商業(yè)街招商(商業(yè)街招商策略)
1.商業(yè)街招商策略
商業(yè)街招商策略 商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街。
它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴格的界限，是不可混淆的概念。
定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進入有目的的招商工作。 一、商業(yè)街的定位 1、商業(yè)街的商業(yè)主題。
即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨特的商業(yè)經(jīng)營的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。 例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營方針的西單商場，經(jīng)過二十年的經(jīng)營，形成了一套完整的“平民消費”模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費的北京市本地人占消費總量的74%，而境外人士占了26%。
與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理條款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自中東，2%來自世界各地。 2、商業(yè)街的社會主題。
即商業(yè)街所承載的社會責任和應(yīng)具有的非購物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費者或游客觀商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風、之魂。 例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。
又如北京前門的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將項目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。 案例：某商業(yè)街的定位啟示錄 項目選址 該項目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境 競爭對手 周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場、大型外資超市、小商品市場、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場等 市場調(diào)查 該區(qū)域大型百貨商業(yè)出現(xiàn)嚴重的供給過剩； 特色專業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起； 項目鄰近使館區(qū)，已形成國際化的生活氛圍； 該區(qū)域外資企業(yè)數(shù)量眾多； 發(fā)現(xiàn)商機 以經(jīng)營國外商品為主的商業(yè)形式將會受到該項目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎； 能夠彌補該區(qū)域商圈傳統(tǒng)商業(yè)功能的空白點； 居住在該區(qū)域的外籍人士數(shù)量呈現(xiàn)增長趨勢； 確定目標客戶 在中國居住及進行商務(wù)、旅游等外籍人士 進行項目定位 “國際商品街”：以經(jīng)營國外商品為主，充滿異國商業(yè)特色的商業(yè)街 商業(yè)街布局 餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等； 雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店 食品類：紅酒、雪茄等 保鍵品類：藥店、護膚用品店等 寵物用品類：貓、狗糧及用品店 休閑類：體育、運動、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專賣店等； 二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合 商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補。
同樣在商業(yè)街這樣一個完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點以強化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。
當然，這個結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會形成不同的比重。 但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發(fā)的；又如北京東直門內(nèi)餐飲一條街，是由223家不同風味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內(nèi)有序排列組合而成，這些都不是一個店所能作為的。
通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽和口碑是商業(yè)街長期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實性。
案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范 北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合 前門大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)類別 數(shù)量 業(yè)態(tài)類別 數(shù)量 玉器、工藝品、旅游紀念品商店 9 皮貨店 20 購物中心、商場 7 服裝專賣 20 書店 1 鐘表眼鏡 12 鐘表眼鏡 4 藥房 7 茶莊 4 自行車專賣 1 藥店 2 手機專賣 11 服裝、鞋、帽專賣店 9 書店 3 綢緞 2 飯店 11 旅館 6 照相館 3 俱樂部、電影院、劇場 3 茶莊 2 三、商業(yè)街的招商策略 招商策略是實現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進行考察。
1、確定招商對象 招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，例如命名為“國際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項目，一般都是引進國。
2.大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施 大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運營，將解決大量再就業(yè)問題，同時有力拉動經(jīng)濟發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運營中占有重要位置，作為國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點研究了國內(nèi)外招商的經(jīng)驗、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實踐經(jīng)驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。
我們倡導(dǎo)大型購物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營公司不要過分依靠收取供應(yīng)商費用維持運轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。 Shopping mall招商原則開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運營公司負責招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一設(shè)計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風格檔次之間的互補促進作用。MALL統(tǒng)一運營包含五個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。
這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。
第一基本原則：先進行業(yè)態(tài)設(shè)計和招商工作，后進行規(guī)劃設(shè)計。許多發(fā)展商沒有委托專家進行業(yè)態(tài)設(shè)計和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進萬佳百貨后僅僅對建筑部分進行改動就花費400多萬，而進行業(yè)態(tài)設(shè)計顧問費用也就是30萬元以內(nèi)。
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗，形成了中日韓三國專家共同設(shè)計業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計技術(shù)引進中國，注重商業(yè)文化設(shè)計，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55:20:25的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。
對于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall，可以加大餐飲比例。第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進行統(tǒng)一的理念設(shè)計是基礎(chǔ)。
招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。
簡單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。
核心主力零售店盡量自營一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟，這樣首先可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營實力較強的國際名店，采用租賃為主的方式；對于非國際名店，盡量以聯(lián)營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬達集團的濟南購物廣場等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動作用不大。
核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點。
核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強對業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。
“以點代面，特色經(jīng)營"是購物中心特別是MALL購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中。
3.商業(yè)街物業(yè)招商談判策略的制訂
商業(yè)街物業(yè)招商談判策略的制訂
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談?wù)叩母黜椆ぷ鞫家獓@招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標后，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現(xiàn)。
招商洽談的目標可以分為三個等級，
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
因此，招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
此外，在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很 大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題：談判中各方力量的對比，可選擇地點 的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用，等等。
制定談判策略
制定招商洽談的策略，其意義是選擇能夠達到或?qū)崿F(xiàn)招商洽談目的的基本途徑及方法。招商洽談策略的制定是 基于對談判各方實力、影響其實力的各種因素的細致認真研究分析的基礎(chǔ)上的。
招商洽談的策略主要分以下三方面：
(1)調(diào)查了解合作方在招商洽談中的目的是什么？對方的組織結(jié)構(gòu)是什么的？對方的項目的合作程序？對方談判人 員的基本情況，在組織中的位置？為實現(xiàn)其目標對方最有利的條件是什么？要實現(xiàn)其目標對方最不利的因素是什么？ 如果我方能夠正確地了解掌握這些信息，那么在整個招商洽談中就能掌握談判的主動權(quán)，就能有針對性地確定出我 方的各級招商洽談的目標，就可以很好地把握招商洽談中的利益界限，讓對方作出更大的讓步，就可以揚我方之 長，避我方之短，從而達到招商洽談的最高利益目標。
(2)在以上工作的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的對策，也就是能否接受招商洽談對方所提出的交換條件。如不接受如何 擺脫對方在這方面的糾纏；如接受，是全部接受還是部分接受；如是部分接受，又如何滿足對方的條件。
(3)對招商洽談對方可能提出的各種要求和問題應(yīng)有所準備，這樣就可以避免倉促應(yīng)戰(zhàn)局面的出現(xiàn)。
4.商業(yè)街招商策略是什么
招商主要是負責和品牌談判，包括、租金、租期等等。
需要你對市場上各個品牌的風格及各品牌的開店要求熟悉（比如開店的面積、工程條件、周邊品牌氛圍的要求等）。入門非常容易，情商要高，但是真正要精通，需要時間沉淀的。
制作招商進度表格，撰寫招商策略，查詢品牌商家和主力店的情況布局等，熟悉本身項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分類進行市場調(diào)研等。 商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三方面的特征。
學(xué)好了，成功招商更是一門學(xué)問。商業(yè)地產(chǎn)招商有什么好的策略嗎招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)環(huán)節(jié)，它的成功與否或完成質(zhì)量的高低，決定了項目的成敗和市場價值。
商業(yè)地產(chǎn)成功招商的八大重點環(huán)節(jié)。 1.熟知開展商業(yè)地產(chǎn)招商的十條原則2.充分認識招商工作是商業(yè)戰(zhàn)略實踐的發(fā)動機3.成功實現(xiàn)主力店招商是項目整體成功的關(guān)鍵4.合理確定主力店與經(jīng)營散戶之間的關(guān)系5.完成理想的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營區(qū)域劃分6.確定最適當?shù)纳虡I(yè)項目租金7.打造有效的商業(yè)地產(chǎn)招商團隊8.有效避免商業(yè)地產(chǎn)招商的八大常見錯誤以上就是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)招商具體是做什么以及商業(yè)地產(chǎn)招商有什么好的策略嗎兩個問題的解答。
一個商業(yè)項目的真正成功是商場日后持續(xù)經(jīng)營的長久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為以后經(jīng)營的暢旺奠定堅實的基石。這幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，購物中心很多，對品牌的爭奪很激烈。
5.大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施手冊
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施 大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運營，將解決大量再就業(yè)問題，同時有力拉動經(jīng)濟發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運營中占有重要位置，作為國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點研究了國內(nèi)外招商的經(jīng)驗、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實踐經(jīng)驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。
我們倡導(dǎo)大型購物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營公司不要過分依靠收取供應(yīng)商費用維持運轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。 Shopping mall招商原則 開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運營公司負責招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一設(shè)計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風格檔次之間的互補促進作用。MALL統(tǒng)一運營包含五個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。
這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。
第一基本原則：先進行業(yè)態(tài)設(shè)計和招商工作，后進行規(guī)劃設(shè)計。許多發(fā)展商沒有委托專家進行業(yè)態(tài)設(shè)計和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進萬佳百貨后僅僅對建筑部分進行改動就花費400多萬，而進行業(yè)態(tài)設(shè)計顧問費用也就是30萬元以內(nèi)。
在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗，形成了中日韓三國專家共同設(shè)計業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計技術(shù)引進中國，注重商業(yè)文化設(shè)計，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55:20:25的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。
對于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall，可以加大餐飲比例。第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進行統(tǒng)一的理念設(shè)計是基礎(chǔ)。
招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。
簡單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。
核心主力零售店盡量自營一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟，這樣首先可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營實力較強的國際名店，采用租賃為主的方式；對于非國際名店，盡量以聯(lián)營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬達集團的濟南購物廣場等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動作用不大。
核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。
另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點。
核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強對業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。
“以點代面，特色經(jīng)營"是購物中心特別是MALL購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。
例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物。
6.星彥惠州數(shù)碼商業(yè)街招商策劃報告
星彥惠州數(shù)碼商業(yè)街招商策劃報告.rar 第一部分 項目策劃基礎(chǔ) 一、策劃任務(wù) 對“數(shù)碼商業(yè)街”二層（一層部分）商鋪實施整體招商（銷售） 二、策劃目的 最短的時間包裝上市、最快的速度完成招商（銷售）任務(wù) 同時造就發(fā)展商、經(jīng)營商、投資者三贏的效果 同時造就發(fā)展商企業(yè)形象的推廣效應(yīng) 三、策劃環(huán)境 n 項目本身 A. 商場位置 B. 環(huán)境定位 C. 商鋪規(guī)劃 n 周邊環(huán)境 A. 配套設(shè)施 B. 交通環(huán)境 C. 商業(yè)環(huán)境 D. 消費結(jié)構(gòu) E. 消費市場 n 市場背景分析和定位 四、策劃概念 打破常規(guī)招商和銷售、推廣模式 突出創(chuàng)意和公關(guān)、媒體策略的操作技術(shù)整合 制造行業(yè)轟動效應(yīng)和連鎖反應(yīng)，創(chuàng)商鋪銷售和招商新舉 克服策劃環(huán)境中的不利因素并解決問題 五、策劃內(nèi)容 n 營銷定位 推廣定位 第二部分 項目現(xiàn)狀及市場研究 一、整合分析和深入研究在二次營銷中的意義 （一）、市場研究及定位的意義 我司認為完整的“二次營銷”啟動項目應(yīng)包括以下三個階段： n 項目前階段市場定位整合研究 n 項目重新策劃定位包裝推廣 n 項目招商（銷售）管理 由于純商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有非常強的地域特征及市場個性化，不同業(yè)態(tài)定位的項目必須就其特點進行專業(yè)度身規(guī)劃、布局、組合資源共享、制定經(jīng)營為先的發(fā)展戰(zhàn)略、特色包裝和推廣；同時，每個操作階段的市場環(huán)境及項目實際狀況都有所不同，因此如何明確各階段的工作性質(zhì)與要求、協(xié)調(diào)與完善前后階段的互動性、使總體營銷策劃思路貫徹并落實到每個工作細節(jié)中去，是實現(xiàn)商場盤活并使效益最大化的關(guān)鍵。
現(xiàn)就每一階段的工作重點做一簡單的介紹。 1、項目前階段市場定位的整合研究 該階段是項目“二次營銷”運作能否成功的第一關(guān)鍵點，其內(nèi)容基本包括市場調(diào)查研究、經(jīng)營管理發(fā)展建議、項目規(guī)劃改造研討、等諸多事項，而這一切對項目的最終銷售起著決定性的作用；因為對項目前階段定位進行研討，對項目“二次營銷”以及后期包裝引致的最終關(guān)注點，仍然會落實到我們所最終整改的產(chǎn)品本身，而堅持從市場的觀點來討論這一階段的每個細節(jié)是保證銷售成功的最關(guān)鍵點。
2、項目重新策劃定位包裝推廣 由于目前房地產(chǎn)商服物業(yè)市場的一個顯著特 關(guān)鍵字： 商業(yè)步行街。
