二手房問答試題(關(guān)于房產(chǎn)知識問答)
1.關(guān)于房產(chǎn)知識問答
所謂房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。
一、容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值， 即：容積率；總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。
這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。二、密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。
三、得房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。
四、面積：是指小區(qū)住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。五、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
六、住宅的層高和凈高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。
《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBJ100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
七、住宅的進深：住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBJ100-87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
八、住宅的開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。
住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
九、灰色房產(chǎn)：在珠三角從事民間借貸業(yè)務(wù)的人士王煌（化名）從2008年3月份，陸續(xù)接到來自中山、佛山各地公務(wù)員的“生意”。王煌表示，與以往主動提供放款不同，他們這次均希望盡快抵押手中的包括土地和房產(chǎn)等資源，尤其是房產(chǎn)，并希望盡快獲得貸款[2]。
5辦房產(chǎn)證1、確定開發(fā)商已經(jīng)進行初始登記開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將其需要辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20~60日不等，因此在收房入住后的兩三個月之后，可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進行查詢。為確保自己的利益，在《購房合同》中應(yīng)對開發(fā)商辦理初始登記的時限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理初始登記的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務(wù)”等，明確不及時辦理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
2、到管理部門領(lǐng)取并填寫《房屋（地）所有權(quán)登記申請表》申請表填寫之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商手中會有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫就行了。
可以事先向開發(fā)商詢問，房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個部門辦理，然后直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。3、拿測繪圖（表）由于測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標注面積的重要依據(jù)，因此是必需的材料之一。
可以到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領(lǐng)取測繪表，或者帶身份證直接到開發(fā)商處領(lǐng)取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。4、領(lǐng)取相關(guān)文件在前面詢問相關(guān)部門時，一定要明確需要領(lǐng)取哪些必要的申請文件，一次齊全。
這些文件包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。
5、繳納公共維修基金、契稅公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發(fā)商的辦事人員。需要注意的是，無論是小區(qū)辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，一旦遺失會影響獲得房產(chǎn)證。
6、提交申請材料材料主要包括以下幾種：⑴蓋章的申請表；⑵房屋買賣合同；⑶簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認書；⑷測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份；⑸專項維修資金專用收據(jù)；⑹契稅完稅或減免稅憑證；⑺購房者身份證明（復(fù)印件核對原件）；⑻房屋共有的提交共有協(xié)議；⑼銀行的提前還貸證明。7、按照規(guī)定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書，并按照上面通知的時間領(lǐng)取房產(chǎn)證。
另外，在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費、工本費時需仔細核對房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。
2.房產(chǎn)基礎(chǔ)知識
房產(chǎn)基礎(chǔ)知識隨處可見 好多房產(chǎn)網(wǎng)站都有這方面的內(nèi)容 不用買書 免費觀看 而且都是經(jīng)典 告訴你一個雖不是什么房產(chǎn)知識 但是可以教你如何做好一個經(jīng)紀人 就算是小小的培訓(xùn)啦 希望以后可以用的上 我是在 易發(fā)布房產(chǎn)網(wǎng)上看到的 更多的內(nèi)容就看那里吧 我寫不下了 那里也有房產(chǎn)知識
教你如何成為一名優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀人
1每天準時到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風(fēng)雨無阻?。?/p>
2打開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之樓盤。
3打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業(yè)務(wù)動態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。
4查看本區(qū)域廣告（包括本公司和外公司）發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤，增加成交量進而增加業(yè)績（及分類廣告）.
5本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤，堅持拿匙看房，日積月累，區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌.
6每天必須認真按質(zhì)清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流，了解真實情況.
7洗盤過程中，了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個）。
8下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內(nèi)會買的客戶）
9嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續(xù)費的計算方法。
10每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12主動到公交站或盤源不足的指定目標派發(fā)宣傳單張，爭取客源及盤源。
13自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增
14跟進以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）
15業(yè)主，會否買多一個單位作投資（收租）
3.買賣房屋基本知識
一、領(lǐng)房產(chǎn)證：
1、在8號窗口旁拿二手房過戶申請單、填寫好、繳費。
2、憑稅費發(fā)票到服務(wù)臺拿號（房產(chǎn)證立等可取登記號）。
3、在24號窗口等待叫號。提供身份證原件、復(fù)印件、購房合同原件，填表、簽字。（窗口提供契稅申請單和登記費、工本費通知單）
4、憑契稅申請單到1號、2號窗口登記，申報。
5、憑契稅申報單到4號窗口繳費。（根據(jù)購房時間、總房款、面積大小不同，繳納金額也不同。分別有3%、1.5%、1%）
6、憑登記費、工本費通知單到11號窗口進行登記，10號窗口繳登記費80元、工本費10元。
7、憑收據(jù)到服務(wù)臺取號，過段時間會通知你來領(lǐng)取房產(chǎn)證（時間大約一個星期）。
二、領(lǐng)土地證：
1、坐車到土地局。
2、在1號、3號窗口受理登記、填寫表。
3、需提供原來的土地證原件，心在房產(chǎn)證原件；
4、申請人身份證原件（房產(chǎn)證所有有名字的）和復(fù)印件；
5、在4號窗口復(fù)印房產(chǎn)證，交復(fù)印費和18元工本費。
6、過段時間會通知你來領(lǐng)取房產(chǎn)證
幾號窗口請不要對號入座，這里是南京地區(qū)的情況。
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4.房產(chǎn)銷售知識 在線等答案哦
房地產(chǎn)銷售道具主要包括以下內(nèi)容：
1.模型。包括規(guī)劃沙盤，立面模型，剖面模型。
2.效果圖。包括立面透視效果，鳥瞰效果，中庭景觀效果，單體透視效果。
3.墨線圖。包括小區(qū)規(guī)劃墨線，樓層平面墨線，家具配置墨線等。
4.燈箱片?？梢园研Ч麍D，家具配置等翻拍成燈箱片，會形成良好的視覺刺激效果。
5.印刷品。包括樓書、平面圖、小冊子、海報等。
6.裱板?？砂褬潜P最重要的優(yōu)點用文字、圖表的方式制成裱板，掛在銷售中心的墻上，便于銷售員解說。
對于房屋銷售而言，道具是否齊備、精美將直接影響樓盤的銷售。同時，房地產(chǎn)銷售道具隨著時代的變遷而不斷變化衍生，只要有利于銷售的工具，都可以適當(dāng)利用。
房地產(chǎn)銷售控制的概念和方法介紹
1、房地產(chǎn)銷售控制的目的和意義
(1)概念：所謂房地產(chǎn)銷售控制，就是控制銷售，指對顧客購買房屋的時間、速度、戶型、樓層等進行引導(dǎo)控制。
如果任由顧客挑選，就是沒有控制。
(2)執(zhí)行人：項目經(jīng)理和售樓員
(3)目的：使房子賣的更快、更高
(4)意義：因為任何產(chǎn)品都不能100%符合市場需求，任何一張價格表，也只能相對合理。任由顧客挑選，就會將相對不適應(yīng)市場和價格不合理的產(chǎn)品積壓下來，造成總銷售進度下降和成本提高，還可能影響公司商譽。
2、房地產(chǎn)銷售控制的方法：
(1)價格法：隨時檢查銷售控制表，發(fā)現(xiàn)賣的快的房型（某一戶型或樓層或朝向等）及時上調(diào)，否則下調(diào)。依靠價格對顧客選購房型進行控制。
優(yōu)點：不丟失顧客。及時彌補價格失誤。
缺點：價格頻繁變動，加大銷售準備和談判難度。
(2)保留法：直接告訴顧客，某需保留房型不賣。
優(yōu)點：控制技巧簡單
缺點：有時難以抵抗顧客“強買”
如XX花園，采用此方法，后被一連買兩套A型躍層的顧客打破控制，然后一發(fā)不可收拾。
(3)瞞騙法：隱瞞、欺騙顧客，告訴顧客某需保留房型已售磬（賣給大客戶），或在分銷商承銷，或干脆不提有此房型。
優(yōu)點：控制簡單
缺點：有欺騙性（而且早晚被揭穿）。
房地產(chǎn)銷售技巧：不同年齡類型的客戶特征及其銷售對策
在房地產(chǎn)的銷售過程中，按年齡劃分客戶類型并采取相應(yīng)的對策是很必要的。具體來說，按年齡劃分客戶類型可分為以下幾類：
1、年老的客戶
特征：這種類型的客戶包括老年人、寡婦、獨夫等，他們的共同的特點便是孤獨。他們往往會尋求朋友及家人的意見，來決定是否購買商品，對于推銷員，他們的態(tài)度疑信參半，因此，在作購買的決定是他們比一般人還要謹慎。
對策：進行商品說明時，你的言詞必須清晰、確實，態(tài)度誠懇而親切，同時要表現(xiàn)出消除他的孤獨。向這類客戶推銷商品，最重要的關(guān)鍵在于你必須讓他相信你的為人，這樣一來。不但容易成交，而且你們還能做個好朋友。
2、年輕夫婦與單身貴族
特征：對于這類客戶，你可以使用與上述相同的方法與之交談，一樣可以博取他們的好感。
對策：對于這類客戶，你必須表現(xiàn)自己的熱誠，進行商品說明時，可刺激他們的購買欲望。同時在交談中不妨談?wù)劚舜说纳畋尘?、未來、感情等問題，這種親切的交談方式很容易促使他們的沖動購買。然而，你必須考慮這類顧客的心理負擔(dān)為原則。
總之，只要對商品具有信心，再稍受刺激，他們自然會購買。
3、中年客戶
特征：這種類型的顧客即擁有家庭，也有安定的職業(yè)，他們希望能擁有更好的生活，注重自己的未來，努力想使自己活得更加自由自在。
對策：最重要的使和他們做朋友，讓他們能信賴你。你必須對其家人表示關(guān)懷之意，而對其本身，則予以推崇與肯定，同時說明商品與其美好的未來有著密不可分的關(guān)聯(lián)，這樣一來，他在高興之余，生意自然成交了。中年家庭使消費市場的領(lǐng)先者，如果你拙于言詞，那么還是盡量避免浮夸不實的說法，認真而誠懇地與顧客交談，這才是最好的辦法。
5.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識總匯
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識總匯 1、土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。
農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 2、如何了解土地來源及性質(zhì)？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。
3、什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 4、有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
5、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。
《鄭州市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。 6、什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。 7、什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。
8、對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。
對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。 根據(jù)《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》和“深府[2001]94號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。
9、什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。
另外，加油站、加氣站用地為二十年。 11、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。
12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；（二）出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；（三）土地使用年期及起止時間；（四）土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；（五）交付土地的時間；（六）規(guī)劃、市政設(shè)計要點；（七）項目竣工提交驗收時間；（八）市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；（九）使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲唬ㄊ┙ㄔO(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)；（十一）違約責(zé)任；（十二）當(dāng)事人認為必要的其他條款。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。
13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。
土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標準，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。 14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 答：土地。
6.最近的房產(chǎn)基礎(chǔ)知識,誰可以提供
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3打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業(yè)務(wù)動態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。 4查看本區(qū)域廣告（包括本公司和外公司）發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤，增加成交量進而增加業(yè)績（及分類廣告）。
5本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤，堅持拿匙看房，日積月累，區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌。 6每天必須認真按質(zhì)清洗十五個盤源。
清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流，了解真實情況。 7洗盤過程中，了解業(yè)主有換樓的需要。
在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個）。 8下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內(nèi)會買的客戶） 9嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續(xù)費的計算方法。
10每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。 11每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12主動到公交站或盤源不足的指定目標派發(fā)宣傳單張，爭取客源及盤源。 13自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增 14跟進以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？） 15業(yè)主，會否買多一個單位作投資（收租）。
7.買房基礎(chǔ)知識全攻略
買房是大事，必須慎之又慎，因此買房前多做準備。買房知識你知道多少呢？以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于買房基礎(chǔ)知識全攻略的內(nèi)容，希望大家喜歡！
1、買房攻略：樓盤均價
顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但大家會發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場情況以及成本核算，訂出的要銷售小區(qū)的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場是，先有均價，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，才是根據(jù)每棟樓在平面積中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出的價差系數(shù)。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。
2、買房攻略：容積率
容積率，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，多層住宅應(yīng)不超過1、5，高層住宅容積率應(yīng)不超過4，容積率超過5就不建議購買了。
3、買房攻略：使用率與實用率
住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間。而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。
4、買房攻略：綠地率與綠化率（綠化覆蓋率）
綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1、5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化率（綠化覆蓋率）是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。住宅小區(qū)綠地率不得低于35%。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
5、買房攻略：建筑類型
多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格（房型）整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
高層：高于24米的建筑。8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。超高層建筑就是40層以上，高度100米以上的樓層。
低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。
6、買房攻略：房屋屬性
商品房：指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。
經(jīng)濟適用住房：指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，
用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。
7、買房攻略：基本參數(shù)
復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）
錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅
（以上回答發(fā)布于2017-01-17，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準）
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8.房產(chǎn)知識基礎(chǔ)
基礎(chǔ)知識篇 1、住房二級市場包括哪些方面？ 答：住房二級市場包括：商品房、允許已購公房、集資房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、公有住房使用權(quán)、以及居民個人之間不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。
2、什么是二手房？ 答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。
包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。 3、什么是已購公有住房？ 答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。
4、么是解困房？ 答：是指ZF為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問題的住房。 5、什么是房改房？ 答：經(jīng)市房改辦批準房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準房改并報市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。
6、什么是房屋拆遷？ 答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動中，因建設(shè)項目用地需要，對在建設(shè)項目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。 7、什么是商品房？ 答：應(yīng)具備以下條件： a、向開發(fā)商購買的且已簽訂購房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）； c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。
8、已購公房上市需要什么條件？ 答：需要條件是： a、取得《土地房屋權(quán)證》； b、開具家庭住房情況證明； c、已按規(guī)定補清超標面積房屋價款。 。
