城市綜合體(城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn))

1.城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國外最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式。

功能分析

城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍，城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持24小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)院指出城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動(dòng)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。

2.1.1 商務(wù)

商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。

城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。

2.1.2 商業(yè)

商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。

2.1.3 居住

居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。

2.1.4 酒店

酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。

開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)

大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)所于一體。

2.2.1 三大選址標(biāo)準(zhǔn)

城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。

城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一：

項(xiàng)目選址三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

三個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ) 項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 位于新開發(fā)區(qū)。

2.2.2 必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)

大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。

2.2.3 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。

交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

2.2.4 必須營造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級(jí)酒店和國際化寫字樓。

同時(shí)，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個(gè)綜合體要有自己的一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項(xiàng)目，來為業(yè)主提供周到的服務(wù)。

2.城市綜合體研究

淺議城市綜合體前期規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)表者：葉宇峰，萬達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 在集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展中，規(guī)劃院積極參與項(xiàng)目前期規(guī)劃研究和設(shè)計(jì)，這里結(jié)合本人前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)談?wù)勼w會(huì)。

一、關(guān)于城市綜合體城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)；同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時(shí)不夜城"等方面起著重要作用。城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。

在國外早已發(fā)展成熟的"城市綜合體"，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖的萬達(dá)集團(tuán)當(dāng)仁不讓的成為打造"城市綜合體"的積極倡導(dǎo)者和實(shí)踐者：短短兩年多時(shí)間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟(jì)南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個(gè)大城市都有萬達(dá)"城市綜合體"閃亮登場(chǎng)。

從單店到組合店再到如今的"城市綜合體"，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷第三次嬗變。二、項(xiàng)目土地解讀"城市綜合體"項(xiàng)目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。

如北京萬達(dá)廣場(chǎng)在CBD區(qū)，濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)在百年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬達(dá)廣場(chǎng)在三孝口商圈。第二，項(xiàng)目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。

如上海五角場(chǎng)，重慶南坪商圈，無錫濱湖區(qū)，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位于新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)，南昌紅谷灘新區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)等。

人流量和消費(fèi)基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目如寧波萬達(dá)廣場(chǎng)在招商方面比起北京和上海萬達(dá)廣場(chǎng)就相對(duì)困難。在發(fā)展部進(jìn)行項(xiàng)目初步選址，相關(guān)部門聯(lián)合調(diào)研、評(píng)估，并將項(xiàng)目可行性報(bào)告上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，最終項(xiàng)目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項(xiàng)目前期規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)工作。

項(xiàng)目前期規(guī)劃最核心的工作是項(xiàng)目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對(duì)項(xiàng)目周邊情況，項(xiàng)目所處區(qū)域在城市中的地位，項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀；對(duì)項(xiàng)目具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等； 這個(gè)城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀項(xiàng)目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過等；3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；4、項(xiàng)目可利用資源，如：河流，公園等；5、項(xiàng)目規(guī)劃條件：容積率、限高等；6、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。

三、城市綜合體設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、多功能的城市開發(fā)城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發(fā)。一般的城市開發(fā)商主要集中在某些單一功能的開發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發(fā)、純商業(yè)開發(fā)、或者純酒店或?qū)懽謽情_發(fā)等。

萬達(dá)廣場(chǎng)將多功能綜合集中開發(fā)，包括有：酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等。不同功能、時(shí)間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補(bǔ)充組成城市"24小時(shí)不夜城"-大型商業(yè)中心與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場(chǎng)又極大的聚集了城市的能量與人氣等。

總之，城市綜合體的多功能特性使萬達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)，如總建筑面積達(dá)78萬平方米的重慶萬達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)及公建面積達(dá)33萬平方米，項(xiàng)目建成后將使萬達(dá)在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強(qiáng)。2、街坊式的街區(qū)布局在當(dāng)代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點(diǎn)點(diǎn)地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點(diǎn)點(diǎn)地割裂。

為此，城市開發(fā)商需對(duì)保護(hù)城市的文脈，保護(hù)歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對(duì)擬改造項(xiàng)目及城市的歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價(jià)值。街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò)和城市骨架-道路是一個(gè)城市的骨骼，街區(qū)承載著城市的記憶，街坊式街區(qū)布局將城市歷史文脈很好的延續(xù)。

我們?cè)诔鞘芯C合體設(shè)計(jì)中采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習(xí)慣，保留了基地具有歷史價(jià)值的文化建筑，結(jié)合保留建筑或原有活動(dòng)廣場(chǎng)設(shè)置供市民活動(dòng)的城市廣場(chǎng)等。如在濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對(duì)基地歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析：基地位于百年商埠區(qū)與泉城步行街之間，基地內(nèi)部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個(gè)區(qū)域。

因此項(xiàng)目規(guī)劃了二橫一縱道路系統(tǒng)，將項(xiàng)目分成四大功能分區(qū)：沿連接商埠區(qū)與步行街的經(jīng)四路一側(cè)布置了大型商業(yè)廣場(chǎng)，東側(cè)面向泉城廣場(chǎng)布置了超高層酒店，同時(shí)，用地東南側(cè)以東與高架路相對(duì)是共青團(tuán)路廣場(chǎng)，故在此規(guī)劃了3萬平方米的市民廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)；另外，結(jié)合用地中部的歷史保護(hù)建筑，布。

3.什么是城市綜合體

1. 城市綜合體概述 城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

1.1 城市綜合體的概念 所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

1.2 城市綜合體與多功能建筑的差別 多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。

1.3 城市綜合體的四大典型特征 特征一：超大空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

特征二：通道樹型交通體系 通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

特征四：高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。

室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。1.4 城市綜合體的發(fā)展歷程1.4.1 城市綜合體的開發(fā)背景 現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。

1.4.1.1 城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物 城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。

① 城市形態(tài)的表現(xiàn) 在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。

② 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn) 隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。1.4.1.2 優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體 城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。

其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來看，CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。如北京萬達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。

依北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個(gè)建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占50%左右，公寓占25%左右，其它25%為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。從一個(gè)大的綜合體理念開始，再通過一個(gè)個(gè)小的綜合體的建設(shè)，最后形成一個(gè)大的綜合體，共同促進(jìn)CBD的整體建設(shè)。

1.4.1.3 城市綜合體市場(chǎng)需求旺盛 由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。?； 首先，表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高；?； 其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。

雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。

因此，集公寓、商場(chǎng)、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。

1.4.2 城市綜合體的發(fā)展階段 城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)歷也以下幾個(gè)階段。|相關(guān)鏈接| 曼哈頓城市綜合體 紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。

匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長(zhǎng)1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所。

4.都市綜合體研究

都市綜合體研究-都市綜合體案例 都市綜合體的開發(fā)一般規(guī)模巨大、投資巨大，而且涉及的專業(yè)眾多，影響深遠(yuǎn)，未來都市綜合體開發(fā)的要求更高，因此其開發(fā)模式與一般的房地產(chǎn)開發(fā)絕然不同，需要對(duì)城市資源、商業(yè)資源、專業(yè)資源進(jìn)行高效整合，才能實(shí)現(xiàn)都市綜合體的開發(fā)效益及社會(huì)影響。

都市綜合體是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。 德思勤投資咨詢有限公司策劃研究中心通過對(duì)世界各國尤其是對(duì)近年來國內(nèi)的都市綜合體進(jìn)行研究，根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運(yùn)的角度總結(jié)出都市綜合體的三種開發(fā)模式： （1）、“獨(dú)立”開發(fā)模式 這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過建設(shè)都市綜合體來彰顯自己的實(shí)力，最典型的例子：美國紐約的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國巴黎德方斯區(qū)由法國政府興建，這種開發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。

（2）、“合資—公共財(cái)政補(bǔ)貼”模式 這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進(jìn)行開發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的。這一模式在上個(gè)世紀(jì)70-80年代日本的都市綜合體開發(fā)中比較常見。

如日比谷商業(yè)區(qū)、池袋日之出大街、新宿“西口商業(yè)回館”等。這一模式的特點(diǎn)是公私合作、各取其利，相關(guān)的合作單位也比較少，功能性較強(qiáng)，但專業(yè)性不夠。

（3）、“合作鏈” 開發(fā)模式 現(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。

圖 3-17 都市綜合體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位、開發(fā)、服務(wù)、管理等不是一個(gè)普通的開發(fā)商憑經(jīng)驗(yàn)就能夠做到的，它對(duì)開發(fā)商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規(guī)劃等方面的良好關(guān)系、各種物態(tài)的大型項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、甚至包括建筑理念上都是個(gè)挑戰(zhàn)。因此目前國內(nèi)都市綜合體的開發(fā)多采取“合作鏈” 開發(fā)模式，這也是都市綜合體適應(yīng)未來發(fā)展的開發(fā)模式。

如北京華貿(mào)中心、東莞第一國際、深圳華潤中心就采用這種開發(fā)模式。其運(yùn)作方式是將龐大的項(xiàng)目運(yùn)營按進(jìn)度細(xì)分階段，再將涉及領(lǐng)域的內(nèi)容融入到階段中。

每個(gè)階段、每個(gè)內(nèi)容都由專業(yè)的公司去執(zhí)行，并在合同上明確各方的權(quán)益。必須明確的是，從單項(xiàng)執(zhí)行內(nèi)容來看，所選擇的公司都應(yīng)是相當(dāng)出色的。

可以說，這樣做可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)最低化、分散化，將開發(fā)利潤、經(jīng)營利潤、品牌利潤實(shí)現(xiàn)最大化。這種合作方式雖然前期談判的時(shí)間較長(zhǎng)，但充分體現(xiàn)了集體作戰(zhàn)的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和風(fēng)險(xiǎn)都捆綁在一起，也就消除了執(zhí)行上的各種障礙。

這種模式示意如下圖： 圖 3-18 由于都市綜合體開發(fā)規(guī)模宏大，投資額巨大，項(xiàng)目融資安排在項(xiàng)目開發(fā)過程中十分重要，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出了問題，后果不堪設(shè)想，因此在項(xiàng)目開發(fā)之初就必須做好融資安排。中國目前房地產(chǎn)融資渠道比較單一，多為銀行貸款，但隨著資本市場(chǎng)的成熟，各類融資渠道會(huì)逐步完善，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，都市綜合體開發(fā)的資金瓶頸會(huì)得以解決。

目前許多國外的大型房地產(chǎn)投資基金開始試探性地進(jìn)入中國房地產(chǎn)，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市綜合體的開發(fā)上取得了可資借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)，因此如何與房地產(chǎn)基金合作共同開發(fā)都市綜合體是開發(fā)商必須考慮的重要環(huán)節(jié)之一。 同時(shí)，都市綜合體大多是城市中心舊城改造或CBD重要建設(shè)項(xiàng)目，城市政府會(huì)十分重視，其社會(huì)影響也非一般項(xiàng)目可比，因此項(xiàng)目開發(fā)如何與政府互動(dòng)也是一個(gè)值得關(guān)注的問題，東莞第一國際的成功開發(fā)就與當(dāng)?shù)卣g的互動(dòng)與協(xié)作是密不可分的。

總而言之， “合作鏈”開發(fā)模式不僅涉及到各個(gè)相關(guān)公司之間的緊密協(xié)作，還包括與政府、與基金的良好關(guān)系。“合作鏈”開發(fā)模式最合適在都市綜合體項(xiàng)目中采用，因?yàn)樵擃惍a(chǎn)品涉及內(nèi)容較多，管理層面又比較細(xì)，又都與品質(zhì)、經(jīng)營掛勾，而一般模式操作起來局面則往往無法控制。

一些企業(yè)率先采用這種“合作鏈”的開發(fā)方式，無疑是一種大膽的嘗試。這種模式可能成為日后都市綜合體項(xiàng)目開發(fā)的一種全新運(yùn)營方式。

1. 4.1 蒙特利爾地下商城（The Underground City, Montreal,1962-至今） 編者按： 加拿大法語區(qū)的蒙特利爾市，素有北美巴黎之稱。然而加拿大寒冷漫長(zhǎng)的冬天，卻影響著這個(gè)大都市的商業(yè)氣氛。

蒙特利爾市從60年代初開始修建地下商城，經(jīng)過了近四十年的建設(shè)，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利爾市民的主要活動(dòng)場(chǎng)所，而且成為加拿大最重要的旅游景點(diǎn)。

國際上許多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下。 在地下商城建設(shè)的初期，由于地下產(chǎn)權(quán)的不清晰而導(dǎo)致了諸多法律糾紛，迫使。

5.怎樣描述城市綜合體

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

典型特征 超大空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

通道樹型交通體系 通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的立體街道交通空間。

現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。運(yùn)用對(duì)建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

使建筑群體成為景觀的主體，同時(shí)又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。 高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。

其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

地標(biāo)式的城市建筑 城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)180米高超白金五星級(jí)酒店；又如高層地標(biāo)式雙塔：無錫萬達(dá)廣場(chǎng)白金五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

發(fā)展歷程 1.開發(fā)背景 現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。 城市聚集產(chǎn)物 城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。

因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 ① 城市形態(tài)的表現(xiàn) 在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體。

這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。 ② 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn) 隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。

2.催生條件 優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來看，CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。

如北京萬達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。 依北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個(gè)建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占50%左右，公寓占25%左右，其它25%為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。

從一個(gè)大的綜合體理念開始，再通過一個(gè)個(gè)小的綜合體的建設(shè)，最后形成一個(gè)大的綜合體，共同促進(jìn)CBD的整體建設(shè)。 3.市場(chǎng)需求旺盛 由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。

? 首先，表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高； 其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。

因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場(chǎng)、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。

而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。 綜合起來就是一句話可以從綜合體的形成原因，發(fā)展歷程、特征等方面來分析。

6.城市綜合體設(shè)計(jì)通過哪幾個(gè)方面進(jìn)行考量的

1.參考整個(gè)空間的布局

對(duì)于專業(yè)的設(shè)計(jì)師來說，首先在設(shè)計(jì)方案之前一定要到實(shí)地考察，要對(duì)各種長(zhǎng)度寬度以及具體的角度進(jìn)行測(cè)量，要做好精密的規(guī)劃之后才能夠進(jìn)行設(shè)計(jì)。其次要根據(jù)空間的布局情況，去考慮如何在省材料的情況下又可以設(shè)計(jì)更加簡(jiǎn)約大方的方案，這樣可以讓設(shè)計(jì)方案與空間完美的結(jié)合，達(dá)到不一樣的視覺效果。

2.參考商業(yè)經(jīng)營的范圍

城市綜合體不同的經(jīng)營范圍風(fēng)格會(huì)存在很大的區(qū)別，為了讓消費(fèi)者在購物的時(shí)候能夠有更加愉快的心情，有更加好的體驗(yàn)，在設(shè)計(jì)方案的時(shí)候要結(jié)合商家銷售的內(nèi)容來重點(diǎn)的分析。而且也要結(jié)合商家本身的想法，要把這些因素都結(jié)合起來，才能夠算得上是一個(gè)比較合適的設(shè)計(jì)方案。

3.遵循黃金配比的原則

我們大家都知道在學(xué)術(shù)理論的范圍之內(nèi)有這樣的一個(gè)名詞叫做黃金配比，也就是說一個(gè)物體它的分工要符合一定的比例才看起來更有藝術(shù)的美感。如果在裝修設(shè)計(jì)的過程當(dāng)中能夠完全遵循全黃金配比的原則的話，那么這時(shí)候就能夠讓整個(gè)店面的裝修風(fēng)格變得更有趣味，而且看起來更有美感，更令人感到舒服。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院總結(jié)以上三點(diǎn)城市綜合體設(shè)計(jì)考量因素。

7.城市綜合體研究

國瑞城城市綜合體開發(fā)模式文/陸經(jīng)強(qiáng) 開發(fā)模式三段論[優(yōu)秀的城市綜合體是提升城市品質(zhì)的點(diǎn)睛之筆]城市就是以一種綜合形式出現(xiàn)在世人的面前，它聚集了各種人流、物資和思想。

隨著時(shí)代的前進(jìn)與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)也由原來的簡(jiǎn)單聚集，粗略規(guī)劃，那種簡(jiǎn)單分散的建設(shè)模式，呈現(xiàn)出知識(shí)城市建設(shè)的初級(jí)形態(tài)。隨著人門生活水平的提高和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，城市建設(shè)轉(zhuǎn)向有序規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)聚合，功能互補(bǔ)的綜合模式，從而在建筑的整體功能上出現(xiàn)了城市綜合體。

可以說優(yōu)秀的城市綜合體是提升城市品質(zhì)的點(diǎn)睛之筆。 [擁有顯赫的大型建筑綜合體無疑是可提升城市品質(zhì)的品牌形象。

]大型建筑綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力，勢(shì)必將彰顯并抬升整個(gè)城市的投資和商業(yè)價(jià)值，吸引到大批金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、公司進(jìn)駐。因?yàn)榻ㄖC合體功能的齊全性、合理性，為人們?cè)诖松?、居住、游戲、娛樂提供了便利?/p>

對(duì)于城市而言，擁有顯赫的大型建筑綜合體無疑可提升城市的品牌形象。[綜合體建筑模式成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化國際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市生活的一種標(biāo)志。

]國瑞城堅(jiān)持的大型綜合體開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為居住者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用。相信在不久的將來，綜合體建筑模式將成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化國際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市生活的一種標(biāo)志。

誠然，開發(fā)模式的創(chuàng)新的確給期盼激情的樓市一絲活力。綜合體建筑模式是一種新的開發(fā)理念，也是一種新的居住方式，更是一種新的享受型生活。

放眼城市建筑發(fā)展的前景，綜合體建筑功能復(fù)合模式的誕生必將釋放出巨大的能量，創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)，主導(dǎo)未來樓市發(fā)展方向。綜合體建筑與提升城市價(jià)值“城中之城”，城市發(fā)展主導(dǎo)方向 一個(gè)綜合體建筑基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

大多數(shù)城市一般都經(jīng)歷相似的發(fā)展階段。在前工業(yè)化階段，是以勞動(dòng)力密集型家庭小生產(chǎn)為主，城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)局限于小型家庭企業(yè)范圍，從業(yè)者主要是工匠、小商販、食品銷售商及其他低層次服務(wù)業(yè)人員。

所以有學(xué)者認(rèn)為，“集市”就是城市的最初雛形。 在工業(yè)化階段（很多發(fā)展中國家處于此階段），經(jīng)濟(jì)活動(dòng)部分地由家庭轉(zhuǎn)向企業(yè)化生產(chǎn)，資本與勞動(dòng)力相比其重要性顯著增強(qiáng)。

隨著技術(shù)的進(jìn)步和資本的積聚以及商業(yè)貿(mào)易網(wǎng)不斷完善，工業(yè)活動(dòng)集中性增強(qiáng)，城市發(fā)展受到極大的推動(dòng)，并往往產(chǎn)生首位性城市。在此過程中制造業(yè)城市得到優(yōu)先發(fā)展，成為工業(yè)化時(shí)期的“寵兒”。

制造業(yè)作為強(qiáng)有力的以輸出為指向的工業(yè)具有放射型功能，它產(chǎn)生新的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城工作，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)各部門的整體水平提高。這一階段的城市發(fā)展是以某一產(chǎn)業(yè)或功能為核心，城市布局也以此為核心，如北京的首鋼，就可以說是一個(gè)小型城市。

在第三階段，隨著工業(yè)生產(chǎn)機(jī)械化程度增強(qiáng)和資本與勞動(dòng)力比例的再度提高，制造業(yè)產(chǎn)量的增長(zhǎng)可在制造業(yè)勞動(dòng)力少量增長(zhǎng)甚至減少的情況下取得。尤其對(duì)其他部門而言，如服務(wù)業(yè)等在提供勞動(dòng)力就業(yè)機(jī)會(huì)方面相形重要。

同時(shí)，交通網(wǎng)的完善，城郊土地資源的謙價(jià)性，使大型生產(chǎn)部門遷往邊緣地區(qū)和較小的城市，其在市中心的地位被知識(shí)密集型公司所取代。主要城市的功能逐漸由產(chǎn)品加工和低層次服務(wù)業(yè)向信息處理和高層次服務(wù)業(yè)過渡。

這一階段，城市以商務(wù)和商業(yè)為中心，所以在人們需要在一定地域范圍內(nèi)具備完善的商務(wù)、生活、休閑、娛樂功能，所以綜合體建筑就順應(yīng)這種需要潮流出現(xiàn)了。一個(gè)綜合體建筑基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

從國外的建筑綜合體出現(xiàn)的歷史來看，的確映證了這一說法。作為紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。

曼哈頓的住宅和商業(yè)用房的成交額占美國房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類用房交易額的40%；美國21%的電話從紐約打出；上世紀(jì)70-80年代曼哈頓地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量占紐約市總經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量的82%。在這里，匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等。

這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長(zhǎng)1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口?？巳R斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城中城的落座，造就了曼哈頓“世界中心”的美名。

除此之外，東京的陽光城、北京的國貿(mào)等都屬大型建筑綜合體。北京提出建造24小時(shí)CBD概念 ，即要求北京CBD的功能不是單一性的，而是復(fù)合型的，也可以說北京CBD就是一個(gè)超大規(guī)模的建筑綜合體。

建筑綜合體因其多數(shù)位于城市人流密集的關(guān)鍵地段，規(guī)模宏大，功能復(fù)合，并能24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，大大提高了物業(yè)的使用效率，所以又稱復(fù)合型高效建筑。正因如此，建筑綜合體將成為CBD建筑的主導(dǎo)形式。

新城市的標(biāo)志 建筑綜合體的特殊性決定了其具有很強(qiáng)的社會(huì)功能性，具有提高和完善區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)周邊發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效能。使其成為聚集在這里的企業(yè)和人士。