農村土地流轉調研報告(農村土地流轉情況的調研報告)
農村土地流轉調研報告
農村土地流轉調研報告
加快農村土地流轉是推進(jìn)農村土地集約化經(jīng)營(yíng)、推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現代農業(yè)和增加農民收入的有效途徑，接下來(lái)是小編為大家收集的農村土地流轉調研報告，供大家參考，希望可以幫助到大家。
農村土地流轉調研報告范文(一)
一、 全縣土地流轉總體情況和主要特點(diǎn)
我縣現有耕地面積57萬(wàn)畝，其中水田42萬(wàn)畝，旱土15萬(wàn)畝。20**年全縣耕地流轉面積11.27萬(wàn)畝，涉及農戶(hù)6.5萬(wàn)戶(hù)，占耕地總面積的 19.77%。耕地流轉主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、流轉形式多樣化。目前，全縣耕地流轉主要以轉包、出租、入股、轉讓等形式為主。其中轉包3.3萬(wàn)畝，占29.3%;出租6.8萬(wàn)畝，占60.3%;互換0.8萬(wàn)畝，占7.1%;入股0.23萬(wàn)畝，占2%;轉讓及其它形式0.34 畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉形式正在探索之中。水市鎮水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發(fā)展烤煙和糧食生產(chǎn)。清水橋鎮平三村歐陽(yáng)迪文自有耕地13畝,長(cháng)期轉包耕地368畝,短期轉包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮坪石頭村歐陽(yáng)植竹長(cháng)期轉包耕地5000畝,短期轉包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
2、流轉范圍不斷拓寬。流轉的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉對象由原來(lái)的本村內進(jìn)行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經(jīng)營(yíng)主體從單戶(hù)轉向合作社,經(jīng)營(yíng)從種糧為主轉向發(fā)展糧食與優(yōu)質(zhì)高效農業(yè)并重。20xx年全縣850戶(hù)種糧大戶(hù)經(jīng)營(yíng)耕地面積45895畝,其中:流轉面積6100畝,托管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個(gè)種糧合作社經(jīng)營(yíng)耕地面積 5605畝,其中:流轉面積3500畝,托管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
3、流轉效果初步顯現。一是促進(jìn)了農村產(chǎn)業(yè)結構調整。全縣流轉的土地中，80%用于發(fā)展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業(yè)原料林、中藥村、油茶、水果等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過(guò)土地流轉，清水橋鎮、水市鎮、保安鄉、太平鎮等鄉鎮新增烤煙種植面積千畝以上，進(jìn)一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉太平村村民以700余畝耕地的經(jīng)營(yíng)權入股，發(fā)展優(yōu)質(zhì)臍橙，形成了“一村一品”的產(chǎn)業(yè)格局。二是擴大了農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)。目前，我縣土地流轉規模在10畝以上的有4萬(wàn)多畝，規模經(jīng)營(yíng)戶(hù)已達2016戶(hù)以上，烤煙生產(chǎn)逐步轉向大戶(hù)為主。三是促進(jìn)了農村勞動(dòng)力轉移和農民增收。農村土地流轉，一方面創(chuàng )造了新的就業(yè)機會(huì )，農民在享受地租的同時(shí)，可以足不出鄉在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務(wù)工農民解除了后顧之憂(yōu)，安心務(wù)工，增加勞務(wù)收入。四是促進(jìn)了農業(yè)適用新技術(shù)、新品種、新農機的推廣應用。通過(guò)土地流轉形成的規模經(jīng)營(yíng)戶(hù)，為提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和土地利用率、產(chǎn)出率，均采用了先進(jìn)適用的新農機、新技術(shù)和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。
二、存在的問(wèn)題
1、流轉規模小。土地流轉中，耕地流轉率只有19.77%，制約了我縣農業(yè)產(chǎn)業(yè)的壯大，沒(méi)有達到產(chǎn)業(yè)“攪”活土地流轉，土地流轉促進(jìn)產(chǎn)業(yè)壯大的效應。
2、流轉行為不規范。農村土地流轉多以農戶(hù)間自發(fā)流轉為主，以口頭協(xié)議進(jìn)行流轉的多，簽訂正規書(shū)面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書(shū)面協(xié)議，內容也很簡(jiǎn)單，形式不規范不健全，經(jīng)過(guò)村集體統一組織并報上級主管部門(mén)備案的極少。流轉不規范給土地流轉管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現了部分轉出土地的農民借合同不規范而索回土地經(jīng)營(yíng)權現象;集體林地承包中，很多未經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì )討論通過(guò)，群眾意見(jiàn)大，引發(fā)上訪(fǎng)事(案)件，造成不穩定因素。
3、流轉層次低。農村土地流轉在很大程度上是局限于本鄉鎮的村、組范圍內，流轉期限較短。全縣耕地土地流轉期在5年以?xún)鹊挠?萬(wàn)畝，占流轉面積的79.8%;流轉期在10年以上0.7萬(wàn)畝，占6.2%。流轉的短期行為，不利于土地的可持續利用。而且，由于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)程度不高，土地流轉形成的規模化經(jīng)營(yíng)、標準化生產(chǎn)水平低，科技含量不高，種植、養殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養、開(kāi)發(fā)少。
4、流轉環(huán)境不優(yōu)。一些農戶(hù)對土地流轉經(jīng)營(yíng)戶(hù)生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門(mén)、單位的服務(wù)在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務(wù)不到位。中介服務(wù)組織尚未建立,土地流轉市場(chǎng)還沒(méi)有形成,流轉信息不暢,土地評價(jià)缺乏依據,農民咨詢(xún)沒(méi)有門(mén)路;鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成,沒(méi)有配套的政策措施;鄉村兩級引導和服務(wù)不到位,缺乏有效組織農民“以地生財”的能力;鄉鎮農村土地承包管理部門(mén)對土地流轉的管理和監督職能也沒(méi)有完全落實(shí)到位。
6、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)程度不高，從事農業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的投資者偏少。農業(yè)比較效益差，農業(yè)生產(chǎn)投資大、周期長(cháng)、風(fēng)險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規避風(fēng)險的能力弱，因此，從事開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的投資者偏少。目前，全縣還沒(méi)有一個(gè)叫得響、帶動(dòng)能力強的龍頭企業(yè)，大部分農產(chǎn)品加工企業(yè)停留在作坊式的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，農產(chǎn)品基本上是作為原料直接供應市場(chǎng)，附加值低、農民增收少。
三、對策和建議
加快農村土地流轉是推進(jìn)農村土地集約化經(jīng)營(yíng)、推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現代農業(yè)和增加農民收入的有效途徑。要加快農村土地流轉進(jìn)程，提高農村土地流轉質(zhì)量和效益，必須從以下幾方面入手:
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農民參與農村土地流轉的積極性。農民是農村土地流轉的主體，讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快農村土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺(jué)性。要按照《農村土地承包法》、《合同法》、中央省市農村土地流轉的有關(guān)政策要求，引導農民知曉農村土地流轉的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規范。縣、鄉鎮、村都要舉辦農村土地流轉示范點(diǎn)，通過(guò)典型示范，使廣大農民看到土地流轉帶來(lái)的實(shí)際利益，從而轉變思想觀(guān)念，加快農村土地流轉。
2、加強監管，搞好服務(wù)，不斷健全農村土地流轉機制。一是要進(jìn)一步健全農村土地流轉管理制度，加強對農村土地流轉的日常監管工作，切實(shí)做到三個(gè)規范：即規范土地流轉程序、規范土地流轉合同和規范土地流轉行為。二是要組建以“兩個(gè)中心、一個(gè)服務(wù)站”為運作模式的農村土地流轉中介服務(wù)體系，即鄉鎮成立農村土地流轉信息服務(wù)中心和合同糾紛調處中心，村級建立土地流轉服務(wù)站，縣、鄉、村三級按照各自職責，及時(shí)開(kāi)展土地流轉供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢(xún)、提供流轉合同文本、建立土地流轉檔案、調處合同糾紛等服務(wù)，實(shí)現依靠市場(chǎng)調節完善流轉機制，推動(dòng)土地流轉的健康運行，籍以提高土地流轉交易的成功率，降低流轉交易成本。三是要建立健全縣級農村土地糾紛仲裁機構和鄉鎮農村土地糾紛調處機構，著(zhù)力解決各類(lèi)農村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農村土地流轉空間。一是要拓寬勞務(wù)輸出渠道，為農民外出就業(yè)創(chuàng )造條件。要加強對農村勞動(dòng)力的技術(shù)、技能培訓，搞好信息服務(wù)、政策服務(wù)、法律服務(wù)和組織管理，為農村勞動(dòng)力永久性、實(shí)質(zhì)性向二、三產(chǎn)業(yè)轉移提供條件，讓大量的農村勞動(dòng)力能夠出得去，掙到錢(qián)，留得住，使大量的農村人口離開(kāi)土地，離開(kāi)農村，向城市轉移，為農村土地流轉創(chuàng )造必要條件和有效空間。二是要健全農村社會(huì )保障機制。加強以農村最低生活保障、社會(huì )保險、大病救助、子女教育、農民工保護等為主的農村社會(huì )保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會(huì )保障功能，解除農民的后顧之憂(yōu)，使農民放心走出去，進(jìn)而為農村土地流轉創(chuàng )造良好的條件。三是要大力發(fā)展農民專(zhuān)業(yè)合作組織。充分發(fā)揮農民專(zhuān)業(yè)合作組織在資源整合，帶動(dòng)農戶(hù)搞規模經(jīng)營(yíng)的方面的積極作用。引導有能力的農民專(zhuān)業(yè)合作組織，探索農戶(hù)土地入股等流轉方式，自創(chuàng )品牌，擴大規模，自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)農業(yè)項目。大力扶持農業(yè)龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、專(zhuān)業(yè)購銷(xiāo)大戶(hù)，使他們做大做強，進(jìn)一步促進(jìn)農村土地的流轉。四是大力發(fā)展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產(chǎn)林、牲豬等優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，擴大板塊規模，增強對農村土地流轉的吸引力。
4、加強領(lǐng)導，協(xié)調配合，不斷優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。要把農村土地流轉工作納入縣、鄉鎮兩級政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導負責的組織機構，綜合協(xié)調、統一領(lǐng)導本地的農村土地流轉工作。要把農村土地流轉同新農村建設、農村綜合配套改革、創(chuàng )新農村經(jīng)營(yíng)管理制度、發(fā)展現代農業(yè)、加強農村基層組織建設等工作有機結合起來(lái)，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門(mén)要發(fā)揮職能作用，加強協(xié)調配合，進(jìn)一步優(yōu)化農村土地流轉工作環(huán)境。國土部門(mén)要加強對耕地，特別是基本農田的保護和監管，并通過(guò)土地整理、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)等項目建設，改善農田基礎設施條件，增強抗災能力，為農村土地規模經(jīng)營(yíng)打好基礎;勞動(dòng)保障部門(mén)要積極做好統籌城鄉勞動(dòng)就業(yè)及社會(huì )保障工作，落實(shí)有關(guān)勞動(dòng)保障政策;財政、經(jīng)管部門(mén)要加強業(yè)務(wù)指導，保障必要的工作經(jīng)費，農業(yè)、畜牧、農機、林業(yè)等部門(mén)要加強技術(shù)指導和服務(wù);總之，全縣上下要形成一盤(pán)棋，共同推進(jìn)農村土地流轉。
農村土地流轉調研報告范文(二)
為全面了解當前農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉情況，加強對農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作的指導，前段時(shí)間，我們就農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉工作進(jìn)行了專(zhuān)項調查。
一、基本情況
XX縣位于山西省晉中地區中部，是一個(gè)傳統的農業(yè)大縣，全縣轄9個(gè)鄉鎮，197個(gè)行政村，其中：農業(yè)人口 20.85萬(wàn)人，涉及農戶(hù)6.67萬(wàn)戶(hù)，全縣總耕地面積39.81萬(wàn)畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬(wàn)畝，簽訂土地承包合同6.67萬(wàn)份。據不完全統計，08年底，我縣簽訂土地流轉合同涉及的面積 7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來(lái)我們還規范了農村土地流轉臺帳，建立完善了全縣的農村土地承包經(jīng)營(yíng)及流轉管理機構。
二、土地流轉合同簽訂及流轉調查情況
隨著(zhù)國家一系列惠農政策的出臺，特別是全面取消農業(yè)稅，《中華人民共和國農村土地承包法》出臺后，我縣的農村土地流轉顯現出一些新的特點(diǎn)，主要表現在以下幾個(gè)方面。
(一)、從流轉形式來(lái)看，主要有以下幾種流轉形式。
1、轉讓。指農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的轉移。有些農戶(hù)因無(wú)力繼續承包土地，與其他戶(hù)協(xié)商一致，經(jīng)村委會(huì )同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會(huì )確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會(huì )在轉讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉形式的好處是出讓方可以有更充足的時(shí)間從事非農產(chǎn)業(yè);受讓方可以根據自己的需要，轉入土地擴大經(jīng)營(yíng)規模。我縣共轉讓土地4139.79畝，占總流轉面積的53.6 %。
2、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶(hù)間一定期限內土地使用權實(shí)現轉移。轉包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限，轉包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。08年底，我縣共有轉包土地2090.14畝，占總流轉面積的27%。
3、互換。即農戶(hù)之間土地承包經(jīng)營(yíng)權剩余期限的相互轉移。互換的主要目的是為了耕種方便或種植結構調整的需要。互換后，互換地塊的土地承包權、經(jīng)營(yíng)權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務(wù)關(guān)系隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉面積的13.5%。
4、出租。主要指農戶(hù)與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶(hù)與用地單位之間進(jìn)行，農戶(hù)自愿將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉面積的1.4%。
5、其它。農戶(hù)將全部或部分承包土地使用權作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，以入股的土地使用權作為分紅依據，入股收入按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地 335.95畝，占總流轉面積的4.4 %。如XX縣小白鄉白燕村有400多戶(hù)，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
白燕村最早的土地流轉形式是以租地的形式流轉，他們意識到土地流轉的意義在于增產(chǎn)、增效、增收。就白燕村來(lái)講，該村支書(shū)張云利所辦的XX縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農民代種地，全部種他的樹(shù)苗，農民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農民隨時(shí)可以撤股。現在白燕村40%的就流轉給了張云利，全村有 350人長(cháng)期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶(hù)他們的地。本村的20xx年寫(xiě)有書(shū)面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。
張云利的基地帶動(dòng)公司，公司帶動(dòng)合作社，重點(diǎn)搞工程，注冊資金在1000萬(wàn)元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉搞一個(gè)苗木鄉鎮，把小白鄉建成苗木基地鄉，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉，他指出：土地流轉要規范，上面要出臺一些政策，關(guān)于流轉合同、鑒證方面都要規范。
(二)、從土地流轉去向來(lái)看，主要是農戶(hù)之間的流轉居多，我縣共有流轉土地面積7717.99畝，其中流入農戶(hù)面積4768.78畝，占流轉面積的62 %;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉面積34%。流轉土地用于種糧4172.81畝，其中流入農戶(hù)土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉面積 54%。
(三)、從土地流轉的分布情況來(lái)看，我縣土地流轉主要集中在平川鄉鎮，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過(guò)流轉形成大面積土地耕種的現象;二是免征農民稅收的同時(shí)，國家又給農戶(hù)種糧進(jìn)行了補貼，農戶(hù)科技種植大棚，形成了部分農戶(hù)之間土地的互換。
三、土地流轉中存在的問(wèn)題
(一)流轉合同不規范
從簽訂情況看，我縣農村土地的流轉在國家免征稅費后，形成了農民承包耕地的流轉不經(jīng)過(guò)村委同意的事實(shí)，造成了農戶(hù)之間土地流轉不簽訂書(shū)面的流轉合同。
(二)由于多年來(lái)農戶(hù)土地自行流轉情況多，造成了原來(lái)稅費改革前農戶(hù)自行流轉的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現，形成土地流轉事實(shí)存在但無(wú)證據、無(wú)依據的現象，使土地流轉合同糾紛難以處理。
(三)由于國家的規劃建設，形成城郊農戶(hù)土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農戶(hù)自行流轉的合同由于利益的分配問(wèn)題也引發(fā)了農戶(hù)之間的土地流轉合同糾紛的`出現。
(四)宣傳力度不夠，農戶(hù)之間土地流轉由于法律意識差，不懂法，形成農戶(hù)自行流轉合同及手續不完善，同時(shí)也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。
(五)流轉文書(shū)管理不完整。我縣存在土地流轉臺賬管理不規范，個(gè)別鄉鎮沒(méi)有建立土地流轉臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒(méi)有在農經(jīng)部門(mén)鑒證、存檔和備案，在村社也都沒(méi)有備案，至使農經(jīng)部門(mén)對全縣土地流轉的真實(shí)情況難掌握。全縣的土地流轉協(xié)議在鄉鎮存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無(wú)依據，無(wú)法進(jìn)行審核，不利于糾紛及時(shí)解決。同時(shí)也不利于縣農經(jīng)辦對開(kāi)展農村土地流轉工作的指導。
(六)小農思想束縛影響流轉。土地是農民賴(lài)以生存的最基本的生產(chǎn)資料，是農民的“命根子”，特別是我縣近年來(lái)征用土地頻繁，大多農民盯牢征地補償款。農民戀土情結較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿將土地流轉出去。特別是取消農業(yè)稅實(shí)行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，又開(kāi)始收回原有承包地自己耕種，另外，多數農民小農經(jīng)濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L(fēng)險，務(wù)工經(jīng)商怕丟地權，滿(mǎn)足于守土經(jīng)營(yíng)或交親戚耕種比較放心。
(七)土地流轉難成規模。土地使用權流轉具有不穩定性，主要是因為非農產(chǎn)業(yè)的不發(fā)達和非農就業(yè)機會(huì )不多，外出務(wù)工就業(yè)相對不固定，經(jīng)商風(fēng)險較大，農民創(chuàng )業(yè)本領(lǐng)不強，技能素質(zhì)不高，年齡結構偏大，農業(yè)收入仍是許多農民家庭收入的主要形式，由此，許多農民不愿放棄承包土地，分散種植與規模經(jīng)營(yíng)成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉是在農戶(hù)間自發(fā)進(jìn)行的，缺乏專(zhuān)業(yè)組織引導土地流轉，組織化規模經(jīng)營(yíng)機制不健全，難以改變土地分散種植經(jīng)營(yíng)的局面。
四、土地流轉的目標思路及工作措施
家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制極大地解放了農村生產(chǎn)力，有力地推動(dòng)了農業(yè)農村經(jīng)濟的發(fā)展。但隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步確立和傳統農業(yè)向現代農業(yè)的過(guò)渡，這種分散經(jīng)營(yíng)的小農生產(chǎn)與現代農業(yè)對規模經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的要求越來(lái)越難以適應。實(shí)踐表明，結合城鄉統籌發(fā)展，實(shí)行農村土地適度規模經(jīng)營(yíng)，對調整農村產(chǎn)業(yè)結構、轉移農村剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快鄉鎮企業(yè)發(fā)展和小城鎮建設等都具有重要作用，是實(shí)現家庭承包經(jīng)營(yíng)責任制與現代農業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農村改革的方向選擇。土地適度規模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展應加強以下幾個(gè)方面：
(一)加快土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉。針對我縣農戶(hù)土地經(jīng)營(yíng)規模小，土地分片細碎化等現象;以及二、三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農村剩余勞動(dòng)力轉移及效益性農業(yè)的實(shí)際需要，要加強農村土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，為發(fā)展現代農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)提供了土地資源的有效配置，為引進(jìn)人才、資金、技術(shù)、管理提供了載體。要在明確所有權、穩定承包權的基礎上，搞活土地使用權，把農村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產(chǎn)出率為目的實(shí)現土地有序流轉。
(二)按照因地制宜、發(fā)揮優(yōu)勢、相對集中、形成規模的原則，搞好優(yōu)勢農產(chǎn)品區域布局規劃，加大農業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)布局調整，推行優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)帶，從而促進(jìn)土地適度規模經(jīng)營(yíng)。土地合同糾紛仲裁處理情況
(三)加強土地流轉糾紛管理。針對我縣出現的新的土地流轉糾紛問(wèn)題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農業(yè)部批準為農村土地糾紛仲裁試點(diǎn)縣，加強土地的進(jìn)一步規范管理，近期，我縣在原有的農村承包合同仲裁委員會(huì )的基礎上，成立了XX縣農村土地糾紛仲裁委員會(huì )，各鄉(鎮)成立了農村土地糾紛調解委員會(huì )，使我縣的土地糾紛過(guò)正在逐漸步入正規化的軌道。
同時(shí)，根據縣委、政府要求，積極起草農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉管理意見(jiàn)及流轉程序，進(jìn)一步加強農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉的管理，完善農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉程序，提高農戶(hù)土地流轉的法律意識，成立農村土地流轉中心，規范土地流轉辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉逐步走上規范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現的土地流轉糾紛高潮，加強土地流轉糾紛案件的調處工作，也是保障我縣城鄉統籌發(fā)展，土地適度規模經(jīng)營(yíng)的有力支持。
農村土地流轉情況的調研報告
農村土地流轉情況的調研報告
關(guān)于我縣農村土地流轉情況的調研報告
土地流轉是當前深化農村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉現狀，探索建立規范、有序的土地流轉機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮等7個(gè)鄉鎮17個(gè)行政村19個(gè)村小組，采取座談、問(wèn)卷、實(shí)地察看等形式進(jìn)行了深入調研。現將調研情況報告如下：
一、我縣當前土地流轉的基本情況和形式
我縣農村土地流轉始于第一輪土地承包期，但在1998年農村土地第二輪承包之前土地流轉只是個(gè)別現象，此后土地流轉才呈現出較大的規模，并以較快速度發(fā)展。2005年縣農業(yè)部門(mén)對全縣農村耕地流轉情況進(jìn)行了一次調查統計，根據調查統計結果，全縣有51282家農戶(hù)，共承包耕地145566畝，截止2005年12月全縣共發(fā)生耕地流轉面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農戶(hù)自發(fā)流轉18176畝，占95.88%。
這次調研組調查的17個(gè)行政村19個(gè)村小組，共有農戶(hù)814戶(hù)，承包耕地面積3897.43，其中發(fā)生流轉行為的有325戶(hù)，占到39.92%，耕地流轉面積1432.82畝，占36.76%。流轉的形式，主要有以下五種：
（一）代耕。因外出務(wù)工等原因，無(wú)勞力耕作，將土地以口頭協(xié)議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉大多是臨時(shí)性短期行為，隨機性較大，農民一旦返鄉，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉的普遍形式。分析原因主要是進(jìn)廠(chǎng)務(wù)工的時(shí)間長(cháng)短、待遇好差無(wú)定數，因此流轉的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權的流轉形式占整個(gè)流轉形式的27.11%。
（二）轉讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶(hù)將土地交回村集體，由村集體將土地經(jīng)營(yíng)權重新發(fā)包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農戶(hù)當時(shí)為了減輕農業(yè)稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經(jīng)營(yíng)權永久性轉讓給他人。如吉村鎮中村2002年一次性把280畝排田轉讓給果業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)用于臍橙開(kāi)發(fā)。
（三）轉包。即農戶(hù)在承包期內，自找對象，自行協(xié)商權利義務(wù)，自定轉包期限。有二種情況，一種是無(wú)償，農戶(hù)將種不了或不愿種的土地轉包給愿意種的農戶(hù)。這種流轉形式多發(fā)生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉面積較小，不經(jīng)過(guò)集體辦理任何轉包手續，原承包關(guān)系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉包給愿種又種得好的能人，如池江鎮團口村沙背上村小組種田能手劉太陽(yáng)承包本村民小組耕地126畝，用于全程農機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉形式占該村小組流轉戶(hù)的48.6%，占該村小組流轉總面積的77.13%。
（四）租賃。集體或農戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權租賃給企業(yè)、單位和個(gè)人，用于發(fā)展開(kāi)發(fā)性農業(yè)，經(jīng)營(yíng)者一次性或分期付給集體或農戶(hù)一定的租金。這種形式流轉的土地一般是交通方便和容易連片開(kāi)發(fā)的耕地或難以發(fā)包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉期限較長(cháng)，履行租賃合同或協(xié)議手續。如**鎮二塘村，2004年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮板棚村2002年將500畝荒坡山地租給莊下村張節科等人搞農莊立體開(kāi)發(fā)，現已種臍橙300畝，開(kāi)發(fā)魚(yú)塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節科的示范帶動(dòng)下，板棚村農民興起了種果高潮。這一成功實(shí)踐說(shuō)明，土地流轉為開(kāi)發(fā)利用土地資源，擴展企業(yè)發(fā)展空間創(chuàng )造了條件。
（五）互換。為了方便耕作與管理或發(fā)展某項專(zhuān)業(yè)性生產(chǎn)，通過(guò)自愿協(xié)商的辦法，將地塊相互交換經(jīng)營(yíng)權，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調解，土地的承包權不變，流轉期限具有一定的周期性。這種形式通過(guò)土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統一布局規模經(jīng)營(yíng)的困難。如**鎮長(cháng)里村，2004年為發(fā)展規模養殖，村民自發(fā)規劃幾條低產(chǎn)垅田60畝，通過(guò)養魚(yú)戶(hù)與種地戶(hù)的地塊調整兌換，解決了規模養殖問(wèn)題。采用互換流轉的辦法，該村共開(kāi)發(fā)200多畝水面搞規模立體養殖。
二、土地流轉的主要成因
一是主要勞力外出務(wù)工無(wú)力耕作。從調查情況來(lái)看，所調查的村組外出務(wù)工人數均在20-40%之間，而且外出的大多數是青壯年勞力。農村家庭主要勞力外出務(wù)工后，留守在家的老人、孩子或婦女無(wú)力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無(wú)償或低回報轉包給鄰居耕種。
二是種植大戶(hù)或能人擴大種植規模。花卉、臍橙、蠶桑、甜玉米、水稻、養魚(yú)等種養植大戶(hù)為擴大規模，通過(guò)與周邊農戶(hù)協(xié)商，達成土地流轉協(xié)議，如吉村鎮沙村的養蠶專(zhuān)業(yè)戶(hù)曾慶紅經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，積累了豐富經(jīng)驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發(fā)展蠶桑產(chǎn)業(yè)。
三是農業(yè)龍頭企業(yè)連片開(kāi)發(fā)需要。一些農業(yè)龍頭企業(yè)為了方便管理，一般都要求有連片開(kāi)發(fā)的土地，如**鎮引進(jìn)的**興邦公司，已租賃當地農戶(hù)連片土地600畝用于種植食用仙人掌。
三、土地流轉中存在的問(wèn)題與原因
從調查的情況看，目前我縣農村土地經(jīng)營(yíng)權的流轉基本處于初始探索階段，盡管出現了多種流轉形式的典型，對促進(jìn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)起了積極作用，但也存在一些應引起注意與防范的問(wèn)題。
（一）土地流轉宣傳不到位。一些鄉鎮政府沒(méi)有把推進(jìn)農村土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和增加農民收入這個(gè)大局來(lái)認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區，主要表現為一些農戶(hù)和部份土地承包業(yè)主對推進(jìn)土地流轉還存在"三怕"：一是部分農民怕土地轉包出去后，自己?jiǎn)适Я送恋亟?jīng)營(yíng)權，沒(méi)有了生活的最低"保障線(xiàn)"，因此部分農民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩，政府收回土地承包租賃權是一句話(huà)的事，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場(chǎng)前景不佳，承包無(wú)效益，不敢大規模搞開(kāi)發(fā)。
（二）流轉管理機制不健全。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務(wù)，制約了土地流轉的規模和速度。一些鄉鎮和村組沒(méi)有認識到土地流轉的重要性，在工作中還存在不作為的現象，從調查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農戶(hù)還是愿意把土地拿出來(lái)流轉的，而且各地也有一些種植大戶(hù)想擴大規模，但是到目前為止，縣鄉二級還沒(méi)有出臺一個(gè)比較健全、完善和規范的土地流轉制度和辦法，更沒(méi)有一個(gè)土地流出、流入的信息平臺和市場(chǎng)環(huán)境。主要原因是一些基層干部及有關(guān)部門(mén)對土地流轉的意義認識不足，對流轉的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉中存在的苗頭性問(wèn)題沒(méi)有引起重視，工作缺乏主動(dòng)性和超前性。
（三）土地流轉行為不規范。主要表現：一是交易自由化。目前農村土地流轉，特別是農戶(hù)之間的轉包轉讓?zhuān)鄶登闆r是私下協(xié)商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉包轉讓期限、應承擔的義務(wù)或補償標準，很少通過(guò)村組干部出面協(xié)調，也不簽訂轉包或轉讓手續。農民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡(jiǎn)捷，怕依法履行手續后不易更改，因而農戶(hù)自發(fā)流轉積極，依法流轉被動(dòng)。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規范，土地流轉出現流向不合理的傾向，沒(méi)有向規模化、效益化、產(chǎn)業(yè)化流轉。三是流轉權屬與用途不清晰。土地經(jīng)營(yíng)權的每一次流轉，都是對土地使用權的重新界定，這種界定必須以明確權屬為前提，以法律為依據。但在調查中發(fā)現一些業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質(zhì)（借土地流轉變?yōu)樽约洪L(cháng)期所有）和土地的.農業(yè)用途（如租用農田改魚(yú)塘、種果樹(shù)等），致使合同不合法。從而形成農民與承包戶(hù)間的矛盾，嚴重的甚至會(huì )造成新的社會(huì )矛盾，阻礙土地流轉進(jìn)程，影響農村穩定。四是不在期限內流轉。一些承包者借農民不了解"土地管理法"和"農村土地承包法"，違法違規簽訂一些"官司"合同。
（四）土地集中流轉難成片。當年土地聯(lián)產(chǎn)承包分地時(shí)，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶(hù)的，導致每家每戶(hù)的土地分散，單位面積內土地戶(hù)頭多。這種現狀對土地的規模流轉產(chǎn)生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶(hù)人打交道，一戶(hù)、兩戶(hù)談不好就影響整片土地的流轉，這種土地分戶(hù)經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規模性之間的矛盾制約了規模經(jīng)濟的發(fā)展。如新城鎮想引進(jìn)甜葉菊、黑玉米等幾個(gè)農業(yè)項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農機推廣的主要因素。
（五）土地規模流轉難融資。大面積承包土地從事高效農業(yè)開(kāi)發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶(hù)一般沒(méi)有貸款擔保單位，又不能將土地使用權作為貸款抵押，因此很難從銀信部門(mén)貸到款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進(jìn)資金，致使部分業(yè)主在土地開(kāi)發(fā)上存在嚴重的資金困難，規模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮池江村的張鶴謄想規模種植100畝芋荷，團結村的劉太陽(yáng)想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮蓮塘村的吳至波想推開(kāi)一條坑的垅田養魚(yú)，吉村鎮沙村村的羅春林想擴大規模種桑養蠶都苦于沒(méi)有資金。
四、加快和完善土地流轉的幾點(diǎn)建議
土地經(jīng)營(yíng)權的流轉，是一個(gè)新的課題，也是黨在農村一項政策性很強的工作。針對土地流轉存在的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢，我們認為，要加快農村土地流轉步伐，使之走上規范健康的軌道，應采取以下對策。
（一）解放思想轉變觀(guān)念，切實(shí)解決好認識問(wèn)題。土地流轉是農村產(chǎn)業(yè)結構調整的重點(diǎn)內容，是實(shí)現規模農業(yè)、效益農業(yè)，推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的前提和基礎。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉的主體是農民。因此，解決好農民的思想認識問(wèn)題，打破阻礙土地適度規模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統的小農經(jīng)濟意識，摒棄"搞土地流轉就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀(guān)念，牢固樹(shù)立發(fā)展的觀(guān)念、創(chuàng )新的觀(guān)念、市場(chǎng)的觀(guān)念、效益的觀(guān)念，正確處理短期利益和長(cháng)遠利益的關(guān)系，充分認識到承包權和經(jīng)營(yíng)權相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實(shí)轉變觀(guān)念，要把土地流轉放到推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和發(fā)展農村經(jīng)濟這個(gè)大局來(lái)認識，正確引導規范，強化服務(wù)意識，改進(jìn)工作方法，切實(shí)將農民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。同時(shí)要積極開(kāi)展試點(diǎn)工作，及時(shí)總結典型和成功的經(jīng)驗，向農戶(hù)推廣和展示土地流轉所帶來(lái)的好處。
（二）加強引導，切實(shí)解決好土地流轉的管理機制、服務(wù)機制問(wèn)題。正確引導和規范是加快土地流轉速度的關(guān)鍵。為此，要進(jìn)一步建立健全土地流轉的管理機制、服務(wù)機制，促進(jìn)土地流轉的健康快速發(fā)展。先進(jìn)地區的經(jīng)驗表明，組建土地流轉服務(wù)中心，用市場(chǎng)化手段規范土地流轉，是促進(jìn)土地規模流轉，提高土地經(jīng)營(yíng)效益的重要途徑。針對我縣土地流轉的實(shí)際情況，建議以鄉鎮為單位，每個(gè)鄉鎮組建一個(gè)土地流轉服務(wù)中心，形成鄉鎮流轉服務(wù)中心、村級流轉服務(wù)站、組服務(wù)員三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，其中鄉鎮土地流轉服務(wù)中心2-3人（成立之初可由鄉干部兼任），主要職責是為全鄉鎮農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉提供政策和法律咨詢(xún)等服務(wù)，發(fā)布土地流轉信息，組織協(xié)調跨村、跨鄉和大規模土地流轉，建立全鄉（鎮）土地流轉檔案；村土地流轉服務(wù)站1-2人（可由村干部和村組農資經(jīng)營(yíng)點(diǎn)業(yè)主擔任），主要職責是將各組服務(wù)員收集的土地流轉供求信息匯總、發(fā)布，協(xié)調本村土地流轉，對土地流轉合同的訂立、變更進(jìn)行鑒證，建立本村土地流轉檔案，并將本村土地流轉情況報鄉鎮服務(wù)中心備案；組服務(wù)員1人，一般由村小組長(cháng)擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉供求信息的上戶(hù)調查、收集，登記需轉出的土地面積、方位、等級、意向價(jià)格等，信息匯總后上報村土地流轉服務(wù)站。鑒于目前土地流轉尚處在起步階段，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，建議土地流轉服務(wù)中心暫定位為政府領(lǐng)辦的非營(yíng)利事業(yè)性中介機構，暫時(shí)與鄉鎮農服中心合署辦公，免費為農民提供土地流轉服務(wù)，待土地流轉市場(chǎng)發(fā)育逐漸成熟，再逐步推向市場(chǎng)，與政府脫鉤，成為純社會(huì )性中介服務(wù)組織。
（三）加強管理健全制度，切實(shí)解決土地流轉的規范問(wèn)題。農村土地流轉是一項新事物，各級各部門(mén)要加強管理和指導。一是要規范土地流轉程序。堅持農戶(hù)申請、選擇對象、雙方協(xié)商、簽定合同，服務(wù)中心鑒證，并報村、鄉鎮管理部門(mén)備案的土地流轉程序。二是規范土地流轉合同。土地流轉合同要明確流轉的形式、流轉土地的面積、質(zhì)量、年限、用途、流轉費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權利義務(wù)、期滿(mǎn)后地上附著(zhù)物的歸屬、違約責任等。委托流轉的要有委托書(shū)，受托人只能在委托的權利范圍內行使權利。對土地流中形成的合同、協(xié)議等，要整理歸檔。三是規范鄉鎮、村、組和鄉鎮、村、干部參與土地流轉的行為。鄉鎮、村、組和鄉鎮村組干部不得以任何名義強迫農戶(hù)土地流轉，要積極做好土地流轉的管理與服務(wù)，對土地流轉的具體內容要進(jìn)行審查、監督，防止集體土地權益流失，防止經(jīng)營(yíng)者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，搞掠奪式經(jīng)營(yíng)或隨意改變土地用途，以維護農民的合法權益，使土地流轉走上健康、有序、規范、法制的軌道。
（四）科學(xué)規劃統籌安排，切實(shí)解決好土地流轉的規模問(wèn)題。現代經(jīng)濟越來(lái)越朝著(zhù)規模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒(méi)有規模，就沒(méi)有效益，也就沒(méi)有市場(chǎng)競爭力。加快土地流轉速度，突出規模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規模的問(wèn)題。解決土地流轉規模問(wèn)題，(fwsir)首先，鄉村兩級要按照本地農業(yè)結構調整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模的規劃。其次，要做好"四荒"土地的調查和統計，在此基礎上超前規劃，合理安排，要在耕地的深度開(kāi)發(fā)，非耕地的廣度開(kāi)發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農民自愿的基礎上，以土地中介服務(wù)組織為載體，對擬流轉的土地集中統一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項目，采取統一規劃和開(kāi)發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農民、業(yè)主的主動(dòng)性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規模經(jīng)營(yíng)，體現規模效應，以提高土地流轉的綜合效益，促進(jìn)土地合理、有序流轉。
（五）加大資金扶持，切實(shí)解決好業(yè)主開(kāi)發(fā)資金匱乏問(wèn)題。生產(chǎn)啟動(dòng)資金匱乏是阻礙土地流轉進(jìn)程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門(mén)的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規模開(kāi)發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門(mén)要給予貸款支持。二要積極向上爭取專(zhuān)項資金。政府要加大農業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農業(yè)、規模農業(yè)的優(yōu)先投放資金。三要通過(guò)公司、業(yè)主的投入解決資金問(wèn)題。采取承租反包、購買(mǎi)土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農戶(hù)共同投入資金開(kāi)高效農業(yè)、特色農業(yè)，從而降低業(yè)主和農戶(hù)風(fēng)險，有效解決土地流轉資金難的問(wèn)題。四要建立土地流轉風(fēng)險基金，確保流轉合同兌現。租賃承包農民土地的企業(yè)、業(yè)主，應按實(shí)際用地面積交納一定資金建立土地流轉風(fēng)險基金，政府也注入一定資金，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲存，全縣統一管理，如遇企業(yè)破產(chǎn)倒閉，不能履行合同時(shí)，則用該基金履行相應農戶(hù)的土地流轉合同。