貸款成交(貸款需要注意的問題)
1.貸款需要注意的問題有哪些?
1、貸款數額 二手房貸款數額、二手房的商業(yè)貸款與房產的實際成交價格、建造年代以及個人收入狀況有關。
一般是可以貸款評估價格的70%，如果房子建造年代不是很久的話，一般可以貸款實際成交價格的60%左右。同時貸款的額度也要受到貸款年限和個人收入的制約。
2、貸款年限 個人住房貸款長期限為30年、個人商業(yè)用房貸款長期限為10年、男士年齡不超過60歲、60-你的年齡為男士長貸款年限、女士年齡不超過55歲；55-你的年齡為女士長貸款年限。二手房貸款年限，由于受到房齡的限制，很多時候不能貸款到30年。
二手房房齡越老，貸款年限就越短。如果所購買的二手房房齡有十幾年，則貸款年限一般為20年。
3、首付款和貸款額度 首付款和貸款額度的高低，受二手房評估價的影響。一般二手房評估價低于市場價，評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。
4、稅費問題 需要繳納契稅、個人所得稅、貸款擔保費、中介費等主要稅費。與新房相比，二手房需要繳納更多的稅費。
此外，新房與二手房，契稅征收的標準一樣，但計稅價不一樣。新房是按照房屋總價乘以對應的契稅比例。
二手房是按照成交價、評估價或者指導價乘以對應的契稅比例。 5、交易方式和程序 一般是委托中介進行交易，即買賣雙方、中介等三方進行交易。
二手房也有自行交易，即不通過中介進行交易。自行交易時，很多程序都需要買賣雙方自行完成，因此相對較繁瑣。
通過中介進行交易，中介會為整個交易流程提供服務。但二手房交易糾紛多、不確定因素多、風險大。
2.購房貸款應該注意哪些事項?
購房申請貸款應該注意以下事項： 1、查詢確認自己的信用報告 在貸款之前一定要對自己的信用狀況進行查詢，以此來判斷自己是否有貸款的資格，可以通過征信管理部門查詢本人的信用報告。
很多情況都可能會造成信用狀況差導致無法貸款，比如有逾期不歸還信用卡欠款的信用記錄等。 所以說平時要注意自己的信用記錄，以免因為小事耽誤了貸款。
2、個人信息要準確 在申請購房貸款時需要提交個人信息，個人信息應詳細、準確；而在貸款發(fā)放后，也要注意的自己的個人信息保持準確，如果信息發(fā)生變動應及時告知銀行。 確保銀行方面有自己的準確信息，方便銀行聯系貸款人，這樣可以及時了解銀行方面的相關信息，可以更好地享受銀行為借款人提供的貸后服務；而如果沒有及時把最新信息告知銀行，則可能會帶來很多麻煩，接收不到銀行方面的相關通知。
3、借款合同和借據妥善保管 很多借款人在貸款發(fā)放下來之后就萬事大吉了，借款合同和借據隨便一丟，但是其實這種行為是存在風險的。我們應該了解借款合同和借據都是重要的法律文件，借款人與銀行的相關交易詳情都在這些文件中。
另外，由于貸款期限長度不等，最高貸款期限長達30年，為防止中間出什么差錯，作為借款人，應當妥善保管您的合同和借據，不要遺失借款合同和借據。 4 貸款還清后不要忘記撤銷抵押 很多購房者還完貸款之后就以為萬事大吉了，但其實撤銷抵押是個很重要的環(huán)節(jié)。
購房者再還清了全部貸款本金和利息后，可以拿銀行的貸款結清證明和《房地產他項權利證明》前往房產所在地區(qū)的房地產交易中心辦理抵押撤消手續(xù)。
3.購房貸款需要注意什么呢
六要 1、申請貸款的額度要量力而行。
2、辦按揭要選擇好貸款銀行。 3、要選擇最合適自己的還款方式。
等額還款方式的優(yōu)點在于，借款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強、并希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個人。
4、向銀行提供的資料要真實。 5、提供本人住址要準確、及時。
6、每月要按時還款避免罰息。 六不要 1、申請貸款前不要動用公積金。
如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您的公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。 2、在借款第一年內不要提前還款。
按照公積金貸款的有關規(guī)定，部分提前還款應在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應超過6個月的還款額。 3、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。
當您在借款期限內償債能力下降、還貸有困難時，不要自己硬撐。可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限的申請。
4、貸款后出租住房不要忘告知義務。當您在貸款期間出租已經抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。
5、貸款還清后不要忘記撤銷抵押。當您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區(qū)、縣的房地產交易中心撤銷抵押。
6、不要遺失借款的合同和借據。申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由于貸款期限最長可達30年，作為借款人，您應當妥善保管您的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。
4.買方貸款,賣方需要注意什么
第一、委托中介賣房
一定要明確委托方式和期限，賣方大多數情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限。
第二、自己賣房
必須要了解行情，關注房產信息，收集相關資訊掌握動態(tài).瀏覽相關房地產網站的新聞快訊，實話，沒有任何一個專家或學者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報價應心平氣和理智客觀，報價過高錯失了真正好的成交機會又浪費了大量的時間精力.報價過低有損個人利益。
第三、客戶看房
想要賣出一好的價格，建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下對于賣出的價格影響很大，。耐心接待客戶，不同的客戶和中介一便一便的和你砍價，在這時候一定要保持冷靜，可觀的分析，同時心情要平穩(wěn)，對自己的房子充滿信心，等待客戶對你房子的品頭論足，挑毛病。
第四、簽訂合同
在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關注。但是這些細節(jié)如果不約定好，很容易出現糾紛，例如：產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行。
注意事項：不要提前交房，雖然現在辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現行法律以“保護現居住者”的權益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。
5.二手房貸款買房賣方注意事項有哪些
二手房賣房注意事項：
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）
2、產權是否明晰無糾紛（是否有離婚析產，繼承，共有權人）
3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）
6、房屋是否合法 ，（不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房）
9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價等）
10、合同約定是否明確
如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
交易流程如下：
1、銀行征信調查
2、房屋產權調查
3、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
4、發(fā)放貸款
5、物業(yè)交割
6.二手房貸款買房賣方注意事項有哪些
二手房貸款買房賣方注意事項：1、賣方主動違約：合同中都約定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進一步賠償損失。
其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應當先啟動解約程序。如果說買方先啟動強制履行程序，那么可能面的后果就是會被判決強制履行。
如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那么說如果賣方主動違約，就會面臨雙倍返還定金再賠償漲價損失的可能。2、錢款的收?。菏嵌ń鹁秃炇斩ń穑皇嵌ń鸩灰炇帐嵌ń?，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。
如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監(jiān)管，較好是找銀行，而非中介。
一定要看到監(jiān)管資金，和銀行承諾貸款，才去辦理買賣合同。3、陰陽合同：如果沒有在合同中約定營業(yè)稅由買方支付，再簽署陰陽合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、全權委托公證：如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那么就需要有一個贖樓的程序，在這個程序中，一般是委托中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣樓的目的。賣方在這個中間出現的問題是最多的，因為全權委托，中介可以不經賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭意見，不按照賣方的意愿控制房產，而按中介自己的意愿控制該房產。
而公證處要求撤銷公證，需將所有的公證書收回，而中介常?？ㄗ」C書，不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產。
5、無證房地產買賣：很多賣房者，出賣的是一手房產證還沒有出來的房屋，雖然法律有規(guī)定，不得買賣期房，但是那只是針對賣方的一個管理規(guī)定，而非合同是否有效的一個效力條件。并且這種情況下認定無證房地產買賣合同都是一個附生效條件的有效合同，所以賣方幾乎不要抱有幻想，以這一條來撤銷買賣合同，而達到不賠定金的目的。
6、有租約的房屋：有租約的房屋要確認租房者不會行使優(yōu)先購買權，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買權，后果會很嚴重，租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同，就是過戶了，仍會撤銷。租房者放棄了優(yōu)先購買權，也要告之買方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
7、請律師協助：如果說賣方要請律師幫忙協助，較好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無法擔供參考，只能是告訴一些過程的走法了。
