房地產開發(fā)前期(房地產開發(fā)項目的前期策劃主要是)
1.房地產開發(fā)項目的前期策劃主要是
掌握并分析房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權屬、欲開發(fā)土地的土地權性質、欲開發(fā)土地的權證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數(shù)據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
一是完成房地產項目的市場調查工作，
二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，
三是進行有獨創(chuàng)性的策劃。
策劃方案應包含的基本項目包括：
(1)市場調研 A區(qū)域房地產市場調研 B類比競爭樓盤調研 C各類物業(yè)市場調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調查 F目標客戶定量調查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告
(2)項目投資策劃 A宏觀經濟和本區(qū)域城市市場調研 B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規(guī)模定位、價值分析 E項目投入產出分析及資金運作建議
(3)項目規(guī)劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成后未來生活方式指引 依據以上義務，要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數(shù)據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2.房地產開發(fā)前期策劃主要有哪幾類
房地產前期具體工作分為：前期策劃、前期營銷。
一、前期策劃： 房地產前期策劃歸屬咨詢行業(yè)，被開發(fā)商重視；房地產前期策劃這個叫法雖然存在，但業(yè)界并無明確的概念解釋，由于各家企業(yè)認識不同，內容界定也不同。業(yè)內人士更多把它理解為房地產全程營銷策劃。
所謂房地產全程營銷，是以市場營銷為基礎，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優(yōu)勢為目標，將營銷理念貫穿于房地產開發(fā)全程的一種企業(yè)戰(zhàn)略。 房地產全程營銷策劃，一般就是指咨詢顧問公司在樓盤銷售之前進行的營銷咨詢工作。
策劃內容包括：房地產市場調查策劃；房地產市場營銷策劃操作方案；房地產價格策劃與制定；房地產營銷渠道策劃與管理；房地產銷售策劃；房地產形象策劃與包裝推廣；房地產廣告策劃與開發(fā)設計；銷售策略與銷售控制；房地產項目開盤銷售策略；房地產項目二次啟動銷售策略；房地產尾盤銷售策略；房地產銷售培訓與指導；售樓人員職責；銷售行為規(guī)范；營銷隊伍團隊精神； 主要都是些針對房地產市場，競爭對手，品牌，價格，運作管理的銷售方案； 二、前期營銷： 前期營銷工作計劃 項目建筑方案已基本確定，目前正在進入項目各項報建和工程動工的籌備中，雖然項目未進入實質營銷工作，但為了項目今后的營銷能有計劃的運行，營銷工作應本著“運籌帷幄，全程把控”的運作理念，積極作好前期各項營銷準備工作，以備項目營銷的各環(huán)節(jié)是能有計劃的運行。 房地產全程營銷工作是一項工作量大，涉及環(huán)節(jié)多且變化素很大的工作，若前期沒有一個完整的全盤計劃，在面對變化情況時，往往沒有方向或出現(xiàn)臨時應急措施，而給將來留下后遺癥。
因此，在目前情況下，營銷工作應該進入前期準備階段，在營銷的前期準備中分為四個階段： 1、項目價格體系研究、論證和制定階段。 項目的產品確定后，價格的制定是成為營銷工作的重要任務之一。
該階段通過公司現(xiàn)有資源，對項目周邊市場的價格情況進行分析研究，并結合項目的特殊成本情況及部分定向銷售價格情況進行分析，初步確定出項目的銷售均價，最高均價和最低均價；再根據項目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項目平面價格差距，最后完成項目各套房間初步的價格表以及、優(yōu)惠策略、提價策略與節(jié)奏，升值營造策略等，為項目的未來銷售作好價格的基礎準備。 2、項目營銷代理公司的選定階段 營銷代理公司的選定，很大程度上決定項目的最后營銷的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進行考察和評定，任何代理公司都有其實力和專業(yè)能力的長短處，因此在考察過程中除了公司的實力和專業(yè)能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。
我公司在選擇代理公司時，應通過以下四個個方面進行綜合考察和評定： 2-1、對代理公司的歷史業(yè)績進行綜合考察，了解其代理過項目的業(yè)績情況和開發(fā)企業(yè)的評價； 2-2、對代理公司關于我項目的營銷策劃、銷售執(zhí)行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創(chuàng)新、是否結合我公司及項目的實際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實際執(zhí)行能力。
3-3、考察代理公司的對項目的態(tài)度，通過考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專案人員的資力、專業(yè)能力、抄盤經驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專業(yè)度。 通過以上四個方面的考察進行綜合評分來確定項目最后的代理公司。
3、項目廣告公司的選定階段 在代理公司選定之后，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進入預熱期前的項目形象工作必須通過廣告公司進行表現(xiàn)。在考察廣告公司過程中，除了考察其設計能力和服務費用方面，還應重點考查廣告公司對項目營銷方向的理解程度，對項目理解越透，其表現(xiàn)的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動目標群。
因此，廣告公司的選擇也應遵行四個方面的原則。 3-1、考查公司的歷史業(yè)績及綜合創(chuàng)意能力； 3-2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。
3-3、考察委派負責我項目專案人員的資歷、專業(yè)設計能力，文案撰稿能力以及與開發(fā)公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。 3-4、考察廣告公司服務報價，廣告發(fā)布報價、物料制作報價等情況。
4、項目預熱期執(zhí)行階段 在確定代理公司、廣告公司后，項目要進入前期的市場形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營銷策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開始以循序漸進的方式有計劃的實施項目的市場預熱，逐步積累客戶，并根據市場的初步反映情況調整營銷策略、廣告策略以及執(zhí)行手段。
3.房地產開發(fā)前期策劃的內容簡介
房地產開發(fā)前期策劃，要先于實際的決策和項目產品的形成。它是一種科學的預測活動，在整個工程建設中具有決定意義。前期策劃的主要任務是定義開發(fā)什么，預測項目的社會效益與經濟效益，指導項目的規(guī)劃和設計工作，從而擬定具體的項目計劃。《房地產開發(fā)前期策劃》著重從市場調研、項目定位、可行性研究三大方面對房地產開發(fā)前期策劃進行分步解析，抓住主要環(huán)節(jié)的重點流程，同時借鑒國內經典項目案例增強實戰(zhàn)操作性，即學即用。《房地產開發(fā)前期策劃》由中國房產信息集團，克而瑞（中國）信息技術有限公司所著。
4.房地產開發(fā)前期策劃的內容簡介
房地產開發(fā)前期策劃，要先于實際的決策和項目產品的形成。它是一種科學的預測活動，在整個工程建設中具有決定意義。前期策劃的主要任務是定義開發(fā)什么，預測項目的社會效益與經濟效益，指導項目的規(guī)劃和設計工作，從而擬定具體的項目計劃。《房地產開發(fā)前期策劃》著重從市場調研、項目定位、可行性研究三大方面對房地產開發(fā)前期策劃進行分步解析，抓住主要環(huán)節(jié)的重點流程，同時借鑒國內經典項目案例增強實戰(zhàn)操作性，即學即用。《房地產開發(fā)前期策劃》由中國房產信息集團，克而瑞（中國）信息技術有限公司所著。
5.房地產公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫
其實地產策劃從地產類別上可分為：商業(yè)地產策劃、工業(yè)地產策劃、住宅地產策劃等。
從內容上分為：營銷推廣、公關活動策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。 系統(tǒng)比較多復雜，隨著地產行業(yè)的飛速發(fā)展，還會涌現(xiàn)很多新生領域，也需要策劃。
房地產策劃包括那些內容？ 一、項目策劃也就是房地產開發(fā)項目的可行性研究。 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規(guī)模的確定； （4）規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；（7）項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究；（8）開發(fā)建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會研究。
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。
詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。
未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產營銷策劃內容 營銷策劃內容： A、定價策略 1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數(shù)量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數(shù)額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發(fā)展商簡介； 2、房地產特性與房地產價值； 3、項目環(huán)境資料說明； 4、項目規(guī)劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現(xiàn)； 13、市場客源定位； 14、業(yè)務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現(xiàn)場接待流程及規(guī)定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現(xiàn)場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問演練與課程驗收 三、隨著房地產業(yè)的理性化發(fā)展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關注與相當程度的認可。房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開發(fā)商對房地產營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區(qū)。 ●誤區(qū)之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。
售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料（如可口可樂）對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實上，由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業(yè)消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比消費者。
6.什么是房地產前期策劃
通常意義上的房地產項目開發(fā)可分為決策階段和實施階段，房地產開發(fā)中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。
1 房地產項目開發(fā)前期策劃工作的任務主要有：環(huán)境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環(huán)境調查和分析主要是了解項目所處的政策環(huán)境、宏觀經濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境、建設環(huán)境（能源、基礎設施）以及建筑環(huán)境（風格、主色調等）等，從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發(fā)或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規(guī)模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發(fā)或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發(fā)中的成本效益分析，制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規(guī)范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環(huán)境和文化策劃關注項目規(guī)劃中的環(huán)境藝術、生態(tài)文化等方面；風險分析包括政治風險、政策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發(fā)項目做出決策。
7.房地產項目中前期工作的流程是什么
1.項目開發(fā)前期調研程序
項目的前期調研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。
2.項目立項程序
項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。
3.土地使用權取得的程序
土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過（取得建議書批復，可行性研究批復），并取得建設用地規(guī)劃許可證后，辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。
4.項目規(guī)劃程序
項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。
根據國家和濟南市有關城市規(guī)劃的規(guī)定，在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目，必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得“兩證”（建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證）后，方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：
(1)在可行性研究報告（項目建議書）報批之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見，形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。
(2)在可行性研究報告批復后，開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。
(3)根據規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件，委托有資質的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設計后，應向規(guī)劃部門提出審查申請。
(4)經審定通過的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。
(5)開發(fā)商依據設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復，即可向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件。
(6)申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。
1.工程建設項目立項審批
(1)承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處
(2)申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產開發(fā)公司的資質證明.
(3)申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報。
(4)辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。
(5)收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。
8.房地產前期策劃的要點
●市場定位與產品設計定位：根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規(guī)劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規(guī)劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：項目總體市場定位目標人群定位項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場推廣策劃：根據市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創(chuàng)作，媒體投放，公關活動策劃等。
具體內容是：市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉項目案名建議 找房地產資料，到中國地產商 銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制廣告策略：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外，電播等）媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協(xié)助活動執(zhí)行● 項目銷售策劃（項目銷售階段）：此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實現(xiàn)預定銷售時間計劃和收入計劃。具體內容包括：開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭銷售培訓，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整銷售策略調整。
