“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀(婚前“按揭”房孳息在離婚時的歸屬)

“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀

“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀

“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀

張曉達(dá)

一、大陸法院判例

2002年10月臺商王先生在上海買了一套商品房，首付40萬人民幣，銀行貸款40萬人民幣，并辦理了產(chǎn)權(quán)證。一年后王先生與大陸張女士結(jié)婚，當(dāng)時王先生所買的房產(chǎn)已升值至100萬民幣，婚后雙方共同償還貸款。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當(dāng)時該房產(chǎn)的市值已經(jīng)達(dá)到了140萬人民幣。雙方在談及房屋的分割問題時，張女士認(rèn)為，該房屋目前的價值除去40萬首付款以及王先生第一年支付的5萬元還貸款之外，其他的部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，即140-40-5=95萬，要求對這部分共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。而王先生則認(rèn)為，該房產(chǎn)是自己的婚前個人財產(chǎn)。結(jié)婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。后雙方將此糾紛訴之法院。

法院經(jīng)審理后，一審判決該房產(chǎn)為王先生個人財產(chǎn)，歸其個人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應(yīng)將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院維持原判。

二、婚前按揭房產(chǎn)歸屬問題分析

這里我們要討論的“婚前按揭房產(chǎn)”，是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買（限為個人行為，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為，此時可能房屋已為雙方婚前共有財產(chǎn)），婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。實際上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房產(chǎn)，進(jìn)而確定如何分割婚前按揭房產(chǎn)的問題。

財產(chǎn)分割是離婚中最容易遇到的問題，很多人對一項財產(chǎn)到底屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)總是弄不明白，特別遇到房產(chǎn)時就更加復(fù)雜了。買房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產(chǎn)權(quán)證、償還到款要經(jīng)歷很長一段時間，一個人很有可能在這期間結(jié)婚又離婚，上面的案例便是其中一例。那么此時婚前按揭房產(chǎn)到底如何歸屬呢？

1.法律對一般婚前財產(chǎn)的原則性規(guī)定

大陸現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有就婚前按揭房產(chǎn)的分割問題做出明確的規(guī)定，只是就一般的婚前財產(chǎn)的分割做出了規(guī)定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產(chǎn)屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化未個人財產(chǎn)。這里尤其要提醒大家注意“婚前個人財產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財”這一點，因為在2001年大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的.司法解釋曾經(jīng)有過明文規(guī)定：婚前個人財產(chǎn)經(jīng)過4年或者8年后可視為夫妻共有財產(chǎn)，但現(xiàn)在的法律對此問題做了重大改變。

2.剖析婚前按揭房產(chǎn)的分割

上述對婚前財產(chǎn)分割的原則性規(guī)定，套用到婚前按揭房產(chǎn)的分割上即可理解為“一方在結(jié)婚前購買的房產(chǎn)屬于一方婚前個人財產(chǎn)”，然而僅憑此理解仍然會讓人疑惑重重，需要進(jìn)一步剖析：

（1）何為“婚前”？何為“婚前購房”？

從上面的分析不難看出，婚前按揭房產(chǎn)的分割中有兩個關(guān)鍵的時間點：一是“婚前”到“婚后”的時間點；二是“購房”時間點，即什么時候開始算是購買了房產(chǎn)。

對于前者，答案很簡單，鑒于在大陸通常情況下結(jié)婚需要進(jìn)行登記才被視為合法婚姻，因此，夫妻雙方自大陸民政部門領(lǐng)取《結(jié)婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。

對于后者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點？例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進(jìn)行按揭貸款，并辦了《房產(chǎn)證》，那哪個才是“購房時間點”？

有人認(rèn)為，鑒于房產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn)的范疇，而根據(jù)大陸相關(guān)法律的規(guī)定購房人真正獲得所購房屋所有權(quán)的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)，取得《房產(chǎn)證》之日，因此，認(rèn)為獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書之日為即為“購房”時間點。還有人認(rèn)為，判斷這一問題關(guān)鍵是看房價款是在婚前以個人財產(chǎn)支付，還是婚后以共同財產(chǎn)支付的。

實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結(jié)論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，(fwsir)簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質(zhì)。

（2）按揭購房過程中各方的法律關(guān)系如何？“共同還貸”如何補償對方？

婚前個人所購房屋為個人財產(chǎn)已確定無疑，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益，這屬其個人財產(chǎn)；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益，這部分是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

在弄清楚這個問題之前，應(yīng)當(dāng)先弄清按揭購房各方的法律關(guān)系，即購房人、出賣人（如開發(fā)商）和貸款銀行三方的關(guān)系。簡單地說，購房者與開發(fā)商是房屋買賣關(guān)系，而購房人與銀行則是房款借貸關(guān)系。當(dāng)購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商帳戶，同時也辦理了房產(chǎn)證后，購房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，雙方已經(jīng)結(jié)束了購房合同的關(guān)系。在此之后，購房人向償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債券債務(wù)行為，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。

如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產(chǎn)償還了一方的個人債務(wù)，因此，離婚時欠款的一方應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方，這正如文章開頭所引用判例中法院最終的判決一樣。

婚前“按揭”房孳息在離婚時的歸屬

婚前“按揭”房孳息在離婚時的歸屬

婚前“按揭”房孳息在離婚時的歸屬

謝飛

一、問題的提出

2002年10月臺商王先生在上海購買了一套商品房，首付40萬人民幣，銀行“按揭”貸款40萬人民幣，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。一年后王先生與大陸張女士結(jié)婚，當(dāng)時王先生所買的房產(chǎn)已升值至100萬民幣，婚后雙方共同償還貸款。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當(dāng)時該房產(chǎn)的市值已經(jīng)達(dá)到了140萬人民幣。雙方在談及房屋的分割問題時，張女士認(rèn)為，該房屋目前的價值除去40萬首付款以及王先生第一年支付的5萬元還貸款之外，其他的部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，即140-40-5=95萬，要求對這部分共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。而王先生則認(rèn)為，該房產(chǎn)是自己的婚前個人財產(chǎn)，結(jié)婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。后雙方將此糾紛訴之法院。法院經(jīng)審理后，一審判決該房產(chǎn)為王先生個人財產(chǎn)，歸其個人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應(yīng)將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院裁定維持原判。本案雖已審結(jié)，當(dāng)事人業(yè)已執(zhí)行法院的生效判決，但留下的一些法律問題值得我們思考。

本案中，王先生在結(jié)婚之前“按揭”買房并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，法院根據(jù)《婚姻法》第18條和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》中第19條的規(guī)定，判定此房屋為一方的婚前個人財產(chǎn)，為王某所有。可以看出，現(xiàn)行《婚姻法》不再承認(rèn)夫或妻一方的婚前財產(chǎn)可因經(jīng)過一定時間而自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。對比此案，王某和張某在婚后沒有就該房屋的所有權(quán)達(dá)成新的約定，不管張某付出多少心血和精力來共同償還房貸，她始終只是房屋的住客，不能成為房子的女主人。當(dāng)婚姻關(guān)系不再存續(xù)時，其擁有的權(quán)利僅是已付購房款的原價返還。民事主體是基于對權(quán)利義務(wù)的考量參與民事法律關(guān)系，權(quán)利義務(wù)的一致性是主體雙方和諧相處的基礎(chǔ)，也是社會秩序良性發(fā)展的保證。作為法治國家的公民，我們應(yīng)該尊重法院既判例的效力，承認(rèn)判決的權(quán)威性，維護(hù)法律的尊嚴(yán)。對此案例判決的分析與評議僅限于學(xué)說層面的探討，以求拋磚引玉。

二、婚前“按揭”房的概念

為了正確理解婚前“按揭”房的概念，首先需要明確兩個關(guān)鍵的時間點：（一）婚前和婚后劃分的時間點；（二）婚前“按揭”購房的時間點，即什么時候才算是買了房屋。對于婚前和婚后的劃分，在我國現(xiàn)行法律制度框架下比較簡單，通常情況下結(jié)婚需要到民政部門進(jìn)行結(jié)婚登記才被認(rèn)為是合法婚姻。男女雙方自在民政部門領(lǐng)取結(jié)婚證之時可視為婚前與婚后的時間點。鑒于我國新《婚姻法》不再承認(rèn)事實婚姻，諸如訂婚、舉辦婚禮、請吃喜宴、未婚同居等單純行為都不具備法律上的意義，不能作為婚姻合法成立的證明。對于后者，在購房的一系列過程中到底哪一個才算是“購房”時間點比較困擾，學(xué)者們有不同的看法。例如：在婚前簽訂了購房合同，付了首付款，婚后才進(jìn)行按揭貸款，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，哪一個程序可以被認(rèn)為是婚前購房的時間點呢？有的學(xué)者認(rèn)為判斷這一問題的關(guān)鍵是看房價款是在婚前以個人財產(chǎn)支付，還是婚后以共同財產(chǎn)支付；還有的認(rèn)為考慮到購房的目的以及整個購房過程的關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)以簽定購房合同的時間為購房時間點。

筆者認(rèn)為，判斷是否屬于婚前“按揭”房的關(guān)鍵在于“按揭”房財產(chǎn)權(quán)的取得時間系在婚前或婚后。如果財產(chǎn)權(quán)的取得系在婚前，但婚后才實際占有該項財產(chǎn)，其性質(zhì)仍屬于婚前個人財產(chǎn)。鑒于房屋在法律上屬于不動產(chǎn)的范疇，根據(jù)我國關(guān)于物權(quán)的登記公示效力，購房人真正取得所購房屋所有權(quán)的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證之日。因此，認(rèn)為獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書之日為購房的時間點。其次，房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人為一人，屬于一方的個人財產(chǎn)。在實踐中存在有男女雙方共同支付了首付款，但產(chǎn)權(quán)證登記在一人名下，后來婚姻關(guān)系沒有締結(jié)。此時房屋產(chǎn)權(quán)人與另一方形成事實借貸關(guān)系，應(yīng)償還對方支付的首付款。

三、現(xiàn)行法律對個人財產(chǎn)的規(guī)定

現(xiàn)行《婚姻法》第18條規(guī)定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)?！毙隆痘橐龇ā访鞔_了夫妻個人財產(chǎn)的范圍，即凡屬于夫妻一方個人所有的財產(chǎn)，一般來說應(yīng)由其本人管理、支配和處理，在離婚時即歸其個人所有，不再分割。[1]現(xiàn)行《婚姻法》及相關(guān)司法解釋，明確了婚前一方的財產(chǎn)歸其本人所有，否定了因婚姻關(guān)系存續(xù)到法定時間轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，有利于對一方婚前財產(chǎn)的保護(hù)，維護(hù)“一物一權(quán)”的基本原則。但新法對一方婚前財產(chǎn)在婚姻關(guān)系存在期間的增值收益，當(dāng)另一方對此收益有貢獻(xiàn)時，是否享有收益所有權(quán)沒有明確規(guī)定。

對婚前一方房屋增值收益的歸屬，只有最高人民法院在1993年11月3日《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》中涉及，其第12條規(guī)定：婚后8年內(nèi)雙方對婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人折價補償另一方；進(jìn)行過擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理?，F(xiàn)行《婚姻法》不再承認(rèn)夫或妻一方的財產(chǎn)可因法定時間的經(jīng)歷而自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，該條司法解釋處理的情形是在一方婚前財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)之前，此時任何一方對財產(chǎn)擁有的權(quán)利狀態(tài)并不違背新《婚姻法》的規(guī)定。該司法解釋認(rèn)為，一方對另一方婚前所有的房屋進(jìn)行修繕、裝修、原拆原建行為時，對于增值部分依法享有所有權(quán)。在以“按揭”作為購房的主要形式下，夫妻生活期間一方參與另一方婚前所有的房屋貸款的償還，是否應(yīng)當(dāng)享有增值部分的所有權(quán)？筆者認(rèn)為，不論是對房屋進(jìn)行修繕、裝修、原拆原建還是償還貸款，都是基于保持房屋的所有權(quán)并擴(kuò)大其交換價值的目的，共同經(jīng)營管理此房屋。為獲得購房貸款，購房人將自己的房屋抵押給銀行作為按期還款的擔(dān)保。如果夠房人由于自己的原因不按期償還貸款或者不償還貸款達(dá)到約定數(shù)額，銀行有權(quán)基于抵押權(quán)對該房屋折價、變賣、拍賣而優(yōu)先受償?；楹笠环匠袚?dān)了另一方婚前按揭房的還款義務(wù)，對于維持房屋的所有權(quán)現(xiàn)狀具有積極意義，降低了因還貸不力就該房屋行使抵押權(quán)的風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)分享房屋的增值收益部分。

四、婚前房屋的孳息是否共有

所謂孳息是指從原物中所出之收益，分為天然孳息和法定孳息兩種。天然孳息是指依物的自然屬性而獲得的收益，包括果實、動物的出產(chǎn)物及其他依通常使用方法所收獲的出產(chǎn)物。對其歸屬有日耳曼法和羅馬法兩種立法例。日耳曼法采取出產(chǎn)主義，即對于原物施以生產(chǎn)手段，增加勞動資本的人，有取得孳息的權(quán)利。羅馬法采取原物主義，即對原物有所有權(quán)或其他權(quán)利的人，有取得孳息的權(quán)利，近代大多數(shù)大陸法系國家采取此種立法例。法定孳息是指依照法律關(guān)系取得的收益，如利息、租金及其他因法律關(guān)系所得之收益。其權(quán)利歸屬原物所有人，即利息由債權(quán)人取得，租金由出租人取得。[2]具體到親屬法中，則又有不同規(guī)定，例如意大利民法典第177條第二款規(guī)定，在夫妻共有關(guān)系終止前已經(jīng)產(chǎn)生并且尚未消費的、屬于夫妻個人財產(chǎn)的孳息，屬于共有財產(chǎn)，并不分天然與法定之別；瑞士民法典第196條規(guī)定，夫妻財產(chǎn)所得參與制包括夫或妻的所得及其自有財產(chǎn)。第197條：（1）所得是指夫或妻在夫妻財產(chǎn)制存續(xù)期間有償獲得的財產(chǎn)。（2）配偶一方的所得尤其應(yīng)包括：④其自有財產(chǎn)的收益；第206條：（1）如配偶一方對配偶他方的財產(chǎn)的收益、改善或維護(hù)作出貢獻(xiàn)，但未得到相應(yīng)反給付，且于分割之時該財產(chǎn)已有增值，則應(yīng)使其債權(quán)與其貢獻(xiàn)相符并依財產(chǎn)目前的價值計算；反之，如果出現(xiàn)貶值的，其債權(quán)應(yīng)與其原付出之勞動相符。法國民法典則在其第1401條規(guī)定：共同財產(chǎn)的組成是，夫妻在婚姻期間用來自各自的技藝以及他們的自有財產(chǎn)的果實、孳息與收入的節(jié)余共同取得或分別取得的財產(chǎn)。該條認(rèn)為，夫妻一方自有財產(chǎn)的孳息與收入歸入共同財產(chǎn)，因此，共同財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因使用這些財產(chǎn)而應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費用債務(wù)。（例如，為取得某項自有財產(chǎn)而進(jìn)行借貸的利息）（最高法院第一民事庭，1992年3月31日）德國民法典第1363條第2款規(guī)定，夫的財產(chǎn)和妻的財產(chǎn)不成為配偶雙方的共同財產(chǎn)；前半句的規(guī)定，也適用于一方在結(jié)婚后取得的財產(chǎn)。但財產(chǎn)增加額共同制終止的，雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)增加額被加以均衡。它的原則是，配偶雙方各自的財產(chǎn)不成為共同財產(chǎn)，而是繼續(xù)歸各自所有。在婚姻存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，仍然是取得財產(chǎn)的一方的財產(chǎn)。(fwsir)但是，如果婚姻因離婚等原因而解除，就將雙方在婚姻存續(xù)期間獲得的.財產(chǎn)增加額加以均衡。

我國學(xué)者對于婚前財產(chǎn)的孳息歸屬有不同的看法，有的學(xué)者認(rèn)為，無論收益屬于天然孳息或法定孳息，應(yīng)以雙方是否投入了時間和精力來區(qū)分，投入了的屬共同財產(chǎn)，沒有投入的仍屬個人財產(chǎn)。[3]而有的又認(rèn)為，在婚姻家庭法領(lǐng)域，由于夫妻共同財產(chǎn)制的限制，婚前財產(chǎn)在婚后所生的孳息雖仍由原物所有人所有，但這些孳息的所有權(quán)歸屬于夫妻雙方，而不是僅歸屬于原物所有人個人。[4]史尚寬先生認(rèn)為，原有財產(chǎn)（即婚前財產(chǎn)）的孳息為共同財產(chǎn)，特有財產(chǎn)的孳息仍為特有財產(chǎn)。[5]筆者綜合國外立法和學(xué)者的觀點認(rèn)為，對婚前財產(chǎn)收益的歸屬，不應(yīng)按收益的性質(zhì)來區(qū)別對待，而應(yīng)按對收益取得是否承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)來劃分。對一方?jīng)]投入時間、精力的收益如利息、股權(quán)分紅等應(yīng)為個人財產(chǎn)；對雙方都投入了時間、精力共同經(jīng)營、管理后取得的收益則應(yīng)由雙方共同分享。

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，不動產(chǎn)房屋交換價值同時受人為和客觀因素的影響。人為因素表現(xiàn)在夫妻雙方共同對房屋進(jìn)行的占有、維護(hù)和裝修等，并排除他人對建筑物的非法侵害，使房屋維持其一般使用價值并優(yōu)化?？陀^方面受國家宏觀政策的調(diào)整、土地價格的變化和供求關(guān)系的制約，房屋的價值得以變動，給購房人帶來了一定的收益預(yù)期。盡管受到人為因素和客觀方面的影響，房屋價值變動的前提條件是房屋的完整健全存在。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，不論所居住的房產(chǎn)實際上屬于一方所有還是雙方共同共有，夫妻雙方均以房屋所有人的意思對房產(chǎn)進(jìn)行共同管理和維護(hù)。即使是一方婚前購買的房產(chǎn)，婚后另一方愿意共同償還貸款，表明其主觀是以房屋所有人參與房產(chǎn)的實際維護(hù)和經(jīng)營，且對方對此明知并接受。因此在合法有效的婚姻關(guān)系尚未解除前，夫妻雙方對共同居住的房產(chǎn)均投入了相當(dāng)?shù)臅r間、精力共同經(jīng)營和管理。對于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房產(chǎn)的增值收益孳息，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致，夫妻雙方均有獲得此收益的權(quán)利。

具體在本案中，結(jié)婚期間房產(chǎn)的增值收益額為140-100=40萬元，由雙方共同分享該房產(chǎn)的增值收益。根據(jù)物權(quán)的登記公示效力，房屋的產(chǎn)權(quán)沒有變動，王先生是該房產(chǎn)的合法所有人，不因婚姻關(guān)系的締結(jié)或解除而發(fā)生變化。