貴陽買鋪面(買賣商鋪應(yīng)該需要注意的問題有哪些呢?)
1.買賣商鋪應(yīng)該需要注意的問題有哪些呢?
商鋪買賣注意事項 1、確定商鋪的投資價值 怎么確定商鋪是否具備可投資性呢 首先需要了解的是商鋪分為臨街型商鋪、社區(qū)型商鋪以及寫字樓商鋪等三大種類。
當然其各自有各的特點。 商鋪具有可投資性，一般具有以下特點：臨街商鋪位于鬧市或者是商業(yè)街區(qū)域，無論價格面積都是眾多商戶們心意的選擇對象；如果是社區(qū)型商鋪的話，一般服務(wù)的社區(qū)居民，因此大多以藥店，超市之類為主，而且投資費用小，不過選擇投資社區(qū)類型時要綜合考慮周邊的因素；投資寫字樓的話，要看其是否具有可投資性，首先要看其所在位置是否是公司聚集區(qū)，例如開發(fā)區(qū)，還要看其資金多少的投入，由于較聚集的開發(fā)區(qū)之類的都是新興的產(chǎn)業(yè)區(qū)，因此其前景看好，選擇時要主要其地段的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、檢查其開發(fā)商五證是否齊全 第一步關(guān)鍵走好后，接下來就需要認真檢查開發(fā)商的相關(guān)證件是否齊全，所售商品房是否合法銷售，從法律角度講，這和自身利益息息相關(guān)。 尤其是合法銷售的證明件 ——預(yù)售證，預(yù)售證的取得也是表明開發(fā)商已具備合法銷售資格，因此一定要檢查清楚預(yù)售證是否和開發(fā)商名字相符，預(yù)售證是否存在作假行為，不過現(xiàn)在開發(fā)商只要能夠取得預(yù)售證，當?shù)胤抗芫志W(wǎng)站都會及時公布信息，因此確保萬一，最好登陸相關(guān)網(wǎng)站查看。
這里也建議買家們最好購買取得預(yù)售證的商鋪。 3、謹慎簽訂購買商鋪買賣合同 這里重點強調(diào)在簽訂商鋪買賣合同有關(guān)公攤面積、返租承諾、貸款風險等需要注意的事項。
其中商鋪不同于普通住宅，一般情況下其公攤面積在30%左右，甚至大多。 因此在簽訂合同時一定要選擇以面積計價方式為主的，并且在合同另加條款里寫明有關(guān)公攤面積的細則；而返租承諾也是時下很多業(yè)主們樂意的選擇之一，因避免自己親自打理的麻煩，但由于需要和開發(fā)商合作，因此在簽訂返祖合同時，一定要將返祖的詳細條款認真核對清楚，以防開發(fā)商從中作梗； 最后任何投資都是有風險的，更不用說房產(chǎn)投資，尤其是貸款上面，因此除了需要根據(jù)自己的經(jīng)濟實力選擇合適的貸款方式外，最好咨詢投資專家給予理性的建議。
4、購買商鋪注意其產(chǎn)權(quán)問題 購買商鋪因其涉及資金巨大，因此產(chǎn)權(quán)問題是重中之重，尤其是獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪投資者是完完全全具有處置權(quán)，無論自己打理，交付開發(fā)商打理，還是自營，其存在的風險最小。 不過因近來整頓房地產(chǎn)市場，而小產(chǎn)權(quán)也被炒的如火如荼，其中小產(chǎn)權(quán)商鋪筆者認為是值得投資者們警惕的，由于小產(chǎn)權(quán)不被國家認可，不具備完全產(chǎn)權(quán)，因此最好投資時了解清楚產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是什么。
2.買賣商鋪時需要注意什么?
如今，買房子似乎成為了最保值的投資方式，以炒房獲得巨額利潤的人也不在少數(shù)。
但由于限購令的發(fā)布，住宅投資受到了很大限制，于是很多人將目光轉(zhuǎn)移到不限購的商鋪上，于是這幾年商鋪的買賣也大為紅火。 細節(jié)決定成敗，在商鋪的交易中，買賣雙方都有一些細節(jié)需要注意，下面將為您娓娓道來。
商鋪交易中，買家需要注意以下三點：？？？？？？ 1。確認商鋪產(chǎn)權(quán)？？？？？ ？同購買住宅一樣，確認產(chǎn)權(quán)是不可忽視的重要一步。
為了預(yù)防買到產(chǎn)權(quán)有問題的房子，購買前一定要查驗房產(chǎn)證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽業(yè)主的一面之詞。 2。
考察商鋪結(jié)構(gòu) 商鋪的結(jié)構(gòu)就跟住宅的戶型一樣重要，除了商鋪的地理位置之外，商鋪的結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了商鋪的價值。考察商鋪的結(jié)構(gòu)主要是考察面寬和進深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等，如果這些方面都沒有問題，才能保證日后使用的方便性。
3。考察配套設(shè)施 商鋪的配套設(shè)施完備且運行良好能為商家節(jié)省不少成本和精力，所以在購買前，一定要對水、電及電容、燃氣、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等核查清楚，否則某一環(huán)節(jié)出了問題，后期都要付出成本和精力來解決。
商鋪交易中，賣家需要注意以下三點： 1。 買家的購買力 為了使交易能夠順利進行下去，賣家有必要了解買家的購買力，如買家是否能夠全款買房，如需貸款其征信如何、收入如何等，這些直接關(guān)系到貸款能否順利審批。
2。首付款與尾款交付時間間隔 首付款與尾款交付時間不宜間隔過久，間隔的時間越久，賣家面臨的風險越大，所以應(yīng)該首選可以全款購買商鋪的買家。
3。在合同中約定支付定金后的違約責任 房產(chǎn)交易中，違約的現(xiàn)象時有發(fā)生，所以在合同中約定支付定金后如果一方違約將承擔什么責任將是十分必要的，這對于買賣雙方既是一種保護，也是一種約束。
3.買商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 （本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為）。
投資人可以對照一下，擯棄不合手續(xù)的投資型商鋪。 其次，買商鋪與買房子一樣，要看看該項目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項目的土地證，了解其土地使用年限，這一點也和投資回報有很大關(guān)系。
第三，問一問周邊的朋友，該項目是新建項目還是重新裝修后重新包裝的項目，如果是后者，需要仔細了解該項目的債權(quán)債務(wù)清楚沒有，土地手續(xù)清楚沒有，原來為什么經(jīng)營不好，經(jīng)營不好的根本原因解決了沒有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開發(fā)商沒有經(jīng)營者重要，經(jīng)營者沒有商戶的支持重要。 對于開發(fā)商聲稱的經(jīng)營團隊，應(yīng)了解是以何種形式進駐的，在南方城市往往打著很知名的經(jīng)營團隊進駐，但是實際上只是作為顧問而已。
其次，在最求高回報的良好預(yù)期時，分析一下該項目所處地段的租金市場行情，最好自己實地走一走問一問，多了解幾個朋友和當?shù)氐纳虘簦憔涂梢杂幸粋€大致的判斷，開發(fā)商承諾的回報是否合理，如果不合理，就蘊藏著極大的風險。 相比較而言，投資成型的已開業(yè)的商場，風險會相對降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開發(fā)商的實力和信譽是每一個投資人應(yīng)該認真考察的，最好選擇知名開發(fā)商開發(fā)的品牌物業(yè)，小的開發(fā)商騙了錢可以一走了之，但是，品牌開發(fā)商卻必須為自己開發(fā)的物業(yè)負責；另一方面，因為有比較嚴格的管理流程，品牌開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題、手續(xù)問題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現(xiàn)在市場上逐漸興起了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來分析，因為當置業(yè)行為成為投資行為后，不動產(chǎn)物業(yè)就成為一個獲利的工具和盈利符號而已，“產(chǎn)權(quán)式酒店”包租銷售和“商鋪”包租銷售，道理是相通的。
除此以外，購買前做一些調(diào)查分析是必不可少的，其中至少應(yīng)該注意五個方面： 1、有廣場就有人氣 什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會。 大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。
而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場不僅是居民活動的地方，也必將是商業(yè)活動中心區(qū)。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。
同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業(yè)收入是平時的幾倍。
2、主力店效應(yīng) “有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。 一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值凸現(xiàn)。
如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。
3、品牌店效應(yīng) 目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。
其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。
立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。
一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。
像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價值非常大。
對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
4.購買商鋪的注意事項有哪些
1。
好的地段非常重要 地段最終決定商鋪目前的租金已經(jīng)往后租金的漲幅，以及市場不斷波動中的承受力。好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好于商場內(nèi)鋪以及地下底商。 2。
找準定位 一般的商鋪主要有兩種，餐飲和零售。同樣兩家店鋪，因為所處的地方不一樣，其生意肯定會不一樣，這個就跟當?shù)氐姆諊嘘P(guān)。
學會借力，就是要學習找一個對自己有益處的好鄰居。就像很多大型超市、家居商場一樣，周圍總有一些便利店和賣家具、窗簾、地板等供應(yīng)一樣，這個就是行業(yè)相關(guān)性。
3。把握投資時機 把握投資時機有訣竅。
從總體上說，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。
4。好物業(yè)讓商鋪更增值 物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素。
物業(yè)服務(wù)要專業(yè)，首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷等，最好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實際管理經(jīng)驗的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 最后，商鋪還非常依賴開發(fā)商的后期運營能力，特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪，風險很大，如果開發(fā)商的運營能力不行，虧損也是常有的。
5.買商鋪要注意什么
買商鋪需要注意以下幾點：
1、產(chǎn)權(quán)清晰
購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，看看開發(fā)商是否具備銷售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。
2、商鋪內(nèi)外有別
買商鋪也要分清楚是購買沿街式的外街式商鋪，還是購買商城內(nèi)內(nèi)街式商鋪，個人更傾向于購買沿街式商鋪，內(nèi)街式商鋪的人流量取決于商場的管理經(jīng)營方。
3、考慮匯報率
購買商鋪是用來的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來預(yù)估，當然新開發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
在考慮匯報率時往往商鋪的使用年限會忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開發(fā)商從拿地到交房都已過去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價格息息相關(guān)。
4、考慮商鋪面積
購買時，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。
擴展資料
商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所。
商鋪作為交易的場所，很容易理解，從超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點很容易。
商鋪作為提供服務(wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。
參考資料：搜狗百科：商鋪
6.購買商鋪有什么注意事項
（一）業(yè)主要注意四大的問題1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質(zhì)是否有問題必須落實，以免簽定購房合同之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。
2.付款方式購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔的風險。3.首付款與尾款間隔時間，時間不宜過長。
4.支付訂金后的違約責任及違約罰則。（二）客戶要注意的三大問題1.產(chǎn)權(quán)購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。
2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結(jié)構(gòu)就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃氣、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。
