項目開(kāi)盤(pán)配合流程及注意事項ppt(開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案)
1.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案
步驟一、制定總戰略 n 銷(xiāo)售商向開(kāi)發(fā)商匯報項目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，經(jīng)雙方商榷制定營(yíng)銷(xiāo)總戰略。
步驟二、人員組織工作 1。 成立工作小組，確立工作方式； 2。
銷(xiāo)售主任選拔，采取內部競爭上崗方式； 3。 銷(xiāo)售主任到崗，開(kāi)展銷(xiāo)售準備工作； 4。
銷(xiāo)售人員招聘，篩選定員； 5。 銷(xiāo)售人員培訓。
由銷(xiāo)售主任負責培訓，整體達到上崗要求； 6。 財務(wù)、合同人員到崗； 7。
配合人員到崗。 清潔人員2名、女保安4名、水電工1名。
步驟三、售樓處、示范單位建設工作 n 1。 暫定內部認購、開(kāi)盤(pán)時(shí)間，用于以下工作參照時(shí)間； n 2。
裝修公司考察及確定； n 3。 裝修公司招標評審； n 4。
裝修方案修改； n 5。 裝修方案確定； n 6。
售樓處物料清單制定； n 7。 售樓處施工； n 8。
售樓處外包裝； n 9。 圍墻包裝； n 10。
展板、噴繪等； n 11。 售樓處家具、物料的購買(mǎi)； n 12。
售樓處驗收； n 13。 電話(huà)到位（來(lái)電顯示電話(huà)）； n 14。
項目模型到位。 n 步驟四、廣場(chǎng)園林 n 1。
園林規劃設計； n 2。 園林公司招標； n 3。
招標評審； n 4。 園林施工。
步驟五、廣告宣傳 1。 廣告公司篩選與確定。
可由銷(xiāo)售商推薦，發(fā)展商確定； 2。 樓盤(pán)VI導示系統設計及確定； 3。
開(kāi)盤(pán)系列廣告方案設計及其費用預算； 4。 廣告設計與審查（包括方案與時(shí)間的吻合效應）； 5。
插頁(yè)設計印刷； 6。 樓書(shū)設計。
由廣告公司設計，銷(xiāo)售商監控； n 7。 樓書(shū)設計。
由廣告公司設計，銷(xiāo)售商監控； n 8。 樓書(shū)印刷； n 9。
戶(hù)外導視、區域包裝方案設計與實(shí)施（圍墻、燈標旗、燈箱 路牌等）； n 10。 看樓專(zhuān)車(chē)包裝到位（與報紙廣告審批同時(shí)進(jìn)行）； n 11。
其他媒體接洽（DM直郵、車(chē)身廣告等）； n 12。 開(kāi)盤(pán)階段廣告方案細化； n 13。
其他外送資料印刷、定購（手袋、禮品、海報、請柬等）； 步驟六、銷(xiāo)售準備工作 n 1。 預售許可證； n 2。
按揭銀行確定； n 3。 銷(xiāo)售培訓資料，由銷(xiāo)售商負責提供； n 4。
價(jià)目表、推盤(pán)計劃審查，由同致提出，發(fā)展商決策； n 5。 財務(wù)管理辦法； n 6。
付款方式與認購須知，由銷(xiāo)售商提出，發(fā)展商決策； n 7。 認購書(shū)準備，由銷(xiāo)售商提出，發(fā)展商決策； n 8。
物管資料準備，由發(fā)展商提出； n 9。 銷(xiāo)售管理制度（崗位職責、管理制度），與發(fā)展商共同商榷。
n 10。 項目簡(jiǎn)介與100問(wèn)，由銷(xiāo)售主任準備； n 11。
銷(xiāo)售人員考核，由銷(xiāo)售商執行； n 12。 銷(xiāo)售人員服裝、名片，由銷(xiāo)售商準備； n 13。
銷(xiāo)售控制表制定，由銷(xiāo)售商負責； n 14。 客戶(hù)登記表，由銷(xiāo)售商準備； n 15。
前期客戶(hù)取系，由銷(xiāo)售商準備； n 16。 銷(xiāo)售控制計劃，由銷(xiāo)售商準備； n 17。
正式買(mǎi)賣(mài)合同，由發(fā)展商擬訂； n 18。 物業(yè)管理公司確定，由開(kāi)發(fā)商選定。
步驟七、開(kāi)盤(pán)典禮工作 n 1。 開(kāi)盤(pán)方案確定，由銷(xiāo)售商指導廣告公司出方案； n 2。
選定禮儀公司，廣告公司推薦； n 3。 開(kāi)盤(pán)儀式內容與程序細化，由禮儀公司提建議； n 4。
開(kāi)盤(pán)場(chǎng)地包裝，由禮儀公司準備； n 5。 臨時(shí)泊車(chē)位規劃，由發(fā)展商確定并協(xié)調政府相關(guān)部門(mén)； n 6。
邀請嘉賓，由發(fā)展商擬定名單； n 7。 與媒體互動(dòng)。
與媒體協(xié)調配合，與廣告軟文寫(xiě)作配合； n 8。 物料籌備（場(chǎng)地包裝、服裝、音響、請柬、禮品等）； 步驟八、促銷(xiāo) n 1。
促銷(xiāo)方案制定。銷(xiāo)售商設計方案，發(fā)展商決策； n 2。
禮品定購。發(fā)展商負責、銷(xiāo)售商配合； n 3。
促銷(xiāo)客戶(hù)聯(lián)絡(luò )，由銷(xiāo)售商聯(lián)系。 。
2.房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)一般有哪些流程房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)怎么做一般開(kāi) 搜狗問(wèn)問(wèn)
1、開(kāi)盤(pán)就是一個(gè)樓盤(pán)集中蓄客到一定的數量，選定一個(gè)日期，集中銷(xiāo)售的一種方式。蓄客就是買(mǎi)房的客戶(hù)給開(kāi)發(fā)商交誠意金，獲得開(kāi)盤(pán)時(shí)選房的資格。
2、開(kāi)盤(pán)流程指的是“開(kāi)盤(pán)”這個(gè)活動(dòng)的執行流程，開(kāi)盤(pán)選購方式一般有兩種，第一種就是搖號，另外一種就是按簽到順序先來(lái)先選。開(kāi)盤(pán)當天的活動(dòng)主要有以下幾個(gè)流程：客戶(hù)簽到拿到選房卡——客戶(hù)進(jìn)入選房休息區休息或看表演（一般就是前面搭個(gè)大舞臺，找個(gè)主持人在上面策，或者找人表演節目，主持人一般就要告訴大家選房流程及注意事項）——差不多人來(lái)齊了，就正式宣布開(kāi)盤(pán)——搖號的話(huà)就喊人上舞臺搖號，搖到多少號多少號就進(jìn)入邊上的選房區去選房——然后假如你進(jìn)去選房了，先是到一塊大的銷(xiāo)控板前面，選好你要的房子——然后進(jìn)入財務(wù)區，按照要求交定金（一般是你有個(gè)誠意金發(fā)票給財務(wù)轉成定金，這個(gè)錢(qián)轉定了不退）——然后再到簽約區，就是簽認購協(xié)議——然后簽完后差不多就可以從選房區出來(lái)了。流程差不多就這樣，全程有工作人員陪同。
3.物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商項目開(kāi)盤(pán)后對外售樓時(shí)應注意哪些事項? 愛(ài)問(wèn)知
嚴格審核售樓說(shuō)明書(shū)、媒體廣告和房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來(lái)后患。
如購八樓房送頂樓陽(yáng)臺，買(mǎi)一樓送花園（公共場(chǎng)地不屬于套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按多少元/M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢(qián)）；小區提供xx會(huì )所服務(wù)（會(huì )所一向是個(gè)賠錢(qián)項目，誰(shuí)來(lái)投資設備，誰(shuí)來(lái)支出場(chǎng)地管理費、水電費、維修費和人工費？誰(shuí)來(lái)貼補經(jīng)營(yíng)虧損？）；承諾小區會(huì )有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現承諾不兌現時(shí)和物業(yè)公司結怨），物管公司應該對開(kāi)發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓，對客戶(hù)在物業(yè)管理方面的咨詢(xún)要對答如流，前后一致。
4.物業(yè)如何做好新項目的開(kāi)盤(pán)工作?
我做的流程，供你參考 新建項目交房（入伙）流程 1。
目的 合理的安排入伙工作，確保入伙工作順利有序地進(jìn)行。 2。
適用范圍 是用于集團住宅項目的入伙組織工作。 3。
術(shù)語(yǔ)和定義 入伙：指按照買(mǎi)賣(mài)合同的約定，將物業(yè)移交業(yè)主，在一定時(shí)間范圍內集中辦理入伙的過(guò)程。 4。
職責 地產(chǎn)公司銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部統籌安排入伙前的準備及現場(chǎng)布置和組織安排。 物業(yè)公司（小區管理處）負責入住手續的辦理。
地產(chǎn)項目公司工程組負責入伙驗房及入伙后工程返修事務(wù)的處理。 集團企管部跟進(jìn)各部門(mén)對客戶(hù)入伙時(shí)反饋信息的處理情況。
5。 前期工作 入伙前30天，由銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部牽頭成立入伙前期準備工作小組，制定《入伙工作計劃安排表》，明確相關(guān)部門(mén)的工作內容及完成時(shí)間。
5。1銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部確定具備入伙名單，并安排入伙時(shí)間，發(fā)放《入伙通知書(shū)》。
5。2銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部在入伙開(kāi)始前10天，組織安排模擬驗房工作。
5。3銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部在入伙開(kāi)始前20天組織編寫(xiě)《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和印制及入伙現場(chǎng)的包裝、標識的制作。
5。4銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部在入伙開(kāi)始前一天或當天，在媒體發(fā)布交房（入伙）信息。
5。5物業(yè)管理處在入伙開(kāi)始前10天，準備下列文件資料： 5。
5。1物業(yè)公司《營(yíng)業(yè)執照》、《資質(zhì)證》、《收費許可證》； 5。
5。2《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)戶(hù)手冊》； 5。
5。3《入住登記表》、《鑰匙領(lǐng)用登記表》、裝修管理規定、公共安全、消防安全責任書(shū)； 5。
5。4確定驗房人員、熟悉驗房程序； 5。
55安排入伙期間的安保秩序、確定應急預案、安排衛生保潔。 5。
6地產(chǎn)項目公司工程組確定入戶(hù)驗房人員、配置相關(guān)工具、掌握驗收流程、印制《驗房表格》、房屋維修統一說(shuō)辭。 6。
入伙程序 6。1地產(chǎn)公司銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部 6。
1。1入口處布置、路牌引導、辦理入伙須知“溫馨提示”； 6。
1。2發(fā)出《入伙通知》、附隨告知入伙提交資料 6。
1。3入伙提交資料：《購房合同》原件或復印件、《業(yè)主臨時(shí)規約》、業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，單位購房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執照副本及復印件各一份； 委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書(shū)。
6。 1。
4入伙繳納費用：煤氣開(kāi)戶(hù)費、暖氣開(kāi)口費、有線(xiàn)電視初裝費、裝修保證金、裝修垃圾清運費、物業(yè)管理服務(wù)費； 6。1。
5負責將客戶(hù)帶至下一服務(wù)處，辦理登記、繳費。 6。
2物業(yè)公司小區管理處 6。2。
1憑《入伙通知》審查業(yè)主資料，辦理《入住登記表》； 6。 2。
2繳納相關(guān)費用； 6。2。
3簽署《業(yè)主臨時(shí)規約》、《消防安全責任書(shū)》、《裝修協(xié)議》，發(fā)放《業(yè)戶(hù)手冊》、兩書(shū)：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》； 6。2。
4登記領(lǐng)取鑰匙、領(lǐng)取《驗房表格》； 6。2。
5由物業(yè)服務(wù)人員引領(lǐng)到驗房接待服務(wù)處。 6。
2。6應急處理：物業(yè)公司對現場(chǎng)秩序、公共安全制定應急預案，對于個(gè)別需要查看交房資料（五證一書(shū)）者，由應急處理組負責。
6。3地產(chǎn)項目公司工程組 6。
3。1憑《驗房表格》和房門(mén)鑰匙，帶業(yè)主到樓棟驗房； 6。
3。2按照項目公司統一說(shuō)辭，向業(yè)主介紹房屋使用說(shuō)明和質(zhì)量保修，耐心聽(tīng)取和解釋業(yè)主驗房中提出的疑問(wèn)； 6。
3。3業(yè)主提出的房屋瑕疵，如實(shí)登記在《驗房表格》內，并答復維修時(shí)間。
7。集團企管部在項目交房結束后，聽(tīng)取地產(chǎn)項目公司、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部、物業(yè)公司三方回報，并針對交房做出評價(jià)。
5.開(kāi)業(yè)典禮可以弄哪些食物開(kāi)業(yè)典禮可以弄哪些食物在您選定的場(chǎng)所舉辦
舉辦喜宴時(shí)，首先要確認宴會(huì )負責人與結帳人，并分別作自我介紹以認識對方，取得信任。
曾有飯店出現不知名人士冒充飯店人員跟客人結帳，收取現金后逃制夭夭的情況。為避免此類(lèi)事件發(fā)生，事先與客人認識并確認雙方結帳人員的步驟不容疏略。
確認雙方負責人后，宴會(huì )人員應與負責人確認喜宴開(kāi)席的桌數及酒水的數量，以免結帳時(shí)有所爭議。確認后，雙方接著(zhù)商討宴會(huì )流程與所需配合的事項，例如致詞時(shí)間，致詞時(shí)服務(wù)員宜暫停服務(wù)動(dòng)作，致詞后的干杯儀式需保證每位賓客手上皆有飲料可供敬酒，上菜的時(shí)間，燈光與音樂(lè )的配合等事宜。
一般而言，飯店會(huì )向對方負責人提供宴會(huì )程序表及宴會(huì )進(jìn)行所需的相關(guān)資料，以便其掌握宴會(huì )進(jìn)行流程。
6.房地產(chǎn)項目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案怎么處理
上一·日出東方開(kāi)盤(pán)慶典（1）活動(dòng)說(shuō)明活動(dòng)主題連江日出東方開(kāi)盤(pán)慶典組織機構主辦單位：福建上一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承辦單位：福州陽(yáng)光麗人文化傳播有限公司活動(dòng)參加人員福建上一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的相關(guān)領(lǐng)導及有關(guān)嘉賓。
活動(dòng)時(shí)間2006年12月17日上午8:00——下午13:00活動(dòng)地點(diǎn)福州連江縣城日出東方售樓中心大門(mén)口活動(dòng)目的宣傳日出東方開(kāi)盤(pán)的信息，從而最大限度地達到促銷(xiāo)的目的。 通過(guò)活動(dòng)的影響，使更多的市民對日出東方的發(fā)展建設及產(chǎn)品有一個(gè)更深入的了解，有效地吸引市民關(guān)注的目光，提升企業(yè)/樓盤(pán)的知名度和美譽(yù)度。
活動(dòng)內容授牌匾儀式。日出東方開(kāi)盤(pán)儀式。
搖號、抽獎活動(dòng)。（2）現場(chǎng)布置1、整體布置概述：整個(gè)現場(chǎng)將配合開(kāi)盤(pán)慶典的主題，以簡(jiǎn)單、清楚為布置格調，簡(jiǎn)單而不失喜慶、不失典雅，布置拱門(mén)、空飄氣球、橫幅、紅色地毯、擺花藍，保證做到現場(chǎng)氣氛的莊重熱烈，讓現場(chǎng)更顯尊貴、喜慶，并充滿(mǎn)青春、健康的氣息。
2、背景布置詮釋?zhuān)罕憩F活動(dòng)主題，吸引大眾的注意力，增強活動(dòng)現場(chǎng)的氣氛及影響力。提高企業(yè)形象、加大宣傳力度。
具體的現場(chǎng)布置說(shuō)明：樓盤(pán)展示及促銷(xiāo)區：本區設置在“日出東方售樓中心”內部，作為來(lái)訪(fǎng)市民的接待處，同時(shí)，在開(kāi)盤(pán)前后，可開(kāi)展相關(guān)的樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)，刺激市民直接購買(mǎi)房子的打算，從而最大限度地達到促銷(xiāo)的目的。 拱門(mén)：售樓中心大門(mén)口過(guò)道前方布置16米大型拱門(mén)1座、樓盤(pán)建筑工地1座。
（拱門(mén)文字由主辦方提供）高空氣球：售樓中心大門(mén)口四周上方（拱門(mén)正上方的兩側）懸掛空飄氣球20個(gè)，左右兩側各10個(gè)；樓盤(pán)建筑工地拱門(mén)正上方的兩側懸掛空飄氣球20個(gè)，左右兩側各10個(gè)。 （空飄氣球文字由主辦方提供）售樓中心門(mén)口上方和兩處工行戶(hù)外巨幔：（內容文字由主辦方提供）。
紅色地毯：售樓中心正大門(mén)前方及客戶(hù)通道鋪上紅色地毯（地毯的實(shí)際面積以實(shí)際場(chǎng)地為準）。花藍：售樓中心正大門(mén)口左側和客戶(hù)通道各擺放15個(gè)花藍，共30個(gè)花籃（花藍條幅文字由主辦方確定）。
接待區：舞臺前方擺放桌子和椅子，配水果糕點(diǎn)，供購房者休息品嘗，等待搖號選房。警戒線(xiàn)：在舞臺及休息區周?chē)镁渚€(xiàn)圍繞，配以保安，以維持次序。
舞臺區：（公證處設置在舞臺上）搭建主舞臺：在售樓中心正大門(mén)口右側搭建一處舞臺，作為搖號、抽獎的場(chǎng)地。主舞臺：規格：長(cháng)7。
3米、寬4。5米、高0。
8米，舞臺上鋪上紅色地毯，并在舞臺背景板的四周裝飾氣球，使舞臺及整個(gè)活動(dòng)現場(chǎng)更顯喜慶、漂亮。（3）禮儀設計、迎賓與接待、剪彩設計、演出設計1、禮儀設計：①安排4位禮儀小姐，統一穿著(zhù)禮儀服裝，佩授帶，為活動(dòng)提供禮儀服務(wù)，負責售樓中心的現場(chǎng)接待工作，并引領(lǐng)參加認籌的購房者。
（授帶文字由主辦方提供）②出席活動(dòng)的全體員工穿統一的制服，佩戴公司徽章，向社會(huì )展示員工團結一致，富有活力的精神面貌。2、迎賓與接待：①專(zhuān)門(mén)印制一款能突出企業(yè)形象的請柬（請柬由主辦方定），于活動(dòng)前送達賓客手中。
②活動(dòng)開(kāi)始前，在活動(dòng)現場(chǎng)先播放輕柔的音樂(lè )，營(yíng)造現場(chǎng)氣氛并歡迎嘉賓。 ③公司派出工作人員，穿統一服裝，胸佩公司徽章，作為招呼所有賓客的接待員，隨時(shí)解答賓客的提問(wèn)，解決賓客的需要；同時(shí)接待到場(chǎng)的記者。
3、剪彩設計：剪彩嘉賓將手同時(shí)放在觸摸球上面，球面上將出現“上一·日出東方開(kāi)盤(pán)慶典儀式”等字樣，并帶有煙花圖案的背景，同時(shí)，舞臺前將出現冷煙火噴泉、電動(dòng)禮花炮將噴出五彩斑闌的紙花，營(yíng)造喜慶、熱鬧的舞臺舞美效果。 （如果連江縣城允許燃放鞭炮，主辦方可準備適量的鞭炮在剪彩時(shí)燃放，以增加活動(dòng)現場(chǎng)的熱鬧效果，并且營(yíng)造一個(gè)吉利、喜慶的氣氛）。
4、活動(dòng)設計：①本次活動(dòng)主要圍繞盛典定位從營(yíng)造熱鬧、時(shí)尚、活潑、互動(dòng)、高檔等氣氛出發(fā)，與日出東方樓盤(pán)所倡導的“輕松的日子、健康的家園”的理念相吻合，從而進(jìn)一步突顯樓盤(pán)的理念及形象。 ②盛典活動(dòng)以購房者搖號選房為主，并穿插有獎知識問(wèn)答、現場(chǎng)抽獎環(huán)節，營(yíng)造一種輕松、融洽、青春、健康的現場(chǎng)氣氛。
整個(gè)盛典活動(dòng)過(guò)程，力求整場(chǎng)活動(dòng)的盡善盡美。（4）開(kāi)盤(pán)慶典流程表時(shí)間項目?jì)热輦渥?2月16日晚上完成活動(dòng)現場(chǎng)的所有布置工作，如舞臺搭建、拱門(mén)、空飄、地毯、鮮花、廣告布幔等現場(chǎng)布置工作。
7:00準備工作一切就緒。▽全體工作人員及安保人員到位。
▽全面檢查實(shí)施工作等。▽全體工作人員及安保人員到位。
▽全面檢查實(shí)施工作等。7:30——8:00□營(yíng)造熱烈氣氛：▽禮儀隊：歡迎列道迎賓▽全體工作人員及安保人員到位。
▽主持人到位。▽保安人員到位。
▽播放背景音樂(lè )。□接待來(lái)賓：▽接待組：由主辦方代表組織，禮儀小姐配合接待。
▽禮儀小姐：4名迎賓列道售樓中心大門(mén)口左右兩側迎賓；引領(lǐng)來(lái)賓至場(chǎng)內參觀(guān)或稍作休息。▽禮儀小姐配合主辦方接待組接待工作。
8:10主持人就位、邀請來(lái)賓及購房者入場(chǎng)。▽禮儀小姐：4名禮儀小姐在售樓中心大門(mén)口兩側迎賓。
8:40主持人介紹活動(dòng)的概括。8:50授牌匾儀式9:00主持人：邀請嘉賓啟動(dòng)開(kāi)盤(pán)慶典儀式——日出東方開(kāi)盤(pán)盛典啟動(dòng)儀式。
①剪彩由主辦方領(lǐng)導1-2名上臺啟動(dòng)觸摸球，由主持人現場(chǎng)宣布樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，。
7.樓盤(pán)策劃流程與重點(diǎn)
第一部分：市場(chǎng)調查
一、區域總體社會(huì )及經(jīng)濟發(fā)展狀況
二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現狀及走勢分析
三、市場(chǎng)需求分析
四、競爭市場(chǎng)調研與分析部分
第二部分：客戶(hù)分析
一.客戶(hù)群體的構成與特征的描述
二.客戶(hù)群細分及其客戶(hù)心理因素分析
三、目標客戶(hù)需求分析
四、交易案例客戶(hù)總結
第三部分：項目分析
一.項目簡(jiǎn)介
二.項目SWOT分析
三.項目規劃設計方案評析
四.項目綜合評價(jià)及項目發(fā)展策略
第四部分：項目整體定位
一.整體定位原則
二.項目整體定位
三.形象定位
四.產(chǎn)品定位
五.規劃建議
六.建筑
七.戶(hù)型
八.園林建議
九.室內設計建議
十.配套建議
樓盤(pán)流程大致是這樣，里面的細節根據具體情況可以變動(dòng)。
我認為市場(chǎng)調研最重要，只有做足了市場(chǎng)調查，才能對客戶(hù)定位和產(chǎn)品建議做出正確判斷，否則都是閉門(mén)造車(chē)，紙上談兵。
8.房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)流程該怎樣
買(mǎi)房的基本流程就是買(mǎi)房前期的準備工作——選房看房——認購簽約——辦理貸款——收房驗房——裝修入住——產(chǎn)權證的辦理。
第一步：買(mǎi)房前的準備工作
中國人重家，買(mǎi)房能夠給人一個(gè)安全溫暖的家，在購買(mǎi)新房前要思索的問(wèn)題就是我為什么要買(mǎi)房，為什么會(huì )選擇新房呢？購買(mǎi)新房的好處有哪些呢？新房的好處：a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般對新房的外觀(guān)都頗為講究、新穎，具有現代感；在戶(hù)型設計上注重通透、私密性，布局合理，同時(shí)房型可選擇的余地較大。b、新房貸款較方便。新房一般戶(hù)型面積較大，小戶(hù)型產(chǎn)品較為稀缺，由此也造成總價(jià)自然不菲。c、新房在前期可能存在物業(yè)管理不到位等問(wèn)題，但多數新房物業(yè)服務(wù)、配套設施較成熟，綠化、保安等方面較完善，但管理費用也相對較高。
買(mǎi)房要做好哪些心理準備？
1、對樓盤(pán)價(jià)格及買(mǎi)房區域作好心理準備。
在購房前需對樓盤(pán)價(jià)格做好兩方面的心理準備。首先是能承受的房屋總價(jià)是多少，根據該總價(jià)，你可以換算出你有能力購買(mǎi)的房屋的均價(jià)和面積，并產(chǎn)生相應的組合方式。根據房?jì)r(jià)及交通需求也可以大概規劃好自己的選房區域。
(1)如果是自住，應多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線(xiàn)上，再優(yōu)先考慮地段、配套設施、區域未來(lái)發(fā)展遠景等影響房?jì)r(jià)升值的因素。
(2)如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤(pán)的地段和環(huán)境及樓盤(pán)本身的屬性（即是否是容易出售或出租的物業(yè)類(lèi)型）。同時(shí)，由于目前國家的政策偏向為限制房產(chǎn)投資行為，因此，在購置新房前最好對如果轉手交易的話(huà)所付出的營(yíng)業(yè)稅等各項成本計算在內，主要為：如果房屋辦證未滿(mǎn)五年即進(jìn)行轉讓需交納營(yíng)業(yè)稅（評估價(jià)*建筑面積*5.85%）和房屋評估價(jià)1%的個(gè)人所得稅。
2、經(jīng)濟能力的測算
買(mǎi)新房是一件高興的事情，也是件大事，關(guān)系到個(gè)人及家庭數年甚至數十年的生活，因此，買(mǎi)房前的資金準備非常重要。從下定了決心到買(mǎi)著(zhù)了滿(mǎn)意的住房，可不是一件容易的過(guò)程。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。買(mǎi)房前的資金準備中“房?jì)r(jià)”是重要組成部分，但需明確的是，買(mǎi)房所涉及的費用不僅為房?jì)r(jià)，如果買(mǎi)房前只注重房?jì)r(jià)而忽略其他問(wèn)題，往往會(huì )造成整個(gè)購房預算的超支，甚至達到買(mǎi)得起而住不起的尷尬境地。
第二步：選房看房
挑選房源最好不要固定在一個(gè)地段，要變換各種思路選擇置業(yè)地點(diǎn)。在選擇房源的過(guò)程中，應當在能夠承受的價(jià)格范圍內做出一個(gè)最合理的投資。
到現場(chǎng)去看看房子
1、首先要考察開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的項目是否五證具全，只有擁有五證的項目才是合法的銷(xiāo)售項目。如果您看的是現房，還要向開(kāi)發(fā)商索取兩書(shū)。
到底是哪五證，又是哪兩書(shū)呢？詳情請參考：商品房銷(xiāo)售應具備哪“五證”？
2、考察項目的周遍大環(huán)境，包括人文環(huán)境如何：生活、商業(yè)配套設施是否齊全：交通狀況如何：有沒(méi)有娛樂(lè )、體育休閑場(chǎng)所：有沒(méi)有醫院、學(xué)校、幼兒園等公共設施：附近有無(wú)工廠(chǎng)等。
3、如果是期房，您要對開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力進(jìn)行考證。看看開(kāi)發(fā)商以前是否還開(kāi)發(fā)過(guò)其他的項目，項目開(kāi)發(fā)的結果如何：看看工地的場(chǎng)容場(chǎng)貌，現場(chǎng)施工管理是否井然有序，結構施工的質(zhì)量；考察售樓處的布置以及銷(xiāo)售人員的素質(zhì)；考察樣板間等等（如果是銷(xiāo)售代理售房，則應對代理的實(shí)力情況進(jìn)行了解）。
4、如果是現房，您還要考察一下小區內部的環(huán)境、規模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質(zhì)量等等。
第三步：認購簽約
在簽合同之前，需要仔細查驗發(fā)展商的資格。一切檢查完畢后，還需要交納一定數額的定金。如果對簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理。
9.房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)流程
開(kāi)盤(pán)的三大基礎的條件：取得政府銷(xiāo)售許可文件：根據項目發(fā)展計劃的開(kāi)盤(pán)節點(diǎn)，政府銷(xiāo)售許可文件取得計劃的制定； 密切關(guān)注工程的進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)的進(jìn)展，執行計劃要嚴格，可考慮根據營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)展適當的調節銷(xiāo)售許可文件范圍；良好的前期推廣：對市場(chǎng)和客戶(hù)充分調研的基礎上將產(chǎn)品價(jià)值信息進(jìn)行包裝，在前期使用最有效率的途徑，例如媒體廣告、新聞報道等傳遞給客戶(hù)，使客戶(hù)產(chǎn)生購買(mǎi)欲。
客戶(hù)儲備充分有效：制定明確的目標在客戶(hù)儲備中，在客戶(hù)慢慢積累的過(guò)程中，逐步規劃價(jià)格區間，剔除無(wú)效用的客戶(hù)，不斷量化分析，準確的掌握有效客戶(hù)的數量。客戶(hù)儲備中，盡量?jì)涓嗟目蛻?hù)，減少客戶(hù)的流失。
在這三項里面，良好的前期推廣是非常重要的。前期推廣的基本原則：首先，效率要較大化；其次，產(chǎn)品價(jià)值信息要充分展示；然后，系統宣傳要有層次、有焦點(diǎn)；較后，宣傳調性與產(chǎn)品檔次一定要匹配。
前期推廣的實(shí)施：A.市場(chǎng)調研分析市場(chǎng)調研分析包括了對宏觀(guān)政策、潛在客戶(hù)、競爭項目、區域市場(chǎng)等的調研分析。B.宏觀(guān)政策調的研分析關(guān)注項目所在城市近半年或一年內有沒(méi)有針對房地產(chǎn)的財稅、國土、規劃等政策的出臺。
C.區域市場(chǎng)的調研分析關(guān)注項目所在城市近一年同類(lèi)型物業(yè)銷(xiāo)售套數、銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售均價(jià)、銷(xiāo)售面積，并對趨勢做出正確的判斷， 關(guān)注區域內市場(chǎng)的近日土地銷(xiāo)售信息。D.競爭項目的調研分析關(guān)注競爭項目產(chǎn)品結構和特點(diǎn)，競爭項目的銷(xiāo)售情況。
E.客戶(hù)調研的分析有重視對目標客戶(hù)的一些研究，包括客戶(hù)的來(lái)源區域、需求情況、典型特征、信息獲取的途徑和消費習慣。F.前期推廣途徑根據項目營(yíng)銷(xiāo)計劃來(lái)制定前期推廣計劃表，在不同階段進(jìn)行整合推廣。
10.房地產(chǎn)開(kāi)放的前期流程
1. 計劃管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位和作用-----案例：萬(wàn)科成立計劃管理委員會(huì )的目的和作用1.2. 中國房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的現狀和存在的問(wèn)題剖析1.3. 計劃管理的定義和概念1.4. 加強計劃管理的目的第二章 房地產(chǎn)公司的計劃管理框架2.1. 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理框架--案例：萬(wàn)科三級計劃體系詳解2.2. 如何建立計劃管理平臺--案例：萬(wàn)科計劃管理平臺“一臺五管”介紹a） 計劃開(kāi)發(fā)管理b） 計劃編制管理c） 計劃動(dòng)態(tài)管理d） 計劃信息管理e） 計劃組織管理2.3. 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理關(guān)系圖-----案例：萬(wàn)科計劃管理概括總圖解析第三章 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的流程---案例：萬(wàn)科計劃編制流程的“兩段八步法”3.1. 房地產(chǎn)項目計劃的定義階段3.1.1. 分析環(huán)境，尋找計劃限制 3.1.2. 描述項目，項目干系人理解項目的方向3.1.3. 制定目標，項目干系人理解項目的性能和功能，以及驗收標準3.1.4. 分解工作，明確每個(gè)部門(mén)和干系人的職責和工作要求3.2. 計劃的編制階段3.2.1. 核算資源，3.2.2. 分配職責，3.2.3. 落實(shí)工作，3.2.4. 控制風(fēng)險3.3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃編制主要內容---案例：萬(wàn)科計劃中不可缺的“八章節”詳解3.4. 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的“三要素”3.5. 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的基本流程---案例：萬(wàn)科針對一般項目、加速項目、境外合作項目不同計劃流程的解析第四章 如何編制房地產(chǎn)企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)計劃4.1. 三年經(jīng)營(yíng)計劃編制的流程------案例：萬(wàn)科如何學(xué)習惠普創(chuàng )立了房地行業(yè)三年計劃編制工具—POM：流程管理4.2. POM的主要流程和要點(diǎn)介紹4.2.1. 明確企業(yè)的宗旨和目標4.2.2. 建立企業(yè)的發(fā)展愿景4.2.3. 制定企業(yè)的計劃4.2.4. 行動(dòng)和改進(jìn)4.3. 萬(wàn)科的“戰略規劃七步法”制定三年規劃詳解4.4. 房地產(chǎn)企業(yè)三年計劃的章節和內容---案例：萬(wàn)科三年計劃解析4.4.1. 如何設置企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)的財務(wù)方面指標4.4.2. 如何設置企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)指標4.4.3. 如何設置企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)緯度指標4.4.4. 如何設置企業(yè)三年經(jīng)營(yíng)的內部管理指標第五章 如何編制房地產(chǎn)企業(yè)的項目計劃5.1. 房地產(chǎn)項目應該包含的主要計劃---案例：萬(wàn)科每個(gè)項目必須變質(zhì)的“七項2級計劃”解析5.2. 企業(yè)如何編制土地儲備計劃---案例：中海、萬(wàn)科如何設置合理的土地準備量5.3. 企業(yè)如何編制項目運營(yíng)計劃---案例：宏觀(guān)調控中運營(yíng)計劃編制的注意事項，美國房地產(chǎn)企業(yè)如何應對金融危機5.3.1. 經(jīng)營(yíng)計劃的內容---案例：萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)計劃中十項核心內容介紹5.3.2. 標桿企業(yè)經(jīng)營(yíng)計劃的示范文本剖析5.4. 企業(yè)如何編制項目資金計劃---案例：萬(wàn)科提出“均好中加速”的目的5.5. 如何編制項目控制計劃----案例：萬(wàn)科核心歷程碑節點(diǎn)介紹5.6. 如何編制人力資源規劃---案例：萬(wàn)科為何提出項目發(fā)展中人力資源一票否決制5.7. 如何編制項目目標計劃---案例：萬(wàn)科、中海目標成本指導書(shū)解析5.8. 如何編制項目營(yíng)銷(xiāo)費用預算計劃第六章 如何編制部門(mén)的職能計劃和項目的操作計劃6.1. 部門(mén)職能計劃的編制方法6.2. 如何編制項目的作業(yè)計劃--案例：萬(wàn)科、中海項目作業(yè)計劃解析6.2.1. 設計計劃的編制說(shuō)明6.2.2. 采購計劃的編制說(shuō)明6.2.3. 施工計劃的編制說(shuō)明6.2.4. 營(yíng)銷(xiāo)計劃的編制說(shuō)明6.3. 專(zhuān)項計劃的編制方法6.3.1. 開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項計劃的編制---案例：萬(wàn)科、中海項目開(kāi)盤(pán)計劃解析6.3.2. 入伙專(zhuān)項計劃的編制---案例：萬(wàn)科入伙計劃講解6.3.3. 結算專(zhuān)項計劃的編制第七章 房地產(chǎn)企業(yè)計劃執行與反饋 7.1. 計劃控制部門(mén)的職能---案例：萬(wàn)科計劃管理部門(mén)的設置思想分析7.2. 計劃控制的核心目標---案例：萬(wàn)科如何通過(guò)計劃管理辦法控制項目公司7.3. 計劃控制和反饋的流程---案例：萬(wàn)科“計劃控制三部曲”解析7.4. 計劃執行的績(jì)效評估---案例：萬(wàn)科“計劃績(jì)效評估全能公式”解析7.5. 業(yè)務(wù)計劃的監控方法---案例：萬(wàn)科“計劃管理信息平臺”介紹7.6. 職能計劃的監控方法第八章 房地產(chǎn)企業(yè)建立企業(yè)計劃管理體系的注意的事項8.1. 全員、全過(guò)程規劃計劃管理體系8.2. 規范化是計劃管理的基礎8.3. 通過(guò)績(jì)效管理建立計劃管理運營(yíng)和監控8.4. 通過(guò)多種手段提升計劃管理效率8.5. 計劃管理信息化搭建。
