小區(qū)物業(yè)管理(物業(yè)管理應(yīng)注意的問(wèn)題)
1.物業(yè)管理應(yīng)注意的問(wèn)題
物業(yè)管理注意事項(xiàng) 2009-06-30 物業(yè)管理（property management），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。 一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； ②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； ③環(huán)境衛(wèi)生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門(mén)做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作； ⑥車(chē)輛道路管理； ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； 二是針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)： ①日常生活類(lèi)； ②商業(yè)服務(wù)類(lèi)； ③文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)； ④金融服務(wù)類(lèi)； ⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)； ⑥社會(huì)福利類(lèi)； 三是委托性的特約服務(wù)： 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類(lèi)是最基本的工作，是必須做好的。
同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。
2.業(yè)主對(duì)于小區(qū)物業(yè)要注意什么問(wèn)題?
一、新房驗(yàn)收預(yù)交物業(yè)費(fèi)沒(méi)有依據(jù) 買(mǎi)了新房的業(yè)主們往往都會(huì)碰到這樣的情況：新房驗(yàn)收的同時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主預(yù)交一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)（一般是3個(gè)月，有的樓盤(pán)甚至要求交半年或一年）。
實(shí)際上，物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)的做法沒(méi)有依據(jù)。 按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過(guò)6個(gè)月。
對(duì)此，若是物業(yè)公司沒(méi)有出示政府行政部門(mén)批準(zhǔn)文件，可以拒交。遇到物業(yè)公司借此拒交業(yè)主鑰匙的情況，業(yè)主完全可以向物業(yè)管理部門(mén)和物價(jià)部門(mén)投訴。
二、業(yè)主的個(gè)人信息很值錢(qián) 很多小區(qū)的開(kāi)發(fā)商都有自己配套的物業(yè)公司，當(dāng)樓盤(pán)交付業(yè)主使用的同時(shí)，物業(yè)公司從自己所在的開(kāi)發(fā)商公司接過(guò)業(yè)主名錄，里面往往有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、家庭住址等詳細(xì)信息。 手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)人員，有時(shí)會(huì)偷偷把名錄復(fù)印出來(lái)向有需求的公司兜售，以此獲取私利。
三、業(yè)主能享用的“免費(fèi)保修期”很短暫 業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門(mén)窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開(kāi)關(guān)，都有2個(gè)月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗(yàn)收合格之日開(kāi)始計(jì)算的。
部分所謂的免費(fèi)維修，甚至在業(yè)主還沒(méi)買(mǎi)到房子的時(shí)候它就已經(jīng)過(guò)期了。只有供熱、防水、各類(lèi)管道等設(shè)施的保修期相對(duì)長(zhǎng)一些，在2至5年左右。
而事實(shí)上，甚至連單元樓下的安全電子門(mén)、單元內(nèi)的電梯壞了，業(yè)主也可能需要付錢(qián)。雖然物業(yè)公司通常會(huì)說(shuō)，維修和購(gòu)置新設(shè)施的費(fèi)用可以啟用公用設(shè)置基金，費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。
且不說(shuō)會(huì)不會(huì)得到業(yè)主的同意，就是這筆公共設(shè)置基金到底有多少，有哪個(gè)業(yè)主是清楚的？夠不夠用業(yè)主根本就不知道，要不要業(yè)主添錢(qián)完全由物業(yè)公司說(shuō)了算。 四、設(shè)施維護(hù)費(fèi)裝進(jìn)“腰包” 對(duì)于一個(gè)新建小區(qū)而言，設(shè)備都是新的，頭一年維護(hù)責(zé)任都?xì)w設(shè)備廠商，其后至少三到五年內(nèi)也不容易出大的故障，因此這期間的物業(yè)費(fèi)多一半都被物業(yè)賺走了。
比如小區(qū)綠化費(fèi)，在業(yè)主入住時(shí)物業(yè)公司就開(kāi)始收取，但如果新小區(qū)的綠地在入住時(shí)尚未建成，那么這筆費(fèi)用就流入了物業(yè)公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費(fèi)照收不誤。
僅僅綠化費(fèi)這一項(xiàng)上，物業(yè)公司就能白賺一年的錢(qián)。 由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)商為何愿意給樓盤(pán)配上自己的物業(yè)公司就不難理解了。
對(duì)于一個(gè)新小區(qū)而言，物業(yè)公司是相當(dāng)賺錢(qián)的。隨著小區(qū)的年限變長(zhǎng)，日積月累的問(wèn)題日益暴露時(shí)，一個(gè)老小區(qū)想找到愿意接手的物業(yè)公司是很難的。
五、業(yè)主不知公共設(shè)施的收益哪去了 新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場(chǎng)所要經(jīng)營(yíng)廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
按照《物權(quán)法》，電梯間、大堂入口往往都有時(shí)時(shí)更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營(yíng)所得，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。然而，即使業(yè)主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中。
因?yàn)榘匆?guī)定，這些錢(qián)應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開(kāi)支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。
3.物業(yè)公司需要注意些什么事項(xiàng)?
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，越來(lái)越多的業(yè)主都知道了作為業(yè)主所擁有的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也更重視和謹(jǐn)慎地使用這些權(quán)利，希望能有效地維護(hù)自身的利益。其中最重要、和業(yè)主利益關(guān)系最密切的一項(xiàng)權(quán)利就是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)，并和選好的物業(yè)公司簽訂好《物業(yè)服務(wù)合同》，因?yàn)樵摵贤炗喓螅瑢?duì)全體業(yè)主和物業(yè)公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵所在。
鑒于目前的情況和即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)在和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
一、明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。由于現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)分工的細(xì)化，出現(xiàn)了專(zhuān)提供某一項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)公司，所以在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負(fù)責(zé)某一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明，會(huì)帶來(lái)很多不必要的麻煩。例如某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)聘用了一家物業(yè)公司，委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后，除了物業(yè)費(fèi)是自己收取外，其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價(jià)委托給其他沒(méi)有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)，來(lái)賺取其中的差價(jià)。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價(jià)承接該業(yè)務(wù)后，由于成本的原因，只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。如果業(yè)主委員會(huì)在服務(wù)合同里沒(méi)有約定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話，由于該物業(yè)公司這種做法沒(méi)有違反法律規(guī)定和合同約定，業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會(huì)是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量，那就要在服務(wù)合同中約定詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方，否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣才能避免業(yè)主花高價(jià)買(mǎi)低質(zhì)服務(wù)的情況。
二、除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)擁有的權(quán)利外，其它一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定。例如，由業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)費(fèi)后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會(huì)提供相應(yīng)的辦公場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費(fèi)中提取補(bǔ)貼、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見(jiàn)并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，積極配合物業(yè)公司工作，尊重物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化的管理方式和措施等。
三、明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能地明確責(zé)任，例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；物業(yè)公司在使用物業(yè)費(fèi)時(shí)，必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會(huì)公開(kāi)賬目等。
四、對(duì)違約責(zé)任的約定。要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對(duì)提前解聘的物業(yè)公司不及時(shí)退出的情況，雖然新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)其處罰的內(nèi)容，但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來(lái)的實(shí)際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)公司每拖一天就要承擔(dān)一天的違約金，這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。
南陽(yáng)家和物業(yè)公司轉(zhuǎn)載！
4.小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)
體職能如下：1、物業(yè)管理服務(wù)；2、房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)；3、秩序維護(hù)；4、清潔服務(wù)；5、綠化服務(wù)；6、小區(qū)檔案管理；7、其他特約服務(wù)、代辦服務(wù)。
小區(qū)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目：（一）公共性綜合服務(wù)項(xiàng)目1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳等。2、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括 ：共用上下水管道、落水管、共用照明、消防設(shè)施設(shè)備等。
3、公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝、渠、河道、停車(chē)場(chǎng)等。4、附屬配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：安防弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備、電梯、物業(yè)管理用房、建筑小品、廊、亭、門(mén)崗、圍墻等。
5、園林綠化的養(yǎng)護(hù)與管理，包括 ：共用綠地、花木等。6、環(huán)境衛(wèi)生管理，包括：房屋共用部位、公共場(chǎng)所、道路、公共綠地以及其他公共區(qū)域的清掃保潔、生活垃圾的收集和清運(yùn)、污水管道的疏通、衛(wèi)生防疫等。
7、配合公安部門(mén)維護(hù)公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封閉式保安安全防范、安全監(jiān)控、看護(hù)守衛(wèi)、巡邏巡視、門(mén)崗執(zhí)勤等。
5.物管員要注意哪些問(wèn)題呢還要具備那些知識(shí)呢?
物業(yè)管理員簡(jiǎn)稱(chēng)物管員。
主要工作如下：
在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。
負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。
全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過(guò)程。
協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。
參加經(jīng)理主持的部門(mén)例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計(jì)劃。
負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。
收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。
完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
主要職責(zé)如下：
熟記《住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)宗旨”。
著裝整齊，佩戴公司服務(wù)標(biāo)志。接待業(yè)主、住戶來(lái)電來(lái)訪，使用文明禮貌語(yǔ)言。
掌握計(jì)算機(jī)操作方法，掌握公文，應(yīng)用文寫(xiě)作方法和一般經(jīng)濟(jì)核算方法。熟悉小區(qū)的房屋狀況，住戶情況。
服務(wù)熱情，對(duì)業(yè)主反映的情況和問(wèn)題，需要看現(xiàn)場(chǎng)的必須到現(xiàn)場(chǎng)，能及時(shí)解決的盡快解決，解決不了的及時(shí)向上反映，不與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)吵，解釋問(wèn)題耐心，回答提問(wèn)不含糊其詞。
負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收繳，負(fù)責(zé)售水售電，現(xiàn)金收入當(dāng)天對(duì)帳并存銀行，及時(shí)掌握物管費(fèi)收費(fèi)進(jìn)度，編制收費(fèi)月報(bào)表。
保管公司文檔和業(yè)主檔案等資料，做好當(dāng)班記錄和交接班記錄。
6.物業(yè)管理事項(xiàng)包括哪些呢
一、建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護(hù)與更新改造。
二、物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施（如公用照明、中央空調(diào)的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。 三、物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護(hù)與更新。
四、附屬配套建筑和設(shè)施，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。 五、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)。
（小區(qū)清潔衛(wèi)生沒(méi)有做好，到處都垃圾成堆，水溝發(fā)出惡臭，業(yè)主們就不要默默忍受啦！找物業(yè)解決還自己一個(gè)干凈衛(wèi)生的居住環(huán)境是物業(yè)的義務(wù)） 六、安全管理與服務(wù)（如治安管理、消防管理和車(chē)輛道路安全管理等）。（有老人和小孩的家庭里，最擔(dān)心的就是小區(qū)的安全。
尤其是小孩，玩耍時(shí)活蹦亂跳，如果小區(qū)內(nèi)存在車(chē)輛逆行、飚車(chē)酒駕等不安全因素，家長(zhǎng)就有必要讓物業(yè)出面處理，制定嚴(yán)格的機(jī)動(dòng)車(chē)通行條例，保護(hù)小區(qū)業(yè)主們的人身安全） 七、物業(yè)檔案資料管理。 八、環(huán)境的美化與綠化管理，如公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、營(yíng)造與管理。
九、供暖管理。 十、社區(qū)文化建設(shè)。
（小區(qū)內(nèi)一般都會(huì)有公告欄、廣告欄甚至教育宣傳欄，但是由于很難避免一些小廣告的入侵，有時(shí)候廣告欄和宣傳欄如果沒(méi)有很好的管理就會(huì)導(dǎo)致各種不雅廣告橫行，業(yè)主們就有權(quán)利要求物業(yè)做好小區(qū)文化建設(shè)，做好宣傳工作，尤其是對(duì)未成年人的文化保護(hù)。）。
7.物業(yè)的服務(wù)范圍和注意事項(xiàng)
物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)手段管理房地產(chǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)、先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)和先進(jìn)的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用人提供綜合、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。它包括的范圍有：
1、房屋的維修與修繕管理。以對(duì)房屋及設(shè)備的維護(hù)管理來(lái)保證房屋及設(shè)備在正常狀態(tài)下使用，并通過(guò)科學(xué)、正確的使用，延長(zhǎng)使用年限，減少自然淘汰，充分發(fā)揮房屋及設(shè)備的效用，做到維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
2、綠化管理。制定和實(shí)施管區(qū)內(nèi)的綠化管理?xiàng)l例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)溫馨、幽雅的生活環(huán)境。
3、衛(wèi)生管理。為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)高品質(zhì)的衛(wèi)生環(huán)境區(qū)域，滿足產(chǎn)權(quán)人、使用人的居住需求。
4、治安管理。包括對(duì)房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施的安全管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全管理，制定并落實(shí)防盜等安全措施。
5、車(chē)輛交通管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的主要通道、停放車(chē)場(chǎng)地及設(shè)施的管理。
6、公用市政設(shè)施管理。進(jìn)行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代交有關(guān)用。
7、違章建筑的管理。配合違章辦，對(duì)違章建筑進(jìn)行舉報(bào)監(jiān)督管理。
8、多種生活服務(wù)。進(jìn)行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運(yùn)等常規(guī)服務(wù)；代訂奶、送報(bào)、送小孩入托上學(xué)、就醫(yī)送藥等委托性服務(wù)；開(kāi)辟夜間收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、旅游服務(wù)、養(yǎng)花種苗出售等經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。在為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供方便的同時(shí)，又增加了收入，彌補(bǔ)了管理經(jīng)費(fèi)的不足。
