買(mǎi)二手房公正注意事項(xiàng)
1.房產(chǎn)公證需要注意哪些事項(xiàng)?
房產(chǎn)公證注意事項(xiàng) 1、先確認(rèn)需要辦理什么公證把房子給你，如果是父親去世后你獲得則辦理“遺囑公證”，此公證無(wú)需考慮房屋面積，按份收費(fèi)；如果你想現(xiàn)在獲得則需要辦理“贈(zèng)與公證”，需要到房屋所在地的房管局辦理評(píng)估，根據(jù)評(píng)估后的房屋總價(jià)2%收取。
證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益的2%收取。 2、公證買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議，只有債權(quán)效力，而無(wú)物權(quán)效力，就是說(shuō)一旦產(chǎn)生糾紛，你只能到法院起訴追回房款，而不能直接判給你房產(chǎn)，而現(xiàn)在法院普遍存在執(zhí)行難，錢(qián)款不易追回。
你只有到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記，才真正確定物權(quán)，受法律保護(hù)和認(rèn)可。所以說(shuō)公證買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)實(shí)際意義。
如果對(duì)方房產(chǎn)有其他問(wèn)題，不宜買(mǎi)賣(mài)，那公證更無(wú)用處，白花錢(qián)。 3、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋一般是無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的轉(zhuǎn)移的，如果是農(nóng)村的宅基地，還要與村委會(huì)聯(lián)系，現(xiàn)在的宅基地基本上不可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移了。
沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋或者是違法存在或者是產(chǎn)權(quán)尚未確認(rèn)，兩種情況都不能進(jìn)行公證。 4、公證處的收費(fèi)可能有一份更加詳細(xì)的，但是網(wǎng)上查不到的細(xì)則，其中有價(jià)格的上下浮動(dòng)規(guī)定，所以要咨詢(xún)公證處。
2.買(mǎi)賣(mài)合同公證需要注意哪些問(wèn)題?
買(mǎi)賣(mài)合同公證需要注意： 一）房屋買(mǎi)賣(mài)合同公證，要在房管部門(mén)評(píng)議批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上給予證明。
買(mǎi)賣(mài)價(jià)格要按質(zhì)論價(jià)，估價(jià)的辦法要根據(jù)國(guó)家的價(jià)格政策，參照房屋實(shí)際造價(jià)，新舊程度及市場(chǎng)房?jī)r(jià)而定，并經(jīng)房管部門(mén)批準(zhǔn)。在農(nóng)村，根據(jù)當(dāng)?shù)赝?lèi)房屋的價(jià)格，由買(mǎi)賣(mài)雙方直接交易，隨行就市，防止變相高價(jià)套購(gòu)。
（二）產(chǎn)權(quán)人死亡的，其家屬在末辦理繼承權(quán)公證前不得處理房產(chǎn)。 （三）房屋買(mǎi)主如其戶(hù)口不在房屋所在地的，則要按當(dāng)?shù)卣蚍抗懿块T(mén)的規(guī)定辦理。
（四）國(guó)家禁止單位購(gòu)買(mǎi)私人房屋，目的是為了防止單位擠占公民的房屋使用面積。如單位確屬缺房，須經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，才能購(gòu)買(mǎi)私房。
（五）房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)規(guī)定賣(mài)方負(fù)責(zé)向買(mǎi)方交空房者，須等房?jī)?nèi)住戶(hù)騰交后再行成交和辦理公證；以避免房客無(wú)處搬家或其他問(wèn)題致使賣(mài)方不能按期交房，造成多方面糾紛。（六）要堅(jiān)決揭露、制止和打擊利用房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行投機(jī)倒把，牟取暴利的非法行為。
3.商品房買(mǎi)賣(mài)合同公證有哪些注意事項(xiàng)?
一、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。
因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙，影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房。
二、仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件 1、開(kāi)發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。 商品房開(kāi)發(fā)的法定手續(xù)（許可程序）包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書(shū)、施工許可、商品房預(yù)售許可等。
對(duì)于開(kāi)發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開(kāi)發(fā)主體名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)土地用途、開(kāi)發(fā)土地范圍等必須相互一致；土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開(kāi)發(fā)的。 2、注意查看賣(mài)方的“一照”、“兩書(shū)”、“五證” ①“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
②“兩書(shū)”：即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)。 ③“五證：即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)（外）銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證。
其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。
三、要先咨詢(xún)清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序 大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，較好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。
1、一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額。 2、如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。
四、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的 1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。 2、現(xiàn)實(shí)交易中，開(kāi)發(fā)商往往以格式合同為房管部門(mén)擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。
要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。 五、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體 1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。
2、同時(shí)，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購(gòu)房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。 ②由于開(kāi)發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者要求退房退款時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房?jī)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)的差額損失。
③加重開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過(guò)其不當(dāng)獲利，才能從根本上遏制開(kāi)發(fā)商惡意違約。 六、合同附件須重視 1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。
2、常有的合同附件包括所購(gòu)房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書(shū)、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等，對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。 可見(jiàn)，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。
購(gòu)房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。 七、妥善保管商品房的銷(xiāo)售廣告、宣傳資料 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng)，不視為合同的條款，但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定 八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的定金問(wèn)題 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條及較高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
在規(guī)定的期限內(nèi)，如果消費(fèi)者不與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，那么這筆錢(qián)是拿不回來(lái)的。這種定金或訂金的約定，對(duì)消費(fèi)者是不利的，使他們?cè)诤灱s時(shí)處于受制于人的境地，在簽約談判時(shí)雙方因?yàn)楹贤哪承l款達(dá)不成協(xié)議而導(dǎo)致談判失敗的，開(kāi)發(fā)商都以對(duì)方?jīng)]有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。
但現(xiàn)實(shí)情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會(huì)給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會(huì)將房子賣(mài)掉。所以，如果想買(mǎi)房，交定金（或訂金）是不可逾越的一個(gè)步驟。
4.買(mǎi)二手房應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)?
買(mǎi)二手房應(yīng)該注意的事項(xiàng)：1、核實(shí)賣(mài)方的身份 如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。 2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證 看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。
3、選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu) 選擇信譽(yù)度高的中介購(gòu)房是件很煩瑣的事，需要具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)。一般來(lái)說(shuō)，大多數(shù)人一生只購(gòu)買(mǎi)一次住房，對(duì)購(gòu)房程序、業(yè)務(wù)都不明白，所以要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)中介替自己打理購(gòu)房事宜。
如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。 4、公房和經(jīng)濟(jì)適用房 如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。
由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。 如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。
5、千萬(wàn)勿購(gòu)買(mǎi)的情況 如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。 6、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查 在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
7、弄清二手房的底細(xì) 弄清二手房的底細(xì)要問(wèn)清楚房子是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限，與房子相關(guān)的費(fèi)用有哪些，同時(shí)要細(xì)致了解各項(xiàng)費(fèi)用的繳納情況，避免出現(xiàn)欠費(fèi)。 8、弄清二手房各種稅費(fèi)計(jì)算方法 契稅：交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格取最高x1。
5% 土地出讓金：交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格取最高值x1% 印花稅：交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格取最高值x0。1% 交易費(fèi)：6元x建筑面積 房證工本費(fèi)：80元 現(xiàn)在五年那再次交易的房屋，還要交5。
55% 9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中 交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。 合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
5.購(gòu)房者買(mǎi)二手房時(shí)有哪些注意事項(xiàng)
購(gòu)房者買(mǎi)二手房時(shí)有以下注意事項(xiàng)：1、核實(shí)賣(mài)方身份 如果是個(gè)人，看他的身份證，仔細(xì)核對(duì)身份證與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致；如果是單位，那就到工商局看單位的檔案資料；如果是賣(mài)方的代理人，看他是否有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
2、查驗(yàn)房產(chǎn)證 到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證，看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果是的話就需要查看共有人的身份證件或是同意售賣(mài)的聲明。 此外，還需要看看房屋是否被抵押，如果房屋已被抵押，則需要求賣(mài)方提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。
3、選擇正規(guī)中介 如果是通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。 4、審查房屋配套設(shè)施 生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來(lái)將要實(shí)現(xiàn)的。
一個(gè)生活區(qū)除了交通方便，還需要郵局、銀行、超市、餐飲、中小學(xué)、幼兒園、公園、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。當(dāng)然，還要看配套的品質(zhì)與檔次，比如周邊是否有名校等。
5、將承諾落實(shí)到合同中 簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易中的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之?？陬^約定在發(fā)生糾紛時(shí)是無(wú)法舉證的，只有將其落實(shí)到合同中才可以當(dāng)做證據(jù)。
6、關(guān)注規(guī)劃變化 房產(chǎn)價(jià)值在很大程度上與地段有關(guān)，而地段又與其所占有的資源，比如教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等有著很大的關(guān)系，但有些規(guī)劃卻對(duì)房?jī)r(jià)的增值不一定有利。 因此，買(mǎi)家應(yīng)該關(guān)注規(guī)劃變化，如果規(guī)劃不利于房產(chǎn)增值，那就還是謹(jǐn)慎選擇，畢竟誰(shuí)都不會(huì)想要買(mǎi)下會(huì)貶值的房子。
6.購(gòu)買(mǎi)二手房需要公證嗎
購(gòu)買(mǎi)二手房，最重要的是認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
首先要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，并到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及擬購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄。如房主、登記日期、成交價(jià)格、賣(mài)方產(chǎn)權(quán)的完整性、有沒(méi)有被抵押、是否共享等。
其次要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
與商品房不同，二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況、戶(hù)型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。此外，請(qǐng)您千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng)；有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，從多個(gè)方面對(duì)比判斷二手房的價(jià)值。
最后，提醒您，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不要輕信對(duì)方，一定要合法、徹底地辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
挑選“二手房”四大技巧
住房成為商品，“二手房”交易將成為整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中最活躍的部分。目前，國(guó)家已開(kāi)始加大促進(jìn)二手房交易的力度，因此，二手房交易會(huì)逐漸活躍起來(lái)，但“二手房”買(mǎi)賣(mài)不像購(gòu)置新房那樣一目了然，因此，挑選時(shí)應(yīng)格外注意。
查明產(chǎn)權(quán)狀況
“二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個(gè)人消費(fèi)品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購(gòu)房人第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封。
特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買(mǎi)，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。
看清房屋結(jié)構(gòu)
“二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。
選購(gòu)時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門(mén)的檔案室查詢(xún)?cè)n案，看看圖紙資料，打消疑惑。
考察環(huán)境和配套
舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周?chē)泥従?，?duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。
了解物業(yè)管理狀況
對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專(zhuān)業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無(wú)人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。
7.如何購(gòu)買(mǎi)二手房 二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些
越來(lái)越多的人挑選購(gòu)買(mǎi)二手房。面對(duì)簽約、交稅、借款、過(guò)戶(hù)交代等流程，我們應(yīng)該掌握哪些購(gòu)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)，才能保障自己的權(quán)益，為日后減少許多麻煩和糾紛？如果流程都不明白的話肯定是要吃大虧的。今天小編 就為您整理了購(gòu)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)和二手房交易流程，的菜鳥(niǎo)寶典.
在買(mǎi)房的時(shí)候至少記住三點(diǎn)：一個(gè)是要核實(shí)房產(chǎn)證信息，二是合同中注明房屋交付時(shí)間，三是好要求房主搬出移交后再行支付購(gòu)房款。
買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)之一：核實(shí)賣(mài)方身份 選擇可靠中介
核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢(qián)后能順利過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)后房與款兩 清。必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)，這是買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)的前提。
買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)之二：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)
到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。查看：
1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔 案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處 。
3.看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出 售的書(shū)面文件，千萬(wàn)別忽視這些買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)。
買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)之三：核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)
以下情況的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi)：
1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋
2. 被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋
3. 屬違法或違章建筑的房屋
此外，如果要購(gòu)買(mǎi)的房屋是公房，賣(mài)房人要提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)；由 于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。
如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房 屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。只有遵循這個(gè)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)才能夠進(jìn)一步簽訂合同。
買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)之四：關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中
簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定 代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。
合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。
買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)之五：留心付款方式和時(shí)間
買(mǎi)家在付款時(shí)，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進(jìn)行付款，由此能夠增加購(gòu)買(mǎi)付款憑證。
買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)之六：小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶(hù)。
買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)之七：保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶(hù)
必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán) 過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。
女子花90萬(wàn)買(mǎi)二手房7年無(wú)法入住，任何人遇到這種事都會(huì)很痛苦，建議購(gòu)房者注意遵守買(mǎi)二手房注 意事項(xiàng)，以大可能減少這種情況的發(fā)生，大程度保護(hù)自身權(quán)益。
