售樓部物業(yè)管理(售樓應(yīng)具備的基本理論知識)

1.售樓應(yīng)具備的基本理論知識

房地產(chǎn)銷售人員的理論和其售樓的實(shí)際操作技巧是同等重要的。房地產(chǎn)銷售人員必須具備的理論知識有如下幾方面：

一、營銷基礎(chǔ)知識

二、廣告基礎(chǔ)知識

三、房地產(chǎn)基本知識

四、當(dāng)前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢

五、企業(yè)管理基礎(chǔ)知識

六、服務(wù)基礎(chǔ)知識

七、企業(yè)文化基礎(chǔ)知識

八、推銷的基礎(chǔ)知識

九、裝修裝飾基本知識

十、物業(yè)管理基本知識

以上十項(xiàng)的基本知識必須要掌握。

2.售樓處的物業(yè)管理規(guī)定有哪些

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，不僅可以使物業(yè)及設(shè)備保持并長期處于良好狀態(tài)、正常運(yùn)營，而且可以為居住者營造并保持安全、舒適、和諧的環(huán)境和氛圍。

運(yùn)作良好的大廈設(shè)施有助于工作效率的提高；稱心的住宅環(huán)境有助于人際關(guān)系的調(diào)適。這一切離不開 物業(yè)的貼心服務(wù)。

物業(yè)一直致力于提供最優(yōu)服務(wù)，讓業(yè)主的每一天都幸福。 物業(yè)介紹 總統(tǒng)級定制物業(yè)服務(wù) 伴隨世界上第一個 式專業(yè)服務(wù)體系的誕生， 酒店服務(wù)就踏上了永不停息的升級之旅，致力于開創(chuàng)一個零投訴的未來。

當(dāng)然，對 品牌來說，這不是一種只面向內(nèi)部的自我嘉許，而是真正基于客戶的期望和要求。嚴(yán)謹(jǐn)、穩(wěn)重、專業(yè)、細(xì)致……這樣的態(tài)度至今仍被每一個享受過 服務(wù)的業(yè)主認(rèn)可，并在實(shí)踐中不斷升級，多年如一日的持續(xù)深化。

物業(yè)延承上海 君悅大酒店、三亞希爾頓大酒店、三亞麗思卡爾頓酒店、深圳JW萬豪酒店、多年五星級服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，將為未來的每一位業(yè)主提供總統(tǒng)級的定制物業(yè)服務(wù)。 溫 情 “您的嘉獎是對我們的批評” 在三亞 麗思卡爾頓酒店，一位客戶的小孩子由于不小心臉上受傷了。

當(dāng)時正是三亞的入住高峰時期，在職人員無法抽出人手來照顧時，公司便臨時通知輪休人員。不到20分鐘，正與男（女）朋友在一起或在家里陪父母的沙灘工作人員、救生員以及醫(yī)生便紛紛趕來，為客戶的孩子用藥，并送上果汁飲料。

事后，客戶對酒店表示感謝，并表示以后來三亞就會住這里時，酒店人員的回答發(fā)人深省：“在我們眼中，您的嘉獎其實(shí)是對我們的批評，因?yàn)槲覀儾]能做到更好?！?觀 點(diǎn) 高端項(xiàng)目的業(yè)主更關(guān)注物業(yè)管理 亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，物業(yè)服務(wù)能夠給開發(fā)商營造良好口碑，不僅能夠促進(jìn)樓盤的銷售，同時還會提升樓盤附加值。

今年北京中心城區(qū)的商品房供應(yīng)將以高端住宅為主，對于高端住宅，物業(yè)服務(wù)的重要程度就更高了。高端客戶往往已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由，選擇購買高端物業(yè)看重的是保值增值性、身份感和收藏作用。

在這其中，物業(yè)管理的優(yōu)劣無疑會影響到物業(yè)的升值空間，而服務(wù)的細(xì)致周到與否會影響到購房者的身份感，物業(yè)管理在購房者的購房決策中占據(jù)了兩項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)，從中凸顯出了豪宅項(xiàng)目里物業(yè)管理的重要性。 北京中原三級市場部總監(jiān)張大偉表示，北京中原統(tǒng)計(jì)的2010年二手房交易熱點(diǎn)小區(qū)中，均價超過4萬元的高端物業(yè)項(xiàng)目基本未出現(xiàn)在前100名內(nèi)，換手率很低，購買者多為自住。

因此，在高端物業(yè)中，物業(yè)管理的重要性是除了價格和區(qū)位外購房者最關(guān)注的。原因就是高端物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理都很好，會給后期的物業(yè)升值保值帶來保障。

住宅社會學(xué)研究表明，良好的環(huán)境，不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，還會形成互助、互諒的社會風(fēng)氣，促進(jìn)身心健康，乃至小孩的學(xué)習(xí)成績。這一切，是社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長所必須具備的前提條件。

開發(fā)商 物業(yè)管理服務(wù)決定項(xiàng)目品質(zhì) 中化方興置業(yè)（北京）公司副總崔崴表示，讓旗下的項(xiàng)目脫穎而出并獲得客戶認(rèn)可，是開發(fā)商的重要課題。目前，知名開發(fā)商都在潛心修煉“內(nèi)功”，在做好產(chǎn)品、景觀的同時，更將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)列為核心競爭力之一，物業(yè)管理服務(wù)將成為未來衡量樓盤品質(zhì)的重要標(biāo)桿。

每個社區(qū)就像微縮的城市，而物業(yè)管理就是這個城市的運(yùn)營商，物業(yè)管理的好壞將直接影響到居住的質(zhì)量。方興地產(chǎn)聘請具有豐富高端酒店物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的 物業(yè)作為 的運(yùn)營者和服務(wù)商，導(dǎo)入 五星級酒店房服務(wù)理念，邀請 北京威斯汀大飯店的總經(jīng)理擔(dān)任 物業(yè)的高級顧問。

“我們所有的物業(yè)人員在上崗前，先在 北京威斯汀大飯店培訓(xùn)、工作一個月以上。而管理人員也在全面吸收酒店式服務(wù)理念同時，結(jié)合實(shí)際情況，形成一套切實(shí)可行且具有極高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)體系并加以貫徹執(zhí)行，使住在 項(xiàng)目的每一位業(yè)主都能感受到無限的溫暖和尊貴。”

工作人員說道。 從搖籃邁向常青藤 教育是家庭永恒的主題，每一位家長都希望孩子贏在起跑線上，都希望孩子從小就受到濃郁學(xué)習(xí)氛圍的熏陶。

教育在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的地位可見一斑。有良好教育配套的項(xiàng)目，其品質(zhì)相對更勝一籌，增值潛力也被長期看好。

近年來，擁有良好教育配套一直是推動中國上流社會在高尚社區(qū)安家的核心推動力之一，成了直接拉動購買行為的強(qiáng)大引擎。而 則是這樣一個高品質(zhì)宜居社區(qū)，為業(yè)主提供國際一流的教育配套，打造CBD高端人文居所，讓孩子能從搖籃邁向常青藤。

項(xiàng)目介紹 ：打造一流教育配套 方興地產(chǎn)作為一個大型央企的成員企業(yè)，始終把社會責(zé)任放在首要位置，于是， 社區(qū)內(nèi)最大限度地?cái)U(kuò)大學(xué)校規(guī)模，優(yōu)化學(xué)校功能追加2200萬投入，實(shí)現(xiàn)10079平方米的小學(xué)建筑規(guī)模；同時加大了樓體基礎(chǔ)荷載，預(yù)留了未來樓頂加建條件，實(shí)現(xiàn)了24班的班級規(guī)模，且增加的建筑面積產(chǎn)權(quán)全部歸屬教委。更大的投入實(shí)現(xiàn)了單位土地面積上更大的教育資源產(chǎn)出，有利于優(yōu)質(zhì)名校的引入，進(jìn)而從教育資源層面助推了整個CBD區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

希望給所有的業(yè)主都能打造一個貴族式的教育環(huán)境。隨著陣陣書香的沉淀和社區(qū)圖書館、健身房等配套的更多應(yīng)用，社區(qū)整體精神風(fēng)貌將得到集中體現(xiàn)， 也將成為一個真正意義上的人文樓盤。

客戶訪談 “投資孩子教育就是投資未來” 欲買。

3.物業(yè)公司如何管理售樓部

在***公司和***公司xxxxxx的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我處認(rèn)真對照年初簽定的目標(biāo)責(zé)任書，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調(diào)各方，周到服務(wù)，完成了年度各項(xiàng)工作和既定目標(biāo)，具體情況如下：一、自身建設(shè)質(zhì)量提高一年來，我處強(qiáng)化了內(nèi)部管理，從基本制度建設(shè)、員工隊(duì)伍建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量建設(shè)入手，從嚴(yán)要求，正規(guī)管理，在提高自身建設(shè)質(zhì)量上狠下功夫。

（一）規(guī)范行為。管理處員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶服務(wù)按公司規(guī)程操作；員工按時上下班，請銷假需經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，出勤率達(dá)100%，管理處現(xiàn)形象識別系統(tǒng)符合公司要求。

管理處每兩周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時布置新的工作，提出明確要求。 員工分工明確，熟知崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作規(guī)程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達(dá)100%。

（二）規(guī)范秩序。管理處的崗位職責(zé)上墻，辦公區(qū)域整潔，各項(xiàng)工作日志、文件記錄清楚，內(nèi)容完整。

有完善的會議記錄，會議中布置的工作完成率100%。 建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達(dá)100%。

同時，管理處初步實(shí)施了計(jì)算機(jī)化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調(diào)閱。（三）規(guī)范服務(wù)。

管理處牢固樹立服務(wù)理念，員工各負(fù)其責(zé)、各盡其能，按公司規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)管理服務(wù)工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，并對我處管理質(zhì)量有較高評價。 小區(qū)設(shè)置了服務(wù)中心和24小時服務(wù)接待電話。

業(yè)主（住戶）的服務(wù)需求、建議、咨詢、質(zhì)疑和投訴等處理及時；業(yè)主有效投訴處理率100%，業(yè)主（住戶）服務(wù)需求回訪率達(dá)90%以上。同時，我處積極協(xié)調(diào)與工程部、售樓部、業(yè)主的關(guān)系；并從公司利益出發(fā)，處理各項(xiàng)事務(wù)。

管理處有明確的改善管理服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施方案和階段（月、季度、年）工作計(jì)劃；工作計(jì)劃完成率95%以上，不合格服務(wù)整改合格率100%。中秋節(jié)我處和開發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶聯(lián)誼會，促進(jìn)了物業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主的友誼。

在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開展其他社區(qū)文化活動，以降低成本。 二、房屋管理深入細(xì)致一年來，管理處嚴(yán)格按照公司的要求，依據(jù)三方協(xié)議，深入細(xì)致地對小區(qū)房屋實(shí)施經(jīng)常化、制度化、規(guī)范化的管理。

（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶聯(lián)排業(yè)主的交房工作。

我們積極和***公司協(xié)調(diào)，籌備交房事宜，布置交房現(xiàn)場，周到服務(wù)，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問題；積極促成三方簽訂業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；對業(yè)主驗(yàn)房時提出及發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題進(jìn)行妥善整改維修。 （二）房屋驗(yàn)收認(rèn)真細(xì)致。

管理處從開發(fā)商信譽(yù)和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質(zhì)量實(shí)施全程管理。為了進(jìn)一步完善小區(qū)一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。

雨后我們對房屋滲水的部位進(jìn)行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。 同時配合開發(fā)商、施工隊(duì)、監(jiān)理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協(xié)調(diào)工作。

4.做房地產(chǎn)銷售的基礎(chǔ)知識

原發(fā)布者：changyongsunny

第一節(jié)成功的銷售要素要想做一個成功的銷售人員，應(yīng)該就以下幾項(xiàng)經(jīng)常自我充實(shí)，自我鍛煉。一、專業(yè)知識一個銷售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)最基本的專業(yè)知識，包括建筑法規(guī)、建筑設(shè)計(jì)、稅法、地政、契約、契約行為、市場行情、商品構(gòu)造、品質(zhì)、商譽(yù)……等，以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專業(yè)術(shù)語，才能對客戶詳細(xì)說明產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)而爭取客戶的訂單，達(dá)到銷售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價位商品的銷售工作，必須對客戶作長期而耐心的訴求與說明。2、關(guān)心—要站在消費(fèi)者的立場去考慮他們的各項(xiàng)問題，并給予完善的解答，才能博取客戶的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶，發(fā)掘問題、解決問題、達(dá)成購買目的。4、誠心—銷售人員應(yīng)是誘導(dǎo)消費(fèi)者從事購買優(yōu)良商品的指導(dǎo)者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個新的個案時，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機(jī)。6、旺盛的進(jìn)取心—為自己定預(yù)期銷售目標(biāo)及理想的利潤，以強(qiáng)烈而旺盛的進(jìn)取心去達(dá)成目標(biāo)及任務(wù)。三、八力1、觀察力—要在短時間內(nèi)敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向，面對產(chǎn)品時，要能立即觀察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)、特性、對策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問題。3、創(chuàng)造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng)造力，推陳出新，這就是您賺錢的先機(jī)。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來的遠(yuǎn)景，加以對個案投資或銷售工作，作最好的判斷與說明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶

5.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)內(nèi)容

既然是物業(yè)管理基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)，那么應(yīng)該讓你們的物業(yè)員工熟悉物業(yè)管理?xiàng)l例，同時對自己的本職工作有清楚的了解，同時要努力提高自己的業(yè)務(wù)水平，更好的服務(wù)小區(qū)業(yè)主。

物業(yè)管理?xiàng)l例，是這樣的內(nèi)容。物業(yè)管理?xiàng)l例全國統(tǒng)一正式實(shí)行。

以北京為例，《北京市物業(yè)管理辦法》出臺10年后，新物業(yè)管理法規(guī)《北京物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱：《條例》）將從明日開始正式實(shí)行，此《條例》包含了業(yè)主大會、公共設(shè)施、物業(yè)費(fèi)、停車位、小區(qū)管理等多項(xiàng)與業(yè)主密切相關(guān)的內(nèi)容，細(xì)則共104條?！稐l例》針對小區(qū)業(yè)主委員會成立難的現(xiàn)狀，引入了物業(yè)管理委員會組織形式，符合不具備成立業(yè)主大會條件的、具有成立業(yè)主大會條件但確有困難無法成立業(yè)主大會的、成立業(yè)主大會但無法選舉業(yè)主委員會的，等相關(guān)情形，可由小區(qū)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主、物業(yè)代表人組成物業(yè)管理委員會，推動成立業(yè)主大會。

物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。除了推動成立業(yè)主大會的職能外，物業(yè)管理委員會還會承擔(dān)起協(xié)商物業(yè)管理費(fèi)、車位使用、公共設(shè)施管理等責(zé)任。

以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為例，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商，并適時調(diào)整。同時，要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，行業(yè)協(xié)會發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價規(guī)則，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時參考。

這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主擁有了相對自由的議價空間，服務(wù)品質(zhì)將成為物業(yè)費(fèi)高低的決定因素。小區(qū)居民較為關(guān)注的停車難的問題有望得到解決，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況等信息。

此外，對于對于前期物業(yè)，《條例》明確了建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

前期物業(yè)期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人，期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)。限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

6.房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識 五證五證：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售許可證》 一、建筑類型按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。

低層房屋：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。多層房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。

多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。高層房屋：是指高于24米的建筑。

8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 （1）人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。

小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。

同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多， （2）高層房屋（指15層以上、24層以下的建筑體）因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)（點(diǎn)狀居多）的局限，房型設(shè)計(jì)難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。

在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本（即“樓面地價”）低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。

（3）超高層房屋是指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。

它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費(fèi)者對視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段（最大限度地利用土地資源）或景觀良好的城區(qū)（最充分地發(fā)揮景觀資源的作用）。

（4）根據(jù)國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計(jì)規(guī)定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。 （5）使用率比較：多層高于高層，使用率85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。

(6)物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。 （7）低層房 ：是指1至3層高的樓房；小高層房：是指9至11層高以下的樓房；高層房：是指總高在12層以上的樓房。

單元式住宅 單元式住宅 ：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排12到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

框架結(jié)構(gòu)住宅 框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。

框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 二、戶型結(jié)構(gòu) “錯層式”住宅什么叫“錯層式”住宅？主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。

錯層式和復(fù)式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復(fù)式內(nèi)的各個房間則處于不同層面。

錯層和復(fù)式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相當(dāng)于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。

另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。

在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。

躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶 。

7.物業(yè)管理有哪些知識

1、名詞解釋 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2 、業(yè)主： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納義務(wù)人。

同時，在前期物業(yè)管理中，開發(fā)企業(yè)、房屋買受人以及合同約定有繳納義務(wù)的房屋使用人、租賃人，均為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納義務(wù)人。 3 、業(yè)主享有的權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

4 、業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 5 、物業(yè)服務(wù)范圍： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定所涉及的具體內(nèi)容，主要涉及建筑物的共有部分。

包括以下幾個方面的內(nèi)容：（ 1 ）公共場所、公共設(shè)備及公用設(shè)施的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)；（ 2 ）對每幢樓（除室內(nèi)）的風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)和環(huán)境的使用狀況進(jìn)行管理和維修保養(yǎng)；（ 3 ）公共秩序維護(hù)工作；（ 4 ）消防安全工作；（ 5 ）日常的小修，急修項(xiàng)目或工程；（ 6 ）環(huán)境衛(wèi)生工作；（ 7 ）征收管理費(fèi)及其他費(fèi)用，負(fù)責(zé)保管和使用管理基金；（ 8 ）確保業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守各類物業(yè)規(guī)約，約束他們在使用公用地方和共同設(shè)施方面的違規(guī)行為；（ 9 ）其他方面。 如園林綠化，處理投訴，就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門交涉。

6 、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)： 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是向業(yè)主或使用人收取的公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)用，與環(huán)衛(wèi)部門收取的垃圾清運(yùn)、處置等衛(wèi)生費(fèi)用，屬不同性質(zhì)的費(fèi)用。

市環(huán)衛(wèi)部門征收的生活垃圾處理費(fèi)是針對市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、從事交通運(yùn)輸?shù)臉I(yè)主、個體經(jīng)營者、社會團(tuán)體、城市居民、城市暫住人口等產(chǎn)生垃圾的單位和個人收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)：包括清掃保潔及清運(yùn)；綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。 停車服務(wù)費(fèi)：是指為維護(hù)保養(yǎng)停車場地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。

特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用。 秩序維護(hù)不包含治安刑偵義務(wù)；物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用水電費(fèi)，應(yīng)根據(jù)各物業(yè)區(qū)域的具體情況分?jǐn)偂?/p>

停車服務(wù)費(fèi)不包含車輛保管及保險費(fèi)用。 7 、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價： 根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他服務(wù)項(xiàng)目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。 8 、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)： 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

物業(yè)買受人已接收、使用物業(yè)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，物業(yè)買受人應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 9 、裝修管理收費(fèi)： 業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金（工本費(fèi)）等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。

此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用 10 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)： （ 1 ）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及合同的約定，制定物業(yè)管理制度； （ 2 ）對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處； （ 3 ）按合同約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理； （ 4 ）可選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方； （ 5 ）負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)建物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)與業(yè)主委員會議定后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施； （ 6 ）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督； （ 7 ）負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金。

8.新樓盤售樓處物業(yè)客服工作職責(zé)是什么

1、負(fù)責(zé)公司行政事務(wù)的具體辦理和執(zhí)行；

2、負(fù)責(zé)公司辦公用品的采購、保管、發(fā)放及管理；

3、負(fù)責(zé)園區(qū)各類信件的收發(fā)工作，做好登記；

4、負(fù)責(zé)接待業(yè)戶的報修、來訪、投訴等，認(rèn)真做好記錄，及時通知維修人員上門維修；掌握投訴或維修處理進(jìn)度，辦理工作交接班時交待清楚，以保障工作的連貫性；

5、及時進(jìn)行維修回訪，征求業(yè)戶意見，及時將回訪結(jié)果反饋給相關(guān)部門；

6、接聽業(yè)主來電，解答業(yè)戶各種提問，及時向部門經(jīng)理匯報有關(guān)情況，協(xié)助協(xié)調(diào)有關(guān)部門，努力滿足業(yè)戶的合理要求；

7、協(xié)助組織策劃各種社區(qū)文化活動；

8、協(xié)助物業(yè)宣傳欄的設(shè)計(jì)與宣傳工作；

9、負(fù)責(zé)門崗LED顯示屏每天的天氣更新和天氣。

10、協(xié)助主管溝通相關(guān)事宜，發(fā)揮上傳下達(dá)作用；

11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)

9.物業(yè)公司如何管理售樓部.物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)在售樓部該怎么做.

200x年，在***公司和***公司xxxxxx的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我處認(rèn)真對照年初簽定的目標(biāo)責(zé)任書，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調(diào)各方，周到服務(wù)，完成了年度各項(xiàng)工作和既定目標(biāo)，具體情況如下：一、自身建設(shè)質(zhì)量提高一年來，我處強(qiáng)化了內(nèi)部管理，從基本制度建設(shè)、員工隊(duì)伍建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量建設(shè)入手，從嚴(yán)要求，正規(guī)管理，在提高自身建設(shè)質(zhì)量上狠下功夫。（一）規(guī)范行為。管理處員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶服務(wù)按公司規(guī)程操作；員工按時上下班，請銷假需經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，出勤率達(dá)100%，管理處現(xiàn)形象識別系統(tǒng)符合公司要求。管理處每兩周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作規(guī)程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達(dá)100%。（二）規(guī)范秩序。管理處的崗位職責(zé)上墻，辦公區(qū)域整潔，各項(xiàng)工作日志、文件記錄清楚，內(nèi)容完整。有完善的會議記錄，會議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達(dá)100%。同時，管理處初步實(shí)施了計(jì)算機(jī)化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調(diào)閱。（三）規(guī)范服務(wù)。管理處牢固樹立服務(wù)理念，員工各負(fù)其責(zé)、各盡其能，按公司規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)管理服務(wù)工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，并對我處管理質(zhì)量有較高評價。小區(qū)設(shè)置了服務(wù)中心和24小時服務(wù)接待電話。業(yè)主（住戶）的服務(wù)需求、建議、咨詢、質(zhì)疑和投訴等處理及時；業(yè)主有效投訴處理率100%，業(yè)主（住戶）服務(wù)需求回訪率達(dá)90%以上。同時，我處積極協(xié)調(diào)與工程部、售樓部、業(yè)主的關(guān)系；并從公司利益出發(fā)，處理各項(xiàng)事務(wù)。管理處有明確的改善管理服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施方案和階段（月、季度、年）工作計(jì)劃；工作計(jì)劃完成率95%以上，不合格服務(wù)整改合格率100%。中秋節(jié)我處和開發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶聯(lián)誼會，促進(jìn)了物業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主的友誼。在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開展其他社區(qū)文化活動，以降低成本。二、房屋管理深入細(xì)致一年來，管理處嚴(yán)格按照公司的要求，依據(jù)三方協(xié)議，深入細(xì)致地對小區(qū)房屋實(shí)施經(jīng)常化、制度化、規(guī)范化的管理。（一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶聯(lián)排業(yè)主的交房工作。我們積極和***公司協(xié)調(diào)，籌備交房事宜，布置交房現(xiàn)場，周到服務(wù)，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問題；積極促成三方簽訂業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；對業(yè)主驗(yàn)房時提出及發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題進(jìn)行妥善整改維修。（二）房屋驗(yàn)收認(rèn)真細(xì)致。管理處從開發(fā)商信譽(yù)和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質(zhì)量實(shí)施全程管理。為了進(jìn)一步完善小區(qū)一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進(jìn)行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。同時配合開發(fā)商、施工隊(duì)、監(jiān)理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協(xié)調(diào)工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達(dá)90%以上。管理處本著對業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，對照已交房《業(yè)主房屋驗(yàn)收表》陸續(xù)對已交房屋進(jìn)行全面檢查，統(tǒng)計(jì)房屋滲水等需維修整改的問題，及時報給工程部及時解決。（三）管理維護(hù)及時到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區(qū)進(jìn)行巡檢維護(hù)，確保房屋外觀整齊，外墻及梯間墻面基本無污跡，公寓樓樓道在業(yè)主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進(jìn)行二次清掃保潔，以保證梯間衛(wèi)生，公共區(qū)域無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對正在裝修的房屋，我們嚴(yán)格按房屋裝修規(guī)定，督促業(yè)主和住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴(yán)格日常巡查記錄完整，對違反規(guī)劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，并有相關(guān)記錄。對小區(qū)已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的，管理處積極聯(lián)系施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問題落實(shí)維修。同時，積極上門與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，就業(yè)主對維修的要求及思想動態(tài)反饋給開發(fā)商現(xiàn)場負(fù)責(zé)人，達(dá)成與業(yè)主的意見統(tǒng)一。另外，我們加強(qiáng)了對施工方的現(xiàn)場管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監(jiān)督、現(xiàn)場人員施工安全的管理等，施工隊(duì)進(jìn)行維修時，保安人員主動要求施工人員