拆遷房交易(拆遷房買賣應(yīng)注意哪些問題?)
1.拆遷房買賣應(yīng)注意哪些問題?
拆遷安置房如果產(chǎn)權(quán)齊備的話，是可以像普通房一樣買賣過戶的，交易雙方達成共識以后應(yīng)該按照下面的流程進行操作： 1。
交易雙方協(xié)定好房屋價格，帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同、過戶確權(quán)審批表到房管部門網(wǎng)簽后交付房款。然后到房管部門測繪公司申請測繪，出具新的測繪圖。
2。交易雙方帶著第一條需要的材料，到房管部門和稅務(wù)部門委托的評估公司申請評估；評估公司受理后按評估程序?qū)λ性u估房屋出具評估報告，繳納評估費。
3。交易雙方帶著第二條需要的材料，到稅務(wù)部門申請繳納契稅；稅務(wù)部門受理后認真審核，出具契稅單，繳納契稅；申請繳納（或減免）營業(yè)稅、個稅，稅務(wù)部門受理后認真審核，符合規(guī)定的出具納稅單（免稅單）。
4。交易雙方帶著第三條的材料到房管部門申請辦理，房管部門審批核準后，繳費后買方取證。
購買拆遷房注意事項： 拆遷安置房分為兩大類： 一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)是屬于個人的，但是它的所有權(quán)是有限制的，也就是說在一定期限內(nèi)，房子是不能上市交易的。
購買這類房屋是存在很大風(fēng)險的。購房者購買的話，需要注意以下問題： 1。
明確房屋的土地類型及性質(zhì)，是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重。 2。
明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼，特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象是由明確限制的。 3。
房屋的權(quán)利人，是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有特別授權(quán)。 4。
相關(guān)規(guī)費的繳納，這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳，且該補繳數(shù)目較大。 另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。
這種房子和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。至于這類房屋的交易風(fēng)險，與商品房交易相同。
2.買賣拆遷安置房要注意什么
拆遷安置房如何買賣以及交易注意事項：1、簽約前一定要審查動遷協(xié)議，明確房屋共有人；簽約時共有人應(yīng)該在場，并且同意出售簽字按手印。
2、違約金不應(yīng)過高，一般上限為合同標的額的百分之二十。3、在未過戶前讓房主提供擔(dān)保。
4、買賣雙方可以找一家中介，簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但是要等產(chǎn)權(quán)辦好后再過戶。而中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。
5、除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式（例如約定待拿到房產(chǎn)證時再付清尾款等），遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等都作出約定，同時明確違約賠償責(zé)任。6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)（通常為五年） 無法將該房過戶給其他人。
7、按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。
當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。
拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬終取決于過戶情況：誰終取得了拆遷安置房的權(quán)證，誰就是房屋的權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。
許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成？可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。8、買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。
在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方；買方認為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。
從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提；而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。
拆遷補償款不能適用孳息權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?/p>
因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。9、在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。
買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。
賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。
而至于多長時間能夠完成送達，就很難預(yù)測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。
3.動遷房買賣注意事項?
動遷房即是拆遷安置房。
拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或者承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。
所以交易時應(yīng)注意以下幾點：1、確保是所有產(chǎn)權(quán)人與你簽署買賣合同。有些動遷房還沒有辦出產(chǎn)權(quán)證，需要所有可能的安置人員與你簽署合同，以免將來出賣方反悔；2、確保拿到房屋。
動遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。3、動遷房買賣盡量要求賣方的順序繼承人簽字。
因動遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該動遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。
4.動遷房買賣注意事項有哪些?
動遷房主要分為兩大類，一類是因市政工程動遷而配置的房屋，這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。
另外一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動遷的房子，這類房屋與普通商品房無異，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有抓讓期限的現(xiàn)在，可以自由上市交易。 1、動遷房買賣 因此在選購動遷房時，先要查明安置房的性質(zhì)，看房屋產(chǎn)權(quán)歸誰所有，不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。
第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。
如果是購買還沒定位的安置房，其風(fēng)險就更大。買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。
因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式、遲延交房等都作出明確的約定。
一般來說，購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定，以防合同的對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導(dǎo)。 相對于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風(fēng)險相對較小。
2、動遷房買賣可能存在的風(fēng)險 政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，動遷房一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。
此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 （與市場價比較而言）。
該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。 價格因素。
目前動遷房買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
人的因素?！肮灿腥恕笔莿舆w房買賣風(fēng)險的最大制造者。
他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。
動遷房買賣最大的風(fēng)險還是房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的問題，因此在買房的過程中一定要先查明動遷房性質(zhì)，最好等到屋主有房產(chǎn)證后進行交易。在簽訂動遷房買賣合同的時候盡量把一些風(fēng)險情況寫進購房合同里面。
5.購買拆遷房注意事項有哪些?
購買拆遷房注意事項： 拆遷安置房分為兩大類： 一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。
這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)是屬于個人的，但是它的所有權(quán)是有限制的，也就是說在一定期限內(nèi)，房子是不能上市交易的。購買這類房屋是存在很大風(fēng)險的。
購房者購買的話，需要注意以下問題： 1。明確房屋的土地類型及性質(zhì)，是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重； 2。
明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼，特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象是由明確限制的； 3。 房屋的權(quán)利人，是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有特別授權(quán)； 4。
相關(guān)規(guī)費的繳納，這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳，且該補繳數(shù)目較大。 另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。
這種房子和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。至于這類房屋的交易風(fēng)險，與商品房交易相同。
6.拆遷補償?shù)姆孔淤I賣需要注意那些事項
購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。
如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導(dǎo)。
7.動遷房買賣的注意事項有哪些
拆遷安置房買賣的注意事項 隨著蘇州城市化進程的加快，新農(nóng)村建設(shè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的拆遷安置房，有的家庭有幾套，導(dǎo)致了拆遷安置房交易的大量出現(xiàn)。
由于交房和房產(chǎn)證日期的不一致，所以因房價上漲而出賣人違約不辦理過戶的情形大量出現(xiàn)，要不然要求買受人加錢，要不然一房二賣，從而給買受人帶來了麻煩。 我的一位當(dāng)事人因遇到這樣的事情而天天睡不著，可以說折磨死人啊。
在這，給已經(jīng)買了拆遷安置房，而沒有過戶的買受人忠告：一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證辦下來，而出賣人卻隱瞞的情況，一定要盡快成訟，進行查封，否則會出現(xiàn)一房二賣的情況；如果出賣人要求加款，一般會很多，一般的情況下，雙方不會協(xié)調(diào)好，而且出賣人有可能會再賣給別人并過戶，那買受人的損失則大多了，所以也要盡快成訟，以避免不必要的麻煩。 也給準備買拆遷安置房的人忠告：在簽合同時，一定要拿到對方的拆遷資料，特別是拆遷私有住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書，測量表等材料，并讓所有的共有權(quán)人簽字，這樣才不會以后被動。
最好請律師參與，畢竟我們買房不容易，適當(dāng)?shù)耐度胧潜匾摹?/p>
8.買賣拆遷房需要注意什么
目前，許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū)，被拆遷戶通過拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋，除了自用外他們通常會選擇出售多余的房屋，而拆遷安置房相對低廉的價格也吸引了一部分購房者。
因此在民間形成了事實上的安置房買賣市場。 一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導(dǎo)。
相對于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風(fēng)險相對較小。 雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，這種房屋當(dāng)然可以進行買賣，其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣。
拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
買賣雙方簽訂合同時房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書（包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)?。┑那樾危话阋惨暈橘I賣行為有效，可以通過法院訴訟，可以要求強制過戶。當(dāng)然在實踐中還存在一種特殊情況如：購房者已經(jīng)裝修并且入住多年，即使合同被認定為無效但是法院一般不做返還處理。
鑒于以上種種情形，建議在購買拆遷安置房時要審查房屋的權(quán)屬登記情況，根據(jù)不同的情況仔細考慮，慎重購買。
9.拆遷補償?shù)姆孔淤I賣需要注意那些事項
購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。
不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險。
主要體現(xiàn)在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時間也會更長。
因此在購買此類房產(chǎn)時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。
一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進行指導(dǎo)。
10.動遷房買賣應(yīng)該注意什么
一、房產(chǎn)買賣系重大財產(chǎn)的處分行為，尤其是動遷房買賣，涉及法律方面的問題及各種限制更多，因此，必須全面掌握交易的相關(guān)法律規(guī)定。
二、合同內(nèi)容的設(shè)定和對任何可能出現(xiàn)風(fēng)險的全部把握梳理。在設(shè)定合同內(nèi)容的時候著重從付款方式、違約責(zé)任及房產(chǎn)交易中可能產(chǎn)生的各種情形作具體的約定，例如對賣方如果不配合辦理產(chǎn)證時，可約定較高的違約金；預(yù)留一部分尾款到產(chǎn)證變更后支付等條款，以增強合同的可操作性，保護買受方的權(quán)利。
三、交房時間盡量提前。買房人在支付完房款實際占有房屋后，一定要密切留意該房的兩證辦理情況，一旦得知賣房人取得兩證后，要立即催促辦理過戶手續(xù)，否則有可能面臨一房兩賣或另行抵押的風(fēng)險。
四、要求所有共有人在房屋買賣協(xié)議上簽名，否則會面臨房屋買賣無效的后果。 如果其他共有人委托一人辦理的，要出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，或辦理律師見證委托書。
五、到房地產(chǎn)交易管理中心查一下該房屋的土地權(quán)屬狀況，如果是集體土地上的，而買受人又不是農(nóng)村人員，也同樣會面臨房屋買賣無效的后果。 六、買受人將錢繳了之后，讓出賣人提供擔(dān)保。
七、在合同中明確約定，如出賣人辦理產(chǎn)證時不予配合的法律后果。 八、買賣房屋如果是安置人口的最后一套住房，原則上不能轉(zhuǎn)讓。
九、合同條款設(shè)定時最好不要全款一次性付清，約定發(fā)生5年內(nèi)不過戶交易、一房二賣、抵押他人時的違約責(zé)任適當(dāng)重些，在合同中設(shè)定擔(dān)保人或擔(dān)保物。 十、5年內(nèi)如發(fā)生意外事件等法律事實，如死亡、繼承、贈與、抵債、財產(chǎn)因訴訟被執(zhí)行、再動遷，要確定當(dāng)出現(xiàn)這一情況時的解決方法。
