房地產(chǎn)收入及成本大全(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何確認(rèn)收入及成本)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何確認(rèn)收入及成本

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：1。換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。

如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。2。

換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)“拆一還一”的業(yè)務(wù)行為，對(duì)歸還的等面積房屋屬于換取其他單位或個(gè)人的土地（非貨幣性資產(chǎn)）應(yīng)視同銷(xiāo)售。應(yīng)按等面積的市場(chǎng)價(jià)確定銷(xiāo)售收入，并確認(rèn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本。

2.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入與成本確認(rèn)是怎樣的

一、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)及流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)收入是指企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。

會(huì)計(jì)法規(guī)與稅收法規(guī)分別從不同的角度規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則。 （一）會(huì)計(jì)法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》規(guī)定了銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)條件，房地產(chǎn)銷(xiāo)售與一般的商品銷(xiāo)售類(lèi)似，按銷(xiāo)售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入。

但房地產(chǎn)銷(xiāo)售要經(jīng)過(guò)取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)企業(yè)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認(rèn)又具有其特殊性。 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，且所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)即應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況，此時(shí)，賣(mài)方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)不應(yīng)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷(xiāo)售由于其商品價(jià)值很大，收款方式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，買(mǎi)方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。

但無(wú)論買(mǎi)方采用何種付款方式，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，均應(yīng)同時(shí)具備以下條件：（1）商品房已經(jīng)移交；（2）已將發(fā)票或結(jié)算賬單提交買(mǎi)方；（3）履行了銷(xiāo)售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；（4）成本能夠可靠地計(jì)量。 在收到預(yù)售房款或簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不應(yīng)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，因?yàn)檫@種情況下主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬不一定已經(jīng)轉(zhuǎn)移；如在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，則會(huì)造成推遲確認(rèn)收入，不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。

（二）稅收法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則 稅法對(duì)于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)原則均有專(zhuān)門(mén)規(guī)定，其共同點(diǎn)在于都按照銷(xiāo)售方式的不同來(lái)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（1）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；（2）采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；（3）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于涉外房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》，外商投資企業(yè)及外國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確定以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷(xiāo)售方式的不同按以下原則確定：（1）采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)；（2）采取分期付款或預(yù)售款方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)；（3）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)；（4）采取銀行提供按揭貸款銷(xiāo)售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 可見(jiàn)，會(huì)計(jì)法規(guī)與稅收法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)涉及所得稅的收入確認(rèn)原則存在區(qū)別。

會(huì)計(jì)法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)主要以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方且所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移為前提，而稅法則按銷(xiāo)售方式的不同確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的計(jì)繳房地產(chǎn)銷(xiāo)售一般都會(huì)收取購(gòu)房定金，購(gòu)房定金在會(huì)計(jì)核算上只能反映為預(yù)收賬款，不能作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

而按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，須按照適用稅率計(jì)提并繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，而不論當(dāng)期會(huì)計(jì)核算上是否結(jié)轉(zhuǎn)收入。

我國(guó)稅法規(guī)定土地增值稅按單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)征，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。 對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理項(xiàng)目竣工結(jié)算后，多退少補(bǔ)。

[例1]某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商住小區(qū)項(xiàng)目于2*6年2月份開(kāi)盤(pán)預(yù)售，住宅尚未完工，計(jì)劃于20*6年5月份交房。2月份取得合同預(yù)收款收入1500萬(wàn)元，其中含有一幢綜合樓，售價(jià)為1000萬(wàn)元，全部款項(xiàng)已收訖并已竣工交房，發(fā)票已提交買(mǎi)方。

綜合樓買(mǎi)賣(mài)合同約定，兩年期滿(mǎn)后15日內(nèi)買(mǎi)方可選擇按原價(jià)退房，賣(mài)方同時(shí)一次性給予10%的補(bǔ)償金；買(mǎi)方也可選擇不退房，但仍享有10%的一次性補(bǔ)償金。該企業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅率5%（主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定以1個(gè)月為一期納稅）、城建稅率7%、教育費(fèi)附加率3%，土地增值稅按1%預(yù)征。

（1）收入確認(rèn)問(wèn)題。該房地產(chǎn)企業(yè)在2月份不應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

原因在于該小區(qū)的住宅尚未交房，主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移。綜合樓雖然已經(jīng)移交、全部款項(xiàng)已收訖并已提供發(fā)票，但是買(mǎi)方有退房選擇權(quán)，故該企業(yè)應(yīng)在重大不確定因素消失（即兩年期滿(mǎn)15日內(nèi)買(mǎi)方未選擇退房）后確認(rèn)收入。

（2）流轉(zhuǎn)稅計(jì)繳問(wèn)題。根據(jù)稅法規(guī)定及稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，該企業(yè)應(yīng)在申。

3.房地產(chǎn)公司收入成本結(jié)算問(wèn)題

一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

它反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，是制定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類(lèi)：1.土地開(kāi)發(fā)成本。

土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)用地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2.房屋開(kāi)發(fā)成本。

房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。

它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4.代建工程開(kāi)發(fā)成本。

它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象：1.一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。

2.前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程（臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等）費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。 3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4.建筑安裝工程費(fèi)：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi)：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：。

4.房地產(chǎn) 基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)的概念 ▲房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a） 土地 b） 建筑物及地上附著物 c） 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。

我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a） 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b） 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c） 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。

差異包括幾個(gè)方面： a） 二者屬性不同；b） 二者增值規(guī)律不同；c） 權(quán)屬性質(zhì)不同；d） 二者價(jià)格構(gòu)成不同。 二、房地產(chǎn)的特征 ▲房地產(chǎn)的自然特征 a） 位置的固定性；b） 使用的耐久性；c） 資源的有限性；d） 物業(yè)的差異性。

▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a） 生產(chǎn)周期b） 資金密集性c） 相互影響性d） 易受政策限制性e） 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。

三、房地產(chǎn)的類(lèi)型 按用途劃分： a） 居住房地產(chǎn)b） 商業(yè)房地產(chǎn)c） 旅游房地產(chǎn)d） 工業(yè)房地產(chǎn)e） 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為1-3層？ 多層住宅為4-6層？ 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層？ 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) 類(lèi) 型 內(nèi) 容 編號(hào) 名稱(chēng) 1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。

如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。

磚墻、木柱建造的 6 其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類(lèi)。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 五、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞 1、常用名詞 ◆五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開(kāi)工證；d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證； ◆兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》； ◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證； ◆房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。

含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)； ◆一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)； ◆二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)； ◆三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)； ◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。

政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用； ◆三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整； ◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； ◆紅線(xiàn)圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺。

5.做房地產(chǎn)銷(xiāo)售的基礎(chǔ)知識(shí)

原發(fā)布者：changyongsunny

第一節(jié)成功的銷(xiāo)售要素要想做一個(gè)成功的銷(xiāo)售人員，應(yīng)該就以下幾項(xiàng)經(jīng)常自我充實(shí)，自我鍛煉。一、專(zhuān)業(yè)知識(shí)一個(gè)銷(xiāo)售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)最基本的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，包括建筑法規(guī)、建筑設(shè)計(jì)、稅法、地政、契約、契約行為、市場(chǎng)行情、商品構(gòu)造、品質(zhì)、商譽(yù)……等，以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，才能對(duì)客戶(hù)詳細(xì)說(shuō)明產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)而爭(zhēng)取客戶(hù)的訂單，達(dá)到銷(xiāo)售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價(jià)位商品的銷(xiāo)售工作，必須對(duì)客戶(hù)作長(zhǎng)期而耐心的訴求與說(shuō)明。2、關(guān)心—要站在消費(fèi)者的立場(chǎng)去考慮他們的各項(xiàng)問(wèn)題，并給予完善的解答，才能博取客戶(hù)的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶(hù)，發(fā)掘問(wèn)題、解決問(wèn)題、達(dá)成購(gòu)買(mǎi)目的。4、誠(chéng)心—銷(xiāo)售人員應(yīng)是誘導(dǎo)消費(fèi)者從事購(gòu)買(mǎi)優(yōu)良商品的指導(dǎo)者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個(gè)新的個(gè)案時(shí)，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機(jī)。6、旺盛的進(jìn)取心—為自己定預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)及理想的利潤(rùn)，以強(qiáng)烈而旺盛的進(jìn)取心去達(dá)成目標(biāo)及任務(wù)。三、八力1、觀察力—要在短時(shí)間內(nèi)敏銳的觀察出客戶(hù)的類(lèi)型、偏好、意向，面對(duì)產(chǎn)品時(shí)，要能立即觀察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)、特性、對(duì)策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶(hù)的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問(wèn)題。3、創(chuàng)造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng)造力，推陳出新，這就是您賺錢(qián)的先機(jī)。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來(lái)的遠(yuǎn)景，加以對(duì)個(gè)案投資或銷(xiāo)售工作，作最好的判斷與說(shuō)明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶(hù)

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算項(xiàng)目及其內(nèi)容都有哪些

一、土地取得成本 土地取得成本，是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。

在實(shí)務(wù)中，通?？梢愿鶕?jù)管理要求進(jìn)一步分為政府地價(jià)及市政配套費(fèi)、合作款項(xiàng)、紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 1、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。

2、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 3、紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)：紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。

4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。 二、前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的政府許可費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢(xún)論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

在實(shí)務(wù)中，通?？梢愿鶕?jù)管理要求進(jìn)一步分為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、"三通一平"費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 包括勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究用房費(fèi)、其他。

勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)。

2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi) 報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)、項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)、增容費(fèi)。報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)。

3、"三通一平"費(fèi)： 三通一平費(fèi)主要包括臨時(shí)通水、通電、通路，場(chǎng)地平整。臨時(shí)道路：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。

臨時(shí)用電：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 臨時(shí)用水：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。 4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)圍擋。

臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。

臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

四、建安工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。 1、建筑工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

主要包括基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門(mén)窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)?；A(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水。

結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。 門(mén)窗工程：主要包括單元門(mén)、入戶(hù)門(mén)、戶(hù)內(nèi)門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費(fèi)用。

公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。

2、安裝工程費(fèi) 安裝工程費(fèi)包括室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)。 室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶(hù)燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶(hù)配電箱、管線(xiàn)敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。

室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。 弱電系統(tǒng)費(fèi)：居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)。

7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)科目有哪些

開(kāi)發(fā)成本包括以下8點(diǎn)：

一、土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。

1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；

2、也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

二、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

土地征收費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

擴(kuò)展資料：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分類(lèi)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。

房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目以前，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算，將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。

這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15%.

3、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算，將起到非常重要的作用。

參考資料來(lái)源：百度百科-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本