房屋拆遷調研報告(調研報告調研報告格式)
房屋拆遷調研報告
房屋拆遷調研報告
隨著個人的素質不斷提高，越來越多的事務都會使用到報告，報告具有語言陳述性的特點。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是小編為大家收集的房屋拆遷調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房屋拆遷是國家的工業(yè)化、城市化以及社會轉型必然要經歷的過程，而且是以公共利益為目的性的政府行為過程。近年來，征地拆遷過程中出現(xiàn)了一系列維系公共利益的困境。從安徽農民朱正亮因拆遷糾紛點火自焚，到轟動全國的重慶最牛釘子戶，這些惡性案例表明征地拆遷領域矛盾的激化已經成為擾亂社會正常秩序的風險隱患。從基礎層面來看，房屋拆遷難的根源首先在于規(guī)范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何從法律解釋的技術方面完善法律術語的界定，又如何從法律實施的制度方面平衡利益沖突，本文嘗試為我國“拆遷難”課題的破解提供一些建設性的對策。
（一）現(xiàn)行法律對“公共利益”之涵義界定不清
1、“公共利益”術語欠缺具體化的法律釋義
20xx年，修正后的現(xiàn)行憲法第13條財產權保護條款確立了“公共利益”的存在與“補償”的必要兩項制度性要件，但這兩項要件尤其是“公共利益”的標準、程序等一直沒有在制度性的層面上得到充分具體的界定。縱觀我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，沒有一部法律或者行政法規(guī)對什么是公共利益做出明確的界定和適當?shù)慕忉尅Ｎ覈F(xiàn)行《憲法》第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。”20xx年就開始實施到目前還未修改的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《城市房屋拆遷管理條例》）更是對公共利益只字不提，其中的某些條款似乎是將“公共利益”具體化，如《城市房屋拆遷管理條例》第3條規(guī)定：“城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。”但這些條款顯然無視對個人合法合理權利的平等保護也是一種公共利益，忽略了作為拆遷理由的公共利益與平等保護個人權利這種公共利益之間的權衡。
2、模糊性的概念界定為地方政府的“明修暗渡”埋下了隱患
公民財產權的保護是《憲法》賦予公民的基本權利，政府為了公眾利益的目的可以對它進行限制和剝奪，但必須按照正常法律程序，如果是為了商業(yè)開發(fā)的目的，則必須符合民事商品交易的民事合同的自愿有償。在實施細則中，《城市房屋拆遷管理條例》一方面沒有明確什么是公眾利益，政府自己當自己的法官，另一方面剝奪了公民的司法權利。我國對公共利益的涵義說的非常的籠統(tǒng)和模糊，根本就沒有一個具體標準。在實踐中，這往往就造成很多征地拆遷中的諸多問題。國家建設既可以是國防、文化、公共基礎設施建設和興辦各種社會公共事業(yè)，也有興辦各類企業(yè)從事一般經濟活動的情況。經濟活動尤其是微觀經濟活動，并非都是為了公共利益的需要。城市規(guī)劃也是如此，縱觀各地方政府的城市規(guī)劃，是不乏濃厚的經營味道和商業(yè)氣息的。這種對公共利益的界定的模糊性，很難避免地方政府明修公共利益棧道，暗渡商業(yè)利益陳倉。
（二）房屋拆遷中法律關系主體間利益關系失衡
1、利益主體之間“權利”與“權力”的博弈
從征地拆遷領域來看，其中涉及的利益主體包括政府、開發(fā)商和被拆遷戶。開發(fā)商是以追求利潤最大化投入為目標，開發(fā)商希望支付的土地成本越少越好，其拆遷成本中有一部分是上交政府的，這部分決定權在政府；另一部分是補償給居民的，但決定權并非在普通公民，依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，“主體房屋價格依評估確定，附屬部分和其他費用由各地規(guī)定，而評估機構及具體辦法仍有各地具體規(guī)定。”可見，決定權不在居民而在政府。因此，開發(fā)商肯定會把重點放在政府，而不是居民。在同等條件下，開發(fā)商當然會傾向于其長期打交道的政府而非對其無經濟價值的居民。
2、政府與被拆遷戶之間“公共利益”與“部門利益”的博弈
政府這一方拆遷的出發(fā)點是什么呢？政府會通過重新規(guī)劃改善城市面貌和交通而進行房屋拆遷，這也是公共利益之所在。但是政府的這種行為背后真的是以公共利益為目的嗎？利用拆遷將城市土地出讓給開發(fā)商取得豐厚利潤是一個實實在在的利益誘因。開發(fā)商給被拆遷戶的補償費越低，就越有可能給政府的土地出讓金越多，雖然這并不必然發(fā)生，但是這種存在的可能性是比較大的。因此，總體上政府和被拆遷戶的利益是相悖的，彼此利益可能會發(fā)生沖突。
3、現(xiàn)行條例與被拆遷戶間“補償標準”與“重置成本”不對稱
根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的有關規(guī)定，被拆遷人可以得到的補償項目包括：被拆遷房屋的價值補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費和因被拆遷造成停產停業(yè)的適當補償。但是其具體的標準往往是由地方政府的規(guī)范性文件規(guī)定的，而且補償標準都是偏低，拆遷人差不多都是直接按照補償標準確定補償數(shù)額，以至于拆遷補償協(xié)議的“自愿、平等協(xié)商”等大多只是具有形式意義而已。當被拆遷戶得到補償之后，又要再買房，這是最直接也是最急需解決的現(xiàn)實問題，但從被拆遷人的再購置能力來看，其購房能力明顯弱化，現(xiàn)在房價高，買房難是眾所周知的事實。
（一）明確界定標準，正確定位“公共利益”的法律內涵
在實踐中，幾乎所有的征地拆遷項目都是打著“公共利益”的.旗號，當出現(xiàn)要犧牲個人利益時，或者說被拆遷戶不愿意拆遷，補償費用太低的情況下，政府就會說是為了“公共利益”，個人利益必須要服從公共利益。然而在究竟是不是真的為了公共利益還有待審查。為了避免實踐中的一些不合理做法，在此我們必須要重新界定“公共利益”的涵義，使其涵義更明確化。具體可以從以下幾個方面思考：
1、凈化“公共利益”的主觀目的
從主觀要素上講，征地拆遷主體是具有公共性的目的。主觀上具有為公眾利益著想的目的，一種是為了純公益事業(yè)或者公共利益而進行拆遷補償；另外一種是雖然有多個目的，但是最主要的目的是為了公共利益，例如某一個貧困山區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，教育資源緊張，無法滿足教育的需求，如有人申請征用土地開辦私立學校以解決教育資源的供需矛盾，其設立學校明顯具有公共性，與此同時，其設立學校的行為還存在另外一個目的即滿足私益，但這并不妨礙其符合公共利益的原則。
2、優(yōu)化“公共利益”的客觀條件
從客觀要素上講，征地拆遷的行為能為公眾帶來效益，與公民的生存發(fā)展密切相關，符合公共利益的原則。土地征用所欲實現(xiàn)的利益，
與公民生存和發(fā)展所必需的社會價值相關。人若
要生存和發(fā)展，需要一定的客觀環(huán)境和物質作基礎，土地征用如果是為了實現(xiàn)這些基本條件，
則認為其符合公共利益的需要。例如南水北調工程，其建設的成功與否直接關系著北方幾個省市居民的基本生活狀況，水又是人生活的必需物質，所以這項工程是與公民生存所必需的價值相關的，自然其具有很強的公共性。
（二）適當平衡房屋拆遷法律主體之間的利益關系
1、賦權：賦予司法機關一定的“公共利益審查權”
賦予司法機關一定的權力，對土地征用目的之公共性進行審查。根據(jù)目前的法律規(guī)定，司法機關無權對土地征用的目的進行司法審查，對征用行為的目的審查只存在于行政審批程序中，行政主體對征用申請的目的是否具有公共性時，主要依據(jù)是申請者提供的建設項目計劃任務書和可行性研究報告，這種審查缺乏公開性和透明性，其可信度較低。賦予司法機關一定權力對公共性進行審查，有利于保障被拆遷人的權利。
2、維序：維護公共利益與公共補償?shù)某绦虮Ｕ?/p>
公共利益與公正補償?shù)膶嶓w性要求，還需要法律上的程序保障。其中，聽證和訴訟程序又是需要關注的重中之重。在公告之后，應給予權利人發(fā)表意見的權利，為此有必要設立聽證制度。土地征用涉及眾多人的切身的重大利益，通過公告、聽證程序，聽取有關專家和人民的意見，將更有利于公共利益的確定。而這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主憲政的要求。通過聽證程序使開發(fā)商和被拆遷人真正實現(xiàn)自愿、平等協(xié)商的原則。司法救濟即訴訟程序是保障私人權利的最后一道防線，要真正做到司法公正公平公開，在征收補償上，也應該允許被征收者就抽象行政行為提起訴訟。否則，公民就征地拆遷進行訴訟連打官司的渠道都沒有。
3、定標：確定合理的拆遷補償標準，完善房屋拆遷補償制度
第一，房屋拆遷的補償標準應當高于市場價值。
首先，雖然房屋拆遷的決定是由政府做出的，是一種行政行為，但是補償則是一種民事行為，雙方要簽訂補償合同。因此，要堅持民事行為的基本原則：平等協(xié)商、等價有償。征地和收地可以要求被拆遷人必須服從，但補償則不能強迫對方接受，除非有充分理由證明補償合理。在買方一定要買、而賣方不一定想賣的情況下，買方付出一個高于市場價的價格是合理的，是市場經濟條件下的正常現(xiàn)象。
其次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業(yè)、子女轉學、重新適應新的工作和生活環(huán)境；工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝、辦證費用等。這些往往沒有得到補償。制定合理的補償原則和補償標準，有利于加快征地和收地的進程，最終加快公共基礎設施的建設，有利于耕地的保護和土地的集約化利用。
第二，房屋拆遷的具體實施應當市場化。
首先，拆遷當事人逐步市場化。隨著用地性質的日益市場化和專業(yè)的中介公司進入到拆遷活動中，拆遷的強制性逐步減弱，拆遷方與被拆遷方正逐步形成平等關系，拆遷談判也逐步形成一種平等的協(xié)商機制。拆遷方需要綜合考慮拆遷成本和工程建設成本，選擇總成本較低的選址方案；被拆遷方也可以討價還價，為自己爭取最有利的補償方案。強制拆遷作為一種單方面的行為越來越少被采用。
其次，拆遷評估逐步市場化。各類房地產估價機構已不再是政府的附屬機構，其性質已由政府部門的咨詢機構轉化為獨立、公正、客觀的價格鑒定機構。估價結果不再只對政府部門負責，而是對各方當事人負責，對社會負責。房地產估價機構不再只為某個政府機構服務，而是面向整個市場，為拆遷雙方當事人服務。拆遷雙方當事人都可以委托符合資格的房地產估價機構，對擬拆遷房屋進行評估。
最后，拆遷補償方式和補償價格逐步市場化。補償方式更多地采用回遷安置（舊房換新房、農民私宅換商品房）的方式，或者是提供多種方式供被拆遷人選擇；補償價格也從重置成新價改為市場價格，更加接近于被拆遷房屋的現(xiàn)實收益和預期收益，易于為被拆遷人所接受；補償范圍也有所擴大，趨于合理，除了房屋給予補償外，室內裝修和其他構筑物、附屬物也給予補償，臨時安置費、搬遷費、經營損失費補償標準都以市場租金為標準，隨行就市，更為合理；不但房屋所有權人得到補償，用益物權人（租賃人）也得到補償。
在經濟社會轉型時期的房屋拆遷領域，規(guī)范缺陷與制度缺陷共同導致的公共利益泛化、公正補償缺乏與利益行為失衡，以完善拆遷補償制度，實現(xiàn)公正補償，約束政府的過度征收行為以及依法律程序保障被拆遷者的私有財產權利，來重構征地拆遷制度，以期從根本上遏制房屋拆遷所導致的一系列社會沖突。只有市場化可以給被拆遷人一個平等的法律地位，而只有獲得了平等的法律地位，被拆遷人才能獲得比較合理的補償。
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第三陣營是近年來崛起的中華（第三）、黑人（第四）、納愛斯、云南白藥、LG等組成的新興品牌，該陣營有外資、合資；也有本土企業(yè)，它們都通過細分市場、差異化營銷成功走出了第三條發(fā)展道路。
最后10%左右的市場，被眾多雜牌牙膏組成的“雜牌軍”所瓜分，隨著市場的日益成熟，這些雜牌牙膏的生存空間已大幅萎縮。
您平時會用什么牙膏
21%
28%
14%
7%
5%
3%5%3%3%3%4%
2%2%
高露潔
佳潔士黑人 中華冷酸靈黑妹兩面針六必治安利竹鹽納愛斯田七云南白藥
分析：我們調查的結果基本上與事實相符，外資品牌占據(jù)63%的份額，新興市場 的牙膏占據(jù)12%，其余由傳統(tǒng)國產牙膏統(tǒng)治
市場競爭環(huán)境分析
當前我國牙膏市場的競爭主要表現(xiàn)在一下方面： 1、價格：
價格競爭有所增強；國際企業(yè)力推低端產品，因其在高端市場已經進入飽和程度，但低端市場對其來說是完全空白的市場。發(fā)展策略在創(chuàng)新產品、投放廣告的基礎上，轉向降低成本、降低價格等方面。以高露潔為代表的洋品牌走高開低走的市場策略，依靠降價和不斷推出低價位產品的方式來競爭低端市場，形成殘酷的價格戰(zhàn)。
從區(qū)域和價格上看，
在中心城市，牙膏市場是由外資名牌和國產名牌占據(jù)。大眾消費的價格區(qū)間是3～4元/支，以高露潔、佳潔士、中華組成的第一集團軍占據(jù)了3元以上超過80％的市場份額，形成高度壟斷。
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在地級城市，大眾消費的價格區(qū)間是2.5元～3.5元，其中60％的市場份額被外資名牌占據(jù)，
40％的市場由國產名牌分割。
在縣級市場，牙膏的大眾消費價格區(qū)間已經降到了2元～3元，國產品牌的市場份額已經超過了80％，其中雜牌的市場份額已經逐漸攀升。
農村市場，牙膏的大眾消費只在1.5元左右，全國的牙膏農村市場被各地的雜牌牙膏占據(jù)半壁江山，正宗的外資名牌已經極少露面。
2.、品牌：
高低端品牌互相滲透；高檔市場已被外資品牌牢牢占有，并且樹立了良好的品牌形象，外資品牌由高檔往低檔延伸，而國產品牌中低檔市場份額減少只得由低檔往高檔發(fā)展。
3、廣告：
是廣告是最有效的營銷手段。各牙膏廠商除了加大廣告投入，更用心于廣告創(chuàng)新，科學的投放。
4、營銷渠道：
渠道多元化。傳統(tǒng)批發(fā)渠道的萎縮，促使企業(yè)正將銷售渠道改為扁平化結構。銷售渠道的變化使得新興零售業(yè)態(tài)的重要性顯現(xiàn)出來。國際連鎖零售賣場的進入加劇了市場競爭，高昂的進場費用提高了進入壁壘.unjs/news/55A7326D2B226BBD.html， “終端黑洞”已經成為企業(yè)以及經銷商不容回避的問題。
5、牙膏品種：
牙膏品類豐富，從防蛀型牙膏一統(tǒng)天下發(fā)展到潔齒、預防、美容、保健、生物型等多種牙膏品類并存的格局。新的賣點不斷出現(xiàn)，如納愛斯的透明包裝營養(yǎng)牙齦、云南白藥的防治牙齦出血和口腔潰瘍配方、加鹽、SIO2、綠茶、蛇膽、蜂膠、中藥成分?..改進口味等等。各細分市場產品進入同質化競爭階段，據(jù)悉，國內前10位的牙膏產品力趨同（從原料到設備再到工藝差異化很小），差異最大的是銷售力和品牌力。
6、牙膏功能：
從功能上分析：國外品牌多以富含某某因子、物質等，冠以科學頭銜；而國內品牌多打中草藥的牌。在中藥草牙膏市場中，藍天六必治、兩面針、田七等老品牌位居主導地位，不斷推陳出新；黑妹、冷酸靈等新品牌不甘落后，競相推出新產品。高露潔、佳潔士等國際品牌也意識到中國的中藥牙膏市場，開始打草本牙膏概念。
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總之，中國口腔清潔用品市場已經進入細分營銷時代，產品多元化、多功能化是市場的總體發(fā)展趨勢。
消費者行為分析
請問您出于什么原因做出以上選擇
33%
20%
13%
9%
0%2%23%
使用效果很滿意
電視報紙經常看到這個品牌的廣告價格便宜
同學家人朋友都在用這個網(wǎng)絡
隨便選的'
大家請注意看圖一33%指出做出對牙膏的選擇源于對效果的滿意，其次是受電視廣 告的影響，后者不用多說，而前者剛好與圖二的占46%的牙膏市場問題中的效果不明顯是不是矛盾了呢，我們說不是，圖二中的效果不明顯是針對未被自己選中的品牌而言的，而這些品牌的這一問題又是比較普遍存在的，而圖一的滿意是對自己所選品牌的滿意。
經我們在超市所做的調查，消費者購買的主流包裝為中型包裝 ，120克（一支牙膏（120g）的終端零售價在6元以上為高檔牙膏，2-6元為中檔牙膏、2元以下為低檔牙
請問您認為現(xiàn)在的牙膏市場中存在哪些問題
12%
46%
28%
14%
價格不合理
效果不明顯廣告虛假
假冒偽劣產品多
圖一
圖二
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膏）和165