簽購買(mǎi)房合同(買(mǎi)房簽合同應注意哪些事項)
1.買(mǎi)房簽合同應注意哪些事項
注意事項一：關(guān)于貸款不成的約定
不少人買(mǎi)房都是需要向銀行貸款的，但不排除部分購房者會(huì )因為征信或者其他問(wèn)題造成銀行拒貸，所以購房者一定要在購房合同中和開(kāi)發(fā)商約定清楚，如果購房者因貸款被拒而導致無(wú)法買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商要如數退還購房者所繳納的定金和其他款項。如果購房合同中無(wú)約定，購房者個(gè)人不僅定金要不回來(lái)，可能還要承擔違約責任。
注意事項二：明確相關(guān)費用由誰(shuí)出
交房時(shí)，購房者大多都還要支出一部分款項，到時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì )給你一個(gè)費用清單，這其中有部分款項是合理的，比如說(shuō)契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費等等，但可能還會(huì )有一部分不合理收費，比如小區一些內部配套的收費。
注意事項三：注明計價(jià)方式與房款
一般在簽訂購房合同時(shí)，合同中會(huì )寫(xiě)明房屋的單價(jià)和總價(jià)，另外別忘記讓開(kāi)發(fā)商注明計價(jià)方式。如果合同中沒(méi)有注明房款和計價(jià)方式，在實(shí)際付款時(shí)房?jì)r(jià)上漲，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì )要求購房者以后來(lái)的房?jì)r(jià)付款，或者通過(guò)其他計價(jià)方式計算房款，因此這些內容最好一開(kāi)始就定好了，雙方都不能輕易更改。
注意事項四：關(guān)于房產(chǎn)證的辦理期限
有些開(kāi)發(fā)商會(huì )以各種理由拖延辦證時(shí)間，購房者在購房合同里面要明確規定房產(chǎn)證辦理時(shí)間，并約定好雙方違約責任。按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規定，約定辦理產(chǎn)權證的期限應為60日。
注意事項五：明確退房責任
購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責任，寫(xiě)明在確定的日期內把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
注意事項六：明確逾期交房的違約責任
注意逾期交房是否有賠償，這就要求在購房合同中一定要明確約定交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理條款，并明確約定逾期不交房的違約責任，如每逾期一日按支付房款的一定比例支付違約金，同時(shí)約定在一定期限內仍不交房的，購房人有權要求退房。
注意事項七：確認物業(yè)管理事宜
這一點(diǎn)主要是約定好前期小區的物業(yè)公司是誰(shuí)，物業(yè)管理范圍即物業(yè)管理具體包括什么，以及前期的物業(yè)收費標準。
簽合同是個(gè)復雜的過(guò)程，以上小編整理的關(guān)于簽訂購房合同時(shí)要注意的事項并不能涵蓋合同中可能出現的所有問(wèn)題，所以您在簽訂合同的時(shí)候還是要多留心、多注意、多看幾遍合同的條款，直到確保合同沒(méi)有問(wèn)題為止。
2.買(mǎi)房簽合同需要注意什么 九個(gè)事項需謹慎
購房簽合同一般要注意一下事項：
1、基本的“五證”齊全。一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國有土地使用證、建設工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
2、使用規范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫(xiě)，了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。
3、相關(guān)證明文件有效。如果是買(mǎi)期房（在建、未完成建設、不能交付使用的房屋）要查看開(kāi)發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內；買(mǎi)現房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預售許可證之后取得，即由期房變現房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營(yíng)業(yè)執照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。
4、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。應當在預售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
5、明確具體時(shí)間和違約責任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì )大做文章，對買(mǎi)房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔的責任。
6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對質(zhì)量問(wèn)題的責任。
7、明確物業(yè)管理事項。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。
8、重點(diǎn)約定違約責任。對于期房，甚至現房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應承擔的責任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。
3.簽購房合同有什么注意事項
Error loading media: File could not be played 00:00 00:00 100% 用戶(hù)鑒權失敗，請先注冊成為百度云用戶(hù) 百度云 預售是如今房地產(chǎn)銷(xiāo)售的一個(gè)主要方式，但簽訂注意一些事項以防止某些風(fēng)險。
簽訂預售合同時(shí)主要有以下一些注意事項：1、確認開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證。2、確認開(kāi)發(fā)商制定的格式條款是否公平。
3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。開(kāi)發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個(gè)層次。
應當明確這些規定的具體內容。4、明確約定抵押權的處理方式。
5、明確面積誤差的處理結算辦法。
預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與最終實(shí)測面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購房者應當在預售合同中約定出現面積誤差后的處理方法。
6、及時(shí)辦理相關(guān)登記手續。商品房預售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續需要辦理。
4.簽購房合同都要注意什么問(wèn)題?
一、合同備注一定要加上的條約！ 先總結下簽合同時(shí)，一定要在備注上加上去的幾項： 1、貸款不到，合同作廢，返還訂金。
這點(diǎn)是最最重要的一點(diǎn)，任何買(mǎi)房合約，都要堅決加上去的。這點(diǎn)的好處，明里是為了防止自己沒(méi)有貸到款而違反合 同，暗里是為了自己鋪墊好后路。
假如自己突然不想買(mǎi)了，可以通過(guò)一些措施來(lái)讓自己貸款不到，這樣就可以堂而皇 之地解除合約，呵呵。一箭雙雕。
2、遞件時(shí)留部分首期尾款，在交房時(shí)扣除應扣費用后再交付。 這樣是保障自己的權益，比如說(shuō)對方的銀行按揭沒(méi)有交最后幾個(gè)月啊，沒(méi)有遷戶(hù)口的扣費啊等等。
始終還有些錢(qián)在口 袋里面，自己的底氣是要更足一點(diǎn)。 3、賣(mài)家在交房之前把戶(hù)口遷出，逾期一日，扣房款千分一 戶(hù)口問(wèn)題很重要啊，買(mǎi)這個(gè)房子不就是為了戶(hù)口嘛。
4、按揭公司可由買(mǎi)方自由選擇。 這點(diǎn)是血的教訓啊，千萬(wàn)不能找中介介紹的按揭公司。
我這次找中介介紹的按揭公司，給砍了一半的錢(qián)。要知道中介 和按揭之間是對半分賬的，虧死了。
而且中介介紹的按揭公司一般人比較黑，比較爛。這次我辦按揭的時(shí)候，那個(gè)按 揭公司的人居然沒(méi)有出現過(guò)一次。
就是叫小弟跑過(guò)2趟，而且連電話(huà)都沒(méi)有主動(dòng)打過(guò)一個(gè)，***。上次在我跟中介投訴 之后，才打過(guò)來(lái)一個(gè)電話(huà)，還要態(tài)度很差。
這個(gè)按揭的懶人是x翰按揭的衛x美。大家以后要按揭的話(huà)就小心這個(gè)女人 了。
據行內人介紹，中介介紹的按揭公司，中介和按揭是五五分帳的，等于中介又騙了你幾千元！如果自己?jiǎn)为毴フ?按揭公司辦，無(wú)論貸款多少，1K多絕對搞掂！ 5、首期可選銀行托管，買(mǎi)家自由選擇 這點(diǎn)是為了自己資金保障，如果在勢頭不對的時(shí)候，為自己的十多萬(wàn)，幾十萬(wàn)找個(gè)安全的地方放著(zhù)。 6、房款包括所有費用，交房前不得再有其他費用 這點(diǎn)是穩妥起見(jiàn)，為自己做的保障。
遇到賴(lài)皮的房東和中介，敞孩搬絞植悸邦溪鮑婁就能保障自己的權利了。 7、遞件之后馬上交首期，首期后下午交樓 對于房子空著(zhù)的房東，要加上這點(diǎn)。
這樣能夠保證自己盡快搬進(jìn)房子。后面的手續無(wú)論多長(cháng)，都沒(méi)關(guān)系了。
特別是對 于轉按揭的賣(mài)家，反正銀行要放款給他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。 8、遞件完畢交中介費25%，過(guò)戶(hù)完畢交中介費25%，交房完畢交剩下的50%中介費 要是遇上不好的中介，就只有靠這個(gè)條款保障自己的利益了。
要不有些爛中介，你一簽合同的時(shí)候就叫你交全款，收 錢(qián)之后愛(ài)理不理，到時(shí)你怎么辦？這個(gè)世界，錢(qián)在誰(shuí)的手里，誰(shuí)就是大爺啊！！ 最重要的是第一條，大家要注意了。這章寫(xiě)完，以后繼續。
轉來(lái)的 那天也留意到了希望對你有幫助 參考資料：club.pchome.net/thread_1_20_4461519__.html。
5.新房簽購房合同需要注意什么
簽買(mǎi)房合同需要注意之一：一般在簽訂購房合同時(shí)，合同中會(huì )寫(xiě)明房屋的單價(jià)和總價(jià)，但是千萬(wàn)別忘記讓開(kāi)發(fā)商注明計價(jià)方式。
如果合同中沒(méi)有注明房款和計價(jià)方式，在實(shí)際付款時(shí)房?jì)r(jià)上漲，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì )要求購房者以后來(lái)的房?jì)r(jià)付款，或者通過(guò)其他計價(jià)方式計算房款，因此這些內容一開(kāi)始就定好了，雙方都不能輕易更改。簽買(mǎi)房合同需要注意之二：不少人買(mǎi)房都是需要向銀行貸款的，但不排除部分購房者會(huì )因為征信或者其他問(wèn)題造成銀行拒貸，所以購房者一定要買(mǎi)在購房合同中和開(kāi)發(fā)商約定清楚，如果購房者因貸款被拒而導致無(wú)法買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商要如數退還購房者所繳納的定金和其他款項。
如果購房合同中無(wú)約定，購房者個(gè)人不僅定金要不回來(lái)，可能還要承擔違約責任。簽買(mǎi)房合同需要注意之三：交房時(shí)，購房者大多都還要支出一部分款項，這部分的款項到時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì )給一個(gè)費用清單，這其中有部分款項是合理的，比如說(shuō)契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費。
但可能還會(huì )有一部分不合理收費，比如小區一些內部配套的收費，這時(shí)就需購房者在簽合同時(shí)明確相關(guān)費用該由誰(shuí)出。本條內容來(lái)源于：建筑工業(yè)出版社《家居裝修知識問(wèn)答》。
6.購房簽約的注意事項有哪些
Error loading media: File could not be played 00:00 00:00 100% 用戶(hù)鑒權失敗，請先注冊成為百度云用戶(hù) 百度云 首先第一步是確認售房企業(yè)是否持有《商品房預售許可證》。
出售商品房的主體應是持有《商品房預售許可證》、《營(yíng)業(yè)執照》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果是代理銷(xiāo)售的機構，必須取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的授權銷(xiāo)售委托書(shū)，還需持有《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證明》和《營(yíng)業(yè)執照》。其次，交納商品房購房款、簽訂相關(guān)合同、認購書(shū)、意向書(shū)時(shí)，一定要向售房人索要蓋有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)印章的合同、認購書(shū)、發(fā)票、票據等。
再者，購買(mǎi)商品房除要繳納合同約定的房款、契稅、登記費外，沒(méi)有如“避稅款”、“服務(wù)費”、“中介費”等與購房款無(wú)任何關(guān)系的費用。第四，不要參與任何方式的“集資建房”、“合作建房”、“市場(chǎng)運作房”等涉嫌違規、非合法性的融資購房。
第五，如果要交納定金，必須看好定金合同，了解合同條款內容，避免進(jìn)了定金圈套，請理性購房。第六，辦理按揭貸款是購房者的選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有配合的義務(wù)，消費者在買(mǎi)房子的時(shí)候需要對自己能否辦理按揭貸款有一個(gè)預計。
要明確如果按揭辦不成，雙方各自的責任是什么。如果銷(xiāo)售人員承諾幫助辦理按揭貸款，需要將此承諾明確寫(xiě)在合同中。
7.簽購房合同的注意事項
買(mǎi)房時(shí)最好用建設部、工商總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。
但并不是用了這個(gè)《范本》就萬(wàn)事大吉了，此外還需要注意以下問(wèn)題： 1、認購書(shū)問(wèn)題 許多開(kāi)發(fā)商在與購房人簽訂正式合同前，要求購房人簽《認購書(shū)》交認購款。一般有兩種情況：1是開(kāi)發(fā)商未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，俗稱(chēng)內部認購；2是開(kāi)發(fā)商已取得預售許可證或者銷(xiāo)售的是現房，開(kāi)發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書(shū)，并交納一定數額的認購款，如果在規定的時(shí)間里，購房人不想購買(mǎi)該房屋，就可能無(wú)權要回所交納的認購款。
第一種情況的認購書(shū)，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都明確規定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據我國《合同法》第52條的規定，違反法律和行政法規的強制性規定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認購書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院解釋》）第2條規定：出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。
根據該條規定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書(shū)肯定是無(wú)效的；如果開(kāi)發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預售許可證或者銷(xiāo)售的是現房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書(shū)的性質(zhì)相同。 第二種情況的認購書(shū)，需要看認購書(shū)是否滿(mǎn)足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。
《最高法院解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數認購書(shū)都不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，這些認購書(shū)的法律效力如何？《最高法院解釋》并未作明確規定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規定，反推出不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內容的認購書(shū)，就必然沒(méi)有法律效力。
但是如果認購書(shū)僅規定了房號、面積和價(jià)格等條款，那么該認購書(shū)未滿(mǎn)足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。 2、補充協(xié)議問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商除和購房人簽訂正式合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如：“政府部門(mén)有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權按實(shí)際影響的時(shí)間而相應延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購房人很難完全搞懂。
最好先將補充協(xié)議拿回來(lái)，找專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，再在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如開(kāi)發(fā)商不能滿(mǎn)足購房人的合理要求，那么最好不要簽訂補充協(xié)議。
3、售樓廣告問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商在廣告中大都作出不少許諾。從法律上來(lái)說(shuō)，廣告不能直接成為合同的內容。
對于開(kāi)發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責任，但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。根據《廣告法》第37、38條規定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。
因此，購房人發(fā)現受了虛假售樓書(shū)或廣告的欺騙和誤導，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 同時(shí)，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規定》也對房地產(chǎn)廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現的內容作了規定，購房人也可根據該暫行規定檢查銷(xiāo)售廣告問(wèn)題。
不過(guò)購房人最好在簽合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內容寫(xiě)入合同中，使其成為合同內容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。 4、樣板房問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)往往設置樣板房。
購房人入住后發(fā)現房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻聲稱(chēng)在購房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購房人有權退房，因此購房人無(wú)權要求退房。 事實(shí)并不如此。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條明確規定，開(kāi)發(fā)商設置樣板房的，應當說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應當與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，購房人可以根據《合同法》關(guān)于重大誤解的規定，請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷(xiāo)購房合同（變更還是撤銷(xiāo)購房合同由購房人進(jìn)行選擇）。
5、質(zhì)量問(wèn)題 有些購房人認為，房屋竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)的竣工驗收，因此房屋不應當出現質(zhì)量問(wèn)題。何況開(kāi)發(fā)商還給了購房人《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)。
8.簽訂購房合同需要注意什么
購買(mǎi)一套商品房對普通人來(lái)說(shuō)是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買(mǎi)商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。
因此，在購買(mǎi)前了解商品房的有關(guān)知識和注意事項。能夠對糾紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。
目前，商品房銷(xiāo)售分商品房預售和商品房現售兩種，現在試分析購買(mǎi)預售的商品房應注意哪些事項。 商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買(mǎi)者，購買(mǎi)者交付定金或預付款，在合同約定的未來(lái)一定時(shí)間擁有現房的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為。
購買(mǎi)者在購買(mǎi)預售的商品房時(shí)應把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節： 一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規定： 1、已經(jīng)交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書(shū)。擁有合法的土地使用權是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。
購買(mǎi)者要在購買(mǎi)前要求驗證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。 2、持有建設工程規劃許可證。
此項規定是房屋開(kāi)工建設的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規劃，領(lǐng)取建設工程規劃許可證后才能開(kāi)工建設。 3、按照預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴(lài)預售款從事項目開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購房者的利益。 4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。
此規定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的監督之下，從而保證商品房預售的合法性。 二、了解商品房預售合同基本的內容 1、主體。
即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房人，應寫(xiě)明雙方的名稱(chēng)地址等。 2、預售的商品房的基本情況。
預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。
預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 4、價(jià)款。
即預售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進(jìn)行了規定，但對預售款實(shí)收的數額和期限卻沒(méi)有統一的規定，當事人應在合同中明確。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。
例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 6、房屋使用性質(zhì)。
是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 7、違約責任。
包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責任和預售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責任。 8、房地產(chǎn)權屬登記義務(wù)。
9、物業(yè)管理條款。 10、糾紛解決方式。
如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當事人約定的條款。
下面說(shuō)說(shuō)購買(mǎi)現房應注意的事項： 一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件 2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現售商品房應具備下列條件： （一）現售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； （二）取得土地使用權證書(shū)或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （四）已通過(guò)竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。
符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費用應當抵作房?jì)r(jià)款；當事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向買(mǎi)受人返還所收費用。
9.簽購房合同應注意什么
你好，你買(mǎi)的應該是期房，期房肯定無(wú)法驗收，驗收是以后的事，一般來(lái)說(shuō)，合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的條款有以下幾個(gè)方面： 一是交房時(shí)間 針對這一條款，房產(chǎn)銷(xiāo)售合同一般都有"銷(xiāo)售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。
這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購房人一般很容易或不知其到底是何含義。 我國（民法通則）第一百五十三條規定："本法所稱(chēng)的"不可抗力"是指不能預見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀(guān)情況，如：地震、水災、戰爭等。
"依照此法，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設定有關(guān)"不可抗力"的約定應該說(shuō)是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴張。
比如有的合同對"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣(mài)方對自己的免責范圍過(guò)于寬松，是違背法律原則的。
售房方不能把發(fā)展商因自己的過(guò)錯，如：對市場(chǎng)判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應該預計到而沒(méi)有預計到的季節影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時(shí)，應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
二是房屋面積 一般來(lái)講，對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應超過(guò)合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應嚴格遵守。
而如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是發(fā)展商違約，沒(méi)有履行合同。《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十六條規定："由于另一方在合同約定的期限內沒(méi)有履行合同的，當事A一方有權通知另一方解除合同。
因變更或解除經(jīng)濟合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責任以外，應由責任方負責賠償。"因此，如銷(xiāo)售方所交房屋超過(guò)雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權要求解除合同，并要求得相應的賠償。
有這樣一則案例：某單位一名職員買(mǎi)了一套外銷(xiāo)房，當時(shí)與他簽約的某代理公司在合同中關(guān)于購房面積誤差的條款是這樣寫(xiě)的"乙方（購房方）所購單位的建筑面積為94.8平方米（暫測面積）。房屋竣工后，若實(shí)測面積與暫測面積有誤差，甲、乙雙方按銷(xiāo)售價(jià)格多退少補。
" 由于當時(shí)這位先生沒(méi)有請律師對這份合同進(jìn)行過(guò)查驗，結果交房后，銷(xiāo)售商告訴他的實(shí)測面積卻變成了124.5平方米，而且還以合同中有此規定為由，讓這樣買(mǎi)房人補交多出面積的房款。這位顧客感覺(jué)受到了愚弄，便上訴法院，可法院卻判決他敗訴。
原來(lái)，按照合同中該條款的實(shí)質(zhì)含義解釋?zhuān)摵贤炗喓螅住⒁译p方即已允許所購房屋的暫測面積與實(shí)測面積存有誤差，但無(wú)論誤差超過(guò)或減少多少，均采取多退少補的方法進(jìn)行結算。 如對該條款再進(jìn)一步分析的話(huà)，就會(huì )發(fā)現，在合同履行中會(huì )出現兩種情況：一是實(shí)測面積少于合同約定面積，這時(shí)買(mǎi)家可向銷(xiāo)售方索要退款；二是實(shí)測面積多于合同約定面積，這時(shí)無(wú)論多出多少平方米，買(mǎi)家都要按實(shí)測面積補足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。
從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數，因為這種操作方式既有利于銷(xiāo)售方售房時(shí)以相對較少的房?jì)r(jià)款吸引購房者，而且過(guò)后要求買(mǎi)房人補足多出面積的房款時(shí)，買(mǎi)房人又沒(méi)有依據不交這筆款項，只能自認倒霉。 因此在簽訂購方合同時(shí)，作為買(mǎi)方人當時(shí)應該也有權力要求發(fā)展商修改該條款內容或另簽訂補充條款。
比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改： （1）測面積誤差在3%以?xún)鹊模僭O，下同），不再結算；誤差將超過(guò)3%的，乙方有權解除合同，甲方應賠償因此而給乙方造成的損失。 （2）或寫(xiě)上：房屋竣工后，如本合同暫測面積與實(shí)測面積誤差在3%以?xún)鹊模住⒁曳诫p方按銷(xiāo)售價(jià)格結算；誤差超過(guò)3%的，乙方有權要求解除合同，甲方應負責賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟損失。
三是質(zhì)量問(wèn)題 目前房屋質(zhì)量問(wèn)題在期房交易合同中較為多見(jiàn)，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購買(mǎi)期較長(cháng)，交易過(guò)程中各種手續繁瑣，與其相關(guān)的因素錯綜復雜，特別是購買(mǎi)預售的期房，這些復雜的因素往往使購房者在簽約房屋時(shí)難以辨清所購商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來(lái)。結果給購買(mǎi)者帶來(lái)許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。
在目前出現的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，購房者與開(kāi)發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當大的比例。而這其中又有相當一部分是由于開(kāi)發(fā)商宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠而造成的。
按照規范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內容應在雙方簽訂的購房合同中體現。建筑質(zhì)量的問(wèn)題是一個(gè)較為特殊的問(wèn)題，現有的法規對建筑質(zhì)量的管理主要是針對施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結果為準。
可是按通常的慣例，質(zhì)檢結果一般只是針對工程主體所下的結論，一些購房者認為的細節性問(wèn)題，并不包含在質(zhì)檢的內容當中。因為質(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的。
