解除物業(yè)合同(業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)合同,需要注意哪些問題)
1.業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)合同,需要注意哪些問題
解除物業(yè)服務(wù)合同，需要注意的幾個問題
（一）司法解釋第八條適用范圍
物業(yè)服務(wù)合同有兩種，一是開發(fā)商與其選聘的物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，二是業(yè)主大會依法選聘物業(yè)公司，業(yè)主委員會與之簽訂的普通物業(yè)服務(wù)合同。結(jié)合《物業(yè)管理條例》第二十六條的規(guī)定可以看出，司法解釋第八條的規(guī)定只適用于普通物業(yè)服務(wù)合同的解除。
（二）普通物業(yè)服務(wù)合同的解除方式
合同的解除有兩種方式，一是約定解除，即雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同，或者當(dāng)事人之間可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同；二是法定解除。
在這里，有兩點值得注意，一是此項訴權(quán)由業(yè)主委員會行使，業(yè)主并不直接享有訴權(quán)；二是業(yè)主大會也不享有此項訴權(quán)。業(yè)主大會享有訴權(quán)，理論上說得通，實踐中行不通。
（三）業(yè)主委員會的起訴應(yīng)以業(yè)主大會的決定為依據(jù)，不可自作主張
關(guān)于普通物業(yè)服務(wù)合同的解除，《物權(quán)法》第七十六條第二款作出了明確規(guī)定：由業(yè)主大會依法作出。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，行使訴權(quán)。
（四）物業(yè)公司也可以作為原告訴請解除合同
當(dāng)業(yè)主委員會出現(xiàn)根本違約或者約定的解除事由出現(xiàn)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)然可以解除物業(yè)服務(wù)合同。但是，物業(yè)公司可以單方面解除嗎？法律沒有規(guī)定。
筆者認(rèn)為，合同得以全面正確履行以雙方當(dāng)事人的相互信任和相互配合為基礎(chǔ)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求解除合同，說明這種基礎(chǔ)已不存在，應(yīng)該支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求。
（五）此類訴訟中，如果業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司不可以提起反訴
業(yè)主委員會作為原告提起訴訟要求解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司一方面同意解除合同，另一方面要求業(yè)主同時付清拖欠的物業(yè)費。此時，物業(yè)公司可以反訴嗎？答案是否定的，物業(yè)公司應(yīng)另行起訴：一是在當(dāng)前，關(guān)于業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定還比較欠缺，特別是關(guān)于財產(chǎn)經(jīng)費問題的規(guī)定更是空白。就現(xiàn)行立法來說，關(guān)于業(yè)主委員會的訴訟主體資格認(rèn)定是比較謹(jǐn)慎的。業(yè)主委員會是一個特殊的訴訟主體，不具有對外承擔(dān)民事責(zé)任的責(zé)任財產(chǎn)，因而不具有相應(yīng)的民事責(zé)任能力。二是業(yè)主委員會是物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，但不是合同中物業(yè)費的繳費義務(wù)人，因此，反訴被告不適格。
2.終止物業(yè)服務(wù)合同需要注意什么問題?
1。
提前終止物業(yè)服務(wù)合同時，須在物業(yè)退出前對其進(jìn)行審計在物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未接收服務(wù)前，應(yīng)當(dāng)將服務(wù)工作繼續(xù)做好，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)在合同解除之日到來以前，按合同約定繼續(xù)交納物業(yè)服務(wù)費。但是，要 知 道 《暫行辦法》還規(guī)定： “物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)賬目應(yīng)聘請中介審計單位進(jìn)行審計，并且要向全體業(yè)主公布審計結(jié)果”。
那么，由誰出這筆審計費用呢？根 據(jù) 《暫行辦法》規(guī)定：“審計費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收人中支山”LM 〇《暫行辦法》明確規(guī)定：“實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，審計內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況；實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，審計內(nèi)容為利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營用房出租、停車費收人、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況”。 如果雙方在物業(yè)項目服務(wù)退出過程中，有爭議的話，可申請轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會進(jìn)行調(diào)解，經(jīng)調(diào)解不成的，應(yīng)通過司法途徑解決。
2。 物業(yè)服務(wù)合同提前終止，仍要交納原公司物業(yè)費物業(yè)服務(wù)合同終止了，是不是業(yè)主欠的物業(yè)費就不用再交了？《暫行辦法》給出的答案是否定的。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)既可以依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用，也可以向業(yè)主自行收取或通過啟動轄區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制協(xié)調(diào)解決，調(diào)解不成功的可通過司法途徑解決。同時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)時，不得以業(yè)主欠費為由拒絕辦理。
此外，《暫行辦法》還規(guī)定：“因物業(yè)項目規(guī)模較小，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)的項目，轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會，從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合的管理辦法進(jìn)行管理”。 《暫行辦法》最后也明確，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按《暫行辦法》規(guī)定程序退出的，將作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會公示。
同時，有關(guān)部門也將自社會公示之日起取消該企業(yè)1 年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格。除此之外，在 這 1 年內(nèi)舉行的所有物業(yè)項目示范或優(yōu)秀評選活動，其服務(wù)的物業(yè)項目都不得參加。
3。 物業(yè)服務(wù)合同終止時的要求物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理企業(yè)因故終止物業(yè)服務(wù)或一方不再續(xù)簽導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同終止的，應(yīng)當(dāng)提前2 個月通知對方，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備及有關(guān)資料，在合同終止或解除后及時移交業(yè)主委員會，并將各種費用結(jié)算手續(xù)辦理好。 4。
物業(yè)服務(wù)合同提前終止，可設(shè)立3 個月緩沖期如果提前解除合同的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但有超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主對公告期滿持異議時，或雙方退管協(xié)議未能達(dá)成時；或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，但在物業(yè)服務(wù)合同終止前1 5日，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時， 《暫行辦法》 明確規(guī)定：“轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門在遇到兩種情況時應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，增 加 3 個月時間的緩沖期以便平穩(wěn)過渡”。
3.物業(yè)委托合同怎樣解除?
可以在訴求馬上辦小程序里面提問，一般常見的法律問題都可以找到。
這個問題小程序里面是說業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同，必須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，做出解除物業(yè)服務(wù)合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的決定按以下程序作出：由十分之一以上業(yè)主或三分之一以上業(yè)主委員會委員向業(yè)主委員會提出書面要求，業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；業(yè)主委員會不組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的，十分之一以上業(yè)主或三分之一以上業(yè)主委員會委員可聯(lián)名向物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣、市）房地產(chǎn)管理部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出申請，由受理申請的部門組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
大會必須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上表決權(quán)通過，方可做出解除物業(yè)服務(wù)合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。
4.業(yè)主是否有權(quán)單方面解除物業(yè)管理合同
一半以上業(yè)主同意。
即可以更換物業(yè)管理公司。 但是物業(yè)管理合同，這個合同是另外一回事。
單方面解除合同，要承擔(dān)違約責(zé)任。 可以在合同到期之后，一半業(yè)主同意，再解除。
也可以一半業(yè)主同意的情況下，違約去解除。責(zé)任全體業(yè)主公攤。
也就是說你做為個體性質(zhì)的業(yè)主是沒權(quán)利接觸物業(yè)管理合同的，必須通過小區(qū)的業(yè)主委員會或者一半業(yè)主這種集體性質(zhì)來完成解除合同或更換物業(yè)公司的事項。 好好的看看你簽訂的物業(yè)管理合同，再看看你們小區(qū)有沒有業(yè)主委員會。
再采集一下其他業(yè)主的意見。 想解除這個合同可不容易，因為無論你是否簽訂合同都會享受到物業(yè)的服務(wù)，所以這個事情不是你一個人說了算的。
例如： 你每天都走物業(yè)掃過的小區(qū)道路，晚上走路享受物業(yè)管理的小區(qū)路燈，夏天可以享受物業(yè)修建的小區(qū)綠化等等。
這些都在物業(yè)的服務(wù)范圍之內(nèi)，你如果沒有合同就不用繳物業(yè)費卻還享有物業(yè)的服務(wù)，那怎么說得通呢？。
