法院拍賣(mài)房產(chǎn)(法院拍賣(mài)的房子需要注意什么事項(xiàng)??)
1.法院拍賣(mài)的房子需要注意什么事項(xiàng)??
法院拍賣(mài)的房子能買(mǎi)，但是要注意以下幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，建議謹(jǐn)慎決定是否參與競(jìng)買(mǎi)。
一、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門(mén)拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。 如何判斷是否會(huì)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)？要看該房屋在拍賣(mài)前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理房屋所有權(quán)證。
那么，如果該房屋在法院查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒(méi)有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門(mén)不予登記的，這種情況購(gòu)買(mǎi)查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機(jī)關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理，那么條件具備后或法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購(gòu)房人也可以辦理房屋所有權(quán)。
二、房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
一般來(lái)說(shuō)，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會(huì)因?yàn)樵谑┕r(shí)偷工減料，開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因?yàn)檫@些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)際居住使用，因此無(wú)法發(fā)現(xiàn)隱蔽問(wèn)題。
并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。因?yàn)榉ㄔ阂话銜?huì)認(rèn)為，房屋原所有人在拍賣(mài)前只要告知拍賣(mài)公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣(mài)公司又將這一情況如實(shí)告知競(jìng)買(mǎi)人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣(mài)，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。
競(jìng)買(mǎi)人對(duì)所競(jìng)買(mǎi)的物品負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物了解清楚后參與競(jìng)買(mǎi)，所以只要實(shí)際參與了，法院就會(huì)推定自愿接受這種現(xiàn)實(shí)，因此通常情況下，不會(huì)支持競(jìng)買(mǎi)人的訴求。
2.法院拍賣(mài)的房子要注意哪些問(wèn)題和細(xì)節(jié)!
要注意以下幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，建議謹(jǐn)慎決定是否參與競(jìng)買(mǎi)： 一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門(mén)拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
如何判斷是否會(huì)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)？要看該房屋在拍賣(mài)前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理房屋所有權(quán)證。 那么，如果該房屋在法院查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒(méi)有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門(mén)不予登記的，這種情況購(gòu)買(mǎi)查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的。
但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機(jī)關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理，那么條件具備后或法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購(gòu)房人也可以辦理房屋所有權(quán)。 二：房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。
因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。 一般來(lái)說(shuō)，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會(huì)因?yàn)樵谑┕r(shí)偷工減料，開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。
但因?yàn)檫@些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)際居住使用，因此無(wú)法發(fā)現(xiàn)隱蔽問(wèn)題。并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。
因?yàn)榉ㄔ阂话銜?huì)認(rèn)為，房屋原所有人在拍賣(mài)前只要告知拍賣(mài)公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣(mài)公司又將這一情況如實(shí)告知競(jìng)買(mǎi)人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣(mài)，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競(jìng)買(mǎi)人對(duì)所競(jìng)買(mǎi)的物品負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物了解清楚后參與競(jìng)買(mǎi)，所以只要實(shí)際參與了，法院就會(huì)推定自愿接受這種現(xiàn)實(shí)，因此通常情況下，不會(huì)支持競(jìng)買(mǎi)人的訴求。
三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn) 《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯(cuò)誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說(shuō)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯(cuò)判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書(shū)經(jīng)過(guò)法定程序被撤銷(xiāo)，以至于取得財(cái)產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開(kāi)始前的狀態(tài)的情形。 如何對(duì)抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)？我們認(rèn)為，應(yīng)該適用善意取得制度來(lái)與之相抗衡，法律基本的價(jià)值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易安全，《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。
出賣(mài)人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人，是無(wú)權(quán)處分人，買(mǎi)受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意（不知情且無(wú)過(guò)失）的當(dāng)事人時(shí)，則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此，為了保障交易安全，最大限度保護(hù)通過(guò)拍賣(mài)取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益，法律應(yīng)該賦予善意取得對(duì)抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。
同時(shí)，因錯(cuò)判遭受損失者，應(yīng)該通過(guò)司法途徑獲得賠償。 這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見(jiàn)，但對(duì)競(jìng)拍人的損害卻是巨大的。
因?yàn)槟壳埃谶@種情況下沒(méi)有明確的法律規(guī)定可以通過(guò)善意取得制度來(lái)進(jìn)行救濟(jì)，所以最現(xiàn)實(shí)的辦法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，做出一定讓步了。 四：購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn) 這里面通常包含兩方面，一是拍賣(mài)的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付。
二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣(mài)傭金可能要高于相同戶(hù)型、面積的房屋。與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣(mài)房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用，一是拍賣(mài)保證金，二是拍賣(mài)成交后需支付給拍賣(mài)公司的傭金。
其中保證金是競(jìng)拍人參與競(jìng)拍的“過(guò)路費(fèi)”，競(jìng)拍人應(yīng)在拍賣(mài)會(huì)舉行前若干天將保證金打入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，并憑借保證金收據(jù)到拍賣(mài)公司辦理報(bào)名競(jìng)買(mǎi)手續(xù)。 拍賣(mài)成交后，競(jìng)拍人的保證金沖抵購(gòu)房款，如未成交拍賣(mài)結(jié)束后將退還保證金。
競(jìng)拍成功后，競(jìng)拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費(fèi)外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣(mài)公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房?jī)r(jià)總額的1%~5%之間。
另外，如果被拍賣(mài)房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時(shí)，還必須補(bǔ)繳土地出讓金。因此，在參與拍賣(mài)時(shí)，還必須留心土地使用權(quán)取得問(wèn)題。
五：實(shí)際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣(mài)的情況，在拍賣(mài)后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。 這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一般是比較少見(jiàn)的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)。
這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買(mǎi)賣(mài)的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權(quán)，通過(guò)法院直接拍賣(mài)使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實(shí)際入住人才搬離房屋。
或者，房屋所有權(quán)人惡意將房屋賣(mài)給第二手購(gòu)買(mǎi)人，由于第二手購(gòu)買(mǎi)人已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款，辦理了入住手續(xù)，并對(duì)房屋進(jìn)行裝修，第二手購(gòu)。
3.買(mǎi)法院拍賣(mài)房要注意什么
159"要注意以下幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，建議謹(jǐn)慎決定是否參與競(jìng)買(mǎi)：一、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門(mén)拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
二、房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯(cuò)誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說(shuō)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯(cuò)判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
四、購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn)這里面通常包含兩方面，一是拍賣(mài)的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣(mài)傭金可能要高于相同戶(hù)型、面積的房屋。
與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣(mài)房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用，一是拍賣(mài)保證金，二是拍賣(mài)成交后需支付給拍賣(mài)公司的傭金。五、實(shí)際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣(mài)的情況，在拍賣(mài)后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。
4.通過(guò)拍賣(mài)購(gòu)房需要注意什么
房產(chǎn)拍賣(mài)并非猛虎，大眾如果有心準(zhǔn)備，也是不妨嘗試一下的，尤其是在房?jī)r(jià)高漲的如今。
我在去年通過(guò)司法拍賣(mài)，購(gòu)得杭州房產(chǎn)一戶(hù)，這里講一下具體的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑問(wèn)，也可以在這里留言，我看到會(huì)盡量回復(fù)。
首先說(shuō)一下房產(chǎn)司法拍賣(mài)的流程，主要分以下幾步：1）籌備：準(zhǔn)備資金，提交押金，報(bào)名參與2）競(jìng)拍：參與競(jìng)標(biāo)，贏得標(biāo)物3）付款：在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付全款4）材料：聯(lián)系法院，拿到司法拍賣(mài)所需的材料文件5）洗白：跑房管局，檔案局等，洗白房產(chǎn)6）過(guò)戶(hù)：完成過(guò)戶(hù)，繳納費(fèi)用，拿到房產(chǎn)證，結(jié)束很多人都說(shuō)司法拍賣(mài)水很深，講述了各種可怕的情況等等，根據(jù)我的了解來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要準(zhǔn)備充分，也是可以規(guī)避，或者降低的。
司法拍賣(mài)的房產(chǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自三個(gè)地方：1）產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有糾紛2）業(yè)主，或者住客的居住，出租情況3）戶(hù)口問(wèn)題之前我很擔(dān)心的，政府部門(mén)的不配合，低效率什么的，最后發(fā)現(xiàn)是多慮了，無(wú)論是法院的工作人員，還是房管局相應(yīng)工作人員，都是非常熱情負(fù)責(zé)的，這里贊一下浙江的公務(wù)員們。
5.拍賣(mài)房子需要注意什么
a） 法拍房是指被法院查封的房產(chǎn)，其查封拍賣(mài)原因有經(jīng)濟(jì)糾紛、債務(wù)糾紛、貪污罰沒(méi)資產(chǎn)等。這些房子業(yè)主是不能交易的，只能通過(guò)法院拍賣(mài)的形式進(jìn)行處置該房產(chǎn)。
b） 安全性：法拍房都會(huì)由法院出具所有的文件手續(xù)，很安全；其交易都是受到憲法的保護(hù)，不同于個(gè)人的房產(chǎn)交易，所以大部分法拍房都是安全的；但是，有些法拍的房子存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如法院處理的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、中間出現(xiàn)債務(wù)人的撤銷(xiāo)、房子過(guò)戶(hù)周期過(guò)長(zhǎng)、房子交付存在問(wèn)題等等，這些法院都是無(wú)法保證購(gòu)房人的。 所以建議客戶(hù)您還是找專(zhuān)業(yè)的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)來(lái)專(zhuān)門(mén)的辦理，一方面可以保證資金交付的安全性，也可以保證整個(gè)辦理過(guò)程的時(shí)間，最重要房屋的交付會(huì)有專(zhuān)業(yè)的人士去處理，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)可以安全、方便、順暢的過(guò)戶(hù)和拿到房子。
c） 法拍房是司法拍賣(mài)的處置的房屋，房子價(jià)格低，位置好，費(fèi)用少，整體算下來(lái)要便宜很多，并且還可以和商品房一樣的貸款，貸款的比例更多，而且有一部分的房子都不限購(gòu)，之前很少人關(guān)注，同時(shí)沒(méi)有信賴(lài)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理不放心，現(xiàn)在我們咨詢(xún)法拍房的客戶(hù)越來(lái)越多了。
望采納
謝謝
6.購(gòu)買(mǎi)法院拍賣(mài)的房子需要注意哪些法律問(wèn)題
要注意以下幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，建議謹(jǐn)慎決定是否參與競(jìng)買(mǎi)：一、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門(mén)拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
二、房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯(cuò)誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說(shuō)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯(cuò)判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。
四、購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn)這里面通常包含兩方面，一是拍賣(mài)的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣(mài)傭金可能要高于相同戶(hù)型、面積的房屋。
與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣(mài)房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用，一是拍賣(mài)保證金，二是拍賣(mài)成交后需支付給拍賣(mài)公司的傭金。五、實(shí)際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣(mài)的情況，在拍賣(mài)后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。
7.拍賣(mài)房子都有什么要了解注意的
拍賣(mài)房子都有注意的 一、不同權(quán)屬狀況拍賣(mài)標(biāo)的的審查與前期處理 1、拍賣(mài)標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。
2、產(chǎn)權(quán)人為國(guó)有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣(mài)需要取得上級(jí)部門(mén)的許可意見(jiàn)。3、如果拍賣(mài)標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣(mài)按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣(mài)時(shí)，為了保證拍賣(mài)成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過(guò)戶(hù)，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。
4、有共有人的房地產(chǎn)拍賣(mài)，須有共有人的書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)。共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
5、有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣(mài)，須將拍賣(mài)行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
6、分層、分套的房屋拍賣(mài)，買(mǎi)受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。 7、房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)在公告中說(shuō)明，并按照國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。
8、建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣(mài)。 二、房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格的評(píng)估 1、房地產(chǎn)拍賣(mài)委托一般都是因債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣(mài)其依法擁有的房地產(chǎn)。
如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣(mài)完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣(mài)不成，通常會(huì)由法院將拍賣(mài)標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。 2、一般委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開(kāi)發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣(mài)房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評(píng)估價(jià)格偏高勢(shì)必會(huì)影響拍賣(mài)成交。
3、買(mǎi)家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投，拍賣(mài)實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買(mǎi)方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 為了促使拍賣(mài)成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能吸引買(mǎi)家競(jìng)投。
小編提示：基于以上原因，拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估一般應(yīng)比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低。 三、房地產(chǎn)拍賣(mài)登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi) （一）房地產(chǎn)拍賣(mài)登記需提交資料1、申請(qǐng)書(shū)； 2、當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明；3、委托書(shū)及代理人身份證明； 4、房地產(chǎn)權(quán)證； 5、拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)； 6、房屋平面圖及地籍圖； 7、出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù)； 8、契稅完稅證及契稅完稅貼花； 9、拍賣(mài)公告； 10、其他有關(guān)文件。
其中自愿委托拍賣(mài)的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交委托拍賣(mài)合同；人民法院等強(qiáng)制拍賣(mài)的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交：1）拍賣(mài)委托公函；2）生效的判決和調(diào)解書(shū)；3）協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。 （二）應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)拍賣(mài)（除出讓土地使用權(quán)拍賣(mài)外）；屬于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)交易，通常需繳納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目：1、拍賣(mài)傭金；2、營(yíng)業(yè)稅及其附加；3、印花稅；4、契稅；5、交易手續(xù)費(fèi)；6評(píng)估費(fèi)；7、登記費(fèi)；8、合同公證費(fèi)等。
四、在建工程拍賣(mài)應(yīng)注意事項(xiàng) （一）應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目狀況。 1、土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金； 2、土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)； 3、政府相關(guān)管理各部門(mén)的批準(zhǔn)文件是否齊全。
包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（或開(kāi)工證）、預(yù)售許可證是否取得等； 4、房地產(chǎn)建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%; 5、政府各相關(guān)部門(mén)的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況；與項(xiàng)目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況； 6、有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來(lái)，共同處理拍賣(mài)事宜； 7、在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行為； 8、在建工程是否預(yù)售。 （二）在建工程拍賣(mài)需要申請(qǐng)和審核拍賣(mài)前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門(mén)提出申請(qǐng)，取得拍賣(mài)的書(shū)面批準(zhǔn)文件。
（三）拍賣(mài)成交后的手續(xù)處理。 五、建成在售房地產(chǎn)拍賣(mài)應(yīng)注意事項(xiàng) 1、房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證辦理情況； 2、土地使用權(quán)款項(xiàng)是否付清 3、房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。
六、破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣(mài)應(yīng)注意事項(xiàng) 1、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)認(rèn)證的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估； 2、破產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣(mài)需按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣(mài)前完成有關(guān)手續(xù)； 3、涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并在拍賣(mài)所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。 七、有瑕疵房地產(chǎn)拍賣(mài)的操作 1、拍賣(mài)標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。
經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)審批通過(guò)，如果是國(guó)有土地，則補(bǔ)繳出讓金；如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金。補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。
2、拍賣(mài)標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)審批。 經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后后方可拍賣(mài)。
3、拍賣(mài)標(biāo)的既無(wú)土地使用權(quán)證，又無(wú)房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。
4、拍賣(mài)有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。 5、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程未予交清的款項(xiàng)，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項(xiàng)和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。
6、拍賣(mài)標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問(wèn)題。注：有。
8.買(mǎi)法院拍賣(mài)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
如何尋找更加價(jià)廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過(guò)法院拍賣(mài)取得房產(chǎn)的途徑成了一個(gè)熱門(mén)的選擇，對(duì)此人們?cè)缫掩呏酊F。
那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據(jù)以往辦理此類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關(guān)于“利”的分析可以避開(kāi)限購(gòu)令，對(duì)通過(guò)法院拍賣(mài)取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒(méi)有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購(gòu)令執(zhí)行。
因此，我們說(shuō)目前還是一個(gè)“灰色地帶”。但在實(shí)際執(zhí)行中，房屋競(jìng)得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、協(xié)助執(zhí)行書(shū)及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
可以規(guī)避部分稅種，一般來(lái)說(shuō)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書(shū)后，通過(guò)法院拍賣(mài)所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營(yíng)業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭(zhēng)議。
關(guān)于“弊”的分析《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或者采取其他執(zhí)行措施。上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過(guò)法院拍賣(mài)取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認(rèn)為從法院取得的被拍賣(mài)房產(chǎn)應(yīng)該是非常安全保險(xiǎn)的，但實(shí)際情況往往事與愿違，因?yàn)榉ㄔ翰皇菍?zhuān)業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)，因此在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)一：房屋所有權(quán)證的辦理難以確定因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門(mén)拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如何判斷是否會(huì)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)？要看該房屋在拍賣(mài)前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理房屋所有權(quán)證。
那么，如果該房屋在法院查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒(méi)有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門(mén)不予登記的，這種情況購(gòu)買(mǎi)查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機(jī)關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理，那么條件具備后或法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購(gòu)房人也可以辦理房屋所有權(quán)。
風(fēng)險(xiǎn)二：房屋質(zhì)量沒(méi)保障因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。
一般來(lái)說(shuō)，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會(huì)因?yàn)樵谑┕r(shí)偷工減料，開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因?yàn)檫@些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)際居住使用，因此無(wú)法發(fā)現(xiàn)隱蔽問(wèn)題。
并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。因?yàn)榉ㄔ阂话銜?huì)認(rèn)為，房屋原所有人在拍賣(mài)前只要告知拍賣(mài)公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣(mài)公司又將這一情況如實(shí)告知競(jìng)買(mǎi)人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣(mài)，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。
競(jìng)買(mǎi)人對(duì)所競(jìng)買(mǎi)的物品負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物了解清楚后參與競(jìng)買(mǎi)，所以只要實(shí)際參與了，法院就會(huì)推定自愿接受這種現(xiàn)實(shí)，因此通常情況下，不會(huì)支持競(jìng)買(mǎi)人的訴求。風(fēng)險(xiǎn)三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯(cuò)誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>
9.問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)法院拍賣(mài)的房子需要注意哪些事項(xiàng)
1、做好財(cái)政預(yù)算：購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)的房產(chǎn)需要一次性付款，涉及到的金額巨大，必須預(yù)先對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有個(gè)準(zhǔn)確的判斷。如果想要辦理貸款的話(huà)，流程十分的麻煩，且需要交給擔(dān)保公司數(shù)額不小的擔(dān)保費(fèi)，這些事項(xiàng)都得提前了解清楚。
2、市場(chǎng)行情提前了解：購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)房產(chǎn)需求足夠的謹(jǐn)慎，對(duì)市場(chǎng)做了認(rèn)真的調(diào)查和有了準(zhǔn)確的判斷之后再出手。
3、參與拍賣(mài)需要掌握的技巧：提前做好財(cái)政預(yù)算，提前對(duì)房產(chǎn)做了解并有個(gè)差不多的估價(jià)。對(duì)自己的可承受范圍做到心中有數(shù)，超過(guò)可承受范圍堅(jiān)決不能舉牌，一定要冷靜謹(jǐn)慎，不要受到環(huán)境的影響。
擴(kuò)展資料：
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的要求：
（依據(jù)：最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定）
第一條 本規(guī)定所稱(chēng)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)，是指人民法院依法通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)，以網(wǎng)絡(luò)電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)處置財(cái)產(chǎn)的行為。
第二條 人民法院以拍賣(mài)方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過(guò)其他途徑處置，或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)方式處置的除外。
第三條 網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)在互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)上向社會(huì)全程公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。
第四條 最高人民法院建立全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者申請(qǐng)納入名單庫(kù)的，其提供的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具備全面展示司法拍賣(mài)信息的界面；
（二）具備本規(guī)定要求的信息公示、網(wǎng)上報(bào)名、競(jìng)價(jià)、結(jié)算等功能；
（三）具有信息共享、功能齊全、技術(shù)拓展等功能的獨(dú)立系統(tǒng)；
（四）程序運(yùn)作規(guī)范、系統(tǒng)安全高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)價(jià)廉；
（五）在全國(guó)具有較高的知名度和廣泛的社會(huì)參與度。
最高人民法院組成專(zhuān)門(mén)的評(píng)審委員會(huì)，負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的選定、評(píng)審和除名。最高人民法院每年引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已納入和新申請(qǐng)納入名單庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者予以評(píng)審并公布結(jié)果。
第五條 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者由申請(qǐng)執(zhí)行人從名單庫(kù)中選擇；未選擇或者多個(gè)申請(qǐng)執(zhí)行人的選擇不一致的，由人民法院指定。
第六條 實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）制作、發(fā)布拍賣(mài)公告；
（二）查明拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說(shuō)明；
（三）確定拍賣(mài)保留價(jià)、保證金的數(shù)額、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等；
（四）確定保證金、拍賣(mài)款項(xiàng)等支付方式；
（五）通知當(dāng)事人和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人；
（六）制作拍賣(mài)成交裁定；
（七）辦理財(cái)產(chǎn)交付和出具財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；
（八）開(kāi)設(shè)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)專(zhuān)用賬戶(hù)；
（九）其他依法由人民法院履行的職責(zé)。
第七條 實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的，人民法院可以將下列拍賣(mài)輔助工作委托社會(huì)機(jī)構(gòu)或者組織承擔(dān)：
（一）制作拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的文字說(shuō)明及視頻或者照片等資料；
（二）展示拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)，接受咨詢(xún)，引領(lǐng)查看，封存樣品等；
（三）拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的鑒定、檢驗(yàn)、評(píng)估、審計(jì)、倉(cāng)儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)龋?/p>
（四）其他可以委托的拍賣(mài)輔助工作。
社會(huì)機(jī)構(gòu)或者組織承擔(dān)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)輔助工作所支出的必要費(fèi)用由被執(zhí)行人承擔(dān)。
參考資料來(lái)源：百度百科--最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定
