農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng) 一、民事法律行為理論對(duì)認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力有指導(dǎo)意義。
我國(guó)〈民法通則〉第54條規(guī)定:“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國(guó)民法體系中占有極為重要的地位, 民事法律行為,通常簡(jiǎn)稱(chēng)為法律行為,它是以意思表示為要素的,以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。
要正確認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,必須以民事法律行為理論為指導(dǎo),以我國(guó)法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國(guó)民事法律行為理論,民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個(gè)要件(1):1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;2、意思表示自愿真實(shí);3、行為的內(nèi)容不違法。
依法訂立的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果符合上述民事法律行為的三個(gè)生效要件,就是有效的,否則應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。 二、〈中華人民共和國(guó)合同法〉是認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力的重要法律依據(jù)。
〈中華人民共和國(guó)合同法〉第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”
最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l規(guī)定:“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。 ”從我國(guó)現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看,沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定,按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神,對(duì)符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定其有效為宜。
三、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芤源朔穸ㄞr(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。 農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系一起的(2),只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,才能申請(qǐng)宅基地。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。”
第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ”農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地后,有權(quán)在宅基地上建房,并依法取得房屋的所有權(quán),所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。
出賣(mài)自已的房屋,是行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)能,“地隨房走”是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則,《中華人民共和國(guó)土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芤源朔穸ㄞr(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力。 四、簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同只有經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,如果未經(jīng)登記,則只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。”
第十六條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”
上述法律規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則,即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,除法律另有規(guī)定外,不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)登記,記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人,即是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。 購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的買(mǎi)房人,只有在辦理房屋登記后,買(mǎi)房人才能擁有該房屋的所有權(quán),即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。
未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同的效力。
”從該條法律規(guī)定的精神看,我國(guó)物權(quán)法第九條規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力,它與不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力是完全不同的概念,不可混為一談。我國(guó)現(xiàn)行政策對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)規(guī)定了較嚴(yán)格的限制條件,導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的一些受讓方不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力,買(mǎi)房人沒(méi)登記的,不能取得取得房屋的所有權(quán)。
在房屋沒(méi)登記的情況下,農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,不應(yīng)受到影響,該農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)房人和賣(mài)房人之間仍發(fā)生債權(quán)效力。 五、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,應(yīng)視為對(duì)村民申請(qǐng)宅基地的限制。 并不排除村民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地。
《房屋。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意的事項(xiàng): 1、房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意。
2、如系共有房屋,必須征得其他共有人同意。 3、應(yīng)提交戶(hù)口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵:如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。 5、應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶(hù)等手續(xù)。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批,并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶(hù)更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶(hù)更名手續(xù)。
在日常生活中常常涉及農(nóng)村宅基地的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題,法律實(shí)踐中也有宅基地買(mǎi)賣(mài)的糾紛,因此我們需要了解一下買(mǎi)賣(mài)宅基地要注意什么? 1。
《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 所以,宅基地本質(zhì)是一種用益物權(quán),農(nóng)戶(hù)只是宅基地的使用權(quán)人,沒(méi)有所有權(quán),宅基地的所有權(quán)屬于村集體。
2。農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《土地管理法》規(guī)定,僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言,轉(zhuǎn)讓以后不能再行申請(qǐng)新的宅基地。對(duì)于受讓方只要是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員且符合宅基地申請(qǐng)條件的,可以取得宅基地的使用權(quán)。
3。非宅基地所在地的經(jīng)濟(jì)組織成員一般情況下不能獲得宅基地的使用權(quán)。
《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定,嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。所以,非宅基地所在地的經(jīng)濟(jì)組織成員不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地,而且也不可能獲得法律上的保障。
4。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,村民只有宅基地使用權(quán),不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置。
所以,宅基地不屬于遺產(chǎn),不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個(gè)人所有,可以繼承。
第一,房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。
按照政策的規(guī)定,賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里,房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。
當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí),賣(mài)房者完全可能違約將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。 第二,買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。
在城市擴(kuò)展的過(guò)程中,一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí),拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格,而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議:賣(mài)方認(rèn)為,房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù),則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣(mài)方;買(mǎi)方認(rèn)為,房款已經(jīng)全部結(jié)清,自己已經(jīng)入住,則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買(mǎi)方。
從法律上來(lái)講,拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣(mài)方。因此,賣(mài)方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后,仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。
第三,易受不確定因素影響。交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng),則許多不可預(yù)見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。
如果在完成過(guò)戶(hù)之前,賣(mài)房人死亡了,而賣(mài)房人的繼承人對(duì)于該買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生爭(zhēng)議,買(mǎi)房人為了完成過(guò)戶(hù),就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。
村集資房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng):1、集資房大多都是村委會(huì)與開(kāi)發(fā)單位合作建房。
從2001年8月6日后,政府部門(mén)就不再審批合作建房,即便是在政府規(guī)定的紅線(xiàn)范圍內(nèi),集資房項(xiàng)目也大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)的報(bào)建程序;同時(shí),集資房的開(kāi)發(fā)單位多數(shù)無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。2、集資房都沒(méi)有正規(guī)樓書(shū)。
集資房樓書(shū)多是一紙宣傳單,一般不標(biāo)明開(kāi)發(fā)單位、建設(shè)設(shè)計(jì)單位,傳單采取沿街散發(fā)形式。3、集資房沒(méi)有正規(guī)預(yù)售合同。
售樓員出示的購(gòu)房協(xié)議書(shū)是開(kāi)發(fā)單位與村委會(huì)聯(lián)合印制的,并非正規(guī)的商品房預(yù)售合同。4、集資房房產(chǎn)證大多數(shù)都是由村委會(huì)自行印制。
在看房時(shí),售摟員會(huì)告訴購(gòu)房者簽了合同后,發(fā)樓房使用證,但事實(shí)上,這個(gè)證是村委會(huì)與開(kāi)發(fā)單位自行印制的,并無(wú)法律效力。5、集資房沒(méi)有補(bǔ)交地價(jià)。
售樓員也表示,他們是先建房后辦報(bào)建手續(xù),日后購(gòu)房者補(bǔ)交地價(jià)后,即可辦理房產(chǎn)證。6、集資房遇拆遷有風(fēng)險(xiǎn)。
因此不希望自己的房子被拆建的就要注意不要買(mǎi)集資房了!7、集資房?jī)r(jià)格便宜但不能辦按揭。很多人選擇集資房原本是因?yàn)槠鋬r(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便宜,不過(guò)如果經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較弱的也要注意了,集資房買(mǎi)賣(mài)是不能按揭的!8、集資房品質(zhì)較商品房稍低。
集資房的做工一般都比較粗糙,很多都是毛坯房,只有少數(shù)有簡(jiǎn)單裝修,當(dāng)然你也可以買(mǎi)房之后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修。9、集資房基本上都會(huì)從單體樓向小區(qū)發(fā)展。
當(dāng)然,這個(gè)是一個(gè)有利于大家選擇集資房的理由。10、集資房自有配套不多。
多集資房一般配套設(shè)施都不多,如果家里有老人的最好就不要選擇樓層較高的集資房了。
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