房產(chǎn)品鑒會(huì)(求房產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)方案謝謝)

1.求房產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)方案 謝謝

房地產(chǎn)推介會(huì)策劃方案

產(chǎn)品推介會(huì)是開發(fā)公司和客戶互動(dòng)交流的最好平臺(tái)，在房產(chǎn)銷售過(guò)程非常重要。它對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售和擴(kuò)大樓盤的品牌知名度、美譽(yù)度起著不可替代的作用。

本次產(chǎn)品推介會(huì)主要基于以下兩點(diǎn)：

1. 樹立產(chǎn)品形象；

2. 產(chǎn)品推案及銷售的需要；

一、活動(dòng)目的

1. 讓客戶更加深入地了解本案，增強(qiáng)已購(gòu)或已定客戶的信心，消除持幣觀望者的顧慮；

2. 通過(guò)本次產(chǎn)品推介會(huì)贏得客戶的口碑，促進(jìn)本案的銷售；

3. 展示和提升本案的品牌知名度和美譽(yù)度；

二、活動(dòng)主題

城市建設(shè)與生態(tài)住宅發(fā)展研討會(huì)暨產(chǎn)品推介會(huì)

三、主辦單位

四、活動(dòng)時(shí)間

五、活動(dòng)地點(diǎn)

外商活動(dòng)中心（待定）

六、活動(dòng)規(guī)模

說(shuō)明：綜合考慮到活動(dòng)的整體效果、費(fèi)用支出、到會(huì)人員數(shù)量、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造等因素，150—200人規(guī)模較為理想。

七、與會(huì)部門、機(jī)構(gòu)和人員

八、活動(dòng)內(nèi)容

九、活動(dòng)流程

十、活動(dòng)氣氛的營(yíng)造

1. 橫幅：活動(dòng)地點(diǎn)及售樓處附近拉橫幅，引起關(guān)注。

2. 高空氣球：活動(dòng)地點(diǎn)周邊布高空氣球。

3. 彩虹門：活動(dòng)地點(diǎn)周邊布彩虹門。

4. 報(bào)紙稿：在11月下旬的報(bào)紙上發(fā)布消息。

5. 邀請(qǐng)函：發(fā)函邀請(qǐng)已認(rèn)購(gòu)客戶和留下聯(lián)系方式的潛在客戶，以及華客會(huì)會(huì)員。

十一、宣傳媒體的配合

1.預(yù)告廣告策略

(1)具體要求：盡可能吸引顧客的眼球，并告知說(shuō)明會(huì)的具體時(shí)間、地點(diǎn)以及活動(dòng)內(nèi)容，最大限度的激發(fā)受眾的參與熱情。

(2)媒介策略：

① 媒介選擇

② 發(fā)布時(shí)機(jī)

③ 投放頻次

(3)具體投放計(jì)劃

發(fā)布時(shí)間

發(fā)布媒體

版面

主訴求

(4)其他形式媒介宣傳：

① 售樓處周邊橫幅等的懸掛。

② DM或電話聯(lián)系既有客戶及有聯(lián)系方式的客戶。

2.活動(dòng)當(dāng)天的輔助媒介宣傳

(1)具體要求：要盡量營(yíng)造出活動(dòng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱烈氣氛，

(2)媒介策略：

3.經(jīng)費(fèi)預(yù)算：

品 名

預(yù)算（元）

品 名

預(yù)算（元）

會(huì)場(chǎng)租用

邀請(qǐng)函

抽獎(jiǎng)券、抽獎(jiǎng)箱

彩虹門

禮儀小姐8人

1600

盆 花

現(xiàn)場(chǎng)簽約優(yōu)惠獎(jiǎng)5個(gè)

條幅

政府要員禮品4份

高空氣球

媒體單位

電子臺(tái)歷/文具套裝

主持人出場(chǎng)費(fèi)

十三、前期準(zhǔn)備工作

1. 活動(dòng)方案建議。

2. 所有平面表現(xiàn)的設(shè)計(jì)方案。

3. 會(huì)場(chǎng)布置的設(shè)計(jì)方案。

4. 禮品設(shè)計(jì)方案建議。

5. 抽獎(jiǎng)券及抽獎(jiǎng)箱方案建議。

6. 主持人選定邀請(qǐng)、禮儀小姐邀請(qǐng)。

7. 邀請(qǐng)嘉賓及當(dāng)?shù)匦侣劽襟w記者。

8. 確定禮儀人員及服裝。

9. 活動(dòng)物/禮品的購(gòu)買。

10. 活動(dòng)拍照/攝像。

11. 邀請(qǐng)函的寄發(fā)。

12. 所有媒體的預(yù)訂。

13. 抽獎(jiǎng)券、抽獎(jiǎng)箱的制作。

14. 預(yù)約客戶邀請(qǐng)及現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式客戶的指定。

十四、活動(dòng)注意事項(xiàng)

2.“產(chǎn)品推介會(huì)方案”怎樣作

「楓丹白鷺·湖公館」產(chǎn)品推介會(huì)策劃方案 產(chǎn)品推介會(huì)是開發(fā)公司和客戶互動(dòng)交流的最好平臺(tái)，在房產(chǎn)銷售過(guò)程非常重要。

它對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售和擴(kuò)大樓盤的品牌知名度、美譽(yù)度起著不可替代的作用。本次產(chǎn)品推介會(huì)主要基于以下兩點(diǎn)：1. 樹立合肥首家湖畔生態(tài)家園的產(chǎn)品形象；2. 「楓丹白鷺·湖公館」推案及銷售的需要；一、活動(dòng)目的1. 讓客戶更加深入地了解本案，增強(qiáng)已購(gòu)或已定客戶的信心，消除持幣觀望者的顧慮；2. 通過(guò)本次產(chǎn)品推介會(huì)贏得客戶的口碑，促進(jìn)本案的銷售；3. 展示和提升本案的品牌知名度和美譽(yù)度；4. 在合肥造成“生態(tài)住宅時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨”的轟動(dòng)效應(yīng)。

二、活動(dòng)主題 合肥城市建設(shè)與生態(tài)住宅發(fā)展研討會(huì)暨「楓丹白鷺·湖公館」產(chǎn)品推介會(huì) 三、主辦單位 安徽華信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 安徽華房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 四、活動(dòng)時(shí)間 暫定2004年11月28日（周日） 下午13:30—15:30 五、活動(dòng)地點(diǎn) 外商活動(dòng)中心（待定） 六、活動(dòng)規(guī)模150—200人 說(shuō)明：綜合考慮到活動(dòng)的整體效果、費(fèi)用支出、到會(huì)人員數(shù)量、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造等因素，150—200人規(guī)模較為理想。七、與會(huì)部門、機(jī)構(gòu)和人員1. 蜀山區(qū)政府及規(guī)劃局2. 華信公司3. 監(jiān)理公司4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司5. 合肥市各大媒體（合肥晚報(bào)、安徽商報(bào)、新安晚報(bào)、合肥電臺(tái)及電視臺(tái)等）6. 地產(chǎn)界人士、部分目標(biāo)客戶群體及華客會(huì)會(huì)員 八、活動(dòng)內(nèi)容1. 重點(diǎn)介紹蜀山區(qū)及科學(xué)島的發(fā)展前景與規(guī)劃2. 各相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、解析、致辭3. 現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)禮和抽獎(jiǎng)活動(dòng)4. 現(xiàn)場(chǎng)客戶提問及解答 九、活動(dòng)流程 時(shí) 間 相 關(guān) 內(nèi) 容 PM13:30 人員到位，包括主持人，禮儀人員，各參與單位的相關(guān)人員等。

PM13:45 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)接待來(lái)人，來(lái)賓登記。并發(fā)放抽獎(jiǎng)禮券。

一來(lái)人，現(xiàn)場(chǎng)就開始播放背景音樂，烘托氣氛。PM14:00 正式開始，由主持人開場(chǎng)白及介紹來(lái)賓和活動(dòng)的有關(guān)事宜。

PM14:02 華信公司領(lǐng)導(dǎo)致辭，并說(shuō)明舉辦本次會(huì)議的理由及相關(guān)情況。PM14:07 區(qū)政府及規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明合肥城市建設(shè)階段性成果，及蜀山區(qū)、科學(xué)島的發(fā)展前景和規(guī)劃。

PM14:25 地產(chǎn)界人士說(shuō)明生態(tài)住宅已成為合肥人居的新方向。PM14:35 華信公司領(lǐng)導(dǎo)介紹「楓丹白鷺·湖公館」的開發(fā)背景。

PM14:45 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明「楓丹白鷺·湖公館」的設(shè)計(jì)理念。PM14:55 監(jiān)理公司領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)「楓丹白鷺·湖公館」卓越的品質(zhì)。

PM15:00 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司領(lǐng)導(dǎo)抽取來(lái)賓三等獎(jiǎng)3名，并頒獎(jiǎng)。（播放背景音樂） 華信公司領(lǐng)導(dǎo)抽取來(lái)賓二等獎(jiǎng)2名，并頒獎(jiǎng)。

（播放背景音樂） 政府領(lǐng)導(dǎo)抽取來(lái)賓一等獎(jiǎng)1名，并頒獎(jiǎng)。（播放背景音樂） PM15:10 現(xiàn)場(chǎng)客戶問題的解答。

（暫定10分鐘，可視具體情況而定） PM15:20 指定客戶現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式（可選5個(gè)）。華信公司領(lǐng)導(dǎo)贈(zèng)大禮活動(dòng)。

PM15:30 會(huì)議結(jié)束。（背景音樂） 十、活動(dòng)氣氛的營(yíng)造1. 橫幅：活動(dòng)地點(diǎn)及售樓處附近拉橫幅，引起關(guān)注。

2. 高空氣球：活動(dòng)地點(diǎn)周邊布高空氣球。3. 彩虹門：活動(dòng)地點(diǎn)周邊布彩虹門。

4. 報(bào)紙稿：在11月下旬的報(bào)紙上發(fā)布消息。5. 邀請(qǐng)函：發(fā)函邀請(qǐng)已認(rèn)購(gòu)客戶和留下聯(lián)系方式的潛在客戶，以及華客會(huì)會(huì)員。

十一、宣傳媒體的配合1.預(yù)告廣告策略 （1）具體要求：盡可能吸引顧客的眼球，并告知說(shuō)明會(huì)的具體時(shí)間、地點(diǎn)以及活動(dòng)內(nèi)容，最大限度的激發(fā)受眾的參與熱情。（2）媒介策略：① 媒介選擇：合肥晚報(bào)、安徽商報(bào)。

② 發(fā)布時(shí)機(jī)：暫定11月24日、25日。③ 投放頻次：2篇。

（3）具體投放計(jì)劃 發(fā)布時(shí)間 發(fā)布媒體 版面 主訴求11.24 合肥晚報(bào) 整版 圍繞11月28日產(chǎn)品推介會(huì)11.25 安徽商報(bào) 整版 圍繞11月28日產(chǎn)品推介會(huì) （4）其他形式媒介宣傳：① 售樓處周邊橫幅等的懸掛。時(shí)間為11月24日—11月28日。

② DM或電話聯(lián)系既有客戶及有聯(lián)系方式的客戶。2.活動(dòng)當(dāng)天的輔助媒介宣傳 （1）具體要求：要盡量營(yíng)造出活動(dòng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱烈氣氛，（2）媒介策略：① 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)使用彩虹門、高空氣球、橫幅營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。

② 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的工作人員可著印有華房地產(chǎn)和「楓丹白鷺·湖公館」等相關(guān)字樣的披帶或T恤，以起到流動(dòng)宣傳的效果。十二、活動(dòng)所需物品及經(jīng)費(fèi)預(yù)算1.布置物品：品 名 數(shù) 量 用 途 邀 請(qǐng) 函 若干份 發(fā)函預(yù)邀已認(rèn)購(gòu)客戶及政府領(lǐng)導(dǎo)及各媒體相關(guān)單位 橫 幅 1條 用于會(huì)場(chǎng)，上面寫明會(huì)議名稱。

彩 虹 門 1座 用于會(huì)場(chǎng)入口處。盆 花 50盆 圍繞主席臺(tái)，點(diǎn)綴現(xiàn)場(chǎng)。

豎 幅 若干條 拉于會(huì)場(chǎng)周邊及售樓處周邊。高空氣球 4個(gè) 布置在會(huì)場(chǎng)周邊。

手 提 袋 若干 用于宣傳「楓丹白鷺·湖公館」。銷售海報(bào) 若干 用于宣傳「楓丹白鷺·湖公館」。

音響設(shè)備 1套 供會(huì)場(chǎng)使用。抽 獎(jiǎng) 券 300張 供抽獎(jiǎng)用 抽 獎(jiǎng) 箱 1個(gè) 抽獎(jiǎng)用 胸 花 若干 嘉賓戴 禮 儀 服 8套 禮儀小姐現(xiàn)場(chǎng)穿。

2.禮品訂做：◆政府要員及媒體記者禮品另送。政府要員標(biāo)準(zhǔn)控制在500元，記者控制在200元。

◆電子臺(tái)歷或文具套裝100個(gè)，贈(zèng)送有意向客戶及來(lái)場(chǎng)嘉賓。鑰匙環(huán)，圓珠筆各300份，贈(zèng)送來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶。

現(xiàn)場(chǎng)簽約客戶禮品可為家電或免物管費(fèi)等，標(biāo)準(zhǔn)2000元左右。3.經(jīng)費(fèi)預(yù)算：品 名 預(yù)算（元） 品 名 預(yù)算（元） 會(huì)場(chǎng)租用 8000 音響設(shè)備 800 邀請(qǐng)函 1000 抽獎(jiǎng)券、抽獎(jiǎng)箱 250 彩虹門 250 禮儀小姐8人 1600 盆 花 500 現(xiàn)場(chǎng)簽約優(yōu)惠獎(jiǎng)5個(gè) 2000/個(gè) 條幅 2000 。

3.紅酒品鑒會(huì)流程及方案

主題：1.石家莊地處河北，可以利用燕趙遺風(fēng)、燕趙古韻等文化特點(diǎn)與本公司的文化理念進(jìn)行結(jié)合為主題；

2.也可以利用紅酒的文化特點(diǎn)，以歐洲風(fēng)格為主題。

要考慮品鑒會(huì)的意義、目的來(lái)確定品鑒會(huì)的風(fēng)格和主題。

因?yàn)椴惶私饽愎镜木唧w情況、項(xiàng)目背景及目的、所以，我就第2個(gè)創(chuàng)意進(jìn)行了設(shè)計(jì)。

活動(dòng)創(chuàng)意：

1.依據(jù)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、園區(qū)風(fēng)景以及具有極具特點(diǎn)的園區(qū)景點(diǎn)或主題公園為活動(dòng)地點(diǎn)，凸顯項(xiàng)目傲視群芳的硬件優(yōu)勢(shì)。

2.高雅尊貴的經(jīng)典紅酒品鑒活動(dòng)，更加彰顯參會(huì)群體的地位身份和高雅的品味。

3. 源于歐洲的樂器表演和熱情的拉丁舞蹈，不但體現(xiàn)高雅的品味，不僅帶給味蕾華美的感受，更讓五官體驗(yàn)奢華的歐洲風(fēng)情游。

4.穿梭身邊的bikini女孩和獨(dú)具藝術(shù)魅力的人體彩繪，使這個(gè)奢華的歐洲之夜變得更加靈動(dòng)可愛。

活動(dòng)流程：

一、品鑒會(huì)前準(zhǔn)備工作

1、前期完成工作：

1）、電話確認(rèn)邀請(qǐng)嘉賓

2）、郵寄請(qǐng)柬

3）、邀請(qǐng)新聞?dòng)浾?/p>

4）、邀請(qǐng)合作伙伴

5）、準(zhǔn)備相關(guān)的文件，如認(rèn)購(gòu)書等

2、活動(dòng)開始半小時(shí)之前完成：

1） 展示布置，現(xiàn)場(chǎng)安裝完畢

2） 工作人員到位

3） 禮品及手提袋等資料擺放到位，水果擺放到位；各處咨詢桌椅擺放到位；條幅懸掛到位，指示牌擺放到位；電腦、投影儀調(diào)試完成

4） 套型圖資料擺放到位；

5） 相關(guān)文件安置到位，相關(guān)人員明確崗位，到位。

6） 入口接待臺(tái)擺放到位；嘉賓名單和新聞?dòng)浾呙麊畏謩e送到嘉賓與記者簽到處，分別放簽到簿1本；嘉賓、記者留座牌和公司領(lǐng)導(dǎo)席位牌擺

放到位；

7） 調(diào)試音樂完成。

注意事項(xiàng)：

1、在活動(dòng)準(zhǔn)備前期，電話回訪預(yù)定的應(yīng)邀客戶，并及時(shí)處理客戶對(duì)項(xiàng)目存在的問題與異議，保證不要把這些問題和異議帶到聯(lián)誼會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，以

確保應(yīng)邀客戶都能在現(xiàn)場(chǎng)為本項(xiàng)目提供正向口碑輿論。

2、活動(dòng)前期，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)布置。

3、盡量邀請(qǐng)其到現(xiàn)場(chǎng)參加聯(lián)誼活動(dòng)，對(duì)于遠(yuǎn)郊的客戶不勉強(qiáng)。

4、在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安排適量的技術(shù)人員，以配合活動(dòng)的進(jìn)行，搞活現(xiàn)場(chǎng)氣氛，直接促進(jìn)（刺激）現(xiàn)場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)，并在技術(shù)人員的座次及活動(dòng)頻度上

做周密安排。

5、在活動(dòng)后期，可以安排銷售推廣工作及時(shí)跟進(jìn)，及時(shí)組團(tuán)，將活動(dòng)的戰(zhàn)果及時(shí)轉(zhuǎn)化成銷售業(yè)績(jī)。

二、布置會(huì)場(chǎng)

不了解太多情況，不太好設(shè)計(jì)。迎賓儀式應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)格結(jié)合品鑒會(huì)的主題，進(jìn)行創(chuàng)意布置。可以組織一些歐洲演員列隊(duì)像歡迎歐洲國(guó)王、

元首一樣的歡迎儀式，使來(lái)賓們覺得受到了國(guó)王一樣的禮遇。

具體的會(huì)場(chǎng)布置應(yīng)該根據(jù)園區(qū)或舉辦地的特點(diǎn)，進(jìn)行相應(yīng)特色的裝扮。

三、邀請(qǐng)人士：業(yè)主、及業(yè)主偕同前往的人士。鼓勵(lì)偕同友人前往，但是限定同往人數(shù)。

四、活動(dòng)流程

1.公司領(lǐng)導(dǎo)致辭。

2.歐洲舞蹈表演：拉丁舞

3.紅酒專業(yè)人士帶領(lǐng)下，進(jìn)入紅酒的世界。歐洲樂器伴奏

4.歐洲感性舞蹈、與業(yè)主互動(dòng)，教與比?，F(xiàn)場(chǎng)舉行小型的歐洲感性舞蹈比賽

5.抽獎(jiǎng)、發(fā)獎(jiǎng)品。

6.感謝，安排離場(chǎng)。

Bikini女孩：具有模特般身材和天使般笑容的女孩在水邊嬉戲，在身邊穿梭，手捧紅酒向你走來(lái)的時(shí)候，酒不醉人人自醉。

人體彩繪：由專業(yè)藝術(shù)家，在現(xiàn)場(chǎng)為嘉賓們展示人體彩繪的魅力。色彩在動(dòng)人的肌膚上展現(xiàn)出另一種美的時(shí)候，我們?yōu)橹潎@傾心。如果在園區(qū)的公園或綠地舉行品鑒會(huì)，可以將人體彩繪安排在品鑒會(huì)周圍。

附上一個(gè)找到的成功案例：夢(mèng)湖香郡

4.新品發(fā)布會(huì)的策劃方案

新品發(fā)布會(huì)策劃方案包括一下七個(gè)要素，抓住它基本上沒有什么大問題。

發(fā)布會(huì)主題

一、公關(guān)目標(biāo)：

(1)長(zhǎng)期目標(biāo)：

( 2)短期目標(biāo)：

目標(biāo)公眾：

心理需求：

二、宣傳方案

1、媒體廣告策略

2、售點(diǎn)廣告策略

3、場(chǎng)外廣告

三、邀請(qǐng)與會(huì)人員名單

政府機(jī)構(gòu)：

媒體：

權(quán)威機(jī)構(gòu)：

發(fā)展合作商：

新品體驗(yàn)公眾：

名人：

演出團(tuán)體：

四、通知聯(lián)絡(luò)方式：

五、接待方式

六、外部公眾的活動(dòng)要求

顧客關(guān)系：

媒介關(guān)系：

社區(qū)關(guān)系：

協(xié)作者關(guān)系：

供應(yīng)商：

經(jīng)銷商：

競(jìng)爭(zhēng)者關(guān)系：

政府關(guān)系：

名人關(guān)系：

七、部門分工、協(xié)調(diào)

策劃部門：秘書部：

營(yíng)銷部門：

技術(shù)部門：

財(cái)務(wù)部門：

5.房產(chǎn)策劃方案怎么寫

推廣執(zhí)行過(guò)程中還要面臨復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)問題，本地開發(fā)實(shí)力較差的開發(fā)商將會(huì)面臨市場(chǎng)的淘汰；同時(shí)產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)重，始終保持項(xiàng)目從始至終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均勻合理，但是城市結(jié)構(gòu)快速調(diào)整以及政府政策的微觀調(diào)控，本案將會(huì)準(zhǔn)確的歸納，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案前言 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商，相繼出臺(tái)調(diào)控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費(fèi)需求持續(xù)上升，天津是輻射河北省，這些會(huì)在今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出來(lái)、戰(zhàn)術(shù)、客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會(huì)成為這一階段競(jìng)爭(zhēng)的主要內(nèi)容。

第三點(diǎn)，土地成本高額上漲、整體價(jià)格策略 麥迪遜廣場(chǎng)作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規(guī)模，價(jià)格上漲得到抑制，消費(fèi)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。同時(shí)隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著市政基礎(chǔ)性投資的放緩和銀行貸款的嚴(yán)控，游擊戰(zhàn)時(shí)只講戰(zhàn)術(shù)、項(xiàng)目整體銷售目標(biāo) 第二節(jié)，短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖、品牌，更應(yīng)該準(zhǔn)確的運(yùn)用價(jià)格政策，從原有的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)到后來(lái)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。

全國(guó)房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年，所以麥迪遜項(xiàng)目的資源整合過(guò)程必然會(huì)涉及到項(xiàng)目策劃，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱海開發(fā)區(qū)，先于全國(guó)一年提前進(jìn)入調(diào)整期。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的天津政府對(duì)外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，國(guó)家為控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)品價(jià)值與客戶利益的平衡點(diǎn)。

天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競(jìng)爭(zhēng)漩渦 天津市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)是被外地開發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)板塊、新區(qū)域的三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展的制約問題： 1、沒有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點(diǎn)2004年5月份后、市場(chǎng)背景分析 第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、質(zhì)量。 第三點(diǎn)，加之天津市內(nèi)的土地資源日漸緊缺。

結(jié)論，但是真正的實(shí)質(zhì)其實(shí)往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶的生活體驗(yàn)和購(gòu)買體驗(yàn)，包括高檔住宅及寫字樓，來(lái)自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、廣告推廣，大批外埠開發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會(huì)在2004年進(jìn)入調(diào)整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項(xiàng)目品牌到企業(yè)品牌的市場(chǎng)認(rèn)知轉(zhuǎn)換，這些制約在項(xiàng)目的開始階段必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)和銷售造成一定的障礙：項(xiàng)目分析篇 一，其核心競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)得到充分的提升。 所以，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，作為北方地區(qū)較大的物流市場(chǎng)。

但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對(duì)著一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入之初會(huì)遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行比全國(guó)稍晚一個(gè)節(jié)氣 全國(guó)房地產(chǎn)是1998年下半年開始進(jìn)入新一輪高潮、酒店的單項(xiàng)產(chǎn)品行銷操作思路，必須進(jìn)行良好的銷售節(jié)奏控制、項(xiàng)目的發(fā)展方向描述，波及各級(jí)市場(chǎng)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整型競(jìng)爭(zhēng)階段； 3、沒有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀點(diǎn)表明。進(jìn)入陣地時(shí)講戰(zhàn)略；多種抑制性政府政策的出臺(tái)決定了地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類別在天津市場(chǎng)已經(jīng)不可能出現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn)了，開發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期 天津房地產(chǎn)沒有經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)。

第四點(diǎn)，土地資源的爭(zhēng)奪已經(jīng)成為了開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)砝碼，一旦開發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規(guī)模好的樓盤將會(huì)受到市民的追捧，我司認(rèn)為單純的任何一種行銷手段都難以支持項(xiàng)目的整體銷售進(jìn)度要求、階段性銷售目標(biāo)、地段，從而解決客戶的最大購(gòu)買理由問題、公寓。按常規(guī)。

最為行銷執(zhí)行單位深度思考的就是項(xiàng)目整體的市場(chǎng)發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶的價(jià)值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無(wú)可保證，居民對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越高； 結(jié)合上述的行銷操作目標(biāo)。 結(jié)論、非集團(tuán)式的競(jìng)爭(zhēng)： 第一點(diǎn)、項(xiàng)目基礎(chǔ)營(yíng)銷策略 第四節(jié)、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) 第一節(jié)，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)、提高銷售速度，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場(chǎng)上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應(yīng)的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報(bào)告 第一節(jié)。

這種競(jìng)爭(zhēng)就像打游擊戰(zhàn)一樣，復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)占市場(chǎng)的主導(dǎo)，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項(xiàng)目的開發(fā)已勢(shì)在必行，才可能明確的表達(dá)出項(xiàng)目實(shí)際的產(chǎn)品核心價(jià)值。 麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開發(fā)企業(yè)，隨著外地開發(fā)商的介入本地市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)政府政策的抑制作用對(duì)于商品房市場(chǎng)的直接影響；只有明確的令客戶感知到這種體驗(yàn)的與眾不同，是一個(gè)城市邊沿功能作用比較強(qiáng)的城市。

更重要的是天津城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入2004年。

項(xiàng)目在整體銷售過(guò)程中往往因?yàn)槎唐诘幕乜钅繕?biāo)壓力而忽略了銷售節(jié)奏的控制；這種資源整合，項(xiàng)目定位與區(qū)域價(jià)值的平衡點(diǎn)；上述分析的依據(jù)來(lái)自于以下幾點(diǎn)、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開始進(jìn)入高潮、山西。 部分小型開發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，又不會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。

6.如何制定房地產(chǎn)銷售策劃方案

1、房地產(chǎn)銷售方案營(yíng)銷宗旨：

一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

*以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。

*以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷重點(diǎn)。

*建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。

2、房地產(chǎn)銷售方案產(chǎn)品策略：通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。

1）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。

3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識(shí)。

4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。

5）產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。

3、房地產(chǎn)銷售方案價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：

*拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。

*給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購(gòu)。

*房地產(chǎn)銷售方案范文 以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。

4、房地產(chǎn)銷售方案銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

5、房地產(chǎn)銷售方案廣告宣傳。

1）房地產(chǎn)銷售方案原則：

①服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。

②長(zhǎng)期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來(lái)變?nèi)?，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識(shí)商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。

2）房地產(chǎn)銷售方案范文 房地產(chǎn)銷售方案實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。

②銷后適時(shí)推出誠(chéng)征代理商廣告。

③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。

④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。

⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。6、具體行動(dòng)方案。

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。

六）房地產(chǎn)銷售方案策劃各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。

這一部分記載的是整個(gè)營(yíng)銷方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷過(guò)程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)，具體分析制定。

七）房地產(chǎn)銷售方案調(diào)整。

這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不相適應(yīng)的地方，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的反饋及時(shí)對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整。

營(yíng)銷策劃書的編制一般由以上幾項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)產(chǎn)品不同，營(yíng)銷目標(biāo)不同則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍。

7.酒水品鑒會(huì)具體步驟該怎么實(shí)施

一、品鑒會(huì)時(shí)間選定

品鑒會(huì)時(shí)間可以選擇在周五至周日晚上18點(diǎn)-20點(diǎn)之間；一般周末期間，被邀請(qǐng)人員時(shí)間比較充足。

二、品鑒會(huì)準(zhǔn)備工作

1、主要邀請(qǐng)對(duì)象

◆政府機(jī)關(guān)單位要員（不要以為政府單位很難公關(guān)，只是飲酒數(shù)量和檔次有所降低，但依然占據(jù)一定銷量）

◆核心煙酒店老板（主要以溝通客情或者鋪市政策為主要目的，最好不要混合邀請(qǐng)）

◆企事業(yè)單位公司領(lǐng)導(dǎo)（未來(lái)商務(wù)團(tuán)購(gòu)和企事業(yè)福利用酒的核心客戶，最好以一個(gè)系統(tǒng)或者一個(gè)企業(yè)開展小型品鑒會(huì)）

2、邀請(qǐng)方式

◆面對(duì)面口頭邀請(qǐng)；由經(jīng)銷商或者煙酒店老板邀請(qǐng)其背后的團(tuán)購(gòu)資源，一般用于客情關(guān)系非常好的團(tuán)購(gòu)客戶；

◆發(fā)送企業(yè)品鑒會(huì)邀請(qǐng)函；根據(jù)邀請(qǐng)對(duì)象發(fā)放邀請(qǐng)函，并注明宴會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)，發(fā)放邀請(qǐng)函同時(shí)，可以將品鑒會(huì)資料以及現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的安排送達(dá)到邀請(qǐng)對(duì)象手上。

◆電話、短信邀請(qǐng)；由企業(yè)區(qū)域經(jīng)理或者經(jīng)銷商直接電話或者短信邀請(qǐng)核心客戶，并說(shuō)明品鑒會(huì)的具體時(shí)間、地點(diǎn)、參會(huì)人群等。

◆陌生拜訪邀請(qǐng)；主要用于未開發(fā)的客戶，通過(guò)品鑒會(huì)形式攜帶部分禮品陌生拜訪，并邀請(qǐng)參加**品牌品鑒會(huì)。

無(wú)論任何一種邀請(qǐng)方式，品鑒會(huì)開始前兩天，務(wù)必再次進(jìn)行電話跟進(jìn)，最終確定參會(huì)人員及數(shù)量，擬定出詳細(xì)的參會(huì)人員名單，提前安排。

3、酒店選定

由企業(yè)和商家確立定點(diǎn)消費(fèi)的酒店。根據(jù)產(chǎn)品的檔次適當(dāng)選擇選擇星級(jí)的酒店、有特色的飯店或者農(nóng)家樂。一則便于督查，二則便于訂餐等，三還便于進(jìn)場(chǎng)陳列展示和銷售。個(gè)人比較傾向于選擇一些有特點(diǎn)的酒店，不一定非要豪華和上檔次，但是必須有不同于其他酒店的地方，這樣參加品鑒會(huì)的客戶才會(huì)印象深刻。

4、物料準(zhǔn)備

◆產(chǎn)品展示，可以把主銷產(chǎn)品和本次品鑒產(chǎn)品箱體、盒體、瓶體全部形象的在品鑒會(huì)現(xiàn)場(chǎng)展示。

◆條幅，以“熱烈歡迎**單位領(lǐng)導(dǎo)參加**產(chǎn)品品鑒會(huì)”為主題的條幅，懸掛在品鑒會(huì)酒店的包廂內(nèi)。

◆宣傳手冊(cè)（產(chǎn)品手冊(cè)），必須在現(xiàn)場(chǎng)餐桌上放置不低于座位數(shù)的宣傳畫冊(cè)，因?yàn)楹芏嗫蛻舻絹?lái)后品鑒還未開始，可以欣賞宣傳畫冊(cè)，對(duì)產(chǎn)品有一個(gè)更深刻的印象。

◆品鑒酒

◆宣傳X展架

◆宴會(huì)結(jié)束后的禮品

三、品鑒會(huì)現(xiàn)場(chǎng)流程

1、由主辦人（經(jīng)銷商或者企業(yè)人員）宣布品鑒會(huì)開始，并一一向大家介紹每一個(gè)人，并以示感謝大家的到來(lái)。

2、由企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（區(qū)域經(jīng)理）向大家介紹企業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)品的研

發(fā)，產(chǎn)品歷史、文化、工藝。一定要把產(chǎn)品的核心價(jià)值向客戶表述清楚，最好前期有標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品介紹最佳。

3、品鑒中，要注意留意領(lǐng)導(dǎo)的性格、愛好、偏好及未滿足的需求。

4、品鑒中要逐一敬酒，在每敬以為客人都要說(shuō)幾句“客套”話，展示公司的專業(yè)和對(duì)客戶的尊重，不得僅僅只是品酒。

5、如果條件允許，可在品鑒會(huì)過(guò)程中穿插一些以‘酒“為主題的演出，用于烘托氣氛。

四、品鑒會(huì)會(huì)后服務(wù)跟進(jìn)

第一步：二次電話跟進(jìn)，詢問邀請(qǐng)客戶的對(duì)產(chǎn)品的意見和建議；

第二步：建立客戶檔案表格，整理成檔案庫(kù)；

第三步：品鑒會(huì)上公關(guān)人員與目標(biāo)客戶建立初步聯(lián)系；

第四步：品鑒會(huì)一周內(nèi)回訪目標(biāo)客戶，邀請(qǐng)其作為品牌品鑒顧問；

第五步：定期聯(lián)系并贈(zèng)送產(chǎn)品；

第六步：通過(guò)目標(biāo)客戶接觸其周圍的潛在消費(fèi)群體，延伸潛在消費(fèi)客戶；

第七步：以目標(biāo)客戶為主體，邀請(qǐng)其周圍的目標(biāo)消費(fèi)群體持續(xù)參加一桌式品鑒會(huì)；

第八步：建立初步團(tuán)購(gòu)關(guān)系，制定團(tuán)購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃；

第九步：加深目標(biāo)客戶周圍潛在團(tuán)購(gòu)消費(fèi)群體，建立團(tuán)購(gòu)關(guān)系；

第十步：持續(xù)對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行維護(hù)與發(fā)展。

夠不夠具體？

8.產(chǎn)品推廣活動(dòng)策劃方案怎么寫

1、廣告策略：通過(guò)電視、電臺(tái)、平面、戶外、明星代言、植入式廣告等提升品牌知名度

2、公關(guān)策略：新聞發(fā)布會(huì)、招商活動(dòng)、會(huì)議營(yíng)銷、活動(dòng)推廣、熱點(diǎn)炒作等提升品牌影響力

3、促銷策略：促銷十二招、VIP促銷、禮品促銷、節(jié)日促銷等開拓新客戶提高忠誠(chéng)度

4、終端策略：通過(guò)產(chǎn)品展示、物料宣傳、樣板市場(chǎng)、專賣店門頭、空間布局等展示品牌形象

5、網(wǎng)絡(luò)策略：通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告、社區(qū)互動(dòng)、話題炒作、微博微信等提升品牌影響力

9.房地產(chǎn)銷售策劃方案

第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等 第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別 簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算 （七）推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 （四）房號(hào)銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評(píng)估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。二：市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六：項(xiàng)目銷售策略：（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；11、盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；12、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。

推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！（三）銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則 整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制。