物流園商業(yè)(物流園的招商工作如何做)

1.物流園的招商工作如何做

建議：

第一，市場定位

熟悉自己的項目優(yōu)勢，市場前景，潛在加盟商需具備的條件；

第二，市場分析

通過市場調查，尋找項目潛在加盟商

第三，確定營銷方案

營銷可以包括線上營銷和線下營銷2種，或者2種想結合，找適合自己項目的推廣的營銷模式；

第四，執(zhí)行營銷方案

營銷方案確定下來以后，就要排除一切困難，執(zhí)行營銷方案。

同時要把握時機，適度超前。做好招商引資的統(tǒng)籌就是應有專門機構從總體與全局上把握、協(xié)調和控制、與區(qū)域整體經(jīng)濟、布局規(guī)則和基礎設施建設相協(xié)調，各部門擰成一股繩，規(guī)范有序進行，共同推進招商引資工作。

其次，以項目為中心。項目是招商之本，要增強項目對企業(yè)的吸引力，提高引資的成功率，必須認真搞好項目論證和包裝。對項目的投資規(guī)模、技術水平、產(chǎn)品的市場前景、國內外同行的發(fā)展狀況等必須進行詳細論證，尋求我方與外商雙方感興趣的共同點，做好投資回報率的分析，包裝必須符合國際慣例。對重點項目應實施高層次招商，由主管領導帶隊，實行高層次重點推進。對對口項目實施行業(yè)性招商，由行業(yè)主管部門帶隊，發(fā)揮行業(yè)的帶頭作用，實行行業(yè)配套管理和推進。對高科技項目實施專業(yè)性招商，由科技部門帶隊，進行科學論證和考察，及時爭取上報主管部門的支持，推進高科技招商。

三是建立信息招商網(wǎng)絡。在國際互聯(lián)網(wǎng)上建立起本地區(qū)的投資促進信息網(wǎng)絡，使我們既可以便捷地獲得全球投資信息，又可以向國外發(fā)布自己的招商項目等相關信息，實施國際互聯(lián)網(wǎng)招商。實施代理招商，充分利用他們渠道多、信息多、經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，拓寬招商引資的領域和渠道。這樣可以使企業(yè)經(jīng)委托招商直接進入國際市場，拓寬招商發(fā)展空間和范圍。以信息開發(fā)為前提，變過去倉促招商為有序招商。建立國內招商網(wǎng)絡，要認真辦好現(xiàn)有投資企業(yè)，增強他們的投資信心，促使增資擴產(chǎn)、滾動發(fā)展，并聘請他們?yōu)檎猩填檰枺瑢崿F(xiàn)以外引外，裂變發(fā)展。強化服務意識，真心誠意為投資企業(yè)提供及時、周到、優(yōu)質、高效的服務。同時要規(guī)范管理行為，對投資企業(yè)實施依法管理，既敢于管理，又善于管理。

2.物流園區(qū)設計要點

一、物流園區(qū)項目設施 物流園區(qū)項目內部規(guī)劃和建設完善的道路、橋梁、站場網(wǎng)絡，與高速公路、城市環(huán)路、國道主干線、鐵路、機場等要有方便的接口，按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃道路；設計和安裝明確的交通標志；必須實現(xiàn)鋪設完善的寬帶電信網(wǎng)絡；按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃綠地；給水、排水、電力、供熱、燃氣、環(huán)保、防災、安全保衛(wèi)等網(wǎng)絡設施一次總體規(guī)劃，統(tǒng)一施工。

物流園區(qū)項目建設輕鋼結構倉庫、普通平房庫、露天倉庫、集裝箱堆場、停車場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等物流基礎設施。建設完善的輔助及配套設施，如停車場、加油、洗車、汽車修理以及生活、辦公、商品展示等設施，同時設立郵政、快遞、銀行、保險、稅務、質檢等的營業(yè)機構。

物流園區(qū)項目使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設備、標準托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等，目的是要建設成工業(yè)化、數(shù)字化的物流園區(qū)項目。 物流園區(qū)項目需要建立先進的指揮調度與監(jiān)控系統(tǒng)和公共物流信息網(wǎng)絡平臺，建立物流資源網(wǎng)、設立平臺物流運價指數(shù)、建立物流資源招投標與拍賣系統(tǒng)。

二、功能設計 功能設計主要采用自上而下的方法，即在確定物流園區(qū)規(guī)劃原則以后，對物流園區(qū)功能規(guī)劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列最先進的案例，總結最適合的經(jīng)驗。 整個物流園區(qū)開發(fā)項目將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流作業(yè)區(qū)和管理服務區(qū)，策劃者再從最佳實踐經(jīng)驗，以及市場調查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名，定義，分配相應的面積，引入相關的設施，設備和IT系統(tǒng)。

功能規(guī)劃的最后一步將是對物流園區(qū)開發(fā)的核心流程進行定義和描述。這些流程包括：集裝箱服務、生產(chǎn)原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程、空港、海港、鐵路物流服務流程等。

物流園區(qū)開發(fā)項目內部功能區(qū)的規(guī)劃建設還沒有統(tǒng)一的規(guī)劃框架，是由于物流園區(qū)內部功能區(qū)策劃主要是對服務功能的微觀設計和定位。 首先需要進行客戶需求與系統(tǒng)分析，即根據(jù)目標需求，結合物流園區(qū)開發(fā)項目輻射區(qū)域的實際情況，細分市場，劃分功能類型。

然后是進行功能定位和功能區(qū)域規(guī)劃，即通過把各個單一的服務功能向與物流園區(qū)項目歸并和整合后來確定功能區(qū)域數(shù)目和類型。再次是進行功能區(qū)域系統(tǒng)布置。

最后是對策劃方案進行評價。 （一）物流園區(qū)開發(fā)項目內部功能區(qū)規(guī)劃建設的步驟如下 1、客戶需求與系統(tǒng)分析 客戶需求與系統(tǒng)分析是物流園區(qū)開發(fā)進行功能定位和功能區(qū)域策劃分不可缺少的前提條件，其內容主要是通過市場調研，如現(xiàn)場調查、集中訪談、表格問卷調查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數(shù)據(jù)。

在此基礎上，對所獲取的數(shù)據(jù)進行相應的系統(tǒng)分析，以便整理出策劃所需要的信息。 由于物流園區(qū)開發(fā)項目需要依托一定的市場來規(guī)劃建設，在物流園區(qū)開發(fā)策劃前期的可行性論證中，其服務對象應已明確，因此，客戶需求分析的主要對象應是物流服務輻射范圍內的各類工商企業(yè)。

在各種調研內容中，物流需求量和流向以及在此基礎上的預測數(shù)據(jù)是確定物流園區(qū)規(guī)模與建設地點的重要依據(jù)，而物流服務需求功能的調查是確定所需服務功能區(qū)的重要依據(jù)。物流服務需求功能的調查可采用表格形式，被調查企業(yè)可根據(jù)自身的需求在空格中選擇。

在選擇調查企業(yè)對象時，輻射范圍內的大型制造企業(yè)和大型商貿企業(yè)將是調研的主要對象。在物流服務需求功能的調查中，可事先設計好各種服務功能，且列出的服務功能應力爭全面，并應留有足夠的空格以便被調查對象選擇或根據(jù)自身服務需要進行相應的補充。

由于物流園區(qū)的建設通常呈現(xiàn)出階段性的特點，因此，服務功能需求還應區(qū)分時間階段，如近期、中期和遠期等。對各種被調查的物流服務功能需求進行匯總后，最后可總結出各階段物流服務功能設置進程表，其中近期、中期和遠期的確定以所有被調查對象中所選最大比例數(shù)據(jù)為依據(jù)。

2、功能定位和功能區(qū)域確定 確定功能定位。物流園區(qū)的功能定位是其戰(zhàn)略定位和市場定位的外在體現(xiàn)，是按照戰(zhàn)略定位和市場定位對物流園區(qū)的物流服務能力進行規(guī)劃設計，主要是為了滿足目標市場客戶的物流需求。

功能定位主要應確定兩方面的內容：物流園區(qū)在不同規(guī)劃階段內應具有物流服務功能；根據(jù)確定的物流功能進行空間分配，即劃分若干物流功能區(qū)域。 通過對輻射范圍內潛在目標客戶的調查分析，可了解的客戶物流服務功能需求類型和層次。

但是從調查本身分析來看，通常存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在：一方面，調查樣本的廣泛代表性受到一定制約，不可能對所有客戶進行調查；另一方面，抽樣調查以現(xiàn)有的客戶為主，對潛在物流客戶的調查通常不足。 （1）功能定位要體現(xiàn)四個原則 一是前瞻性原則。

即物流園區(qū)的功能定位既應滿足現(xiàn)在客戶的需求，又要滿足未來客戶的需求。 二是綜合性原則。

即物流園區(qū)的功能定位應綜合調查的結果、物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、經(jīng)濟結構的調整及外來競爭壓力等許。

3.物流園水土保持方案范本

11編制總則1. 1任務來源（1）《XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“XX豪苑”水土保持方案報告書編制委托書》，XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年8月。

（2）《XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“XX豪苑”水土保持方案報告書編制合同書》，XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年8月。1.2編制目的和意義該項目規(guī)劃占地面積6.79hm2，總建筑面積181111.80m2（計入容積率146581.9m2），項目由建筑占地區(qū)、場內道路區(qū)、附屬系統(tǒng)區(qū)（休閑設施、游泳池、廣場和綠化區(qū)等）部分組成。

該項目建筑占地面積大，在建設過程中將擾動地表造成區(qū)域水土流失，因此在建設過程中應依法防治水土流失，建設和保護生態(tài)環(huán)境，編制水土保持方案。受XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，我單位編制了《XX豪苑水土保持方案報告書》（以下簡稱《水保方案》，編制本《水保方案》的主要目的和意義是：（1）編制本《水保方案》，有利于明確項目建設單位在建設的同時必須承擔對建設造成的水土流失進行治理的責任，達到“誰開發(fā)，誰保護，誰造成水土流失，誰負責治理”的目的。

（2）該《水保方案》從生態(tài)環(huán)境保護的角度，根據(jù)當?shù)刈匀粭l件，因地制宜地對項目建設范圍進行水土流失防治分區(qū)，并提出適宜于本項目的水土流失防治對策和措施，為防治項目區(qū)自然和建設場地造成的水土流失、建設場地水土保持工程的監(jiān)測監(jiān)理和當?shù)厮姓鞴懿块T依法進行監(jiān)督管理等工作提供技術依據(jù)。（3） 該《水保方案》的全面落實，可有效防治建設場地的各類水土流失，改善項目區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境。

（4）該《水保方案》的編制，有利于“三同時”制度的落實。水土保持方案是該項目可行性研究階段的重要組成部分。

通過水土保持方案的編制，將該項目水土保持投資納入整個項目建設的總投資，落實了水土保持工程的資金來源。（5）《水保方案》的編制，有利于指導下階段水土保持工程的施工工作。

在編制本《水保方案》過程中，對該項目可能造成的水土流失進行了預測，并提出了相應的防治措施。1.3編制依據(jù)1.3.1法律法規(guī)（1）《中華人民共和國水土保持法》（1991年6月29日）；（2）《中華人民共和國水土保持法實施條例》（1993年8月1日）；（3）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（2002年10月28日）；（4）《建設項目環(huán)境保護管理條例》（國務院第253號令，1998年11月18日）；（5）《XX省實施〈中華人民共和國水土保持法〉辦法》（1992年12月10日）；（6）《中華人民共和國土地管理法》（1998年8月29日）；（7）《中華人民共和國水法》（2002年8月29日）；（8）《中華人民共和國森林法》（1984年9月，1998年4月修改）； （9）《中華人民共和國防洪法》（1997年8月）； （10）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989年12月）；（11）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席第二十九號令，1994年7月5日）。

1.3.2部委規(guī)章（1）《開發(fā)建設項目水土保持方案編報審批管理規(guī)定》（1995年5月30日水利部第5號令公布，根據(jù)2005年7月《水利部關于修改部分水利行政許可規(guī)章的決定》修改）；（2）《水土保持生態(tài)環(huán)境監(jiān)測網(wǎng)絡管理辦法》 （水利部第12號令，2000年1月31日）；（3）《開發(fā)建設項目水土保持設施驗收管理辦法》（2002年10月14日水利部第16號令，根據(jù)2005年7月《水利部關于修改部分水利行政許可規(guī)章的決定》修改）；（4）《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》（國家發(fā)展和改革委員會第19號令 2004年9月15號）。1.3.3規(guī)范性文件（1）《開發(fā)建設項目水土保持方案管理辦法》（水利部、國家計委、國家環(huán)?？偩?水保[1994]513號）；（2）《關于印發(fā)規(guī)范水土保持方案編報程序、編寫格式和內容的補充規(guī)定》的通知（水利部 水保監(jiān)[2001]15號，2001年6月6日）；（3）《關于印發(fā)“全國生態(tài)環(huán)境保護綱要”的通知》（國務院、國發(fā)[2000]38號，2000年11月26日）；（4）《全國水土保持預防監(jiān)督綱要》（水利部 水保[2004]332號）；（5）《關于印發(fā)水土保持生態(tài)建設工程監(jiān)理管理暫行辦法》的通知（水利部 水建管[2003]第79號，2003年3月4日）；（6）《關于加強大中型開發(fā)建設項目水土保持監(jiān)理工作的通知》（水利部 水保[2003]第89號，2003年3月5日）；（7）《關于進一步加強土地及礦產(chǎn)資源開發(fā)水土保持工作的通知》（水利部、國土資源部[2004]165號，2004年5月31日）；（8）《XX省人民政府關于劃分水土流失重點防治區(qū)的公告》（黔府發(fā) [1998]52號）；（9）《編制開發(fā)建設項目水土保持方案資格證書管理辦法》水利部 水保[1995]55號；（10）《財政部、國家計委關于發(fā)布2004年全國性及中央部門行政事業(yè)性收費項目目錄的通知》（財總[2004]21號）；（11）《XX省水土流失防治費征收管理辦法（試行）》（XX省水利廳、省財政廳、省物價局1994年8月18日）； （12）《關于開發(fā)建設項目水土保持咨詢服務費用計列的指導意見》（水利部水土保持司，保監(jiān)[2005]22號）。

1.3.4 采用規(guī)范標準（1）《開發(fā)建設項目水土保持方案技術規(guī)范》（SL204-98）;(2)《水土保持綜合治理 規(guī)劃通則》（GB/T15772-1995）;(3)《水土保持綜合治理 驗收規(guī)。