在這時,購房者因為不能馬上獲得自己的購買的房屋,需要比普通的商品房買賣承擔(dān)更多的風(fēng)險。
那么,在簽訂這類預(yù)售合同的注意事項有哪些呢? 第一、在簽訂認購書預(yù)售是在房屋還沒建成的情況下與購房者達成預(yù)購合同。在這時,購房者因為不能馬上獲得自己的購買的房屋,需要比普通的商品房買賣承擔(dān)更多的風(fēng)險。
那么,在簽訂這類預(yù)售合同的注意事項有哪些呢? 第一、在簽訂認購書、繳納定金時一定要明確認購書中的“定金”二字,區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款,買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房,否則的話不給退還。
購房者在簽訂認購書的時候,將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署,所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
第二、要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“商品房預(yù)售許可證”,明確商品房預(yù)售制度,其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質(zhì),商品房預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證最好是看到原件。
第三、正確處理面積的誤差,通常在標(biāo)準的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣,都有一個比的絕對值,通常是3%。
面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款,面積誤差比絕對值超過3%,購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi),沒有超過據(jù)實結(jié)算房款,如果超過的話,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,同時允許購房者退房。
一、買房子時注意的事項: 1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。
就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》,并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進行開發(fā)的; 2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》; 3、經(jīng)營行為合法。
現(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格,項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期,落實了拆遷安置,落實了物業(yè)管理,并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》;期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。 4、在簽訂合同時,一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》(示范文本),該合同文本內(nèi)容比較全,并且規(guī)范;二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進合同。
5、如果你買的是住宅,在交房時,要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)該注意: 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同,如果不同,可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理,另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后,還要辦《土地使用權(quán)證》。
相關(guān)費用注意除了樓上那位說的外,還有交易費和測量費,是應(yīng)該開發(fā)商出的,但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī),轉(zhuǎn)嫁給購買人. 二、購房流程 購買商品房流程第一步:簽訂認購書 商品房正式銷售工作開始后,一般會設(shè)立售樓處,購房人在認可本項目后,可到售樓處簽訂認購書,并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進展情況,并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。
簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié),買賣雙方簽訂認購書的主要內(nèi)容包括: (1)開發(fā)商名稱、地址、電話;銷售代理商名稱、地址、電話;認購方名稱、地址、電話、身份證件;指定律師所名稱、地址、電話。 (2)認購物業(yè)的樓層;戶型;房號;面積。
(3)房價。包括單價;總價。
(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。
(5)認購條件。包括:定金金額;簽訂正式契約的時間、地點;付款地址和帳戶,簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。
當(dāng)簽訂完認購書后,銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》,以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括: (1)項目法律文件:國有土地使用證號、銷售許可證。
(2)購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。
(3)房款支付方式。 (4)購房應(yīng)繳納的稅費說明:印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。
購買商品房流程第二步:簽訂買賣契約 購房人在簽訂認購書后,應(yīng)在認購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括:內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟適用住房買賣契約等。
簽訂買賣契約是整個購房程序中最重要一環(huán),契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份,其中正本貳份,開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。
副本貳份,開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括: (1)土地使用證號及使用年限 (2)商品房銷售許可證號 (3)房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型 (4)所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 (5)房價款。
包括單價和總價 (6)付款方式 (7)雙方違約條款 (8)保修條款 (9)買方接受物業(yè)管理公司管理條款 (10)預(yù)售登記 (11)房屋轉(zhuǎn)讓 (12)房屋過戶 (13)糾紛、爭議的解決方式 (14)附件一:房屋戶型圖 (15)附件二:裝修設(shè)備標(biāo)準 (16)附件三:共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補充條款。 購買商品房流程第三步:預(yù)售登記 買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后,契約方能具備法律效力。
買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi),到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。
在此期間,買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn),買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內(nèi),雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記,在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。 購買商品房流程第四步:簽訂管理公約,辦理入住手續(xù) 當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后,開發(fā)商入住通知單,并安排購房人與物管公司接洽。
物管公司將給購房人出具物管公約和收費標(biāo)準。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后,就可以拿鑰匙入住了。
購買商品房流程第五步:辦理產(chǎn)權(quán)過戶,領(lǐng)房產(chǎn)證。
注意一:簽訂認購書、繳納定金首先,需要確認到認購書中的“定金”二字,區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。
因為定金是一個專門的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用,并有特定適用于定金的法律規(guī)定,即給付定金的一方不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金,接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔(dān)保作用,它只是起預(yù)訂作用,叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以,在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款,買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房,否則的話不給退還。
在此建議購房者在簽訂認購書的時候,將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署,所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
其次,一般在實際交易的過程中,開放商提供的都是格式合同,寫的都是“定金”,購房者一定要注意。再次,購房者一定要了解清楚定金的退還條件,在合同上要有相應(yīng)的說明。
3因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后,那就肯定在簽訂認購合同后,而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的,因此在認購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件;注意二:簽訂購房合同1、購房者在簽訂購房合同前最好先了解這三個文件:a.《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第88號)b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日建設(shè)部令第40號發(fā)布,2001年8月15日修正)c.《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預(yù)售許可證”,其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質(zhì),預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證最好是看到原件;2、簽約時帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購房合同文本》(網(wǎng)上有),好與開發(fā)商提供的格式合同相對照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好5、商品房銷售面積的計算問題,有三種計算方式。
一個是按套計價,一個是按建筑面積計價,還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常,按套內(nèi)面積計價的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來計算。
一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。6、在購房過程中,怎么處理面積的誤差呢?通常在標(biāo)準的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣,都有一個比的絕對值,通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款,面積誤差比絕對值超過3%,購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
當(dāng)然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi),沒有超過據(jù)實結(jié)算房款,如果超過的話,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,同時允許購房者退房。 7、在商品房購銷合同中,通常里面約定有一個不可抗力條款。
在商品房買賣合同里,開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定,不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說地震、發(fā)洪水等等,這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任,也就是說免責(zé)。
如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了,比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同,比如說施工配套的批準和安裝的延誤,都認定為不可抗力。從法律角度講,我們覺得對購房者是不公平的,等于把不可抗力的范圍擴展了。
所以,建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件,就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內(nèi),不要擴展,擴展以后,延期交房的時候,他都可以說我免責(zé)注意三:收房時1、買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質(zhì)量保證書,第二是住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記,在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,墻面、管道滲漏是一年。
由于商品房開發(fā)投資大、周期長、風(fēng)險高,為解決商品房開發(fā)過程中資金緊張的問題,開發(fā)商普遍采取商品房預(yù)售的辦法。
由于預(yù)售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別,公民在購買預(yù)售的商品房時應(yīng)注意以下問題: 1.在簽訂合同之前應(yīng)實地考察預(yù)售的商品房。開發(fā)商往往會對商品房的價格、地理位置、交通狀況、發(fā)展前景、物業(yè)管理等事項作與實際不符的宣傳。
公民應(yīng)該先對開發(fā)商預(yù)售的樓盤進行實地考察再決定是否購買。 2.了解開發(fā)商是否已交付了全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)商如果沒交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書,就不能進行房地產(chǎn)交易。此外,在集體所有的土地和土地使用權(quán)劃撥的用地上建造的商品房不能出售。
3.了解開發(fā)商是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,并按建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)。《城市規(guī)劃法》規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行工程建設(shè),必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請,由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。
建設(shè)單位和個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后,方可申請辦理開工手續(xù)。開發(fā)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè),其房屋都屬于違章建筑,公民預(yù)購這樣的商品房將會承擔(dān)很大的風(fēng)險。
4.確認開發(fā)商是否持有商品房預(yù)售許可證。預(yù)售商品房必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的預(yù)售條件并向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
“三書”“一證”“一表”“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》,“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》,“一表”是指《竣工驗收備案表》。
購房者收樓前確定該樓已驗收合格,并且與購房合同一致,只有證件齊全了,你才能簽署入住單,收樓。 檢查地面絲絲不漏 如是未裝修地面,地面應(yīng)光整、起伏小。
可在室內(nèi)地面上潑灑一層水,若水向一面聚集,說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面,要看地面磚灰縫大小是否均勻;看地面磚拼接線的曲、直程度,拼接線要整齊筆直;另外,還要看每塊地面磚是否粘牢,地板下是否空心。
具體辦法是用一小錘輕敲地面磚,如出現(xiàn)空聲響,說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠,地面磚下面虛空。 廚衛(wèi)重點是防水 廚衛(wèi)中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。
最后做一次24小時閉水試驗,看是否漏水。衛(wèi)生間要注意查看天花有無水漬,地漏排水是否順暢,地面是否存水或向房間外滲水,洗手盆及浴缸排水是否順暢,坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。
廚房應(yīng)查看廚柜有無損壞,柜門是否開關(guān)自如;煤氣喉是否安裝妥當(dāng),爐具有無刮花;檢查水、電、煤氣表的度數(shù)是否由零度開始,排水位是否夠斜、有無淤塞,水龍頭有無破裂,上、下水道和灶具排煙是否通暢等等。 門窗材質(zhì)挺重要 首先看戶門是否與發(fā)展商的承諾相符,注意戶門周邊密閉性是否好,如果門框間縫隙較大,應(yīng)該要求調(diào)整,試試鎖是否好用;看門開啟是否自如,關(guān)閉嚴不嚴。
要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾,有沒有將雙玻璃改為“單玻璃”,鍍膜層玻璃結(jié)果卻根本沒鍍膜或“鍍”不對板,最基本的是要看看有無殘缺。窗戶的密封性要好,注意窗臺有無滲水,窗底部滑道是否平滑,現(xiàn)場不妨都推一推試一試,再灑些水試試。
另外,防蚊子的紗窗往往是購房者容易忽略的,但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套,最好能在收樓時解決。 以上的這些都是需要你注意的。
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需不需要買房 也不一定啊,仁者見仁智者見智。
這個主要看本人是否需要,而且還要看本人條件是否允許購房。如果真的需要而且一切就緒就可以購房的。
注意事項:一:了解開發(fā)商背景和資質(zhì)。選擇有實力的開發(fā)商很重要,正規(guī)的開發(fā)商在房屋質(zhì)量,合同簽署,產(chǎn)權(quán)辦理等方面均有保障。
二:社區(qū)周邊的大環(huán)境和配套。市政的發(fā)展方向直接影響樓盤的升值。
三:社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃。1、供暖轉(zhuǎn)換站,垃圾處理房,車庫出入口,配電間等位置對所選房屋是否有影響。
2、樓宇的部署,有沒有再建的可能,樓間距及采光的影響。四:投資業(yè)主要分析社區(qū)內(nèi)及周邊居室數(shù)量比例,自住業(yè)主看個人需要。
五:其他的例如面積誤差,層高凈高,產(chǎn)權(quán)辦理時間等正規(guī)的商品房預(yù)售合同中都已經(jīng)有明確規(guī)定。檢查房子要檢查內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。
買房注意事項1、地理位置購置房產(chǎn)首要考慮的應(yīng)該就是地理位置是否靠近自己工作的地方,很多首次置業(yè)者的預(yù)算都相對有限,而且他們大都處于事業(yè)的初期,都是依靠自己一個人的收入來購房。你在考慮每月需要償還的貸款金額的時候也要將交通費用考慮進去,例如,如果你住的地方離上班的地方太遠,你是不是要考慮再買一輛車,你必須將這些成本考慮進你的家庭預(yù)算。
最后,你必須考量一下這套房產(chǎn)對你的生活方式可能產(chǎn)生的影響,例如,如果你是個狂熱的咖啡愛好者,你就不應(yīng)該購置有一套距離咖啡館很遠的房產(chǎn)。2、價格購置好房產(chǎn)的前提是你有能力負擔(dān)它,如果你現(xiàn)階段的收入可以負擔(dān)得起這套房產(chǎn),那么你未來的日子可能會輕松一些,因為你的收入未來會有所上漲。
最好的方法是去銀行咨詢一下專業(yè)人士,他們會告訴你以你當(dāng)前的收入水平,你可以負擔(dān)起價格在多少的房產(chǎn),與此同時,你應(yīng)該去咨詢一下專業(yè)的抵押貸款經(jīng)紀人,征求一下他的意見。現(xiàn)在貸款市場競爭非常激烈,你可以有很多的選擇。
3、基礎(chǔ)設(shè)施對于那些工作地點距離住所較遠的人而言,靠近交通設(shè)施是非常重要的。靠近公共汽車站,電車站、渡船和火車站不僅會給你的生活帶來很多便利,還會在你出售該房產(chǎn)市場時為你提供一個賣點。
如果你打算每天開車上班,那么靠近交通設(shè)施的重要性可能沒那么大,但還是好的。商店:這里的商店不僅僅是指超市或者菜市場,還包括咖啡店和餐館等,因為現(xiàn)在有很多人都非常喜歡咖啡。
如果住在悉尼,你肯定希望靠近Newtown的King街;如果是墨爾本則是Carlton的Lygon街;如果是阿德萊德,就是Norwood的The Parade;當(dāng)然,如果你喜歡農(nóng)鮮食品,靠近農(nóng)場或許是不錯的選擇。醫(yī)院:即便是你現(xiàn)在的身體非常強壯,你還是會有需要醫(yī)院或醫(yī)生的時候,所以出于對你自己和你的家人的健康考慮,你還是應(yīng)該選擇一個距離醫(yī)院不太遠的地方。
學(xué)校:如果你已經(jīng)有了孩子或計劃建立一個家庭,那么靠近學(xué)校是非常重要的,這是你必須認真考慮的問題。理想情況下,你如果有孩子就應(yīng)該選擇步行就可以到學(xué)校的房產(chǎn);如果你的孩子已經(jīng)到上中學(xué)的年齡,那么靠近好的高中的房產(chǎn)很重要,這也會在你未來出售該房產(chǎn)的時候為它增色不少。
4、不斷變化的需求如果你已經(jīng)找到你理想的地理位置,你要考慮以該房產(chǎn)能否適應(yīng)你不斷變化的需求。例如,房產(chǎn)處有進一步擴大的空間嗎?能不能新增一個臥室、客廳或者衛(wèi)生間?如果你計劃生孩子,有沒有足夠的空間來讓他們玩耍?停車場可以停多少輛車?雖然我們不可能把所有的一切都計劃在內(nèi),但做為首次置業(yè)者,你必須認真思考你的房產(chǎn)能否適應(yīng)你未來的生活。
5、了解市場購房的良好時機就是房產(chǎn)出售困難的時候,通常情況下,如果房產(chǎn)市場處于價格下降期,房產(chǎn)市場信心不足,對于購房者而言是不錯的時機。你應(yīng)該多了解以下房產(chǎn)市場的狀況,對房產(chǎn)市場上的供給和需求趨勢有所了解,這樣才能在適當(dāng)?shù)臅r候做出正確的選擇。
6、房產(chǎn)類型的選擇新房產(chǎn)、已返修房產(chǎn)或者未返修房產(chǎn),該如何選擇? 沒有統(tǒng)一的答案,這取決于你的預(yù)算、喜好等等。如果你計劃購置一套新房產(chǎn),而且預(yù)算又不怎么充足,那么你很可能要購置一套位于邊緣地區(qū)的房產(chǎn)。
如果你購置一套已返修的房產(chǎn),那么已經(jīng)有人替你完成了翻修工作,你可以直接入住,但同時也需要為別人的辛苦工作支付一定的費用。如果你選擇購置一套未返修房產(chǎn),好的方面是,你可以在短期內(nèi)使你的房產(chǎn)升值,而且可以按照自己的喜好去布置它,但你必須認真考慮你是否具備這樣的翻修能力,如果你的能力不做,這部分投入將會是非常高的。
預(yù)售是如今房地產(chǎn)銷售的一個主要方式,但簽訂預(yù)售房屋合同需要注意一些事項以防止某些風(fēng)險。
簽訂預(yù)售合同時主要有以下一些注意事項:1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。2、確認開發(fā)商制定的格式條款是否公平。
3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。
應(yīng)當(dāng)明確這些規(guī)定的具體內(nèi)容。4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。
5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。
預(yù)售合同約定的面積一般為按圖測算的面積,難免與最終實測面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛,購房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法。
6、及時辦理相關(guān)登記手續(xù)。商品房預(yù)售合同簽訂后,從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證,前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。
現(xiàn)在許多房產(chǎn)開發(fā)商會采取房屋預(yù)售的方式賣方。
房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售,樓花買賣,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定,由購房者交付定金或預(yù)付款,而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣,買賣的只是房屋的一張期貨合約。
房屋預(yù)售可以減少房屋建好賣不出去的風(fēng)險。但是作為買預(yù)售房的購房者,就需要注意買預(yù)售房注意事項了。
那么買預(yù)售房注意事項有哪些呢一、決定購房前1、先看是否五證齊全,如果五證不全就不能網(wǎng)簽,堅決不能買。2、細讀合同,最好找律師或者懂合同法律的朋友一起看,多看幾遍。
3、確定交房時間及相應(yīng)的費用問題等,并了解相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。二、什么時候開始付按揭款這個不一定,要看你辦理按揭手續(xù)是否順利。
一般是在接到或者電話后的當(dāng)月或者次月開始交。三、開發(fā)商交不了房的做法這個合同里應(yīng)該會明確標(biāo)注的。
一般情況是,逾期3個月,每日按萬分之一的違約金付給你。超過3個月不交房的,你有權(quán)退房,并且一切損失及利息由開發(fā)商負責(zé)。
如果你不愿意退房,開發(fā)商要按天按萬分之二的違約金付給你。如果開發(fā)商不支付違約金也不退房,就起訴。
這個案子,業(yè)主百分之百贏。四、土地使用期限的問題這個土地使用期限到期了,房子怎么辦房子永遠是房主的。
年限指的是土地使用權(quán)。現(xiàn)在房子一般是70年的產(chǎn)權(quán),根據(jù)到期自動續(xù)約。
但是目前法律還有明確說明要不要付錢。
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