地板市場調研報告(地板市場的調研報告)

地板市場調研報告

地板市場調研報告

調查時間：2017年4月13日

調查地點：紅星美凱龍建材市場

調查對象：實木地板、復合木地板等

調查目的：了解木地板及石材裝飾材料的特性、種類、規(guī)格、及發(fā)展

地點簡介：合肥信地紅星美凱龍全球家居生活廣場坐落于瑤海區(qū)臨泉路與銅陵路交叉口110萬平方米航母級城市綜合體信地城市廣場，12.8萬平米超大營業(yè)面積，商場擁有建材館，家具館，軟裝

館等三大主題體驗式購物中心。

門廳以及指示牌 一進門廳立刻能感覺到裝修的考究，小小的過廳一邊還出售著各種裝飾品，既利用了空間，又使得小過廳變的饒有情調。

穿過過廳后的店面分布圖及各層銷售種類的羅列，使人看過后覺得一目了然，目的性很強，使我大致懂得了商場的布置與人性化的設計。

調研主題。

這次的裝飾材料的課題調研我們選擇了木地板。我們都知道，木材由于它的獨特性質和用途，已經被廣泛運用于室內外裝飾并具有很好的裝飾效果。目前常用的木地板主要有實木地板、實木復合

木地板和強化復合木地板。針對調研目的，我們選擇了富得利地板作了調研。

（1）實木地板

實木地板的木材主要分為針葉樹材和闊葉樹材，現在市場上的實木地板主要是進口木材生產的，有東南亞的印加木，欖仁木，番龍眼。非洲的圓盤豆，重蟻木。歐洲的白橡木，北美洲的紅橡木，黑胡桃木，硬戚木，櫻桃木等。分為ＡＡ級、Ａ級、Ｂ級三個等級，其中ＡＡ級質量最高。中國十大木地板品牌是：大自然、揚子、肯迪亞、安心、凱萊、福人、拜耳、高牌、好佳好、圣象。 在判斷實木地板的好壞主要依靠兩個指標：氣干密度和含水率。氣干密度是指木材在一定的大氣狀態(tài)下達到平衡含水率時的重量與體積比。氣干密度大，說明木材分量重，硬度大及強度高。而太大也會容易開裂。

木地板由天然木材做成，具有熱脹冷縮的自然屬性，這與木材的含水率有關。木材含水率過高，就會在干燥的環(huán)境下釋放本身水分，相應的木地板就會收縮，反之，則會發(fā)脹。這樣就會產生木地板變形的現象，如木地板起拱、木地板縮縫等。按照國家的規(guī)定，實木復合地板的含水率5%-14%為合格，實木地板的含水率為8%～13%為

合格，強化木地板的含水率也在6%-10%為合格。

（2）實木復合木地板

實木復合地板是由不同樹種的板材交錯層壓而成，克服了實木地板單向同性的缺點，干縮濕脹率小，具有較好的尺寸穩(wěn)定性，并保留了實木地板的自然木紋和舒適的腳感。實木復合地板兼具強化地板的穩(wěn)定性與實木地板的美觀性，而且具有環(huán)保優(yōu)勢。 實木復合地板表層為優(yōu)質珍貴木材，不但保留了實木地板木紋優(yōu)美、自然的特性，而且大大節(jié)約了優(yōu)質珍貴木材的資源。表面大多涂五遍以上的優(yōu)質涂料，不僅有較理想的硬度、耐磨性、抗刮性，而且阻燃、光滑，便于清洗。

（3強化復合木地板

強化復合木地板是最常采用的家庭地面裝飾材料之一。材料主要是刨花板和纖維板經熱壓成型的地板，所以價錢比實木地板便宜。被水泡損壞后不可修復會產生起拱變形的現象。邊角容易折斷或磨損，沒有實木地板耐用。但強化復合木地板節(jié)約了大量自然資源，因此被廣泛使用。

強化復合地板一般都是由四層材料復合組成：

底層：由聚酯材料制成，起防潮作用。

基層：一般由密度板制成。

裝飾層：是將印有特定圖案 的特殊紙放入三聚氫氨溶液中浸泡后，使這種紙成為一種美觀耐用的裝飾層。

耐磨層：是在強化地板的表層上均勻壓制一層三氧化二鋁組成的耐磨劑。

以復合板為例，說到復合板，顧名思義，材質不是單一材料，據

工作人員介紹，相比于實木地板來說，實木復合板是由不同樹種的板材交錯層壓而成。它克服了實木地板單向同性的缺點，干縮濕脹率小，具有較好的尺寸穩(wěn)定性，并保留了實木地板的自然木紋和舒適的腳感，而且實木地板兼具強化地板的穩(wěn)定性與實木地板的美觀性，最重要的一點就是環(huán)保性，因為實木復合地板具有安裝保養(yǎng)方便的優(yōu)點，避免了強化復合地板甲醛釋放量偏高，腳感生硬等弊病。它使用的是甲醛釋放量較低的膠黏劑，環(huán)保性好。

四、施工工藝

施工工具：木墊塊、錘子、尺子、防水聚醋酸乙烯膠、木鋸、鉛垂線、鉛筆、連系鉤、若干塊8-12mm的木楔。

工藝流程：

1. 粘貼法施工工藝為：

基層清理→涂刷底膠→彈線、找平→鉆孔、安裝預埋件→安裝毛地板、找平、刨平→釘術地板、找平、刨平→釘踢腳板→刨光、打磨→油漆→上蠟。

2. 強化復合地板施工工藝：

清理基層→鋪設塑料薄膜地墊→粘貼復合地板→安裝踢腳板。

3. 實鋪法施工工藝為：

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地板市場的調研報告

地板市場的調研報告

地板市場方面的調研有利于幫助管理者們更好地開展地板產品的銷售。下面就隨小編一起去閱讀地板市場的調研報告，相信能帶給大家?guī)椭?/p>

一、概述：

調查對象：馬王堆陶瓷建材城、三湘南湖燈石城、東站石材城、紅星建材交易市場、西龍石材城、郁金香建材市場、鴨子鋪石材加工、倉儲基地等。

調查內容：各大建材市場的概況，包括地理位置、交通條件、市場規(guī)劃建設、經營狀況、發(fā)展趨勢、商戶資料、行業(yè)信息等。

調查目的：了解長沙地區(qū)目前的石材批發(fā)市場建設是否完善，有沒有開發(fā)新的批發(fā)市場的需求，對河西開發(fā)石材(建材)批發(fā)市場的前景做預測和論證，對我項目的開發(fā)做客觀的可行性分析。

調研方法：實地考察、深度訪談、跟蹤摸測、走訪相關的客戶群體、 查閱報刊、網絡信息以及相關職能部門提供的資料和數據。

二、 主要石材市場概況：

2.1、 馬王堆建材陶瓷城

馬王堆陶瓷建材城，坐落在長沙市芙蓉區(qū)遠大一路與火星北路交匯處，毗鄰的馬王堆蔬菜批發(fā)市場，馬王堆水果

批發(fā)市場，馬王堆汽車汽配大市場，漢城農貿市場資源互享，共同發(fā)展，營造了該地區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍。馬王堆陶瓷建材城建于2000年1月，2003年2月全面對外營業(yè)。建材城由芙蓉區(qū)委區(qū)政府組織湖南恒廣，泰禹，新大宇，馬王堆房地產開發(fā)有限公司四方聯合開發(fā)經營，規(guī)劃使用土地面積500畝。目前，市場按照統(tǒng)一思想，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一格調，統(tǒng)一布局的“五統(tǒng)一”方案規(guī)劃建設，并由馬王堆街道辦事處成立管理委員會，對市場進行統(tǒng)一管理。它是芙蓉區(qū)按照“西文東市”的規(guī)劃布局，實施“三產立區(qū)”戰(zhàn)略，加快專業(yè)市場群體擴容提質的重大舉措。

馬王堆建材市場是立足湖南，輻射中南的超大規(guī)模陶瓷建材專業(yè)市場——投資10億元人民幣，建筑面積450，000平方米，包括商業(yè)鋪面110，000平方米，倉儲庫房20，000平方米，商務樓20，000平方米，公共設施用地3，000平方米。市場年平均銷售額10億元人民幣。

迄今為止，市場擁有經營戶1100個，分設10個專業(yè)建材區(qū)：陶瓷潔具區(qū)，燈飾布藝區(qū)，石材區(qū)，五金水暖區(qū)，電工電料區(qū)，防盜門區(qū)，油漆玻璃區(qū)，鋁業(yè)不銹鋼區(qū)，廚柜區(qū)，木業(yè)區(qū)。各建材區(qū)不但品種繁多，而且兼有高，中，低檔各類國內外品牌，可以滿足不同層次人們的家居裝飾需求。商貿路寬36米，全長800米，主營陶瓷潔具。

馬王堆石材區(qū)分布在整個市場的西北角和東北角，還有部分的市場分布在老石材區(qū)里面。根據統(tǒng)計陶瓷建材城的新市場有95戶。老的市場有33戶。新的市場石材主要是分布在C16C3C7C19C18C9D2-D9以及馬王堆中學的D區(qū)的所有門面。

馬王堆石材城的建筑是五層樓的格局，一樓為門面，上面的樓層為住房區(qū)。其中每個門面的是以4.2*12M，每棟有15個門面。其中馬王堆中學的門面的設計就是沿著中學的圍墻的門店，只是純粹的門面，沒有住房。門店的面積是45平方左右。中學門店的石材經營戶有15戶。馬王堆建材市場的石材城的門店租金是：40-100元/平米。不同的門店租金情況也不相同。其中老市場的格局是門店跟加工區(qū)在一起，日前那里的門店只有28戶。石材客戶與市場管理部門簽訂的合同就是3年一簽。

市場經營以批發(fā)為主，目前貨源主要來自福建、廣東、廣西、四川等。貨運的主要方式是通過公路運輸。石材里的經營戶主要是以福建人為主，另有衡陽、廣州人。

優(yōu)勢：

1、城東人口流量大，人口稠密，市場經營狀況良好。

2、市場比較規(guī)范，知名度高，在建材市場中有一定的影響力。

3、市場的管理方式完善，市場環(huán)境優(yōu)越。

4、與河東的各大石材市場的距離比較近，使得石材市場比較集中，這樣也就相應的集中了客戶。

5、輻射的范圍比較廣——長沙、株洲、湘潭、湖南東南部地區(qū)。

劣勢：

1、馬王堆市場處于長沙市二環(huán)線邊上，隨著城區(qū)的規(guī)范，大貨車不能進城就給商戶進貨帶來了不便，影響了生意，也給城市的交通帶來了壓力。

2、馬王堆市場的倉庫已經拆遷，所以各大商戶面臨著貨沒地方放了的局面，即倉儲困難。有的商戶是在離市場很近的地方有倉庫，但是租金很貴。有的商戶在離市場比較遠的地方有倉庫，使得發(fā)貨不是很方便。

3、市場隨時面臨著搬遷的可能，使得商戶不是很穩(wěn)定。

4、市場有著老化的趨勢，門面需求已經不能滿足商戶的需求。門面對門面之間的道路比較窄，裝卸貨時影響他人做生意，門面的高度不夠。

5、市場的硬件設施趕不上現代化市場的需求。

6、石材的加工區(qū)會對城市造成噪音和空氣的污染。

商戶的意見總結：

很多福建的商戶很認可我們的市場，也看好望城的未來發(fā)展優(yōu)勢。很支持能夠建立一個大型石材市場。福建新順興石材的老板就跟我們談到，他們是真正的希望一家有實力的公司能夠真正的整合長沙的石材市場，目前跟其他城市的石材市場相比較湖南的市場是最不完善的市場。所有市場都不規(guī)范 ，而且分布的比較零散?，F在的馬王堆建材市場已經不能滿足他們的需要了。加上城區(qū)對于貨車管制嚴重的影響了他們生意。所以，他們現在也是迫切的希望能夠有個比較現代化的石材市場。

希望我們能夠有一套完善的配套設施，主要包括對倉庫與加工區(qū)。對于倉庫的要求希望高度能夠達到7米的高度，倉庫的面積最好有300-500平方。能夠有專業(yè)的裝卸設備，集裝箱能夠自由出去倉庫，這樣就可以節(jié)約很大一筆裝卸成本。對于園區(qū)主干道的建設能夠達到6車道，門面對門面的建設達到16米。

2.2、三湘南湖石材城三湘南湖石材城開業(yè)于1996年9月，位于晚報大道與二環(huán)線交匯處，是長沙現有石材市場中經營最早的石材市場。屬南湖社區(qū)委員會管理。石材區(qū)位于市場南側，占地約1萬平方米，約有石材商戶150家，市場門面面積在45-80平方米之間，且大部分在45平方米左右，倉庫、加工場地也有一些在市場內部，但面積較小，其倉庫和加工地主要還是集中在鴨子鋪，門面租金在55元左右，倉庫租金在18元左右;由于市場建設時間早，規(guī)劃較為簡單，生活配套區(qū)狹小，臨主干道的門面是瓦房，不可以住人，后面的是平房，可以住人，但數量無法滿足現有石材商戶的需求，道路面積狹窄，只有12米左右，市場整體感覺比較雜亂。

優(yōu)勢:

1 、該市場經營時間長,在行業(yè)、消費者群體中的知名度較高，一直占據長沙石材市場份額的半壁江山。

2、 三湘大市場是一個綜合的建材市場，各類建材產品齊全，石材市場帶來了更多的人流、商流，是三湘石材區(qū)持續(xù)發(fā)展的動力之源。

3、規(guī)模大，門店多、產品齊全。

4、靠近火車站商業(yè)圈，房地產開發(fā)火爆，石材需求大。

劣勢：

1、該市場對周邊環(huán)境造成了一定的污染(噪音、粉塵),而且隨著長沙市二環(huán)線內交通壓力的增大，像石材這種給公路運輸帶來嚴重壓力的行業(yè)很有可能被迫拆遷。目前，長沙市政府已頒發(fā)了二環(huán)線內晚上12點前不能進大貨車的條令。這可能是我們石材市場建設項目最好的契機。

2、門面、倉儲、加工配套設施用地不足，導致一些石材商戶被迫縮小經營規(guī)模;3、市場內的道路也比較狹窄，裝卸貨物及為不便。

客戶意向總結：

由于三湘石材市場的諸多不利因素，現有商戶在經營方面受到了很大的限制，發(fā)展空間不大，所以對市場經營的現狀也有些不滿，他們希望有一個更完善的大市場，在交通、倉儲方面能滿足其需求。但是，必須要整個市場的絕大部分商戶集體進行搬遷才行，否則市場一分為二，新市場在市場占有率方面將很難超越老市場，市場份額小。對石材市場影響最大的還是規(guī)模、知名度等因素。

2.3、東站石材城

東站石材城位于汽車東站以北1000米處，本石材城是08年建成開業(yè)的，是行業(yè)內幾家石材客戶合資開發(fā)的，開發(fā)用地是租用的，租期為8年，和盛石材、永德興石材是主要投資者。市場內大概有40多家石材商戶，以福建的商戶為主;門面面積在40-80平方米，租金25元每平方米左右，租期為一簽3年，道路寬度在16米左右，有6個大型的石材加工廠;店面裝修較好，商住兩用，規(guī)劃整齊。由于剛搬遷至此，規(guī)模也比較小，現在的經營狀況不佳，市場生意較為冷清，個別客戶已經開始轉讓門面。但該市場將來有可能會擴大經營面積，與西龍石材市場對接。

優(yōu)勢：

1、門面租金較為便宜;

2、市場內的道路寬闊，裝卸貨物方便;

3、配有大型加工廠;

劣勢：

1、地理位置一般，與主干道的交通不便;

2、市場規(guī)模小，只有40多家石材商戶;

3、沒有廣告宣傳，市場知名度小

客戶意向總結：該市場由于經營狀況不佳，有些客戶是邊做邊找新的市場，對我們項目的意向很大，并希望我們能盡快動工建設

2.4、紅星建材交易中心/紅星建材大市場

本市場位于韶山南路與湘府路交匯處，由紅星村委會組織開發(fā)的，包括紅星建材交易中心和紅星建材大市場。現有石材商戶50家左右，在紅星建材交易中心與紅星建材大市場各有20多家，主要業(yè)務是家裝零售，上門安裝，其石材主要從三湘和馬王堆采購，如果是工程方面的大單，也從石材廠家發(fā)貨。紅星建材交易中心的門面面積平均為48平方米(4m*12m)，規(guī)劃整齊;門面租金 40元/平方米左右。

紅星建材大市場的石材區(qū)則規(guī)劃簡單，是老舊磚瓦房建筑，道路狹窄，不可以進大車;門面面積大小不一，租金30元/平方米，每半年交一次;市場內有小型的倉庫和加工廠。目前，該市場也在擴建當中。

優(yōu)勢：

1、地處長株潭的核心位置;

2、外圍交通較為便利;

3、有擴大市場規(guī)模的`空間。

劣勢：

1、市場份額小，以零售為主;

2、沒有價格優(yōu)勢，缺乏競爭力;

3、經營環(huán)境較差。

商戶意見總結：該市場的定位是家裝零售市場，最大的需求是靠近零售市場(居住區(qū)、住房多的地方)，所以該市場的石材商戶對我項目的意向不大。

2.5、 西龍石材城

西龍石材城是由福建泉州商會于2008年開發(fā)的一個新石材市場，該市場位于長沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)雙楊路(東站附近)，整個西龍石材城距東站石材城不到800米。西龍石材城總共有12棟，建筑是以安置小區(qū)的形式。每棟有18個門面，門面的面積主要有65、75、90平米。目前市場的門面只剩20多家沒有租賃出去。但是直到現在為止，入住的商戶只有7家。西龍石材城在2010年4月1日以前門面都是免租的，之后就是27元/平米，然后逐年遞增。

2.6、郁金香建材市場

郁金香家居建材廣場創(chuàng)建于1999年2月，是長沙河西開業(yè)最早、規(guī)模最大的裝飾建材專業(yè)市場。它位于長沙西大門望城坡商貿城中心。東鄰二環(huán)線;西靠杜英路;北接長常高速、桐梓坡路;南通楓林大道。距汽車西站兩分鐘車程，距長沙市政府五分鐘車程。

郁金香家居建材廣場擁有各類裝飾板材、線材、石材、水暖管材、陶瓷潔具、五金燈飾、櫥柜電器、鋁合金不銹鋼、實木(復合)地板、玻璃等裝飾建材商品市場。目前郁金香新建的營業(yè)大樓共五層約3.5萬平方米，是擁有自動扶梯、垂直電梯、貨梯、中央空調、電視監(jiān)控、自動消防設施等先進設備的現代化建筑。裝飾新穎的營業(yè)大樓將成為望城坡商貿城人人注目的新地標。新營業(yè)大樓的建成，使市場原有經營面積擴大2.5倍，達到5 萬余平方米。原有的地上5000平方米停車場加上新建的3600平方米的地下停車場。

近年來，市、區(qū)政府科學規(guī)劃，全力扶持以望城坡商貿城為核心的河西新商圈。吸引各路商賈紛紛云集于此，搶占黃金碼頭。廣大環(huán)球家具超市、金盛建材市場、澗塘建材批發(fā)市場、湘浙小商品城先后落戶開業(yè)，能滿足工程和家居裝飾建材不同消費層次購買者的需求。

郁金香石材市場主要是以零售市場為主的一個型的市場。商戶主要是以來自衡陽。貨源主要是來自河東的幾個大市場，貨的供給主要是周邊需要少量的客戶。整個市場主要是由郁金香超市2樓的2家和金盛建材里面的5家石材客戶以及周邊的25家石材小戶組成。整個市場都是些比較小的零散客戶。門面面積大概是再去40平米左右，租金也是40元/平米。他們對于河西建立一個大型的石材批發(fā)市場是很需求的。

2.7、鴨子鋪石材倉儲加工基地

該地位于三湘大市場北3公里處，是三湘大市場的主要倉儲用地，大部分是鴨子鋪鄉(xiāng)的公地，由村委會組織管理，石材倉庫位于該地西南處，有40多戶，面積在300-500平方米，租金15元/平方米左右;由于倉庫不夠用，現在還有一些商家在擴建倉庫。但該地面積也非常有限無法大面積的擴張。

三、 綜合分析

3.1、石材需求分析：

3.1.1、宏觀面分析：房地產市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，帶動石材需求增長。

當前長沙市樓市剛性需求強勁，未來房地產需求仍然保持長期穩(wěn)定的增長。房地產經過了過去2008年的低迷，通過調整已經逐漸恢復到比較正常理性的發(fā)展軌道上。隨著長株潭兩型社會的發(fā)展以及長沙城市建設步伐的加快，長沙對其他地市消費人群的吸附力將越來越強。外地到長沙置業(yè)的客戶也將越來越多，這也是支撐長沙房地產持續(xù)繁榮的關鍵。房地產的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，必然拉動石材業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的增長。

在我國現代化的城鎮(zhèn)建設中，消費者已經認識到石材是反映建筑現代化的重要標志之一。隨著城市經濟的快速發(fā)展，人們的生活水平的提高，星級酒店、高檔住宅、別墅洋房、娛樂場所、地鐵站等市政建設及家居裝修越來越多的采用石材。再加上石材產品是建筑產品中能源消耗最低的(不及建材產品能耗水平的7%)。在大力提倡節(jié)約的背景下，石材將會得到更廣泛的應用。這些預示著石材需求的空間廣闊，前景明朗。所以石材業(yè)仍保持較長時期平穩(wěn)且較快的增長。

3.1.2、區(qū)域性分析：大河西先導區(qū)建設兩型社會示范區(qū)和望城經濟開發(fā)區(qū)的綜合配套和基礎設施建設增強了石材需求的潛力。

建設長株潭城市群兩型社會的改革實驗區(qū)，既是現代化發(fā)展理念的升華，更是科學發(fā)展思想的豐富，這標準著長沙被納入國家新局面的戰(zhàn)略重點，被推上改革開放的前沿陣地，被列為科學發(fā)展的示范性城市。打造先導區(qū)、建設大河西，是長沙優(yōu)化空間布局，提升整體實力的戰(zhàn)略選擇，是長沙探索改革路徑，創(chuàng)新發(fā)展模式的當務之急是推進長沙城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，實現一體化發(fā)展的重要途徑。根據整體發(fā)展規(guī)劃，2020年長沙市人口將超過500萬，生產總值將突破5000億。長沙的望城縣將在湘江邊上在建一個新城區(qū)，這將增大對石材的需求量。望城地理環(huán)境容量大，生態(tài)環(huán)境好，聚輻能力強，還有廣闊的空間承載功能配套。故望城縣以及開福區(qū)基礎設施建設將拉動石材的需求量。對城區(qū)進行統(tǒng)籌，實現統(tǒng)一發(fā)展。城鎮(zhèn)化建設的力度加大，在是黨的十七屆三中全會通過了關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定，這必將進一步加快社會主義新農村的建設。石材在城鎮(zhèn)化，新農村建設任務巨大，市場也相當巨大且增長趨勢迅猛，2008年1-8月我國成規(guī)模以前的企業(yè)固定資產完成了139億的投資，實現了30.7%的增幅，證明了市場對石材業(yè)的信心。

3.2、石材供量分析

3.2.1、貨物來源：長沙市的石材主要來自福建、廣東、湖南、云南、山東、內蒙古等。

3.2.2、經銷商經營狀況：主要是以大部分的福建商人做批發(fā)，大部分湖南人做零售(衡陽人為主)。長沙市主要的石材批發(fā)市場是：三湘南湖市場、馬王堆建材新城、東站石材城，而其他建材市場里面的石材區(qū)規(guī)模比較小、零散，主要是做零售如紅星建材設備交易中心、郁金香、望城坡建材市場、望城科騰建材市場。目前石材供給基本滿足市場的需求。石材作為建材的一分支，覆蓋到了每個建材市場，但目前的經營比較混亂，沒有走上規(guī)?；⒁?guī)范化。大部分經銷商都希望有一個高標準、合理性、規(guī)范化的專業(yè)石材市場以整合石材行業(yè)的持久經營，形成一個加工區(qū)、倉儲、物流、門店一體化的市場。

3.3、長沙石材市場現狀分析：

根據前面介紹的長沙各大石材市場的概況，可總結如下幾點：

第一，長沙石材市場相對規(guī)模較好的較集中的是馬王堆石材區(qū)、南湖石材城各有150戶。東站石材城有石材城有30戶，西龍石材城有鋪面210個，但市場設施未完善，目前還沒有開業(yè)，其他建材市場的石材則零散不集中、規(guī)模小、以零售為主。

第二，馬王堆石材區(qū)相比南湖石材城設計規(guī)格要高一些，盡管如此也存在道路狹窄，貨車卸貨很不方便，南湖市場則更顯老化落后，有點雜亂無章。這兩個市場都存在道路狹窄，規(guī)劃落后的通病，并且在市場的附近都沒有配套倉庫加工區(qū)。東站石材城的西邊的部分建設起點高一些，有著自己配套的加工區(qū)和倉庫。該市場開發(fā)商向當地村租地是8年，存在著發(fā)展的不穩(wěn)定性、不長久性、規(guī)模小、影響力和知名度不高。西隴石材城屬于商住兩用結構，商鋪規(guī)劃設計業(yè)不是很符合專業(yè)石材市場。目前該市場的倉庫和加工區(qū)尚未啟動建設，外圍的道路(雙楊路)只有2車道，但是該道路在擴建，離東站遠大路有1.5公里，距京珠高速比較近。

第三、南湖石材城處在二環(huán)線內，馬王堆石材區(qū)處在萬家麗路內，而隨著城區(qū)的擴建，交通管制，就會讓這兩個市場在貨車進出方面受到限制，從而影響發(fā)展，再加上市政規(guī)劃，大型市場在逐步向城郊搬遷，這些因素決定了這兩個主要的石材市場生意在走下坡路，直到被新型專業(yè)市場取締。

第四、 湖南石材行業(yè)相對其他城市比較薄弱，長沙80%的貨源卻是來自外省。(特別是市場在生產加工基地建設和投資方面)這將導致運輸成本增加，這就造就了石材市場落后與不規(guī)范，隨著交通網的便捷，市場的需求也在增加。長沙石材市場的發(fā)展空間相對別的省市要大。

3.4、SWOT分析：

3.4.1、項目優(yōu)勢：

3.4.1.1、規(guī)模宏大

“中南石材建材城”項目投資主體為福建省東升石業(yè)股份有限公司，該公司是福建省南安市規(guī)模最大、發(fā)展迅速的股份制石材企業(yè)，擁有豐富的石材加工經驗和先進的市場運營管理能力。整個項目包括1000畝的石材加工區(qū)、1492畝的中南建材大市場，還將建立國內惟一的、高水平的石材雕刻技術學校，同時布局和建設包括幼兒園、石材博物館、高檔公寓、高級商務酒店等配套生活設施。建成后將帶動本地石材企業(yè)快速發(fā)展，并吸納5000家以上的商家進場從事加工、經營活動，年交易額達80億元人民幣，可提供2萬個就業(yè)崗位。3.4.1.2、交通便利

項目依附望城丁字鎮(zhèn)，其水運優(yōu)勢明顯，有著霞凝港的水運優(yōu)勢，可以有效約其物流成本，距湘江下游靖港3000噸常年航運碼頭僅5.3公里。石材的運輸可多項選擇，最大的節(jié)約商戶運輸成本，保證貨物的及時送達。并緊鄰金霞保稅物流園(物流配送方便)，長沙新港(僅1.5公里)和新火車北貨站(僅1公里)。

3.4.1.3、輻射范圍廣

通過便利的交通優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢，可獨自整合湘西北的市場整個湖南地區(qū)以及湖北武漢等地區(qū)，輻射范圍廣泛。

3.4.1.4 、政策優(yōu)惠

項目處于長沙市城郊，地價相對便宜，但是增值空間大，是長遠投資的好項目。

3.4.1.5、原材料產地優(yōu)勢

望城縣的丁字鎮(zhèn)有著豐富的麻石資源，為新市場的開始建設提供了最原始最基礎的保障。其區(qū)域內擁有37億立方米花崗巖儲量(有利于石材開發(fā)基地的形成)。

3.4.2、項目劣勢：

第一，地理位置相對長沙市區(qū)較偏，處于望城經開區(qū)，營造商業(yè)氛圍、品牌知名度需要一段時間;

第二，項目規(guī)模大，規(guī)劃建設周期較長，至少需要2年。

3.4.3、項目機遇

長沙現有的石材市場規(guī)模、道路、倉庫等設施都無法滿足石材商戶的需求。老市場(三湘、馬王堆)的一些商戶都在積極尋求倉儲加工用地，但隨著這些市場周邊的市政建設和房產開發(fā)，用地空間在不斷縮小，現在一些商戶已經開始在黎托租用倉庫，而這就導致門店與倉庫的距離越來越遠，給這些商戶的經營帶來了很大的不便。同時，這些老市場的存在，與長沙市的城市規(guī)劃建設越來越不相符，未來幾年存在搬遷的可能。新市場(東站石材城)則在規(guī)模和市場推廣上缺乏力度，東站石材城開業(yè)近一年，但市場經營狀況還是沒有多大的氣色，市場內的商戶已經開始動搖，亦在尋找新的市場，但長沙目前還沒有大規(guī)模、運營實力雄厚的新市場。

3.4.4、項目威脅

第一， 目前，長沙有幾個新的建材市場也在規(guī)劃、建設、招商中，比較有影響的是大漢陶瓷建材市場、西龍石材建材城和中南建材城(丁字灣石材加工區(qū))。大漢陶瓷建材市場一期工程已經完工，將于09年9月29日開業(yè)，主營陶瓷產品，有承接長沙陶瓷市場轉移的勢頭，招商廣告力度大。西龍石材城是由福建商會組織開發(fā)的，以經營石材為主，現已完工，正在招商過程當中，其最大的優(yōu)勢是有客戶資源，因為大部分的石材批發(fā)商是福建人。

第二，長沙現有的石材批發(fā)商主要集中在三湘和馬王堆兩大市場，其未來的發(fā)展方向還不是很明了。我項目的招商，一方面是加快園區(qū)建設，加大招商力度;另一方面也需要政府出臺有利政策，促使三湘、馬王堆市場的搬遷，而這兩個市場有往汽車東站、長沙縣方向發(fā)展的傾向。

3.5、投資成本/收益分析

3.5.1、建設方案

擬建市場門面300間(4m*10m)兩層平房結構，一層為門面，二層為住房;共10#棟，每棟門面30間，雙向設置門面，占地面積共計12000 m2(18畝)，總建筑面積為24000 m2;石材交易區(qū)道路面積平均16米寬，共占地10880 m2(16.3畝)。建倉庫300間(5m*20m，可合并為大庫)，占地面積30000 m2(45畝)，,鋼架結構，分為15#棟，每棟20間倉庫，主干道道路寬度平均為16平方米(主干道可適當加寬，次干道可12米)，占地面積16832 m2(25畝)。

3.5.2、成本/收益/回報率

(初步預算如下)

一.【投資成本分析】

市場鋪面建安成本： 24000 m2*500元/m2=1200萬元

石材交易區(qū)道路建安成本： 10880m2*100元/m2=108.8萬元

石材交易區(qū)土地成本： (18畝+16.3畝)*15萬/畝=514.5萬元

1.交易區(qū)合計成本：  1200+108.8+514.5=1823.3萬元

倉庫建安成本：      30000m2 * 400元/m2=1200萬元

倉庫區(qū)道路建安成本：   16832m2 * 100元/m2=168.3萬元

倉庫區(qū)土地成本：     (45畝+25畝)* 15萬/畝=1050萬元

2.倉庫區(qū)合計成本：  1200+168.3+1050=2418.3萬元

前期工程費：   350萬元

勘察設計費：   240萬元

項目報建費：  60 萬元

項目招投標費： 50 萬元

3.總計成本： 1823.3+2418.3 +350=4591.6萬元

二.【投資收益分析】

1.商鋪收益：  保守估計鋪面均價(10年)為：20元/m2月

商鋪每年收益合計： 24000m2 * 20* 12=576萬元

2.倉庫收益：  保守估計倉庫均價(10年)為：15元/m2月

倉庫每年收益合計：   30000m2 *15*12=540萬元

3.收益總計：  576+540=1116萬元/年

4.固定資產折舊：  4591.6萬元/20年=229.6萬元

5.凈利潤：     1116—229.6=886.4萬元

6.前十年平均回報率：   886.4/4591.6*100%=19.3%

三.【參 考 數 據 】 門面建設成本： 500元/m2

道路建設成本： 100元/m2

倉庫建設成本： 400元/m2

四、 結論與建議：

4.1 結論

綜合長沙市石材市場的現狀及石材商戶的意見，可做如下結論：

第一， 長沙市石材市場正處在一個新老市場過渡的階段，老市場由于規(guī)模小、規(guī)劃不合理、交通受限等因素，無法滿足市場的經營需求(很多石材經營戶沒有找到好的經營場所)，也引起了市場內部商戶的不滿。建設一個完善的石材批發(fā)市場刻不容緩;

第二， 新的建材市場目前的發(fā)展方向是汽車東站、遠大路一線，該區(qū)域靠近京珠高速，有一定的交通優(yōu)勢，與市區(qū)也完全融為一體。近年開發(fā)的東岸建材、東站石材城、西龍石材城、大漢陶瓷建材城都集中在這一帶地區(qū)。而在望城縣丁字鎮(zhèn)建設大規(guī)模的建材批發(fā)市場是一個大膽的建設理念，在建材市場開發(fā)建設史上有重要意義;

第三， 建材市場的開發(fā)建設競爭激烈，西龍石材城、大漢陶瓷建材市場。大漢開業(yè)在即，招商進程比我們快;西龍石材城在招商中有著明顯的客戶資源優(yōu)勢。

第四， 隨著長沙市城建的發(fā)展，特別是在長株譚一體化、建設大河西的背景下，長沙的石材需求還有很大的增長空間，長沙的石材商戶會越來越多，對石材市場的需求也會增大。

綜上所述四點結論，長沙的發(fā)展趨勢呼喚一個大規(guī)模、高標準、遠規(guī)劃，集石材交易、倉儲、加工、展示等配套于一體的石材綜合基地的誕生。新型專業(yè)石材市場形成的時機已經成熟，關鍵是如何把握好到來的機遇。

然而機遇與競爭并存，在河東的商業(yè)發(fā)展遠優(yōu)先于望城，商業(yè)氛圍、市場配套都已經成熟，市民及商家“西文東市”的觀念仍然根深蒂固等多種因素導向下，在東站-東岸-隆平科技園，圍京珠高速區(qū)域內逐步形成了一個東拓的建材市場群(其中包括東站石材城、西龍石材城、瑞祥陶瓷城、東岸建材市場、大漢建材城)。東站石材城與西龍石材城近距離，相互支撐形成石材片區(qū)效應。在一定時期內吸納了石材轉移與擴張的力量，短期內緩解了老石材市場的各種壓力。此為近期內“西文東市”效應形成的競爭對手。

在機遇與挑戰(zhàn)的角逐中，如何克敵制勝?如何生存與發(fā)展?總之，根據目前市場調查形勢分析，本項目必須快(以速度制勝)、準(專業(yè)定位規(guī)劃)、狠(規(guī)模壟斷)以搶占先機，先發(fā)制敵，做大規(guī)模，創(chuàng)造品牌影響力，走開創(chuàng)長沙石材新模式之路。

4.2 建議

1. 石材市場的建設規(guī)模要大，至少需容納400家石材客戶，倉儲加工、生活區(qū)配套要齊全，并且不影響周邊的生活環(huán)境;道路寬闊，16m以上，便于貨物的運輸和裝卸，同時，要有足夠面積的停車場(包括貨車與小車的停放)。

2. 長沙石材市場有60%的商戶集中在馬王堆和三湘，大約有80%的石材交易在這里完成。所以，招商的重點是這兩個大市場的商戶，而這兩大市場的招商難度在于其目前的經營狀況仍然較好、生意火爆，成行成市，客戶很難單獨或少部分搬遷，只能借機策動集體搬遷;

3 通過在園區(qū)建立其他業(yè)態(tài)以此來帶動今后整個項目的發(fā)展，工程配套實施等各方面的積極配合;第三方物流的逐步形成都是影響我們石材招商和經營狀況的其他方面因素。

五、招商工作推進戰(zhàn)略

1、做好項目的宣傳、推介的工作，通過奠基儀式的活動來造勢，提高其影響力及渲染力。

2、借助政府的公信力和影響力來宣傳石材城項目。

3、通過項目的優(yōu)勢、優(yōu)惠政策、未來發(fā)展?jié)摿砦蛻簟?/p>

4、全面了解客戶的需求，統(tǒng)一各大石材客戶對市場建設的規(guī)劃設計方案，并參照全國各地比較成功的石材市場的設計理念，做好石材市場的合理規(guī)劃設計方案。

5、通過東升石材在行業(yè)的影響力來帶動招商引資的工作。

6、連線各大有影響力的商戶來丁字鎮(zhèn)的石材城進行實地的考察，凸顯中南石材城的項目的優(yōu)勢，及未來的發(fā)展?jié)摿Γㄟ^他們來宣傳我項目，并以此產生連帶關系。

7、通過行業(yè)商會來宣傳我項目，提高我項目的影響力以及號召力