商業(yè)地產(chǎn)200問(商業(yè)地產(chǎn)知識)
1.商業(yè)地產(chǎn)知識
商業(yè)地產(chǎn)就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。
例如sina商業(yè)地產(chǎn)zhaoshang中心主要是面對有招商需求的商業(yè)項目以及有選址需求的品牌商家進(jìn)行的O2O(online to outline)模式的專業(yè)對接服務(wù)，意在幫品牌商家找到合適的商鋪，幫商業(yè)項目招到適合的商家。
2.投資商業(yè)地產(chǎn)需弄清楚哪些知識?
1。
如果購買一手商業(yè)地產(chǎn)更要慎重，開發(fā)商的廣告宣傳只能作為參考，需多方求證，否則就會發(fā)生買進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)交房后長期無人承租或租金過低等情況。 2。
理清交易稅費商業(yè)地產(chǎn)在二手房市場上買賣，出讓方繳納的稅費較多，總計為本手買賣合同價與上手買進(jìn)合同價差額的50%左右。 一般個人出售商業(yè)地產(chǎn)，會要求凈到手價，即出售該房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切稅費都由買受人承擔(dān)。
因此，買受人購買商業(yè)地產(chǎn)，要對承擔(dān)的稅費心中有數(shù)，不要超出自己的預(yù)算和承受能力。 3。
清賣方資格購買商業(yè)地產(chǎn)，需要對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，驗看房地產(chǎn)權(quán)證原件、交易出具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息、房地產(chǎn)權(quán)利人的身份證明文件等。 如果不是房地產(chǎn)權(quán)利人本人，則應(yīng)出具有效的委托證明。
4。問清有無租賃如果該商業(yè)地產(chǎn)存在租約，則應(yīng)要求出讓方提供租賃合同，并提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明文件。
按照目前國家法律的規(guī)定，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，未取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。 5。
繳清物管費用商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理費用一般較高，如果該物業(yè)長期閑置，則會產(chǎn)生較高的物業(yè)管理費，有可能超出房產(chǎn)買賣所留的尾款。為防范此類情況產(chǎn)生，在簽署合同時應(yīng)保留足夠的尾款（即在房產(chǎn)交接后支付的款項）以覆蓋出讓方應(yīng)支付的費用（包含物業(yè)管理費、房產(chǎn)出租的租金及押金等費用），從而保證交易的順利進(jìn)行。
3.商業(yè)地產(chǎn)知識包含哪些模塊
知識管理包含的模塊：知識需求（地圖）、知識生產(chǎn)、知識評審、知識獲取、知識互動、知識激勵、知識審計”等11個大模塊，150個功能點。
知識管理系統(tǒng)（英語：Knowledge management system），是收集、處理、分享一個組織的全部知識的信息系統(tǒng)，通常有計算機(jī)系統(tǒng)支持。 知識管理的作用構(gòu)建企業(yè)知識庫，對紛雜的知識內(nèi)容（方案、策劃、制度等）和格式（圖片、word、excel、ppt、pdf等）分門別類管理。
充分發(fā)動每個部門、員工，貢獻(xiàn)自己所掌握的企業(yè)知識，積少成多，聚沙成塔。 重視企業(yè)原有知識數(shù)據(jù)，進(jìn)行批量導(dǎo)入，納入管理范疇。
幫助企業(yè)評估知識資產(chǎn)量、使用率、增長率。創(chuàng)建企業(yè)知識地圖，清晰了解企業(yè)知識分布狀況，提供管理決策依據(jù)。
構(gòu)建知識權(quán)限體系，對不同角色的員工開放不同級別的知識庫，保證企業(yè)知識安全。 注重版本管理，文件資料從初稿到最后一版，均有版本記錄保存并可查。
讓知識查詢調(diào)用更加簡單，充分利用知識成果，提高工作效率，減少重復(fù)勞動。依據(jù)知識庫構(gòu)建各部門各崗位的學(xué)習(xí)培訓(xùn)計劃，隨時自我充電，成為“學(xué)習(xí)型團(tuán)隊”。
提供知識問答模式，將一些知識庫中缺少的經(jīng)驗性知識，從員工頭腦中挖掘出來。支持異地協(xié)同，通過互聯(lián)網(wǎng)獲取知識庫內(nèi)容，為異地辦公提供知識支持。
鐵打營盤流水的兵，不斷有人進(jìn)入，有人離開，他們創(chuàng)造的知識，應(yīng)該卻應(yīng)成為企業(yè)的資產(chǎn)。 積累知識資產(chǎn)，支撐“企業(yè)常青”和“人才成長”的基礎(chǔ)平臺。
4.投資商業(yè)地產(chǎn)必需弄清楚哪些事項
商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)今投資的一種重要方式和手段，其租金回報率和地段決定了該商業(yè)地產(chǎn)的價值，買賣價格一般是商業(yè)地產(chǎn)年租金的18至30倍。
購買前一定要實地考察，確認(rèn)人流、周圍的配套設(shè)施以及目前租金水平等。 查清賣方信息 購買商業(yè)地產(chǎn)，需要對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，驗看房地產(chǎn)權(quán)證原件、交易出具的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息、房地產(chǎn)權(quán)利人的身份證明文件等。
如果不是房地產(chǎn)權(quán)利人本人，則應(yīng)出具有效的委托證明。 問清有無租賃 如果該商業(yè)地產(chǎn)存在租約，則應(yīng)要求出讓方提供租賃合同，并提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明文件。
按照目前國家法律的規(guī)定，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，未取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。 理清交易稅費商業(yè)地產(chǎn)在二手房市場上買賣，出讓方繳納的稅費較多，總計為本手買賣合同價與上手買進(jìn)合同價差額的50%左右。
一般個人出售商業(yè)地產(chǎn)，會要求凈到手價，即出售該房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切稅費都由買受人承擔(dān)。因此，買受人購買商業(yè)地產(chǎn)，要對承擔(dān)的稅費心中有數(shù)，不要超出自己的預(yù)算和承受能力。
繳清物管費用 商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理費用一般較高，如果該物業(yè)長期閑置，則會產(chǎn)生較高的物業(yè)管理費，有可能超出房產(chǎn)買賣所留的尾款。為防范此類情況產(chǎn)生，在簽署合同時應(yīng)保留足夠的尾款（即在房產(chǎn)交接后支付的款項）以覆蓋出讓方應(yīng)支付的費用（包含物業(yè)管理費、房產(chǎn)出租的租金及押金等費用），從而保證交易的順利進(jìn)行。
5.商業(yè)地產(chǎn)知識普及之商業(yè)地產(chǎn)如何分類
1。
傳統(tǒng)商鋪 商業(yè)地產(chǎn)最開始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對象，服務(wù)種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發(fā)展基礎(chǔ)，現(xiàn)在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情于傳統(tǒng)商鋪，但其規(guī)模一般較小、抗風(fēng)險能力低。
2。專業(yè)市場 隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于基本的溫飽型消費了，專業(yè)市場也就應(yīng)運而生。
專業(yè)市場是市場細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場一隅。這種市場現(xiàn)一般偏居城市四周，對區(qū)域的要求性不是很高，但非常強(qiáng)調(diào)“集群效應(yīng)”，有規(guī)模就有人氣，有人氣也就有了商氣。
3。市中心綜合商業(yè)市場 城市中心綜合商業(yè)市場基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費者的消費習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。
它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復(fù)制性成為了決定性因素，它是消費者消費習(xí)慣場所，這就保證了其超強(qiáng)的購買指數(shù)。 但此類商業(yè)市場高昂的置業(yè)價格和經(jīng)營成本也讓很多“垂青者”望而止步。
4。社區(qū)商業(yè)中心 城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就近消費需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。
5。休閑度假商業(yè) 現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠(yuǎn)離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，這種商業(yè)地產(chǎn)最大限度地放松了人們緊張的神經(jīng)，深受都市市民的追捧，一時間，這種商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩(wěn)定，注定了這種商業(yè)地產(chǎn)模式還待時間檢驗，穩(wěn)定的客戶群體直接關(guān)系到了它的成敗。
6。商住辦公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習(xí)慣。
7。寫字樓 作為商業(yè)地產(chǎn)的高級表現(xiàn)形式的寫字樓發(fā)展的歷史并不長遠(yuǎn)，規(guī)模還并不是非常龐大，龐大的寫字樓市場主要集中在一二線城市，目前三四線城市的純寫字樓項目并不是很多，不過，正因為市場的空缺很大，所以前景也很光明。
8。大型商業(yè)中心MALL 融區(qū)域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務(wù)的大型商業(yè)中心。
9、公寓 公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實用。
早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時中等收入的高級職員、政府公務(wù)員居住；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。
6.談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商知識
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商知識 第一篇 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃第一章 商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性規(guī)劃一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。
1、便利的交通 交通的易達(dá)性和外部人流的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵。 位于公交換乘站點或地鐵出入口附近的商業(yè)項目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊，通過設(shè)置人行天橋或地下通道進(jìn)行連接，將能有效地把街道另一邊的人流導(dǎo)入商場；另外，可在商場各樓層分別設(shè)置人流導(dǎo)入口，直接將地面或地下人流導(dǎo)入各個樓層，從而實現(xiàn)商場各樓層人流的均衡性及避免單一樓層導(dǎo)入人流的擁擠性。
2、停車體系對于大型商場而言，停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費者的易達(dá)性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場周邊布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代；另外，還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運輸及的士停靠點的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對消費者產(chǎn)生負(fù)面影響。
3、廣場 許多大型的商業(yè)項目都有設(shè)置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。 4、形象設(shè)計 形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標(biāo)致之一。
二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。 （一）物理因素 即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè) 下載地址：dichan114。
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