土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本(土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本有哪些)

1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)科目有哪些

成本會(huì)計(jì)科目主要是開(kāi)發(fā)成本。

開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置2級(jí)科目：1、土地價(jià)款 ：為取得土地而發(fā)生的各項(xiàng)支出。

2、前期工程費(fèi)：取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。

3.、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：建筑物外紅線內(nèi)的設(shè)施費(fèi)用的支出。

4、建筑安裝工程：開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入預(yù)算的各項(xiàng)費(fèi)用。

5、公共建筑配套設(shè)施費(fèi)：開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。

6、資本化利息：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

7、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開(kāi)盤前的費(fèi)用支出。

2.土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心使用哪些會(huì)計(jì)科目

土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心要按財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法（試行）》的通知財(cái)會(huì)[2008]10號(hào)文件進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

第十二條 會(huì)計(jì)科目名稱和編號(hào)序號(hào) 編號(hào) 名稱一、資產(chǎn)類 1 1001 庫(kù)存現(xiàn)金2 1002 銀行存款3 1003 零余額賬戶用款額度4 1004 財(cái)政應(yīng)返還額度5 1005 應(yīng)收利息6 1006 預(yù)付工程款7 1007 其他應(yīng)收款8 1101 收儲(chǔ)項(xiàng)目9 1102 待攤支出二、負(fù)債類10 2001 短期借款11 2002 應(yīng)付利息12 2003 應(yīng)付工程款13 2004 應(yīng)交稅費(fèi)14 2005 其他應(yīng)付款15 2101 長(zhǎng)期借款三、凈資產(chǎn)類16 3001 土地儲(chǔ)備資金四、收入類17 4001 財(cái)政撥款收入18 4002 其他收入五、支出類19 5001 交付項(xiàng)目支出。

3.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目

二、會(huì)計(jì)科目

（一）會(huì)計(jì)科目表

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順序號(hào)│編號(hào)│ 科目名稱 │頁(yè)數(shù)│順序號(hào)│編號(hào)│ 科目名稱

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│ │一、資產(chǎn)類 │ │ 22 │ 141│ 長(zhǎng)期投資

1 │ 101│現(xiàn)金 │ │ 23 │ 151│ 固定資產(chǎn)

2 │ 102│銀行存款 │ │ 24 │ 155│ 累計(jì)折舊

3 │ 109│其他貨幣資金 │ │ 25 │ 156│ 固定資產(chǎn)清理

4 │ 111│短期投資 │ │ 26 │ 159│ 固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

5 │ 112│應(yīng)收票據(jù) │ │ 27 │ 161│ 無(wú)形資產(chǎn)

6 │ 113│應(yīng)收帳款 │ │ 28 │ 171│ 遞延資產(chǎn)

7 │ 114│壞帳準(zhǔn)備 │ │ 29 │ 181│ 待處理財(cái)產(chǎn)損溢

8 │ 115│預(yù)付帳款 │ │ │ │ 二、負(fù)債類

9 │ 119│其他應(yīng)收款 │ │ 30 │ 201│ 短期借款

10 │ 121│物資采購(gòu) │ │ 31 │ 202│ 應(yīng)付票據(jù)

11 │ 123│采購(gòu)保管費(fèi) │ │ 32 │ 203│ 應(yīng)付帳款

12 │ 124│庫(kù)存材料 │ │ 33 │ 204│ 預(yù)收帳款

13 │ 125│庫(kù)存設(shè)備 │ │ 34 │ 209│ 其他應(yīng)付款

14 │ 129│低值易耗品 │ │ 35 │ 211│ 應(yīng)付工資

15 │ 131│材料成本差異 │ │ 36 │ 214│ 應(yīng)付福利費(fèi)

16 │ 133│委托加工材料 │ │ 37 │ 221│ 應(yīng)交稅金

17 │ 135│開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 │ │ 38 │ 223│ 應(yīng)付利潤(rùn)

18 │ 136│分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品│ │ 39 │ 229│ 其他應(yīng)交款

19 │ 137│出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 │ │ 40 │ 231│ 預(yù)提費(fèi)用

20 │ 138│周轉(zhuǎn)房 │ │ 41 │ 241│ 長(zhǎng)期借款

21 │ 139│待攤費(fèi)用 │ │ 42 │ 251│ 應(yīng)付債券

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順序號(hào)│編號(hào)│ 科目名稱 │頁(yè)數(shù)│順序號(hào)│編號(hào)│ 科目名稱

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43 │ 261│長(zhǎng)期應(yīng)付款 │ │ 51 │ 501│ 經(jīng)營(yíng)收入

│ │三、所有者權(quán)益類│ │ 52 │ 502│ 經(jīng)營(yíng)成本

44 │ 301│實(shí)收資本 │ │ 53 │ 503│ 銷售費(fèi)用

45 │ 311│資本公積 │ │ 54 │ 504│ 經(jīng)營(yíng)稅金及附加

46 │ 313│盈余公積 │ │ 55 │ 511│ 其他業(yè)務(wù)收入

47 │ 321│本年利潤(rùn) │ │ 56 │ 512│ 其他業(yè)務(wù)支出

48 │ 322│利潤(rùn)分配 │ │ 57 │ 521│ 管理費(fèi)用

│ │四、成本類 │ │ 58 │ 522│ 財(cái)務(wù)費(fèi)用

49 │ 401│開(kāi)發(fā)成本 │ │ 59 │ 531│ 投資收益

50 │ 407│開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 │ │ 60 │ 541│ 營(yíng)業(yè)外收入

│ │五、損益類 │ │ 61 │ 542│ 營(yíng)業(yè)外支出

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4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)科目有哪些

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)科目有36項(xiàng)：一、為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

2.合作款項(xiàng)補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。3.紅線外市政設(shè)施費(fèi) 紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。

4.拆遷補(bǔ)償費(fèi) 有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期工程費(fèi)）指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。

主要包括以下內(nèi)容：5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1） 勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

（2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。（3） 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)（1） 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。（2） 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)7.“三通一平”費(fèi)（1） 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。

（2） 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。（3） 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

（4） 場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（1） 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

（2） 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。（3） 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。

（4） 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。三、主體建筑工程費(fèi)（建安工程費(fèi)）指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

主要包括：9.基礎(chǔ)造價(jià) 包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià) 主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

11.門窗工程 主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。12.公共部位精裝修費(fèi) 主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。

13.戶內(nèi)精裝修費(fèi) 主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。四、主體安裝工程費(fèi)（建安工程費(fèi)）14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)（1） 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水/排水/直飲水/熱水）；（2） 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；（3） 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；（4） 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)（1） 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；（2） 電梯及其安裝費(fèi)；（3） 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；（4） 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；（5） 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過(guò)濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費(fèi)（1） 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；（2） 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；（3） 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；（4） 有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；（5） 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；（6） 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)（1） 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；（2） 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)（1） 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；（2） 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；（3） 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視。

5.開(kāi)發(fā)成本屬于哪類性質(zhì)的科目

開(kāi)發(fā)成本屬于成本類科目，它在期末需要結(jié)轉(zhuǎn)入存貨的，資產(chǎn)負(fù)債表中不直接反映成本費(fèi)用類科目。

開(kāi)發(fā)成本一般適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，類似工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，其賬戶結(jié)構(gòu)也相似。開(kāi)發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施費(fèi)、環(huán)境綠化費(fèi)和外管網(wǎng)等全部費(fèi)用。

構(gòu)成因素1.土地使用權(quán)出讓金國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（1）土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。

農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。

它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3.前期工程費(fèi)主要包括：（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。

一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

（2）“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。

這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4.建安工程費(fèi)它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。

主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。6.公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1~6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%一5%計(jì)算。8.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。

在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

影響因素1、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的巨大損失，如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。

原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，貨幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。

而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2、法律政策風(fēng)險(xiǎn)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本法律政策風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售，從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的成本費(fèi)用。

如07年出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)辦法，大大增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。3、相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開(kāi)發(fā)成本首先，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，從事項(xiàng)目考察，項(xiàng)目測(cè)算的人員素質(zhì)普遍不高，根據(jù)這些人員指定的項(xiàng)目企劃進(jìn)行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項(xiàng)目投資失誤，給企業(yè)帶來(lái)一定的損失，這些損失都計(jì)入企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

其次，企業(yè)開(kāi)發(fā)決策者自身缺乏敏銳的市場(chǎng)洞察力和戰(zhàn)略眼光，對(duì)項(xiàng)目預(yù)期不準(zhǔn)確，盲目開(kāi)發(fā)盲目建設(shè)，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后難以出售或在出售后難以得到預(yù)期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。核算范圍及各項(xiàng)費(fèi)用處理方式1、本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)。

6.房地產(chǎn)年底結(jié)轉(zhuǎn)成本會(huì)計(jì)分錄

房地產(chǎn)年底結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)分錄為：

借：本年利潤(rùn)

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

其他業(yè)務(wù)成本

營(yíng)業(yè)稅金及附加

管理費(fèi)用

銷售費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用等

房地產(chǎn)年末需要結(jié)轉(zhuǎn)的內(nèi)容：

(1)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。

由于營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開(kāi)計(jì)算

①在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)

借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

②營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的。

借：應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開(kāi)發(fā)完工后再移交使用的

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

移交使用時(shí)

借：應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款

銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入

借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

(2)其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開(kāi)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

借：銀行存款

或應(yīng)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

(3)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無(wú)余額

轉(zhuǎn)讓或是銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

如分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

(4)其他業(yè)務(wù)成本

(5)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

——應(yīng)交土地增值稅

——應(yīng)交教育費(fèi)附加等

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金