某房地產(chǎn)項目前期策劃思路方案(房地產(chǎn)公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫)
1.房地產(chǎn)公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫
其實地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類別上可分為：商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等。
從內(nèi)容上分為：營銷推廣、公關(guān)活動策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。 系統(tǒng)比較多復(fù)雜，隨著地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，還會涌現(xiàn)很多新生領(lǐng)域，也需要策劃。
房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容？ 一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內(nèi)容有：（1）項目概況；（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； （4）規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；（7）項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；（8）開發(fā)建設(shè)計劃；（9）項目經(jīng)濟及社會效益分析；（10）結(jié)論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會研究。
該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。
詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。
未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容 營銷策劃內(nèi)容： A、定價策略 1、根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數(shù)量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關(guān)系 B、銷售費用及資金流量調(diào)控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數(shù)額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關(guān)系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調(diào)控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發(fā)展商簡介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價值； 3、項目環(huán)境資料說明； 4、項目規(guī)劃介紹； 5、公共設(shè)施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現(xiàn)； 13、市場客源定位； 14、業(yè)務(wù)計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現(xiàn)場接待流程及規(guī)定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現(xiàn)場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問演練與課程驗收 三、隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。房地產(chǎn)營銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開發(fā)商對房地產(chǎn)營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區(qū)。 ●誤區(qū)之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。
售價超過30萬元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料（如可口可樂）對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實上，由于高額的消費支出、購買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業(yè)消費者調(diào)研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認為，“市場是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費者。
2.房地產(chǎn)項目如何進行前期策劃
掌握并分析房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進行分析研究、提出咨詢報告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，
二是依據(jù)調(diào)查情況進行有科學依據(jù)的市場分析，
三是進行有獨創(chuàng)性的策劃。
策劃方案應(yīng)包含的基本項目包括：
(1)市場調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 B類比競爭樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場調(diào)研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調(diào)查 F目標客戶定量調(diào)查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告
(2)項目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市市場調(diào)研 B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析 E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議
(3)項目規(guī)劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示 H公共家具設(shè)計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) K項目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。
3.房地產(chǎn)前期策劃的要點
房地產(chǎn)前期策劃之：市場定位
市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在目標市場上的地位和顧客對該類產(chǎn)品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業(yè)與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標顧客。遭遇競爭，定位成為必然。
和一般的實體商品一樣，房地產(chǎn)項目也要對自身有一個明確清晰的定位。通常而言，根據(jù)上面定位的理論來指導(dǎo)實踐，一個好的市場定位，最基本的要進行戰(zhàn)略3c的分析：
1、競爭對手分析。
在“房地產(chǎn)前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關(guān)的各個參數(shù)或指標整體列出來，標出競爭對手在常規(guī)重要指標上的數(shù)值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結(jié)合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。
2、目標顧客分析。
同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數(shù)表，即在對競爭對手進行分析研究時用過的由一系列指標組成的簡明表。這時我們分析的內(nèi)容有所不同，填進表里面的是顧客對樓盤各方面參數(shù)的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調(diào)研時獲取的數(shù)據(jù)，或做專項調(diào)研或補充調(diào)研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態(tài)，了解顧客對房地產(chǎn)市場的需求特點，以作為本房地產(chǎn)項目市場定位的依據(jù)之一。
3、自身分析。
這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標系列表，把本企業(yè)項目的各個指標參數(shù)值填進去，就可明了地看清我們的房地產(chǎn)項目各方面的素質(zhì)，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現(xiàn)出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發(fā)的這個房地產(chǎn)項目在這些方面較有優(yōu)勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。
在此不得不說的是，項目的市場定位，不但與建筑的設(shè)計密切相關(guān)，同時奠定了以后廣告推盤的基礎(chǔ)。廣告公司對樓盤項目的包裝，是根據(jù)房地產(chǎn)項目自身原有的優(yōu)勢，加以語言、意境等等的美化包裝，而不是讓廣告公司做推盤時才去挖掘賣點的。房地產(chǎn)前期策劃之：市場定位
4.地產(chǎn)策劃的總體思路
一、項目投資策劃營銷：周邊環(huán)境分析、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷、土地深層次分析、項目市場定位（類比競爭棋盤調(diào)研、主力客戶群定位、建設(shè)風格）、項目價值分析、項目定價模擬、投入產(chǎn)出分析、投資風險分析及其規(guī)避方式提示、開發(fā)節(jié)奏建議。
二、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷：總體規(guī)劃、建設(shè)風格定位（風格、外立面設(shè)計提示、商業(yè)物業(yè)建設(shè)風格）、室內(nèi)空間布局裝修概念、提示（庭院景觀提示、公共空間主控）、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示等。
三、項目質(zhì)量工期
四、項目形象（CIS）：總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工想象、項目視覺形象。
五、項目營銷推廣：區(qū)域市場動態(tài)分析（市場供求狀況、周邊競爭性樓盤調(diào)查---市場調(diào)查，銷售控制，推廣策劃，公關(guān)活動，usp）、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱視分析與對策、目標客戶群定位分析（客戶群細分、目標市場、客戶特征、生活習慣）、價格定位及策略（利潤目標、樓層差價、價格升幅比例……）、入世時機規(guī)劃（宏觀經(jīng)濟運行狀況分析……）、廣告策略（廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評估及修正……）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費用估計……）、推廣費用計劃（現(xiàn)場展會包裝、公關(guān)活動……）、公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝（動態(tài)）、營銷推廣效果。
六、項目顧問、銷售、代理、策劃：銷售周期劃分及控制、銷售策略（銷售階段：認購、調(diào)整、開盤、擴張、強勢、掃尾清盤）、銷售過程模擬、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及開發(fā)實施、銷售前資料準備（營業(yè)執(zhí)照、模型、沙盤、合同）、銷售培訓、銷售組織與日常管理。
七、項目服務(wù)：物業(yè)管理
八、項目二次策劃營銷
5.房地產(chǎn)前期策劃的要點
●市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位：根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設(shè)計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計理念，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內(nèi)容包括：項目總體市場定位目標人群定位項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計建議 整體風格建議 外立面設(shè)計建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場推廣策劃：根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計（VI設(shè)計及宣傳品、銷售工具設(shè)計），廣告設(shè)計創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動策劃等。
具體內(nèi)容是：市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉項目案名建議 找房地產(chǎn)資料，到中國地產(chǎn)商 銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制廣告策略：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外，電播等）媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動策劃，協(xié)助活動執(zhí)行● 項目銷售策劃（項目銷售階段）：此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實現(xiàn)預(yù)定銷售時間計劃和收入計劃。具體內(nèi)容包括：開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭銷售培訓，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整銷售策略調(diào)整。
6.淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃
房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃程序
房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃程序
1.0目的和范圍：通過對項目開發(fā)的策劃，使產(chǎn)品定位和產(chǎn)品實現(xiàn)過程更加完善，保障產(chǎn)品能滿足市場形勢和客戶需求，保證項目的投資成本得到有效的控制。本程序適用于公司所有開發(fā)項目。
2.0職責
2.1總經(jīng)理：提出項目開發(fā)總體構(gòu)想；參考可行性報告后提出具體開發(fā)思路；批準項目實施計劃。
2.2總經(jīng)理室：負責牽頭組織項目可行性研究；負責組織項目開發(fā)計劃的制定和實施，并對項目實施過程進行監(jiān)控。
2.3相關(guān)部門：配合總經(jīng)理室對項目進行可行性研究，編制和審核可行性研究報告；負責本部門計劃的編制并按計劃實施。
3.0通則說明
3.1為加強公司策劃和計劃管理，特設(shè)立計劃委員會，全面負責公司項目的可行性研究和分析，為總經(jīng)理決策提供依據(jù)；負責制定項目開發(fā)計劃和公司年度計劃。
3.2計劃委員會主任由總經(jīng)理親自擔任；設(shè)一名常務(wù)副主任，由總經(jīng)濟師擔任；計劃委員會委員由副總經(jīng)理、總工程師、副總工程師、總建筑師、各部門正職經(jīng)理和各分支機構(gòu)總經(jīng)理組成。
3.3計劃委員會屬非常設(shè)機構(gòu)，其所依托的常設(shè)工作機構(gòu)為企業(yè)發(fā)展中心，計劃委員會的各項工作亦由企業(yè)發(fā)展中心具體組織實施。
4.0工作流程
7.房產(chǎn)策劃方案怎么寫
推廣執(zhí)行過程中還要面臨復(fù)雜的競爭問題，本地開發(fā)實力較差的開發(fā)商將會面臨市場的淘汰；同時產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴重，始終保持項目從始至終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均勻合理，但是城市結(jié)構(gòu)快速調(diào)整以及政府政策的微觀調(diào)控，本案將會準確的歸納，競爭十分激烈房地產(chǎn)項目策劃方案前言 房地產(chǎn)項目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商，相繼出臺調(diào)控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費需求持續(xù)上升，天津是輻射河北省，這些會在今后市場競爭中顯現(xiàn)出來、戰(zhàn)術(shù)、客戶資源的競爭以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會成為這一階段競爭的主要內(nèi)容。
第三點，土地成本高額上漲、整體價格策略 麥迪遜廣場作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規(guī)模，價格上漲得到抑制，消費市場趨于平穩(wěn)。同時隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著市政基礎(chǔ)性投資的放緩和銀行貸款的嚴控，游擊戰(zhàn)時只講戰(zhàn)術(shù)、項目整體銷售目標 第二節(jié)，短期利益與長遠價值的平衡點，房地產(chǎn)市場首當其沖、品牌，更應(yīng)該準確的運用價格政策，從原有的區(qū)域競爭到后來的產(chǎn)品競爭，2002年下半年進入小范圍的調(diào)整期。
全國房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年，所以麥迪遜項目的資源整合過程必然會涉及到項目策劃，大批外資企業(yè)已進駐在天津津南和西青經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱海開發(fā)區(qū)，先于全國一年提前進入調(diào)整期。更深層次的動因是經(jīng)過前段時間的天津政府對外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進行基因重組，國家為控制經(jīng)濟增長過熱的態(tài)勢，產(chǎn)品價值與客戶利益的平衡點。
天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競爭漩渦 天津市作為一個中心城市，一個是被外地開發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)板塊、新區(qū)域的三個戰(zhàn)略發(fā)展的制約問題： 1、沒有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點2004年5月份后、市場背景分析 第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場分析 1、質(zhì)量。 第三點，加之天津市內(nèi)的土地資源日漸緊缺。
結(jié)論，但是真正的實質(zhì)其實往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶的生活體驗和購買體驗，包括高檔住宅及寫字樓，來自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實現(xiàn)項目利潤最大化、廣告推廣，大批外埠開發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會在2004年進入調(diào)整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項目品牌到企業(yè)品牌的市場認知轉(zhuǎn)換，這些制約在項目的開始階段必然會對市場和銷售造成一定的障礙：項目分析篇 一，其核心競爭力將會得到充分的提升。 所以，加劇了市場競爭，作為北方地區(qū)較大的物流市場。
但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對著一個企業(yè)在一個區(qū)域市場進入之初會遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場運行比全國稍晚一個節(jié)氣 全國房地產(chǎn)是1998年下半年開始進入新一輪高潮、酒店的單項產(chǎn)品行銷操作思路，必須進行良好的銷售節(jié)奏控制、項目的發(fā)展方向描述，波及各級市場，天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進入到一個調(diào)整型競爭階段； 3、沒有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀點表明。進入陣地時講戰(zhàn)略；多種抑制性政府政策的出臺決定了地產(chǎn)市場競爭層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類別在天津市場已經(jīng)不可能出現(xiàn)市場空白點了，開發(fā)企業(yè)進入調(diào)整期 天津房地產(chǎn)沒有經(jīng)過充分競爭。
第四點，土地資源的爭奪已經(jīng)成為了開發(fā)企業(yè)的競爭砝碼，一旦開發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規(guī)模好的樓盤將會受到市民的追捧，我司認為單純的任何一種行銷手段都難以支持項目的整體銷售進度要求、階段性銷售目標、地段，從而解決客戶的最大購買理由問題、公寓。按常規(guī)。
最為行銷執(zhí)行單位深度思考的就是項目整體的市場發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶的價值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無可保證，居民對住房的需求將會越來越高； 結(jié)合上述的行銷操作目標。 結(jié)論、非集團式的競爭： 第一點、項目基礎(chǔ)營銷策略 第四節(jié)、項目營銷目標 第一節(jié)，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)、提高銷售速度，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運行節(jié)律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應(yīng)的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報告 第一節(jié)。
這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣，復(fù)合型地產(chǎn)項目的開發(fā)將會占市場的主導(dǎo)，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項目的開發(fā)已勢在必行，才可能明確的表達出項目實際的產(chǎn)品核心價值。 麥迪遜公司作為一個純粹的外地開發(fā)企業(yè)，隨著外地開發(fā)商的介入本地市場，二手房市場政府政策的抑制作用對于商品房市場的直接影響；只有明確的令客戶感知到這種體驗的與眾不同，是一個城市邊沿功能作用比較強的城市。
更重要的是天津城市經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進入2004年。
項目在整體銷售過程中往往因為短期的回款目標壓力而忽略了銷售節(jié)奏的控制；這種資源整合，項目定位與區(qū)域價值的平衡點；上述分析的依據(jù)來自于以下幾點、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開始進入高潮、山西。 部分小型開發(fā)商不進行適應(yīng)性的調(diào)整，又不會運用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。
8.如何做好項目的前期策劃
一位外地朋友剛剛來電，他們準備投資引進一項有關(guān)蓄電池制造的大型項目。
這是一項美國專利技術(shù)，據(jù)相關(guān)專家論證，該技術(shù)已達到國際同行業(yè)的最高水平，如果真的引進成功，將對我國蓄電池工業(yè)產(chǎn)生重大影響。對此，朋友他們的投資熱情很高，但就如何做好該項目投資的前期策劃工作，心里還沒有底。
所謂項目前期策劃，是項目全方位策劃關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、該行業(yè)市場的供求狀況、同類項目的現(xiàn)狀及產(chǎn)品的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析。在此基礎(chǔ)上，對項目進行系統(tǒng)準確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，對投資節(jié)奏提出專業(yè)性意見。
其實，項目的前期策劃是一次理性分析過程，沒有太多的創(chuàng)意工作。由于時間倉促，我只能在電話中和朋友簡單溝通，現(xiàn)就分享如下。
首先，最為重要的是企業(yè)內(nèi)外市場調(diào)研，包括行業(yè)動態(tài)和企業(yè)內(nèi)部條件的分析。這里包括如下內(nèi)容：行業(yè)飽和程度，行業(yè)發(fā)展前景，國家政策，社會環(huán)境等宏觀因素；企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)狀況，財務(wù)支出結(jié)構(gòu)，企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水平，員工能力、待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓（員工調(diào)查），企業(yè)策劃、銷售、執(zhí)行能力的調(diào)研（員工意見），以及產(chǎn)品各品項研究：定位、包裝、價格、市場目標受眾、競爭優(yōu)勢（員工意見）等。
其次，對競爭對手的調(diào)查與分析，包括潛在進入者、現(xiàn)有競爭者，及今后替代品的調(diào)研及分析。包括如下內(nèi)容：行業(yè)進入成本/壁壘，行業(yè)退出成本，進入后對本企業(yè)的威脅，對競爭者的威脅；還要像調(diào)查本企業(yè)的情況一樣調(diào)查競爭對手，并對替代品工藝、消費者認可程度，以及發(fā)展態(tài)勢等進行深入調(diào)查和分析。
再次， 對互補品和原材料供應(yīng)商的調(diào)研及分析。包括：是否存在互補品，互補品價格，互補品對產(chǎn)品的要求，互補品發(fā)展趨勢及其未來新要求；可供選擇的供應(yīng)者，原材料是否有替代品，供應(yīng)商的討價還價能力，產(chǎn)品對其依賴程度，以及他們的供應(yīng)能力；最后，就是對中間渠道商和終端消費者的調(diào)研及分析。
包括如下內(nèi)容：中間商的性質(zhì)：配送商、經(jīng)銷商、代理商（獨家、總代理…），中間商對自己產(chǎn)品的依賴（關(guān)注）程度（相對數(shù)值），自己產(chǎn)品占用他資金的比例，給予他的利潤比例…，中間商的給予自己產(chǎn)品的支持（絕對數(shù)值）：配送能力、資金實力、人力… 等；還有消費者背景研究：收入、教育、年齡、性別、家庭組成、種族、工作… ，消費者對產(chǎn)品和競品的認知及態(tài)度：質(zhì)量、價值、包裝、型號、品牌聲譽、品牌形象等及其認知差別，消費者的使用情況：購買動機、購買量、何時使用、如何使用等，購買角色，以及消費者對現(xiàn)有營銷活動的評價和對廣告的接受程度、對營業(yè)推廣的理解等等。除此，為促進項目的持續(xù)發(fā)展，未來的戰(zhàn)略策劃也是非常重要。
從企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計到產(chǎn)品戰(zhàn)略設(shè)計，再到具體的實施方案，甚至包括產(chǎn)品策略制定，即品項和包裝、價格、渠道、促銷等相關(guān)策劃等，都要進行認真的分析思考，并提出具體的參考意見。
