老年公寓可行性報告

老年公寓可行性報告

老年公寓可行性報告

老年公寓可行性報告（一）：

老年公寓的可行性報告

一、我國老年人狀況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的人口到達1。44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3。2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度到達頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于此刻歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別到達4。5億和3。35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會到達上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機構有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口狀況和老年公寓狀況：

石家莊此刻60歲以上的老年人口已達118。2萬，占總人口的12。6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8。12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求到達的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解狀況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有必須道理。

三、幾種養(yǎng)老形式的說：家庭服務、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家理解親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活潛質，但又不能完全自理的老年人帶給的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理潛質但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人帶給的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人帶給的一種福利。根據(jù)我國特有的狀況，計劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉變，居家養(yǎng)老和家庭服務養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

四、高標準的老年公寓都包括什么：

高標準的老年公寓在設施、管理和環(huán)境上要有特色，體此刻軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體此刻：規(guī)劃設計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中園林綠化面積達75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規(guī)范》高標準、高要求實施。在園區(qū)內所有設施都要采用環(huán)保和優(yōu)質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

五、此刻一般狀況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，此刻老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊此刻針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養(yǎng)路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關聯(lián)去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)此刻的市場行情，綜合造價在2000萬。根據(jù)《老年住宅設計規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，能夠入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年能夠收回投資。相對時刻長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在此刻石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關聯(lián)，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。

八、經營思路：一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。務必用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，此刻石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

十、綜合思考：我們要建老年公寓要思考這樣幾個方面：一是地理位置選取交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，思考事情要有前瞻性，不好重復投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務項目，帶給差異化管理，最大程度做到最小成本帶給最優(yōu)服務，到達利潤最大化；要充分思考到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面思考到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，帶給比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，到達心理上的依靠，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一齊，增加收入是大有余地。

十二、八面來風：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現(xiàn)利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計結果為平均利潤率為5。6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18。87%。

老年公寓可行性報告（二）：

一、項目提出的依據(jù)

（一）政策依據(jù)

1、《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)老齡委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（豫政辦[2006]105號）

2、河南省民政廳等部門《關于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號

3、《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）

4、《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）

5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號

6、《中華人民共和國土地管理法》

（二）老年公寓市場機遇

我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1。45億，占我國總人口的11。2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19。34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27。8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

“老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門透過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。

老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

家庭因素催生老年住宅的產生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時刻和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設應對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。

在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫忙老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…

老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出此刻北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的狀況下，中高檔老年公寓一向供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。

總結：如果說1。45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵就應能使我們看到的老年公寓建設的期望。從這天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設就應說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。能夠預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所理解。

（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析

國內老年公寓的現(xiàn)狀形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5。2%，其中，租用公有住房的為4。6%，租用商品房的占0。6%，如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15。37%和6。5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1。6%。居住在農村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0。5%的戶租住公有住房或經濟適用房。如何書寫老年公寓可行性報告？

現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現(xiàn)人性化關懷。

目前國內老年設施的形式

目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；

酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；

按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院；

各地均出現(xiàn)一些私人性質的、營利性質的小型養(yǎng)老院。

（四）鄭州市老年公寓現(xiàn)狀

老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調查結果顯示：2006年我市常住人口為724．28萬人，其中65歲及以上的人口為62．5萬人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16．2萬人，年平均增加2．7萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52個百分點。

戶型設計不合理、功能相對單一、服務范圍狹窄

目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設計上體現(xiàn)人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。

住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人個性是新一代老年人的心理和生理需求。

服務人員缺乏專業(yè)培訓

在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的.服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，帶給人性化的全方位專業(yè)服務。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。

總之，目前社會帶給的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，帶給的是最基本的服務。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選取。

（五）老年公寓發(fā)展趨勢

社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務水平

產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢

縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數(shù)量和質量的問題。在調查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，能夠預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。

老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉移

老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，堅信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。

老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品

對老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但能夠肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應界定為低檔產品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年公寓的建設將成為未來一段時刻內市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

老年住公寓目標客戶需求及應對分析

（一）老年公寓目標客戶需求特征分析

老年住宅的內在需求主要從以下表此刻以下幾個方面

（1）老年社會的來臨

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經超過1。3億，占世界老年人口的1／5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。

專家預計我國到21世紀中葉，60歲以上的老年人將到達4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22。3%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“421”家庭結構將超多出現(xiàn)，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時刻少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務功能日益弱化。

我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品帶給的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。

（2）老年人收入水平

隨著經濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費潛質的老年群體將會凸現(xiàn)，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品帶給了強大的消費支持。

(3)老年人福利水平

隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大帶給了有力保障。--------如何書寫老年公寓可行性報告，8大步驟

(4)老年人居住狀況

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5。9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5。9%的戶是合住房，有33。4%住房少于2間，有3。4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14。2%，鎮(zhèn)占1。4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

2000年北京市老年人基本需求調查中有55。9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20。9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是正因環(huán)境太差，再次是房屋的質量和設施差。期望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不一樣程度的存在。

可見，國內老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。

老年公寓可行性報告

目 錄

一、項目提出的依據(jù)

二、老年公寓目標客戶需求及應對分析

三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件

四、老年公寓規(guī)劃

五、老年公寓風險分析

六、風險規(guī)避與控制措施

七、項目實施

八、結論

一、項目提出的依據(jù)

(一)政策依據(jù)

1、《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)老齡委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》(豫政辦[2006]105號)

2、河南省民政廳等部門《關于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》(豫民福[1998]19號

3、《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》(國辦發(fā)[2000]19號)

4、《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)[2006]6號)

5、財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉(財稅[2000]97號

6、《中華人民共和國土地管理法》

(二)老年公寓市場機遇

Ø 我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

Ø “老年公寓”市場潛力巨大

2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很

大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。

Ø 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移

受傳統(tǒng)觀念的影響(他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，

一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

Ø 家庭因素催生老年住宅的產生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

Ø 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務機構建設用地可劃撥;十余項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優(yōu)惠;財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…

Ø 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。

總結：

如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

(三)老年人公寓現(xiàn)狀分析

Ø 國內老年公寓的現(xiàn)狀

據(jù)有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總人口數(shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。

Ø 國內老年人的居住模式

A、購買房屋居住

2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%。縣購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。

C、租房居住

這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。

現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現(xiàn)人性化關懷。

Ø 目前國內老年設施的形式

目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園;

酒店式服務的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;

按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院;

各地均出現(xiàn)一些私人性質的、營利性質的小型養(yǎng)老院。

(四)鄭州市老年公寓現(xiàn)狀

Ø 老年人口高齡化日趨明顯

人口抽樣調查結果顯示：2006年我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比2000年提高1.52個百分點。

Ø 戶型設計不合理、功能相對單一、服務范圍狹窄

目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設計上體現(xiàn)人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。

Ø 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足、管理水平低下

目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

Ø 服務人員缺乏專業(yè)培訓

在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。

總之，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。

(五)老年公寓發(fā)展趨勢

Ø 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念

Ø 社會需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務水平

產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢

縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件