房地產(chǎn)思維導(dǎo)圖(房?jī)r(jià)為什么漲那么高的思維導(dǎo)圖)

1.房?jī)r(jià)為什么漲那么高的思維導(dǎo)圖

1.土地供給量的失衡中國(guó)農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地每年800萬(wàn)畝土地。

加上計(jì)劃外征地，每十年國(guó)家用掉一億畝土地。因此，80年代23億農(nóng)地，改革三十年到當(dāng)前還有20億。

每年一萬(wàn)億糧食，需要八到十億畝地，五六億土地給蔬菜水果，按照肉類人均年消費(fèi)40公斤算，五千萬(wàn)噸肉類，1比4飼料比，需要四五億畝地。所以中國(guó)的糧食是不夠的，需要進(jìn)口，為保障糧食安全，十八億畝農(nóng)地是紅線。

因此，當(dāng)前已經(jīng)達(dá)不到800萬(wàn)畝每年了。15年770萬(wàn)，16年700萬(wàn)，17年600萬(wàn)，城市用地將來(lái)越來(lái)越不夠用。

每年建設(shè)用地有35%是農(nóng)村里的建設(shè)用地，水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二，這其中有公共基礎(chǔ)設(shè)施占比50%以上，工業(yè)用地占比30%多，今年600萬(wàn)畝有22%給工業(yè)。

住宅占到600萬(wàn)畝的10%，這個(gè)比例是不平衡的。紐約歐洲住房用地占到25%。

2.土地價(jià)格的失衡房?jī)r(jià)問(wèn)題是貨幣還是土地？貨幣是通脹，一切商品應(yīng)該都漲，因此房地產(chǎn)價(jià)格還是土地價(jià)格問(wèn)題。房子有折損會(huì)貶值，但是土地會(huì)升值，土地升值有三個(gè)原因：一是香港來(lái)的土地拍賣制度，黃在浦東新區(qū)組織去學(xué)習(xí)，然后開(kāi)始了中國(guó)第一輪土地拍賣，拍賣是陽(yáng)光作業(yè)，可以避免腐敗，但是沒(méi)有封頂制度，也推高地價(jià)；二是土地本身供不應(yīng)求，每年新進(jìn)城鎮(zhèn)人口1300萬(wàn)（去年），1300萬(wàn)人如果每人四十平米，按一比二容積率算，需要的地和現(xiàn)在供應(yīng)的大體相等，但這是全國(guó)情況，對(duì)于人口流入的大城市顯然不夠。

三是舊城改造推高地價(jià)。新增城市的面積每年都有指標(biāo)，市長(zhǎng)搞舊城改造不需要指標(biāo)，所以舊改很多。

但是，舊改的拆遷成本很高，相當(dāng)于原來(lái)的地價(jià)兩倍，比如一開(kāi)始七千，拆了再建，土地就一萬(wàn)五，再拆土地價(jià)格就是一萬(wàn)五加土地成本。所以房?jī)r(jià)就被推起來(lái)了，高地價(jià)是制度性的，跟人沒(méi)關(guān)系。

3.房地產(chǎn)占用社會(huì)資源失衡投資，金融，地方收入占比都太大，導(dǎo)致失衡。大體上一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資不要超過(guò)投資的25%。

六分之一理論：租房的錢(qián)占到收入六分之一以內(nèi)，買(mǎi)房占到一生收入的六分之一。一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資不要超過(guò)GDP的六分之一，15%。

4.金融綁架一百多萬(wàn)億的貸款余額，有27%以上是與房地產(chǎn)有關(guān)的，但是房地產(chǎn)占GDP的比重卻只有7%。新增貸款46%是房地產(chǎn)，主要銀行提供給地產(chǎn)的貸款占比高達(dá)百分之七八十。

5.稅收全國(guó)稅收當(dāng)中35%來(lái)自房地產(chǎn)，但是中央沒(méi)有房地產(chǎn)收入，全在地方。地方稅十萬(wàn)億，有四萬(wàn)億跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金和土地基金3.7萬(wàn)億，那么地方稅有7.7萬(wàn)億是房地產(chǎn)，地方政府沒(méi)有房地產(chǎn)就要斷糧。

6.銷售和租賃失衡美國(guó)的地產(chǎn)一半自主，一半租賃，新加坡77%是政府提供的公租房。我國(guó)每年新增房地產(chǎn)租用的不到10%，醫(yī)療教育跟產(chǎn)權(quán)掛鉤，跟誰(shuí)住沒(méi)有關(guān)系，對(duì)租客保護(hù)不到位，隨時(shí)可以趕走。

7.銷售房?jī)r(jià)和收入比的失衡現(xiàn)在中國(guó)一線城市買(mǎi)房需要四十年的收入（平均意義），倫敦的房子也只需要十年收入。所以，對(duì)于供不應(yīng)求的城市住宅要多造，供過(guò)于求的城市要少造。

世界范圍內(nèi)，城市人均住宅40平米比較合理。8.商業(yè)用地失衡寫(xiě)字樓的需求，作為城市商務(wù)中心區(qū)，一般中等城市每?jī)扇f(wàn)元一平米，大城市GDP四萬(wàn)一平米，上海2.5萬(wàn)億，公樓最多只需要6000萬(wàn)平米。

商鋪總量按每?jī)扇f(wàn)元GDP一平米計(jì)算，上海商業(yè)零售額一萬(wàn)億對(duì)應(yīng)5000萬(wàn)平米。另一種算法每一個(gè)人兩平米商鋪，上海2400萬(wàn)人，所以基本上五千萬(wàn)平米商鋪。

9.房產(chǎn)商在運(yùn)行過(guò)程中的失衡政府土地儲(chǔ)備少，房產(chǎn)商土地多，售后回租，切碎了賣，等等違規(guī)操作騙老百姓錢(qián)，要加強(qiáng)管理。10.政府管理失衡經(jīng)濟(jì)下行，要刺激，往東調(diào)整；經(jīng)濟(jì)上行，要平抑，往西調(diào)。

缺少符合經(jīng)濟(jì)邏輯的措施。

2.做房地產(chǎn)銷售的基礎(chǔ)知識(shí)

原發(fā)布者：changyongsunny

第一節(jié)成功的銷售要素要想做一個(gè)成功的銷售人員，應(yīng)該就以下幾項(xiàng)經(jīng)常自我充實(shí)，自我鍛煉。一、專業(yè)知識(shí)一個(gè)銷售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)最基本的專業(yè)知識(shí)，包括建筑法規(guī)、建筑設(shè)計(jì)、稅法、地政、契約、契約行為、市場(chǎng)行情、商品構(gòu)造、品質(zhì)、商譽(yù)……等，以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，才能對(duì)客戶詳細(xì)說(shuō)明產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)而爭(zhēng)取客戶的訂單，達(dá)到銷售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價(jià)位商品的銷售工作，必須對(duì)客戶作長(zhǎng)期而耐心的訴求與說(shuō)明。2、關(guān)心—要站在消費(fèi)者的立場(chǎng)去考慮他們的各項(xiàng)問(wèn)題，并給予完善的解答，才能博取客戶的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶，發(fā)掘問(wèn)題、解決問(wèn)題、達(dá)成購(gòu)買(mǎi)目的。4、誠(chéng)心—銷售人員應(yīng)是誘導(dǎo)消費(fèi)者從事購(gòu)買(mǎi)優(yōu)良商品的指導(dǎo)者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個(gè)新的個(gè)案時(shí)，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機(jī)。6、旺盛的進(jìn)取心—為自己定預(yù)期銷售目標(biāo)及理想的利潤(rùn)，以強(qiáng)烈而旺盛的進(jìn)取心去達(dá)成目標(biāo)及任務(wù)。三、八力1、觀察力—要在短時(shí)間內(nèi)敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向，面對(duì)產(chǎn)品時(shí)，要能立即觀察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)、特性、對(duì)策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問(wèn)題。3、創(chuàng)造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng)造力，推陳出新，這就是您賺錢(qián)的先機(jī)。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來(lái)的遠(yuǎn)景，加以對(duì)個(gè)案投資或銷售工作，作最好的判斷與說(shuō)明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶

3.思維導(dǎo)圖怎么畫(huà)

思維導(dǎo)圖的原理就是模仿人思維的放射性用畫(huà)圖的方式表現(xiàn)出來(lái)，所以你想怎么畫(huà)就怎么畫(huà)，沒(méi)有任何限制的，比如做讀書(shū)筆記，講座筆記，日常規(guī)劃，如果你在是在紙上畫(huà)，那么就是一個(gè)平面的樹(shù)形結(jié)構(gòu)的分支，就跟有些示意圖、簡(jiǎn)圖差不多，你可以用關(guān)鍵字、圖片、線條、箭頭、甚至表情來(lái)做說(shuō)明，文字最好是盡可能地少，因?yàn)槿说挠洃浭莾A向于圖片、符號(hào)、顏色、數(shù)字等元素的，你可以用不同顏色的筆畫(huà)，還可以畫(huà)成不同粗細(xì)的線條，這些都是取決你自己的習(xí)慣和需要哈。

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