%）]
第4、動(dòng)力系統(tǒng) 設(shè)動(dòng)力系統(tǒng)總表，由小區(qū)全體業(yè)主按戶均攤。 每月計(jì)算公 式： 已入住每戶分?jǐn)偨痤~=動(dòng)力系統(tǒng)電費(fèi)/[小區(qū)已入住戶數(shù)+（小區(qū)空置戶 數(shù)*70%）]
第 5、二次供水增壓水泵用電 小區(qū)住宅部分二次供水分低、中區(qū)和高區(qū)（或 低區(qū)和高區(qū)），中區(qū)和高區(qū)（或高區(qū)）分別安裝計(jì)量電表，電費(fèi)按實(shí)際用水 量進(jìn)行分?jǐn)?；低區(qū)1-4層市政直供水不參與分?jǐn)?。每月?jì)算公式： 中、高區(qū) 已入住每戶分?jǐn)偨痤~=【二次供水增壓泵計(jì)量電費(fèi)/[該區(qū)已入住總用水量+ （該區(qū)空置戶總用水量*70%）]】*每戶用水量。
第 6、公共用水 小區(qū)公共用水加裝水表計(jì)量，小區(qū)公共用水根據(jù)水表計(jì)量總 金額按戶由全體業(yè)戶按戶均攤。正常每戶分?jǐn)偨痤~=小區(qū)公共用水水費(fèi)/[小區(qū) 已入住戶數(shù)+（小區(qū)空置戶數(shù)*70%）]
第7、電梯用電 小區(qū)電梯用電加裝電表計(jì)量，各棟電梯用電根據(jù)電表計(jì)量總 金額按戶由該棟全體業(yè)戶按戶均攤或階梯分?jǐn)偂?/p>
每月計(jì)算公式（2選 1）： 按戶均攤：每戶分?jǐn)偨痤~=該單元電梯用電電 費(fèi)/[該單元已入住戶數(shù)+（該單元空置戶數(shù)*70%）] ；階梯分?jǐn)偅海ㄒ云骄?做為基數(shù)，2-5層每戶分?jǐn)偨痤~按均值的70%收取，6-10層每戶分?jǐn)偨痤~按 均值100%收取，10層以上每戶分?jǐn)偨痤~130%收?。?2 - 5層每戶分?jǐn)偨痤~ =該單元電梯用電電費(fèi)/該單元戶數(shù)*0.76-10層每戶分?jǐn)偨痤~=該單元電梯用 電電費(fèi)/該單元戶數(shù)*1 10層以上每戶分?jǐn)偨痤~=該單元電梯用電電費(fèi)/該單元 戶數(shù)*1.3
根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平和政策規(guī)定，可以上下浮動(dòng)。
