二手房買賣過戶手續(xù)(買二手房,辦過戶手續(xù)時,要注意什么)
1.買二手房,辦過戶手續(xù)時,要注意什么
二手房交易十項注意 （1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。
房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。
因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。
再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。 （9）.中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。
買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
2、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段： （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。
買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。
買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）、立契。
房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F在已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。
比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。 （6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。
交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。 （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的。
2.二手房過戶有哪些流程,二手房過戶需要注意什么?
二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；并約定一個房產進交易中心的時間。
進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，最后在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；最后在交房時，買房將尾款結清給賣方。三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協議。
買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；最后在交房時，買方將尾款結清給賣方。四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協議。
買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；最后在交房時，買方將尾款結清給賣方。房產證辦理過戶所需時間：材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
材料都交給房產局之后，會有一個回執(zhí)單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產證。
房產證辦理時限為10個工作日（自登記受理后次日起）。二手房過戶所要繳納的費用：交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。
各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。1、契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）;90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
3、印花稅第一種是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據，稅率為0.05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0.03%；第二種是定額稅率，適用于房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。
如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。注意：資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監(jiān)管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。
3.二手房交易過戶需要注意什么
在房地產買賣過程中買賣雙方達成購買協議并辦理完所有交易手續(xù)后，最后的一個重要程序就是交房。
對大多數人來說會認為交房只要原房東方將房屋的鑰匙交出來就可以了。其實所謂交房從完整意義上來說包括的內容很多，除了交鑰匙外還包括其他方面，如水電煤的結算和更名、物業(yè)更名、維修基金的結算等。
包括：一、應進行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔的份額：上下家應在雙方交接房屋時作好此項工作，以免交房后雙方就這些小費用產生扯皮。同時也要辦理這些的更名手續(xù)，由于現在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產權轉移，該房屋中的相應水電設施也必然轉移，不需要變更戶名，但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據將煤氣設施移走，現在的產權人只能重新花錢申請煤氣設施，因此在房屋交易結束后交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)；二、應辦理有線電視的結算和更名手續(xù)：買賣雙方在房屋買賣交易后一般不會忘了結算水電煤的相關費用，但對有線電視往往會忽視掉，其實有線電視和煤氣一樣，在安裝時有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，有戶名，可以變更戶名，而且現在大多的有線電視費的繳納有滯后性，很可能原屋。
在房地產買賣過程中買賣雙方達成購買協議并辦理完所有交易手續(xù)后，最后的一個重要程序就是交房。對大多數人來說會認為交房只要原房東方將房屋的鑰匙交出來就可以了。
其實所謂交房從完整意義上來說包括的內容很多，除了交鑰匙外還包括其他方面，如水電煤的結算和更名、物業(yè)更名、維修基金的結算等。包括：一、應進行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔的份額：上下家應在雙方交接房屋時作好此項工作，以免交房后雙方就這些小費用產生扯皮。
同時也要辦理這些的更名手續(xù)，由于現在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產權轉移，該房屋中的相應水電設施也必然轉移，不需要變更戶名，但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據將煤氣設施移走，現在的產權人只能重新花錢申請煤氣設施，因此在房屋交易結束后交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)；二、應辦理有線電視的結算和更名手續(xù)：買賣雙方在房屋買賣交易后一般不會忘了結算水電煤的相關費用，但對有線電視往往會忽視掉，其實有線電視和煤氣一樣，在安裝時有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，有戶名，可以變更戶名，而且現在大多的有線電視費的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費沒有交，所以在交易后交房時除了對有線電視的費用進行結算外還不能忘了進行有線電視的更名手續(xù)。三、應辦理維修基金、物業(yè)管理費的結算和更名手續(xù)：除了上述費用的結算外，房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費的結算，而維修基金由于數額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題。
結算和更名的手續(xù)一般不會忘記。但物業(yè)管理費由于數額不大，很多買賣雙方都會忽略掉這個問題，往往忘了辦理結算手續(xù)和更名手續(xù)，其實在交房的時候一定不能忘了辦理物業(yè)更名，因為如果房屋辦理完過戶等手續(xù)后，物業(yè)更名卻沒有完成，由于現在房屋大多以物業(yè)公司管理為主，以前的那種居委會管理的方式在這種新式商品房模式里不多見，而物業(yè)公司作為公司管理來說，以服務為主，原始的人際管理在物業(yè)公司這種以贏利為目的公司來說不可能提供以前那種人性化的服務，對物業(yè)公司來說，它的管理只能依從它所登記備案的標準而來，如果物業(yè)登記中沒有新業(yè)主的記錄，讓物業(yè)公司如何提供相應的服務？？四、辦理相關的戶口轉出轉入手續(xù)；現在由于投資客太多，對投資客來說根本不存在戶口的遷進遷出問題，所以戶口問題往往被忽視，由于投資客不在乎戶口問題，等到投資客再出售時往往也會忽視戶口問題，可對買房自住要遷戶口的人來說，就會發(fā)生麻煩，由于前手是投資客，沒有辦理相關的戶口遷出遷入手續(xù)，前前手的戶口尚留在房屋中，買家想要遷進戶口，還必須找到前前手讓他遷掉戶口，自己才能遷進，麻煩不說，能不能找到原房東還是另外一回事！所以不論是為了自己也好還是為了以后賣出方便也好，一定不要忘了將戶口問題解決掉；五、交房交接書：對很多買賣雙方來說，在交接了上述事項后往往會忘了簽房屋交接書，通過大型中介公司，可能會簽交房交接書，以確認買賣雙方的最后交房行為。
交房交接書其實是個雙刃劍，簽和沒簽往往會達成不同的后果.一個完整而又有保障的交房行為，應該以房屋交接書作為終止，沒有房屋交接書，如果買家反悔，對一些設備問題再事后進行扯皮對賣家來說就不利了，而且如果賣家在交房中有些問題，沒有房屋交接書，以后的糾紛又該多了。
4.買二手房怎么過戶 房屋過戶需要注意什么
房產過戶手續(xù)的主要程序及注意事項：
一、辦理房產過戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件：1、身份證明（外地戶口需暫住證）；2、房產證；3、網簽的房屋買賣協議；4、稅費繳納證明。買方所需文件：1、身份證明（外地戶口需暫住證）；2、網簽的房屋買賣協議；3、稅費繳納證明。
二、辦理房產過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后，房產即登記在買方名下，但領取房產證還需要等一段時間。這段時間根據不同辦理機關，時間也不一樣 ，一般在7個工作日左右，其中海淀區(qū)建委最快，只需一天時間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右。
三、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經過公證機關公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權限和時間，可以不辦理公證手續(xù)。
四、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產證怎么辦？在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時間卻領不到房產證，這時買方必須高度警惕，應當立即向發(fā)證機關問明情況。如果是因為發(fā)證機關需要完善手續(xù)修改數據，延遲一段時間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產證的情況，應當立即采取司法手段切實保護自己的合法利益。實踐中絕大多數延遲發(fā)證，是因為建委需要完善手續(xù)、修改數據。辦理過戶手續(xù)后不能領到房產證的情況極為罕見。
五、房產過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產過戶之后。這樣就可能出現這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上，這種情況是不會出現的，這是因為銀行在房產過戶后放款不需要買方簽字授權，就可以將房款直接放至房主的賬戶內，銀行在這里起到一種保障作用，保護買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據過戶資料（契稅完稅證明和領取房產證的通知）放款；二是依據抵押材料（他項權利證書）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔保機構提供擔保才能操作。
六、政策性住房如經濟適用房和房改房中央產房在辦理過戶手續(xù)時有一些限制性規(guī)定，不滿足規(guī)定條件不能辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況，切實消除過戶障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現不能辦理過戶，給雙方帶來巨大損失。
5.買賣二手房辦理過戶手續(xù)注意事項是什么?
買賣二手房辦理過戶手續(xù)注意事項是什么？ 1未登記不得對抗第三人 應特別提示買受人，其二手房買賣未經房地產登記機構轉移登記，不得對抗第三人。
為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人，應及時辦理轉移登記。 2登記應提交的材料 以《廣東省城鎮(zhèn)房地產權登記條例》為例，申請房屋產權轉移登記，應當提交以下文件： （一）申請人的身份證明； （二）房地產權屬來源證明或者權利證書； （三）房地產轉移、轉讓、變更或者設定他項權的協議書、合同書或者批準文件； （四）繳納房地產稅的證明。
上述合同一方當事人屬于下列情形之一的，合同需公證：a、外國人；b、華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內身份證明者；c、港澳臺地區(qū)居民；d、在外國或港澳臺地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。 3登記的審核時限和權證的領取 應告知當事人：按規(guī)定登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。
符合規(guī)定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記冊，并通知房地產權利人領取《房地產權證書》；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請人。 領證時權利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續(xù)費、登記費、印花稅收據及受理時的收件收據（原件），仔細核對《房地產權證》及《登記證明》。
4代辦登記 代辦二手房買賣轉移登記手續(xù)，要取得并向房地產登記機構出具當事人的委托書。如果房地產權利人為自然人，按有關規(guī)定委托書還需公證。
要認真審核上述材料是否齊全、真實，并在買賣合同簽署后15日內及時辦理。對原件要妥善保管，辦理完畢要及時歸還當事人，以免丟失承擔責任。
6.二手房過戶都需要注意什么
二手房過bai戶買家注意事du項：1.了解zhi房屋情況。
買方了解房屋整體現狀及產權狀dao況，要求賣內方提供合法的證容件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。2.簽合同。
如賣方提供的房屋合法，可以交易，買方可以交納購房定金（但不是商品房買賣的必經程序）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3.申請過戶。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。
如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況，則拒絕申請。4.立契。
房地產交易管理部門審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5.繳納稅費。
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6.辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
7.二手房過戶時需要注意什么
二手房過戶買家注意事項：1.了解房屋情況。
買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。2.簽合同。
如賣方提供的房屋合法，可以交易，買方可以交納購房定金（但不是商品房買賣的必經程序）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3.申請過戶。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。
如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況，則拒絕申請。4.立契。
房地產交易管理部門審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5.繳納稅費。
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6.辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
8.二手房過戶有哪些注意事項
一次性付款的交易常規(guī)程序。
簽買賣合同，買方支付定金--遞件（遞交交易申請），買方支付首期房款（一般為房款的30%-50%）--問稅、完稅、過戶，買方支付房款余額，賣方交付房屋--領證。 按揭付款的交易常規(guī)流程：簽買賣合同，買方支付定金--賣方協助買方簽署相關文件，買方申請銀行按揭貸款--取得銀行同意貸款給買方購房的書面答復--遞件，買方支付首期房款（一般是30%或除貸款部分的房款）--問稅、完稅、過戶--領房產證--抵押--領他項權證--銀行放款，賣方交付房屋 1、按你說的情況，好像賣方是要求你簽合同（或者在遞件時）就付100%的房款。
即使是按常規(guī)程序辦理，買賣雙方都有一定的風險；如果是簽合同或遞件就付全款，風險就更大。房子再好再便宜，如果風險過大，都是得不償失的。
2、原有貸款的房屋，一般有如下的付款方式可適用辦理交易。 1）先還款，涂銷抵押，后買方按揭付款或一次性付款。
這種方式一般適用于辦理買方一次性付款或買方要按揭選擇的不是賣方原貸款銀行或當地房管局要求交易房屋一定是完全產權不可有他項權人的。 這種做法，常見賣方無力或不愿，而要求買方提前支付部分房款，墊資替賣方提前歸還貸款。
這種做法風險也是比較大的，主要是怕買方支付房款后到可以完成交易過戶期間（此期間，在房管局的登記中，房屋產權仍屬賣方），賣方房屋被查封，不可辦理交易或因訴訟房屋無法出售給買方，其后，買方不僅不能購買房屋，且無法追回已付款項。如果你是第一次購買二手房或自己對二手房比較陌生或身邊沒有起碼5年以上從業(yè)經驗的專業(yè)經紀人及房地產專業(yè)律師從幫你操作的，最好不要采取這種付款方式，哪怕房子再便宜。
如果是賣方自己出資提前還款后，遞件時付首期房款的，則是按常規(guī)流程操作了。 2）轉按付款。
在當地房管局開設了“帶抵押過戶”業(yè)務的地區(qū)、城市，買方是一次性付款且愿意選擇賣方原貸款銀行進行按揭的，此付款方式為首選這樣付款，比賣方沒有抵押的房屋交易，風險更低。同時也是二手房交易中，風險最低的交易付款方式）。
這種付款方式就是買方、賣方與銀行簽訂三方協議，在房屋仍是在賣方名下抵押給銀行的情況下，先過戶，然后涂銷抵押，最后辦理買方抵押的一種方式（房管局稱為：帶抵押過戶，銀行稱為：按轉按）。整個手續(xù)的辦理，與買方辦理按揭購房相似，只是多簽署一份“轉按協議”。
不過，這種付款方式的前提，一定是當地房管局開設了“帶抵押過戶”業(yè)務，及銀行開設了“按轉按”業(yè)務的（一般房管局有帶抵押業(yè)務的，當地銀行通常都有按轉按業(yè)務）。 3、簽協議并不能保證你沒有風險。
只是，買賣合同里如果對違約責任和違約賠償簽訂的明確、情況估計充分的話，一旦糾紛產生訴訟時，對你比較有利而已。 4、房產是否必須在產權清晰（沒有抵押、查封、限制交易等情況）時，才可交易的，看你當地房產交易部門的具體規(guī)定。
5、買二手房時，要注意的問題很多。
9.二手房辦理過戶需要的注意事項和流程
二手房辦理過戶需要注意的事項和流程如下：
一、二手房交易注意事項：
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）
2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）
3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）
6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房）
9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價等）
10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）
如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
二、二手房買賣交易流程分買方按揭貸款付款和買方全款購房兩種情況，具體流程如下：
（一）買方按揭貸款購房
1、銀行征信調查（去人民銀行查買方的征信情況）
2、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）
3、向賣方支付定金并預留房屋尾款
4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
5、銀行發(fā)放貸款
6、雙方共同去做物業(yè)交割
7、向賣方支付尾款
（二）買方全款購房
1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）
2、買方支付賣方定金
3、雙方共同去做房屋過戶
4、雙方共同去做物業(yè)交割
5、買方全款付清給賣方
可以通過一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，對于交易雙方的安全更有保障！
10.辦理二手房過戶的流程,二手房過戶注意事項有哪些
一、辦理二手房過戶的流程是怎樣的？根據法律規(guī)定，國家對城市房屋所有極及土地使用權實行登記發(fā)證制度。
這是政府保護房地產權屬的重要方式，也是保護購房者切身利益的重要手段。因此，您購買了二手房后應及時到房屋產權監(jiān)理部門辦理產權過戶手續(xù)，領取房屋所有權證。
辦理二手房過戶的流程如下：購買二手房辦理產權過戶，整個辦理流程可以概括四個環(huán)節(jié)：“一簽約，二交稅，三登記，四取證”?！昂灱s”是指賣方夫妻雙方和買入方同時到房屋產權監(jiān)理部門簽置《房地產買賣契約》，房屋成交價格需由房屋產權監(jiān)理部門工作人員認定或根據評估報告確定；“交稅”是指買賣雙方按國家規(guī)定交納相關稅費，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費、產權登記費；“登記”指買賣雙方交納相關稅費后，買入方填寫房屋所有權登記表，按照要求提交所有資料辦理產權登記手續(xù)：“取證”是最后一個環(huán)節(jié)，買入方到產權監(jiān)理部門領取過戶完畢的新《房屋所有權證》，這時整個過戶手續(xù)全部結束。
二、二手房過戶的注意事項有哪些？為了順利地辦理二手房過戶手續(xù)，購房者應當注意以下幾個方面：首先要弄清楚房屋所有權是否真實、完整、可靠。房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關系？房屋有無其他債權、債務糾紛？但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權證”。
其次要弄清楚所購“二手房”的準確面積（統稱建筑面積）。要核實“房屋所有權證”標明的面積數與實際面積是否一致？還要考究地段、環(huán)境、價位和房屋結構、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關的具體規(guī)定。
最后要弄清楚辦理購買“二手房”規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。
購買“二手房”，必須由買賣雙方簽定《房屋買賣合同》，并到房屋所在市、縣房地產交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費等手續(xù)。以上就是對“辦理二手房過戶的流程是怎樣的”“二手房過戶的注意事項有哪些”所做的簡要介紹。
買賣二手房最重要的就是過戶和產權問題，買之前要查詢產權，買之后要辦理二手房過戶。因此，購房者對辦理二手房過戶的流程和注意事項有所了解，將有助于減少二手房交易中的風險。
當然，畢竟普通老百姓對法律懂得不多，所以不妨在購買二手房時請律師幫您把把關。
