商業(yè)街項目(商業(yè)街規(guī)劃設計有哪些規(guī)劃內容)
1.商業(yè)街規(guī)劃設計有哪些規(guī)劃內容
具體規(guī)劃內容：
(1)根據(jù)商業(yè)街的發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，圍繞商業(yè)街旅游、休閑、購物、娛樂等基本功能，創(chuàng)建商業(yè)街的主題休閑項目的引入，并依照創(chuàng)建A級景區(qū)的標準要求，進行商業(yè)街總體規(guī)劃的編制，提出初步創(chuàng)建方案。
(2)按照已確定的商業(yè)街的主題及發(fā)展方向，圍繞方便游客購物和休閑游覽的宗旨，引入休閑項目，對商業(yè)街現(xiàn)有業(yè)態(tài)進行規(guī)劃調整，打造核心吸引力。
(3)對商業(yè)街內的基礎設施、交通道路、旅游資源等提出綜合安排和合理利用方案。
2.商業(yè)街初步設計方案需要包括哪些內容
商業(yè)街初步設計方案-推薦北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院-綠維創(chuàng)景是集"產(chǎn)業(yè)研究、項目策劃、工程咨詢、城市規(guī)劃、建筑設計、景觀設計"六位一體的專業(yè)規(guī)劃設計院，強調對"旅游產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、新城新區(qū)開發(fā)"四大領域進行系統(tǒng)整合，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及后期顧問的"全程服務"。
北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院于2005年由林峰博士創(chuàng)立。目前，匯聚了旅游規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、景觀設計師、建筑設計師、房地產(chǎn)策劃師、營銷策劃師、游憩策劃師、工程咨詢師、投資分析師、游樂設計師、市政工程師等二十余種不同專業(yè)的人才180余人。
業(yè)務范圍覆蓋全國，業(yè)務類型涉及風景名勝區(qū)、度假區(qū)、休閑地產(chǎn)、城市商業(yè)街區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、酒店、高爾夫、溫泉、滑雪場、古城古鎮(zhèn)古村落、紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)休閑、森林旅游、濱海旅游、濕地公園、城市公園、郊野公園、主題公園、動植物園等30多個門類。
服務對象：新城開發(fā)、新區(qū)開發(fā)、土地一級開發(fā)、旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、旅游區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、景區(qū)、公園、主題公園、度假地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、郊區(qū)地產(chǎn)、避暑地產(chǎn)、溫泉地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)、藝術地產(chǎn)等。
3.請教商業(yè)活動策劃書格式
給你一份某地產(chǎn)公司的公關活動策劃案的框架： 樣板可能更具操作性！專業(yè)房地產(chǎn)策劃書??！ XX公司成立十周年暨XX俱樂部啟動儀式活動策劃方案 十年彈指一揮間，XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)走過了輝煌的十栽春秋。
在這十年崢嶸歲月中，XX公司一直秉承“開拓進取、放眼未來、追求卓越、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念，為社會奉獻美好的生活空間而不懈努力，同時也為社會造就了以“中國MBA英雄”XX總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英。XX現(xiàn)代城是目前XX公司的鼎力之作，它的建成將給XX帶來革命性的商務理念。
因此項目的啟動不僅是XX公司，也是XX商界的一大盛事。XX公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊筑就了今天的XX俱樂部，它的成立和啟動也標志著公司踏上全新歷程的開始。
舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動儀式的活動，一可共慶諸多臨門之喜，二可借力發(fā)展，開創(chuàng)更為關廣闊的天地。 一、目的及意義： 十周年是一個企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望未來。
而且借此契機提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機遇難得；借助活動平臺，宣傳XX總經(jīng)理榮獲“中國MBA英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風范和領導魅力；促進公司和俱樂部目標會員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益；為XX現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場；高爾夫是健康時尚的體育運動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯XX公司和XX城的不凡品位。 二、主題和口號： 主標語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務英雄——采用的標語與XX現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。
參考標語：1、商務英雄 聚精之源 2、重塑現(xiàn)代商務文明 三、時間：200X年7月25日（有待最后確定）； 地點：XX高爾夫球場，XX賓館（新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點） 四、活動對象和規(guī)模： 本次活動的主要對象是在XX商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的新聞記者和原XX公司所開發(fā)項目的業(yè)主（如XX灣、XX花園、XX等）。
1、XX商界領袖人物（人數(shù)） 2、意向大客戶（人數(shù)） 3、XX灣業(yè)主（人數(shù)） 4、新聞媒介記者（人數(shù)） 5、XX公司企業(yè)員工（人數(shù)） 6、代理商工作人員（人數(shù)） 總計：若干人 五、活動組織及內容： 活動安排大致分為三個部分，即上午舉行新聞發(fā)布會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣。
內容豐富。 1、出于提高權威性、擴大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由XX企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位，XX公司作為承辦單位。
2、本次活動面向XX商界領袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工 3、活動采用新聞發(fā)布會、戶外高爾夫球競賽活動、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進行： A. 新聞發(fā)布會：邀請XX企業(yè)家協(xié)會領導致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對XX項目和XX俱樂部做宣傳介紹，建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗的權威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。 B. 高爾夫球賽：高爾夫運動具有濃烈的商務性質和紳士氣質，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質。
參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進交流，覽盡XX山迷人風光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊。
C. 聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由企業(yè)領導對比賽頒獎，推薦XX項目。企業(yè)家協(xié)會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。
4、活動大體流程如下： 參與人員報到（XX賓館）→新聞發(fā)布會（XX企業(yè)家協(xié)會領導致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，XX賓館）→中午作息（XX賓館）→高爾夫比賽（XX高爾夫球場）→聯(lián)誼宴會（領導總結陳述、宴會聯(lián)歡，以上活動中穿插頒獎和項目推薦，XX賓館）→全天活動結束 六、組織渠道： XX企業(yè)家協(xié)會發(fā)函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑，除此之外，補充采用其它方式。 1、以XX企業(yè)家協(xié)會名義通過直郵向協(xié)會成員、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書及邀請函。
2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、XX灣客戶。 七、宣傳方式： 本次活動主要選擇XX房地產(chǎn)界著名雜志《XX》，和XX發(fā)行量最大影響力最大的報紙《XX早報》兩大平面媒體，結合電視臺節(jié)目夾送折頁現(xiàn)場推廣等方式進行有效推廣。
1、活動前期宣傳： A、《XX》發(fā)布活動預告，采取軟文形式全面介紹XX公司、公司總經(jīng)理“中國MBA英雄”XXX、XX俱樂部，重點提及XXX現(xiàn)代城。 B、結合項目形象宣傳，《XX早報》底版發(fā)布預告，圖文結合簡介XXX總經(jīng)理、XXX現(xiàn)代城。
C、以直郵方式發(fā)放銷售樓書和邀請函。 2、現(xiàn)場推廣： A、新聞發(fā)布會：陳述業(yè)績以表明企業(yè)的雄厚實力；廣東嘉賓動員與會者加入俱樂。
現(xiàn)場布置喜慶又不失莊重、氣勢宏偉，與企業(yè)的文化底蘊相結合。企業(yè)領導對項目和俱樂部作引見。
B、高。
4.商業(yè)項目計劃書如何寫
一份好的商業(yè)計劃書，哪些因素起到?jīng)Q定作用？ BP的頁數(shù)：看似一個簡單的文稿處理工作，其實起到了敲門的作用，對于絕大部分早期項目，BP不應該超過20頁PPT的信息量。
許多投資人對于超過20頁的BP，內心是抵觸的，更有些創(chuàng)始人為了追求美觀，用了太多設計圖片，造成一份BP超過20M，投資人在收到這類BP的時候，如果周邊信號不佳，很大可能是不會選擇下載查看，這樣就白白錯過了許多機會。 BP的邏輯：這點是一份BP的核心價值，每個投資人一天要看的BP不會少于20份，能從這幾十份BP中脫穎而出，讓投資人牢牢記住你的項目，靠的就是清晰的邏輯。
另外投資人看BP通常都是快速掃描，甚至一分鐘讀完。所以一定要直奔主題，講重點，在最短的篇幅內講述自己項目的商業(yè)邏輯。
BP的美觀：之前說過有些創(chuàng)始人為了追求美觀，過度包裝造成BP過大，這一點是不可取的，不過適當?shù)念伾钆溥x擇，還是可以讓投資人在大量垃圾BP中耳目一新的?！皠?chuàng)業(yè)者不要過于迷信模板，相信你干的事情是獨一無二的，不建議代為撰寫B(tài)P，親自撰寫與修改BP也是對自己創(chuàng)業(yè)邏輯的一次次梳理，最終面對投資人的也是創(chuàng)業(yè)者自己，代寫人無法取代。
投資人閱讀商業(yè)計劃書（BP）后需得出3大核心1、你要做什么（what）？你的產(chǎn)品或服務到底有什么價值2、怎么做（how）？你是不是有執(zhí)行能力和成功的把握3、怎么賺錢（商業(yè)模式）、怎么分錢與需要多少錢（融多少資金） 商業(yè)計劃書的主要框架 商業(yè)計劃的主要框架主要從事（內事和外事）、人和錢三個部分。商業(yè)計劃書的框架模型主要分為如下圖所示四大部分和十二小節(jié)。
二、以下從12個小節(jié)介紹商業(yè)計劃書的撰寫細節(jié)和注意事 1、項目定位項目定位：通過一句話簡明扼要地介紹你們的項目是什么，項目定位介紹寫在商業(yè)計劃書首頁，讓人一眼就知道你們是干什么的。 2、提出問題（市場痛點在哪里）提出問題：現(xiàn)有的客戶需求哪些沒有被滿足，市場痛點在哪里，市場需求是創(chuàng)業(yè)的基礎，很多創(chuàng)業(yè)者提出的需求多為偽需求或非剛性需求，在確認市場需求的過程中也是創(chuàng)業(yè)者在找差異化，如果創(chuàng)業(yè)的方向都沒有抓住，自然很難獲得投資人的青睞，創(chuàng)業(yè)需要對自己和對別人負責任，市場需求的了解和深入至關重要。
3、解決方案（產(chǎn)品與服務）解決方案：通過哪些方法與方式解決市場痛點。 4、市場分析（市場容量）市場分析：需要證明市場需求的存在以及這個需求市場容量 5、進入策略（如何啟動）進入策略：項目從無到有，如何啟動？ 6、競爭優(yōu)勢（競爭對手）競爭優(yōu)勢：行業(yè)內的競爭對手有哪些，項目的核心競爭力在哪里？ 7、核心團隊（團隊背景）核心團隊：核心團隊的背景履歷，以及要表明為什么你們的團隊能干這個事情 8、執(zhí)行現(xiàn)狀（已做的事情）執(zhí)行現(xiàn)狀：目前項目已經(jīng)進展到什么程度，已經(jīng)做的事情做個說明 9、計劃目標（未來前景）計劃目標：未來一段時間需要干的事情有哪些 10、商業(yè)模式（怎么賺錢）商業(yè)模式：如何賺錢的問題，在什么時間點能夠做到盈虧平衡 11、股權結構（怎么分錢）股權結構：創(chuàng)始人及核心團隊的股權結構，決定未來長遠發(fā)展基礎 12、融資計劃（需要多少錢）融資計劃：需要多少錢干這個事情。
5.商業(yè)項目計劃書如何寫
一份好的商業(yè)計劃書，哪些因素起到?jīng)Q定作用？
BP的頁數(shù)：看似一個簡單的文稿處理工作，其實起到了敲門的作用，對于絕大部分早期項目，BP不應該超過20頁PPT的信息量。許多投資人對于超過20頁的BP，內心是抵觸的，更有些創(chuàng)始人為了追求美觀，用了太多設計圖片，造成一份BP超過20M，投資人在收到這類BP的時候，如果周邊信號不佳，很大可能是不會選擇下載查看，這樣就白白錯過了許多機會。
BP的邏輯：這點是一份BP的核心價值，每個投資人一天要看的BP不會少于20份，能從這幾十份BP中脫穎而出，讓投資人牢牢記住你的項目，靠的就是清晰的邏輯。另外投資人看BP通常都是快速掃描，甚至一分鐘讀完。所以一定要直奔主題，講重點，在最短的篇幅內講述自己項目的商業(yè)邏輯。
BP的美觀：之前說過有些創(chuàng)始人為了追求美觀，過度包裝造成BP過大，這一點是不可取的，不過適當?shù)念伾钆溥x擇，還是可以讓投資人在大量垃圾BP中耳目一新的?！皠?chuàng)業(yè)者不要過于迷信模板，相信你干的事情是獨一無二的，不建議代為撰寫B(tài)P，親自撰寫與修改BP也是對自己創(chuàng)業(yè)邏輯的一次次梳理，最終面對投資人的也是創(chuàng)業(yè)者自己，代寫人無法取代。
投資人閱讀商業(yè)計劃書（BP）后需得出3大核心1、你要做什么（what）？你的產(chǎn)品或服務到底有什么價值2、怎么做（how）？你是不是有執(zhí)行能力和成功的把握3、怎么賺錢（商業(yè)模式）、怎么分錢與需要多少錢（融多少資金）
商業(yè)計劃書的主要框架
商業(yè)計劃的主要框架主要從事（內事和外事）、人和錢三個部分。商業(yè)計劃書的框架模型主要分為如下圖所示四大部分和十二小節(jié)。
二、以下從12個小節(jié)介紹商業(yè)計劃書的撰寫細節(jié)和注意事
1、項目定位項目定位：通過一句話簡明扼要地介紹你們的項目是什么，項目定位介紹寫在商業(yè)計劃書首頁，讓人一眼就知道你們是干什么的。
2、提出問題（市場痛點在哪里）提出問題：現(xiàn)有的客戶需求哪些沒有被滿足，市場痛點在哪里，市場需求是創(chuàng)業(yè)的基礎，很多創(chuàng)業(yè)者提出的需求多為偽需求或非剛性需求，在確認市場需求的過程中也是創(chuàng)業(yè)者在找差異化，如果創(chuàng)業(yè)的方向都沒有抓住，自然很難獲得投資人的青睞，創(chuàng)業(yè)需要對自己和對別人負責任，市場需求的了解和深入至關重要。
3、解決方案（產(chǎn)品與服務）解決方案：通過哪些方法與方式解決市場痛點。
4、市場分析（市場容量）市場分析：需要證明市場需求的存在以及這個需求市場容量
5、進入策略（如何啟動）進入策略：項目從無到有，如何啟動？
6、競爭優(yōu)勢（競爭對手）競爭優(yōu)勢：行業(yè)內的競爭對手有哪些，項目的核心競爭力在哪里？
7、核心團隊（團隊背景）核心團隊：核心團隊的背景履歷，以及要表明為什么你們的團隊能干這個事情
8、執(zhí)行現(xiàn)狀（已做的事情）執(zhí)行現(xiàn)狀：目前項目已經(jīng)進展到什么程度，已經(jīng)做的事情做個說明
9、計劃目標（未來前景）計劃目標：未來一段時間需要干的事情有哪些
10、商業(yè)模式（怎么賺錢）商業(yè)模式：如何賺錢的問題，在什么時間點能夠做到盈虧平衡
11、股權結構（怎么分錢）股權結構：創(chuàng)始人及核心團隊的股權結構，決定未來長遠發(fā)展基礎
12、融資計劃（需要多少錢）融資計劃：需要多少錢干這個事情
6.如何做好一個商業(yè)地產(chǎn)項目策劃
商業(yè)地產(chǎn)在中國興起，才短短數(shù)年光陰，精明的開發(fā)商已從最初的莽撞銷售了事，變成現(xiàn)在的科學謹慎運營，并考慮后期永續(xù)經(jīng)營來達到銷售利益的最大化。
因此商業(yè)地產(chǎn)定位，我們要從后續(xù)經(jīng)營做起。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個細分市場，由于其豐厚的利潤空間，受到了越來越眾多開發(fā)企業(yè)的青睞。
然而商業(yè)地產(chǎn)運營是一個系統(tǒng)性非常強的工作，前期市場調研、找準項目定位、合理業(yè)態(tài)組合、后續(xù)經(jīng)營管理環(huán)環(huán)相扣。究竟我們可以從以下幾點做起：從市場中尋找定位方向對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目的定位，我們必須通過深入的市場調研，從市場上去找答案，這就需要我們對市場進行詳細調研。
這其中主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入水平，消費習慣和消費層次等；調查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。從商戶那里了解目前市場的情況如何，并收集到此類業(yè)態(tài)在本地的市場情況。
充分考慮到項目所在區(qū)域的消費習慣、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素以便決定項目未來經(jīng)營什么業(yè)態(tài)，因地制宜，量體裁衣。只有這樣，才能保證在未來銷售、招商過程中找準目標，才能有的放矢地制定運作計劃，免做許多無用之功。
從調研數(shù)據(jù)中進行分析論證通過市場調研數(shù)據(jù)，結合項目實際情況進行分析，來找到項目的定位，也許這時你發(fā)現(xiàn)項目的定位方向有多個。這時我們要做的就是對多個答案進行論證，如項目的物業(yè)形式分析，項目適合引進怎樣的商家，哪些商家愿意進駐項目。
那么此時以未來經(jīng)營為導向，通過招商先行，根據(jù)商戶的意向情況來進行項目最終定位。對業(yè)態(tài)進行合理組合當我們定位確定后，怎么對業(yè)態(tài)進行合理組合成為我們需要思考的問題？目前各地房地產(chǎn)項目開發(fā)中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要以下有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪等。
除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項目進行業(yè)態(tài)組合和布局劃分，以期后期順利經(jīng)營。后續(xù)經(jīng)營是關鍵一個商業(yè)地產(chǎn)項目銷售完了并不意味著項目成功了，能否持續(xù)健康地運營才是決定項目是否成功實現(xiàn)價值的關鍵。
項目要做旺，經(jīng)營環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的后續(xù)正常經(jīng)營，在前期洽談的時候才會給商戶安全感和信心。
7.根據(jù)金都集團物業(yè)管理需求,制定一份可行的商業(yè)項目策劃書
提供一份可行的商業(yè)項目策劃書，僅共參考。
1、項目規(guī)模簡要及本方案的目的 1.1規(guī)模概述星沙商業(yè)樂園項目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳實業(yè)有限責任公司投資，由湖南兆佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積93.4畝，建筑面積47689平方米。位于長沙縣星沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內，城區(qū)主干道開元路和星沙路的交匯處，地理位置優(yōu)越。
項目建筑施工進度已于9月25日整體封頂，目前進入裝修階段。星沙商業(yè)樂園作為星沙第一個整體品牌優(yōu)勢，規(guī)模化經(jīng)營平臺的復合型商業(yè)項目，將整合周邊經(jīng)營商戶的各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，形成良性互動的成熟商業(yè)模式，徹底改變星沙現(xiàn)有經(jīng)營內容單一、營業(yè)額低、比較分散、商戶信譽不好的局面。
其商業(yè)發(fā)展形勢和升值潛力被普遍看好。星沙商業(yè)樂園建筑風格上采取圍合式布局，西班牙式建筑風格與傳統(tǒng)商業(yè)建筑手法相結合，按功能劃分A、B、C、D四區(qū)，共四層（C、D區(qū)為三層），一層面積15069.98平方米；二層面積15047.19平方米；三層面積11438.46平方米；四層面積6299.5平方米；層頂面積247.37平方米。
其中一、二層為獨立商鋪，以經(jīng)營品牌服飾為主體，兼營兒童商業(yè)樂園、休閑、娛樂等項目，上、下層連體商鋪49間，單層商鋪342間。三、四層規(guī)劃為商場、辦公、金融、餐飲、會務中心、康體中心等投資項目招商，頂層屋面為花園式屋面。
1.2本策劃書的目的結合周邊區(qū)域市場的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)調研和商業(yè)模式的分析，整合本項目現(xiàn)有資源特征，采用先進、科學的招商策略，組織專業(yè)的招商人員，制定相應的商業(yè)計劃。從而達到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整個項目的招商工作取得圓滿成功。
2、項目分析 2.1項目硬件缺點分析 2.1.1工程現(xiàn)狀：在11月底A、B棟外立面和兆佳廣場出來，工程進度相對拖后，影響了招商和銷售的進行；2.1.2缺乏大板塊的營業(yè)空間：大型商家進駐在選擇鋪面上出現(xiàn)較大困難，可選擇性不強；2.1.3物流系統(tǒng)不完善：沒有提供大型貨物電梯，對3、4樓客戶貨物的存放、移動存在一定的影響；2.1.4三、四樓鋪面劃分不合理：A棟三、四樓鋪面密度過大，B棟三、四樓共只有6個鋪面；2.1.5項目之前的銷售單位過于分散，不利于整體招商；2.1.6停車場離A區(qū)等商業(yè)區(qū)距離較遠； 2.2項目軟件市場分析 2.2.1價格偏高：目前星沙區(qū)域市場周邊同性質商用物業(yè)價格在3000-6200元/平方米不等，星沙商業(yè)樂園在同類別產(chǎn)品中因為其品牌優(yōu)勢和規(guī)?；?jīng)營平臺策略，以及地理位置較好、戶型面積合理、且控制好套價，所以更有市場競爭力。但是目前均價已經(jīng)是星沙市場最高水平，比較項目周邊鋪面價格，存在價格偏高、專業(yè)租戶承受能力有限的問題；2.2.2客戶持觀望態(tài)度：目前星沙的傳統(tǒng)商業(yè)主要還是集中在板倉路的兩側二、三、四區(qū)為主，部分潛在客戶對星沙商業(yè)樂園的商業(yè)發(fā)展前景存在持幣觀望態(tài)度，部分低價的商鋪具有一定的吸引性；2.2.3商業(yè)氛圍不足：從近期市場態(tài)勢看，本地塊目前的商業(yè)氛圍尚不成熟，尚無法達到一般商業(yè)步行街“先有市、后做場”的理想態(tài)勢。
星沙的先天商業(yè)氛圍不濃厚對項目人氣的聚集、商業(yè)氛圍的營造形成阻力。2.2.4主要體現(xiàn)在項目的銷售策略上，前期的銷售與后續(xù)的三、四樓定位與招商完全脫節(jié)，缺乏項目的整體性，項目的整體風格定位很難得到實現(xiàn)。
按照商用物業(yè)的運作程序，項目招商工作理應提前進行，而目前的銷售工作在這方面沒有涉及。2.2.5物業(yè)管理系統(tǒng)尚未確定，商家入駐信心不夠。
2.3針對不足現(xiàn)狀如何轉換包裝，改良為優(yōu)勢 2.3.1必須加快工程進度：在11月底之前完成兆佳廣場和水晶廣場，為項目開展招商活動提供現(xiàn)場場地，使客戶有直觀的感官刺激。2.3.2在不改變價格的前提下，突出項目的特點，使客戶感覺到物有所值。
同時通過多種付款方式，提供一定折扣，適當減免租金和物業(yè)管理費，爭取政府更大的稅費減免力度等措施來刺激客戶前來購買或租賃鋪面。2.3.3宣傳造勢：針對持觀望態(tài)度的客戶，則必須加強造勢，使之體會到星沙商業(yè)樂園的銷售及招商十分火爆，產(chǎn)生一種緊迫感，從而促使其購買.2.3.4通過宣傳和與客戶直接溝通，使其明白星沙商業(yè)樂園通過兩年的市場培育，完全可以成為成熟商業(yè)，具有巨大投資回報。
2.3.5工程設計改進：針對工程設計上的不足，使進場經(jīng)營的商戶產(chǎn)生不便，完全可以由工程部進行改造，例如電梯，從而使商戶的經(jīng)營更加便利。 2.4項目的優(yōu)勢分析 2.4.1城市發(fā)展中的優(yōu)勢地段分析星沙目前的商業(yè)模式，大多是作坊式和家庭式的零散經(jīng)營，稍有規(guī)模的商區(qū)又往往經(jīng)營內容、形式單調，加之客源分散，沒有形成集中的商區(qū)商圈。
現(xiàn)在的“星沙商業(yè)樂園”本身即處于未來城市發(fā)展的主干道星沙大道和開元大道的交匯處，同時緊鄰政府職能部門的辦公區(qū)域，縣委與區(qū)委辦公大樓與該項目隔街相望，該區(qū)域必然成為未來城市經(jīng)濟文化的中心。所以，從規(guī)劃前景看，本地塊處于集政治、文化、經(jīng)濟三位一體的中心區(qū)域，發(fā)展前景不可限量。
2.4.2規(guī)模經(jīng)營的商業(yè)中心優(yōu)勢平臺星沙商業(yè)樂園在星沙屬于最早的、規(guī)模最大、經(jīng)營方式新穎獨特的商業(yè)平臺，項目以多元化商業(yè)格局和完善的商業(yè)配套進行規(guī)劃，。
8.寫一份簡單的商業(yè)計劃書
1、摘要摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。
從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分。可以說沒有好的摘要，就沒有投資。
2、項目介紹主要介紹項目的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產(chǎn)工藝基本情況、生產(chǎn)力和生產(chǎn)率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。3、市場分析主要介紹產(chǎn)品或服務的市場情況。
包括目標市場基本情況、未來市場的發(fā)展趨勢、市場規(guī)模、目標客戶的購買力等。4、行業(yè)分析主要介紹企業(yè)所歸屬的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)領域的基本情況，以及企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)或行業(yè)中的地位。
和同類型企業(yè)進行對比分析，做SWOT分析，表現(xiàn)企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢等。5、市場營銷主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟、整體營銷戰(zhàn)略的制定以及風險因素的分析等。
6、管理團隊主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況、員工安排、薪金標準等。7、財務分析主要對未來5年營業(yè)收入和成本進行估算，計算制作銷售估算表、成本估算表、損益表、現(xiàn)金流量表、計算盈虧平衡點、投資回收期、投資回報率等。
8、資金需求主要介紹申請資金的數(shù)額、申請的方式，詳細使用規(guī)劃等。9、資金退出主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
10、風險分析主要介紹本項目將來會遇到的各種風險，以及應對這些的風險的具體措施。11、結論對整個商業(yè)計劃的結論性概括。
12、附件附件是對主體部分的補充。由于篇幅的限制，有些內容不宜于在主體部分過多描述。
把這些內容，或需要提供參考資料的內容，放在附錄部分，供投資者閱讀時參考。
9.商業(yè)活動策劃書怎么寫
商業(yè)計劃書首先是把計劃中要創(chuàng)立的企業(yè)推銷給了風險企業(yè)家自己。
其次，商業(yè)計劃書還能幫助把計劃中的風險企業(yè)推銷給風險投資家，公司商業(yè)計劃書的主要目的之一就是為了籌集資金。因此，商業(yè)計劃書必須要說明： （1）創(chuàng)辦企業(yè)的目的？？為什么要冒風險，花精力、時間、資源、資金去創(chuàng)辦風險企業(yè)？ （2）創(chuàng)辦企業(yè)所需的資金？？為什么要這么多的錢？為什么投資人值得為此注入資金？ 對已建的風險企業(yè)來說，商業(yè)計劃書可以為企業(yè)的發(fā)展定下比較具體的方向和重點，從而使員工了解企業(yè)的經(jīng)營目標，并激勵他們?yōu)楣餐哪繕硕Α?/p>
更重要的是，它可以使企業(yè)的出資者以及供應商、銷售商等了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和經(jīng)營目標，說服出資者（原有的或新來的）為企業(yè)的進一步發(fā)展提供資金。正是基于上述理由，商業(yè)計劃書將是風險企業(yè)家所寫的商業(yè)文件中最主要的一個。
那么，如何制訂商業(yè)計劃書呢？ 第一部分：摘要 摘要是風險投資者首先看到的部分。通過摘要，風險投資者對你和你的計劃書形成第一印象，所以摘要必須形式完美，敘述清楚流暢。
第二部分：公司及未來 這部分要使風險投資者對你公司的幾個主要項目及未來的發(fā)展戰(zhàn)略有一定程度的了解，各專題既要獨具特色，又要構成一個相關的整體。 1. 概述：只要你提供的公司名稱、地址、電話號碼、聯(lián)系人等資料皆清楚無誤，則風險投資者將不會 提出任何問題。
如果可能，可提出行業(yè)分類標準，請注意，千萬不要給人無法收到的電話號 碼，如果你不在，應建立接轉電話的服務機構或請朋友代轉。 2.公司的自然情況：這里，你要力求用最簡練的一段話描述公司的業(yè)務情況。
更重要的是，要用最簡短的一句話 使風險投資者可以概略認識你的公司。如果你公司已是計算機網(wǎng)絡成員，則你對公司的描述 應與在計算機中的描述一致，這樣，風險投資者可以依據(jù)你的行業(yè)分類目錄概略認識你公司 ，如果你的文字欠簡明扼要，則對方可能要求你解釋，以確認你公司所屬行業(yè)。
3.歷史情況：這里，風險投資者主要尋求一個概略性的認識。即使對方已讀過公司歷史這節(jié)，他可能還要 求你描述公司的歷史，他們欲詳細了解過去發(fā)生了哪些事件。
這節(jié)似乎很難確定問題的基本 類型，但對方很可能提出與公司特殊歷史事件相關的問題。其中一類典型問題可能是：“為 什么你人幫了這件事或做了那件事？“另一類典型問題則可能是：“你公司發(fā)展歷史上有哪 些重要的里程碑？為什么有實現(xiàn)這些歷史轉折？“ 4.公司管理：該部分主要介紹公司的管理情況，領導者及其他對公司業(yè)務有關鍵影響的人。
通常，小公司不超過三個關鍵人物。風險投資對關鍵人物十分關心。
你應該從最高層起，依次介紹，而且注意，關鍵人物不等于有成就者。主要包括董事和高級職員、關鍵雇員、管理者之職業(yè)道德、薪金等方面。
5.公司未來的發(fā)展規(guī)劃：這里，風險投資者還是尋求有關公司未來可完成的里程碑的信息。他們可能提出涉及及未來 關鍵階段的問題，其基本問題可能是：“你如何完成計劃書規(guī)定的關鍵指標？“ 6.唯一性（管理唯一、產(chǎn)品服務唯一或投資基礎唯一等）：這里，你必須回答的問題是：“本公司獨特的原因何在？“這個問題變換說法為：“與世界 上所有小公司比較，有哪些因素使你公司興旺發(fā)達？“在公司總體范疇之內，大公司通常優(yōu) 越于小公司，如果認為這條規(guī)律有一定道理，那么，在你不得不與大公司競爭時，如何保證 你公司必勝？為使風險投資者滿意放心，你必須明確提出本公司之不尋常的優(yōu)勢，可以確保 成功。
如果你只是“此外，我也差不多“式的回答，對方很可能聽聽睡著了。 7.產(chǎn)品或服務介紹：這里，風險投資者要了解你出售什么，以及市場上需要什么樣的產(chǎn)品和滿意的服務；他要努 力評估你產(chǎn)品的可銷售程度和創(chuàng)新程度；他還關心你公司產(chǎn)品處于產(chǎn)品生命周期的哪一階段 。
他的問題可能是：“為什么這種產(chǎn)品或服務有實用價值？它為用戶提供哪些功能？用戶的購 買動機是什么“本產(chǎn)品壽命周期如何？何時可能被新產(chǎn)品取低？有無計劃出新產(chǎn)品或以現(xiàn)存的 產(chǎn)品沖出你的產(chǎn)品市場？這種沖出有利還是有害？你的產(chǎn)品責任是什么？若用戶使用你的產(chǎn)品 而受到傷害，你要承擔哪些責任？你的產(chǎn)品價格受到哪些限制？價格彈性多少？產(chǎn)品耐用性如 何？如何進行產(chǎn)品技術改進？在產(chǎn)品生命周期曲線中，你產(chǎn)品處于哪個階段？“ 8.行業(yè)情況：這里，風險投資者鈄千方百計分析認識你的行業(yè)。他的問題可能是：“你在你行業(yè)中成功之 關鍵何在？如何保證你公司和產(chǎn)品與你行業(yè)協(xié)調一致？此外還有一些基本問題，像“你如何了 解確認你行業(yè)之總銷售額與增長速率？你行業(yè)基本發(fā)展趨勢如何？哪些行業(yè)變化對你公司盈利 水準影響最大？你行業(yè)有哪些貿易壁壘？第三者初次進入你所屬的行業(yè)圈難度如何？與同行其 它產(chǎn)品比較，你的產(chǎn)品新穎處何在？本行業(yè)銷售受哪些季節(jié)性因素影響？你的銷售范圍圈有多 廣，是地方、地區(qū)、全國還是全世界？“ 應該注意的是，你所介紹的本行業(yè)一定時期內的銷售額，不能包括未被你產(chǎn)品占領的領域的 銷售額。
例如：若一個公司只制造微型電腦，則不能說已占領了全部電腦市場。
