土增清算審計(jì)費(fèi)入什么(土地增值稅清算后,會(huì)計(jì)上怎樣入帳)

1.土地增值稅清算后,會(huì)計(jì)上怎樣入帳

土地增值稅，看公司是什么樣的企業(yè)，如果是房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)提土地增值稅時(shí)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅實(shí)際交納借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅貸；銀行存款如果不是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生時(shí)①一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交的土地增值稅：借：固定資產(chǎn)清理貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅實(shí)際交納時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅貸；銀行存款②一般企業(yè)土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)按實(shí)際收到的金額：借：銀行存款累計(jì)攤銷貸：無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅營(yíng)業(yè)外收入（或借：營(yíng)業(yè)外支出）實(shí)際交納時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅貸；銀行存款來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)參考。

2.希望提供房地產(chǎn)土地增值稅的清算方法和會(huì)計(jì)分錄

第三章 清算受理 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告 以下是土地增值稅清算的審核重點(diǎn)，根據(jù)審核重點(diǎn)提前做好應(yīng)對(duì)工作： 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

在清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。在審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。

關(guān)于非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定，規(guī)程規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基。

3.審計(jì)過(guò)程中,土地增值稅需要計(jì)提嗎

1、審計(jì)過(guò)程中，土地增值稅需要計(jì)提。

2、土地增值稅是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。土地增值稅征收有利于調(diào)節(jié)土地增值收益、規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，它涉及金額巨大、影響范圍廣泛、測(cè)度專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)復(fù)雜，攸關(guān)國(guó)家和人民的利益，同時(shí)土地出讓金審計(jì)中的收入和土地增值稅征收清算環(huán)節(jié)中的可扣除項(xiàng)目密切相關(guān)，因此審計(jì)機(jī)關(guān)在土地出讓金與耕地保護(hù)審計(jì)和日常審計(jì)工作中需要關(guān)注土地增值稅的征管情況。

4.土增清算調(diào)整成本如何入賬

在合作建房中，其中一種合作方式是一方出地，一方出資，建成后按比例分房。

依據(jù)《財(cái)政部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫兔征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(1)對(duì)于提供土地的一方，我公司內(nèi)部有兩種意見：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在整個(gè)過(guò)程中要繳納兩道土地增值稅：一是提供土地合作建房時(shí)，視同銷售部分土地，按換房屋的公允價(jià)值確認(rèn)轉(zhuǎn)讓土地的收入，賬面的土地成本視為成本計(jì)算土地增值稅；二是分得房屋再銷售時(shí)的土地增值稅，按轉(zhuǎn)讓舊房屋及建筑物征收土地增值稅。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在整個(gè)過(guò)程中只繳納一道土地增值稅：就是分得房屋再銷售時(shí)的土地增值稅，按實(shí)際售價(jià)確認(rèn)收入，賬面的土地成本確認(rèn)成本。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該種合作方式的實(shí)質(zhì)是以物易物，在計(jì)算分得房屋再銷售的計(jì)稅本應(yīng)該按換出去房屋的公允價(jià)值確認(rèn)再加上分得房屋的建安成本確認(rèn)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在計(jì)算分得房屋再銷售的計(jì)稅本為建設(shè)該合作項(xiàng)目發(fā)生的所有建安成本支出。依據(jù)為《

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知

》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）中的第三十一條的規(guī)定。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，在成本確認(rèn)方面，各稅種確認(rèn)的原則應(yīng)該保持一致。

2、對(duì)于出資方而言，是以房產(chǎn)抵償出地方的土地款項(xiàng)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以分出房屋的公允價(jià)作為取得土地使用權(quán)的價(jià)值，另外加上發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。應(yīng)當(dāng)適用《

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）文件第六條一款規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知

》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。