十大產(chǎn)業(yè)的并購利好(營(yíng)改增為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)多重利好)
十大產(chǎn)業(yè)的并購利好
十大產(chǎn)業(yè)的并購利好
作 者： 作者單位： 刊 名：新理財 英文刊名：XINLICAI 年，卷(期)：2009 ""(2) 分類(lèi)號： 關(guān)鍵詞：
營(yíng)改增為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)多重利好
營(yíng)改增全面實(shí)施對房地產(chǎn)是好還是壞呢?就目前的情況看來(lái)，營(yíng)改增對房地產(chǎn)業(yè)是有利的!
5月1日，在福州地稅綜合辦稅中心辦稅服務(wù)廳，工作人員開(kāi)出福建省首張二手房交易增值稅發(fā)票，。
在新一輪營(yíng)改增中，房地產(chǎn)行業(yè)的試點(diǎn)改革被稱(chēng)為難啃的“硬骨頭”。
第一個(gè)原因，牽涉面廣。在曾經(jīng)作為地方第一大稅種的營(yíng)業(yè)稅中，有超過(guò)30%的稅收來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)。第二個(gè)原因，首次將自然人納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)，與老百姓購房成本緊密相關(guān)，改革的復雜程度進(jìn)一步提升。
這項改革如何進(jìn)行，對個(gè)人和房地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)哪些影響?
二手房交易稅負略有減輕
營(yíng)改增之后，二手房交易中的稅費到底怎么算?
湖北省武漢市國稅局局長(cháng)姜鋒舉例分析說(shuō)：“個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，超過(guò)2年(含)的，免征增值稅。比如，某人將購買(mǎi)不足2年的住房以100萬(wàn)元銷(xiāo)售，按原營(yíng)業(yè)稅政策應納稅為：100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元。而增值稅是價(jià)外稅，其計稅依據需調整為不含稅收入，應納稅為：100萬(wàn)元/(1+5%)×5%=4.76萬(wàn)元，相比少交2400元。相應地，盡管稅率不變，但應稅收入降低，契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節稅額也會(huì )減少。”
“總體來(lái)看，營(yíng)改增后二手房交易對納稅人來(lái)講，征收機關(guān)、辦稅場(chǎng)所和流程等都沒(méi)有變化，但稅負會(huì )略有減輕。”國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人表示。
“為了方便納稅人房屋轉讓、私房出租等稅收繳納和 ，目前，武漢共設立145個(gè)代征點(diǎn)，由地稅部門(mén)代征這部分稅款。”姜鋒說(shuō)。
個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)稅率如何計算，稅負能否降低?
按照規定，個(gè)人(自然人)出租不動(dòng)產(chǎn)，要看不動(dòng)產(chǎn)的`屬性。如果是屬于非住房，增值稅征收率為5%;如果屬于住房，增值稅征收率為5%，減按1.5%計算繳納。例如，某人出租非住房年租金100萬(wàn)元，應繳納的增值稅為100/(1+5%)×5%=4.76萬(wàn)元，較原營(yíng)業(yè)稅少繳2400元;若出租住房，則應繳納增值稅為100/(1+5%)×1.5%=1.42萬(wàn)元。
同時(shí)，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，月銷(xiāo)售額不超過(guò)30000元，還可享受免征增值稅的稅收優(yōu)惠。比如，每月出租非住房租金收入為10000元，可以免征增值稅，但需要交納個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅;如果每月的租金收入是40000元，就需要交納增值稅及附加以及個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。
“對于承租方而言，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋租金也可用于抵扣稅款，承租方只需要求房東提供由稅務(wù)局開(kāi)具的發(fā)票，就可憑票抵扣。”姜鋒分析說(shuō)。
不動(dòng)產(chǎn)抵扣加速更新改造
房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增，因為牽涉到不動(dòng)產(chǎn)抵扣問(wèn)題，還會(huì )對其他行業(yè)企業(yè)產(chǎn)生千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，
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《營(yíng)改增為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)多重利好》(.unjs)。
營(yíng)改增之后，企業(yè)新建或是購買(mǎi)廠(chǎng)房，以及廠(chǎng)房修繕、道路綠化等花費都可以用來(lái)抵稅。“這有助于加速各個(gè)行業(yè)企業(yè)投資改造的步伐。”武漢國稅局貨勞處處長(cháng)陳剛說(shuō)，例如，某企業(yè)購入價(jià)值1000萬(wàn)元的房屋用來(lái)出租，則進(jìn)項稅額為99萬(wàn)元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100萬(wàn)元，其銷(xiāo)項稅額為9.9萬(wàn)元。這也就意味著(zhù)，如無(wú)其他進(jìn)銷(xiāo)業(yè)務(wù)發(fā)生，該企業(yè)10年內都不需要繳納增值稅。
同時(shí)，不少大企業(yè)發(fā)展新店，購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)用作經(jīng)營(yíng)，也可以用于抵扣。“公司每年將新增50家至80家門(mén)店，這些店面成本都可以作為進(jìn)項抵扣，企業(yè)稅負將大大減輕。”某外資餐飲公司財務(wù)負責人介紹說(shuō)，作為連鎖餐飲企業(yè)，由于公司食品原料、店面等方面實(shí)行了統一核算，所以可抵扣的進(jìn)項稅非常多。
不動(dòng)產(chǎn)抵扣中，存在一些需要把握的關(guān)鍵點(diǎn)。根據政策規定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其取得的進(jìn)項稅額分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
“這是大的抵扣原則，還有一些細化的規定，比如，企業(yè)購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒(méi)抵扣，就把購進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售了，這時(shí)候可以把沒(méi)抵扣的進(jìn)項稅額一次性從銷(xiāo)項稅額中扣除。”山東淄博國稅局稅務(wù)人員分析。
在獲悉這一政策后，山東淄博大染坊絲綢集團就打算在廣西上林的原料基地進(jìn)行技術(shù)改造，其中40%的資金要投入廠(chǎng)房建設。按照相關(guān)政策，這部分資金第一年可拿出60%進(jìn)行抵扣稅款， 第二年抵扣40%。如果抵扣稅款仍大于需交稅款，剩余部分可繼續抵扣。
倒逼行業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰
在山東省章丘市國稅局繡惠分局舉行的座談會(huì )上，繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元分析說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)抵扣帶來(lái)雙重利好：一方面不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，使得地方企業(yè)有了新一輪投資熱情和不動(dòng)產(chǎn)采購的需求，有助于去庫存和打開(kāi)商用房市場(chǎng)空間。另一方面，對企業(yè)的土地成本也可以扣除了，自身稅負降低了。
據了解，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，土地出讓金占到了整個(gè)成本的30%到40%，是開(kāi)發(fā)成本中最大的一塊，對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅負的降低是顯而易見(jiàn)的。
此外，河南建業(yè)住宅集團南陽(yáng)置業(yè)有限公司財務(wù)負責人杜鵬偉表示，營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)公司的招標采購模式及成本核算方法也會(huì )發(fā)生改變，公司的成本管控也面臨不少挑戰。這會(huì )倒逼行業(yè)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰。
“那些從正規渠道獲取土地，取得合規土地票據的，上下游供應商正規健全，內部管理完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際稅負相對營(yíng)業(yè)稅確有降低，生存空間就會(huì )加大，而一些規模小、議價(jià)能力弱、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不正規的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴峻考驗。”河南省南陽(yáng)市國稅局稅務(wù)人員告訴記者。