地下車位和人防(屬于地下人防工程車位的稅務處理?)

1.屬于地下人防工程車位的稅務處理?

地下人防工程，是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)常碰到的一個項目，是房地產(chǎn)公司 會計人員的一個重點和難點。

人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等 而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。對于開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強制性的特點。

根據(jù) 《人民防空法》第二十二條規(guī)定：城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。同時，根據(jù)《關于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定 的通知》（人防委字[1984 ] 9號）第三條規(guī)定：結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設單位負責修建。

開發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納 易地建設費。根據(jù)《建設部印發(fā)關于規(guī)范防空地下室易地建設收費的規(guī)定的通知》 （計價格[2000 ] 474號）第二條規(guī)定：對按規(guī)定需要同步配套建設，但確因下列條件限制不能同步配套建設的，建設單位可以申請易地建設。

當然了，如果要修 建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來說，開發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防， 盡量避免修建人員的地下人防。在房屋測量和銷售的時候，根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定：作為人防工程的地下室也 不計入公用建筑面積。

從中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面積當中， 當然是無法正常對外銷售的。目前，人防工程的所有權(quán)有一定的爭議。

通常，有三種意見：第一，國家所有。根據(jù)《關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》第二條： 人防工程及其設備設施是國家的財產(chǎn)，同時各地方也有相類似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條規(guī)定：人民防空工程使用人應向人民防空主管部門申領人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書。

在實際操作中，開發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當?shù)氐娜朔啦块T，當然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書， 租了回來。第二，開發(fā)單位所有。

根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定：人民防空工程平時 由投資者使用管理，收益歸投資者所有。人防工程沒有包含在商品房的面積當中，也就不歸業(yè)主所有。

投資者當然就是開發(fā)單位了。第三，業(yè)主全體所有。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住 宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時，由于開發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個銷 售項目的成本當中，相當于全體業(yè)主購買了人防工程的投資。

同樣根據(jù)《人民 防空法》第五條，應當屬于業(yè)主所有。從目前的實踐來看，當時由于防空工程的特殊性，無論是開發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權(quán)，因此傾向于國 家所有，只不過是由開發(fā)單位回租使用而已。

下面的相關稅收都按照國家所有 說來進行處理。（1） 人防成本所得稅扣除對人防工程費用，房地產(chǎn)企業(yè)只有兩種選擇：自建或繳納人防易地建設費， 既然繳納人防費就可以進人成本，那么自建的成本理應在所得稅前扣除。

根據(jù)《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2009 ] 31號）規(guī)定：屬 于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。人防工程的設計、施工、監(jiān)理、報竣等工作都需要當?shù)氐娜朔啦块T進行監(jiān)督，竣工后無償移交給人防部門。

在實際工作中，往往無法單獨核算，需要計算分 攤?cè)朔拦こ痰某杀?，匯總后并人到整個項目的公共配套設施中，在所得稅前進 行扣除。（2） 出租時的營業(yè)稅人防工程移交后，通常開發(fā)單位提出申請，簽訂租賃合同并領取人防工程使 用證后，會將人防工程回租過來。

這時候進行適當改造，大都改造成地下車庫， 然后對外轉(zhuǎn)租。因為所有權(quán)屬國家，因些只能對外租賃處理，簽定租賃合同，即 使簽訂使用合同，也應視同租賃合同處理，大都是一次性交納租賃款。

對于這部分租金的收人，不能按照銷售不動產(chǎn)的稅目來走，應按照租賃業(yè)的稅目來走。 理由如下：（1） 營業(yè)稅根據(jù)《關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》國稅函[2005 ] 83號）第一條規(guī)定： 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)'應按照“服務業(yè)一租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。

營業(yè)稅的納稅時間，由于是一次性收款，根據(jù)《關于營業(yè)稅若干政策問題的 通知》（財稅[2003 ] 16號）第五條規(guī)定：單位和個人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術、商標權(quán)、著作權(quán)和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A收性質(zhì)的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，下同），其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間以 按照財務會計制度的規(guī)定，該項預收性質(zhì)的價款被確認為收人的時間為準。 可以 按照會計方面的規(guī)定，分期納稅。

但由于所得稅方面的要求，以及實務中的處理習慣，還是建議在收到與收款的時候，一次性繳納營業(yè)稅，以避免麻煩。人防車位出租，在發(fā)票使用上應使用服務業(yè)發(fā)票，而不是不動產(chǎn)發(fā)票。

另外，根據(jù)《關于營業(yè)稅若干問題的通知》國稅發(fā)[ 1995] 076號）第五條 規(guī)定：關于轉(zhuǎn)租業(yè)務征稅問。

2.企業(yè)單位購入地下停車位的會計處理是怎樣的?

地下停車位（車輛泊位）相當屬于土地使用權(quán)性質(zhì)，不具有實物形態(tài)但有具有價值和使用價值的資產(chǎn)。

有此可見一切費用應計分錄為無形資產(chǎn)“借”無形資產(chǎn)”-車輛泊位“貸”銀行存款或庫存現(xiàn)金無形資產(chǎn)攤銷采用直線法攤銷，也叫加權(quán)平均法攤銷。無形資產(chǎn)成本，應當月取得當月開始預提使用分期平均攤銷，處置無形資產(chǎn)當月不再攤銷。

即，當月增加無形資產(chǎn)，當月開始攤銷，當月減少無形資產(chǎn)，當月不在再攤銷。無形資產(chǎn)攤銷年限按法律和合同規(guī)定年限，企業(yè)申請書沒有規(guī)定使用年限的，或者自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，攤銷期限不得少于10年。

無形資產(chǎn)攤銷分錄“借”管理費用-形資產(chǎn)攤銷-車輛泊位“貸”無形資產(chǎn)-車輛泊位。

3.房地產(chǎn)企業(yè)

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。

出售或轉(zhuǎn)讓應當以辦理相應產(chǎn)權(quán)為標志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應按照“服務業(yè)———租賃業(yè)”項目，以5%的稅率繳納營業(yè)稅。

2010-10-11 10:26 補充問題 在土地增值稅匯算清繳時，地下停車位的面積是否應計入可售面積（自用面積），地下停車位的成本能否扣除，還是應轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。 地下停車位的面積應該計入可售面積或轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，車位成本要轉(zhuǎn)出，不能扣除。