地下車位和人防(屬于地下人防工程車位的稅務(wù)處理?)

1.屬于地下人防工程車位的稅務(wù)處理?

地下人防工程，是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)常碰到的一個(gè)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)公司 會(huì)計(jì)人員的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。

人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等 而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。對(duì)于開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強(qiáng)制性的特點(diǎn)。

根據(jù) 《人民防空法》第二十二條規(guī)定：城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。同時(shí)，根據(jù)《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定 的通知》（人防委字[1984 ] 9號(hào)）第三條規(guī)定：結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修建。

開發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納 易地建設(shè)費(fèi)。根據(jù)《建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知》 （計(jì)價(jià)格[2000 ] 474號(hào)）第二條規(guī)定：對(duì)按規(guī)定需要同步配套建設(shè)，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請(qǐng)易地建設(shè)。

當(dāng)然了，如果要修 建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來說，開發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防， 盡量避免修建人員的地下人防。在房屋測(cè)量和銷售的時(shí)候，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定：作為人防工程的地下室也 不計(jì)入公用建筑面積。

從中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面積當(dāng)中， 當(dāng)然是無法正常對(duì)外銷售的。目前，人防工程的所有權(quán)有一定的爭(zhēng)議。

通常，有三種意見：第一，國(guó)家所有。根據(jù)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條： 人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)，同時(shí)各地方也有相類似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條規(guī)定：人民防空工程使用人應(yīng)向人民防空主管部門申領(lǐng)人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書。

在實(shí)際操作中，開發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T，當(dāng)然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書， 租了回來。第二，開發(fā)單位所有。

根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定：人民防空工程平時(shí) 由投資者使用管理，收益歸投資者所有。人防工程沒有包含在商品房的面積當(dāng)中，也就不歸業(yè)主所有。

投資者當(dāng)然就是開發(fā)單位了。第三，業(yè)主全體所有。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住 宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時(shí)，由于開發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個(gè)銷 售項(xiàng)目的成本當(dāng)中，相當(dāng)于全體業(yè)主購(gòu)買了人防工程的投資。

同樣根據(jù)《人民 防空法》第五條，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。從目前的實(shí)踐來看，當(dāng)時(shí)由于防空工程的特殊性，無論是開發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權(quán)，因此傾向于國(guó) 家所有，只不過是由開發(fā)單位回租使用而已。

下面的相關(guān)稅收都按照國(guó)家所有 說來進(jìn)行處理。（1） 人防成本所得稅扣除對(duì)人防工程費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)只有兩種選擇：自建或繳納人防易地建設(shè)費(fèi)， 既然繳納人防費(fèi)就可以進(jìn)人成本，那么自建的成本理應(yīng)在所得稅前扣除。

根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009 ] 31號(hào)）規(guī)定：屬 于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。人防工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、報(bào)竣等工作都需要當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T進(jìn)行監(jiān)督，竣工后無償移交給人防部門。

在實(shí)際工作中，往往無法單獨(dú)核算，需要計(jì)算分 攤?cè)朔拦こ痰某杀?，匯總后并人到整個(gè)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施中，在所得稅前進(jìn) 行扣除。（2） 出租時(shí)的營(yíng)業(yè)稅人防工程移交后，通常開發(fā)單位提出申請(qǐng)，簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使 用證后，會(huì)將人防工程回租過來。

這時(shí)候進(jìn)行適當(dāng)改造，大都改造成地下車庫(kù)， 然后對(duì)外轉(zhuǎn)租。因?yàn)樗袡?quán)屬國(guó)家，因些只能對(duì)外租賃處理，簽定租賃合同，即 使簽訂使用合同，也應(yīng)視同租賃合同處理，大都是一次性交納租賃款。

對(duì)于這部分租金的收人，不能按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目來走，應(yīng)按照租賃業(yè)的稅目來走。 理由如下：（1） 營(yíng)業(yè)稅根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》國(guó)稅函[2005 ] 83號(hào)）第一條規(guī)定： 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)'應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅的納稅時(shí)間，由于是一次性收款，根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的 通知》（財(cái)稅[2003 ] 16號(hào)）第五條規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等，下同），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以 按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收人的時(shí)間為準(zhǔn)。 可以 按照會(huì)計(jì)方面的規(guī)定，分期納稅。

但由于所得稅方面的要求，以及實(shí)務(wù)中的處理習(xí)慣，還是建議在收到與收款的時(shí)候，一次性繳納營(yíng)業(yè)稅，以避免麻煩。人防車位出租，在發(fā)票使用上應(yīng)使用服務(wù)業(yè)發(fā)票，而不是不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

另外，根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》國(guó)稅發(fā)[ 1995] 076號(hào)）第五條 規(guī)定：關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)征稅問。

2.企業(yè)單位購(gòu)入地下停車位的會(huì)計(jì)處理是怎樣的?

地下停車位（車輛泊位）相當(dāng)屬于土地使用權(quán)性質(zhì)，不具有實(shí)物形態(tài)但有具有價(jià)值和使用價(jià)值的資產(chǎn)。

有此可見一切費(fèi)用應(yīng)計(jì)分錄為無形資產(chǎn)“借”無形資產(chǎn)”-車輛泊位“貸”銀行存款或庫(kù)存現(xiàn)金無形資產(chǎn)攤銷采用直線法攤銷，也叫加權(quán)平均法攤銷。無形資產(chǎn)成本，應(yīng)當(dāng)月取得當(dāng)月開始預(yù)提使用分期平均攤銷，處置無形資產(chǎn)當(dāng)月不再攤銷。

即，當(dāng)月增加無形資產(chǎn)，當(dāng)月開始攤銷，當(dāng)月減少無形資產(chǎn)，當(dāng)月不在再攤銷。無形資產(chǎn)攤銷年限按法律和合同規(guī)定年限，企業(yè)申請(qǐng)書沒有規(guī)定使用年限的，或者自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，攤銷期限不得少于10年。

無形資產(chǎn)攤銷分錄“借”管理費(fèi)用-形資產(chǎn)攤銷-車輛泊位“貸”無形資產(chǎn)-車輛泊位。

3.房地產(chǎn)企業(yè)

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。

出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”項(xiàng)目，以5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。

2010-10-11 10:26 補(bǔ)充問題 在土地增值稅匯算清繳時(shí)，地下停車位的面積是否應(yīng)計(jì)入可售面積（自用面積），地下停車位的成本能否扣除，還是應(yīng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。 地下停車位的面積應(yīng)該計(jì)入可售面積或轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，車位成本要轉(zhuǎn)出，不能扣除。