房地產(chǎn)一般計稅方法扣除土地價款包括哪些(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍是什么)
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍是什么
親愛的學員，您好：
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定：“支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條規(guī)定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)?！?/p>
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。
目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
2.一般計稅可否按扣除土地價款銷售額繳納增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行一般計稅方式，其銷售額減去土地價款為計征增值稅依據(jù)。
國稅總局2016第18號公告：第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款
3.房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時,可以允許扣除的土地價款,當期允許扣除的
依據(jù)《國家稅務總關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第五條規(guī)定：《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條中，“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積""房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
依據(jù)上述政策，計算當期允許扣除的土地價款時，不包括地下車位建筑面積
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)繳納增值稅為什么可以扣除土地價款
一、國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與開發(fā)商，開發(fā)商必須一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣即為土地出讓金。政府并未收取開發(fā)商的增值稅，所以開發(fā)商無法渠道增值稅專用發(fā)票并進行抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)營改增土地出讓金可采取差額計稅方式進行抵扣。
二、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
三、銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
擴展資料：
由于增值稅實行憑增值稅專用發(fā)票抵扣稅款的制度，因此對納稅人的會計核算水平要求較高，要求能夠準確核算銷項稅額、進項稅額和應納稅額。
但實際情況是有眾多的納稅人達不到這一要求，因此《中華人民共和國增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營規(guī)模大小以及會計核算是否健全劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。
一、一般納稅人
(1)生產(chǎn)貨物或者提供應稅勞務的納稅人，以及以生產(chǎn)貨物或者提供應稅勞務為主（即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供應稅勞務的年銷售額占應稅銷售額的比重在50%以上）并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應稅銷售額超過50萬的；
(2)從事貨物批發(fā)或者零售經(jīng)營，年應稅銷售額超過80萬元的。
二、小規(guī)模納稅人
(1)從事貨物生產(chǎn)或者提供應稅勞務的納稅人，以及從事貨物生產(chǎn)或者提供應稅勞務為主（即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供勞務的年銷售額占年應稅銷售額的比重在50%以上），并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額（簡稱應稅銷售額）在50萬元以下（含本數(shù)）的。
(2)除上述規(guī)定以外的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以下（含本數(shù)）。
參考資料來源：百度百科-增值稅
5.一般計稅房地產(chǎn)企業(yè)預繳增值稅時可扣除土地出讓金嗎
可以。
隨著3月24日營改增具體方案的公布，減稅利好一一面世。方案規(guī)定房地產(chǎn)項目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項稅減少。業(yè)內(nèi)稱土地出讓金占房企成本近四成，政策的出臺有利于降低房企稅負，釋放營改增紅利。
上述利好出自財政部網(wǎng)站3月24日公布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，《通知》稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！锻ㄖ愤€明確，扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。（房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。）
財政部相關(guān)司人士表示，土地問題當然是我們這次營改增要很慎重對待的問題，因為它后面直接影響就是房價。土地出讓收入我們會做妥善處理，后續(xù)環(huán)節(jié)抵扣盡量完整。此次政策出臺后，我們對土地出讓金的處理更便捷，對房地產(chǎn)業(yè)是一項利好。
6.土地增值稅房企五項扣除項目都有什么
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用等等
3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%給予計算扣除。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
5、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。這也是房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同之處！
7.增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預交增值稅的時候,可以扣除土地價
參考國家稅務總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定：
第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
因此，增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預交增值稅的時候應該按上述規(guī)定計算應該預交的增值稅，在計算的時候不可以扣除土地價款。
