售樓策劃方案前言(房地產(chǎn)營銷策劃書前言怎么寫給個具體實例謝謝)

1.房地產(chǎn)營銷策劃書前言怎么寫（給個具體實例謝謝）

為使整個項目更順利地得到推廣和銷售，并使銷售部門與企劃部門之間的工作更為默契和協(xié)調(diào)，保證各項工作不因雙方溝通不足而造成停滯，特根據(jù)目前情況制定本營銷企劃方案（其中，廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出）。

在一個崇尚英雄的行業(yè)，當住宅的孤傲群芳已成為過去時，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。但值得開發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。

主要體現(xiàn)在：差異1：作為動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于地段價值和經(jīng)營特色；差異2：商業(yè)性更強，對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高；差異3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；差異4：繳納的費用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標準繳費；差異5：后期的裝潢、經(jīng)營、維護等費用大；差異6：商業(yè)物業(yè)開發(fā)回報利潤高，通常是住宅投資的2-4倍；差異7：房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢。

商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值還跟所在地點區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。

具體說來，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何，都需要有一個科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無限獲利空間。

兵法云：“謀定而后動”，在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開發(fā)中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就必須做到位。房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動，它的基本職責就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位，并采用適當?shù)臓I銷推廣組合策略，以實現(xiàn)理想的投資目標。

好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有準確的把握市場，創(chuàng)造出符合市場定位，滿足市場需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競爭浪潮中站穩(wěn)腳跟。

我們通過對江陽商貿(mào)城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場的初步調(diào)研，得出了一些我們對商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場的看法和觀點以及對本項目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。隨著麗水灣項目各項工作的順利進行，同時依托政府政策的利好改變、區(qū)域房地產(chǎn)市場的良性變化，本項目即將進入緊張的開工及開盤準備工作。

我們在對麗水灣保持信心的同時，也應(yīng)該隨時做好迎接市場挑戰(zhàn)的準備，下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排，而且我們將預(yù)留調(diào)整和補充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成麗水灣的銷售與服務(wù)工作。首先，衷心感謝貴司對敝司的支持和信任，為我們提供一個可以充分發(fā)揮的機會。

在此，謹祝我們合作愉快，項目的銷售成績可以寫上精彩的一頁！就天奧的銷售策劃工作，我們本著一貫認真嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，就項目的實際情況，結(jié)合最新的市場動態(tài)，力求為本項目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟效益和社會效益。本營銷推廣企劃方案三大部分構(gòu)成：對天奧所在的市場分析、消費群研究，以及認識項目本身——認識市場·認識自己依據(jù)市場及目標消費群的需求，擬定我們在產(chǎn)品、價格、主題概念上的競爭力——為他們需求而打造的產(chǎn)品對項目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、并作出前期階段性部署——讓他們選擇天奧的載體希望本報告能夠提供關(guān)于天奧的若干核心思路和關(guān)鍵內(nèi)容。

本報告：力求對天奧理念全面整體地理解；在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)連續(xù)思考，包括細分、延伸、深化和整合；盡量著眼于具有一定高度和扎實深度，并具有較強可實施及可操作性；本報告力求能透徹理解、創(chuàng)意思考、完整論述、嚴密依據(jù)、整體突破，具較強可實施操作性?，F(xiàn)在我們立即延伸本報告相關(guān)內(nèi)容。

致泰華地產(chǎn)：非常榮幸接受貴司委托，為貴司項目提供我司的專業(yè)服務(wù)。通過對貴司該項目規(guī)劃設(shè)計的理解，我司認為這是一個值得我司傾注熱情與智慧為之服務(wù)的高質(zhì)素項目，同時，我司對具有如此前瞻目光締造該項目的您和您的團隊表示由衷的敬意，你們對項目高品質(zhì)的追求將激發(fā)我們對該項目高品質(zhì)營銷的熱情。

根據(jù)目前我們對項目周邊環(huán)境和項目地塊的了解，結(jié)合綜合的市場調(diào)研，我們認為，寶安房地產(chǎn)整體發(fā)展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過貴司的 支持結(jié)合我司的專業(yè)服務(wù)，有望成為這次大飛躍的成功起跳者。對于貴司項目推廣之強大信心，建立在我司七年來深港兩地房地產(chǎn)市場的摔打。

作為資深的專業(yè)地產(chǎn)廣告公司，我們具有多樣化的樓盤推廣經(jīng)驗，如羅湖“樓王”《長豐苑》《百仕達花園》香港巡回展銷深圳十大明星樓盤《海洋之心》和《長城盛世花園》《世紀村》等大型樓盤的全程代理推廣，為我們操作本項目提供堅實的市場經(jīng)驗。我們有理由相信，在本項目卓越品質(zhì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司專業(yè)熱情的廣告代理服務(wù)，本項目一定能取得預(yù)料的成功。

我們的策劃觀當今的市場可以說是瞬息萬變，波煙云詭。其入世在即，整個大陸市場面臨著一次更新的考驗。

市場里的任何。

2.房地產(chǎn)項目營銷策劃書前言怎么寫

常用市場營銷計劃書范本（綱要）

一標題

這是PPT的封面，要有一個代表主題的詞或者一句話，然后以實際內(nèi)容為副標題

二概論

本章節(jié)闡述計劃的內(nèi)容梗概

三指導(dǎo)思想

闡述計劃編寫是基于什么理念和數(shù)據(jù)依據(jù)進行的

四本文注釋

對一切需要特別說明的引用或者內(nèi)容提前解釋（特別是看報告的人不具備專業(yè)知識的情況下）

五中心思想

確立本計劃的核心內(nèi)容

六競爭力分析

1 環(huán)境闡述和分析目標市場的環(huán)境狀況

2 對手詳細闡述競爭對手的狀況，數(shù)據(jù)越充分越好，最好要給予特點分類

3 消費市場對目標市場的狀況和客戶的特性進行闡述和分析

4 自身本公司的競爭力分析（這里要注意把握，搞清楚領(lǐng)導(dǎo)喜歡聽實話還是假話，然后把握好深度和用詞）

5 結(jié)論對分析進行總結(jié)性提綱

七定位

根據(jù)分析結(jié)論進行市場位置定位

八策略定位

根據(jù)市場定位分別對包括市場、產(chǎn)品、價格、渠道、宣傳等進行基本策略定位

九策略

1 市場策略

2 產(chǎn)品策略

3 渠道策略

4 價格策略

5 服務(wù)策略

6 合作策略

。

十策略實施

分別對應(yīng)策略項目做出實施計劃及預(yù)算、總預(yù)算

十一執(zhí)行目標

十二備注

根據(jù)本公司情況，列出不可估因素等等

十三結(jié)束

3.房地產(chǎn)銷售策劃方案

第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別 簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項目策劃所包涵內(nèi)容：（一）市場調(diào)查 項目特性分析、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標客戶分析 經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：（一）銷售現(xiàn)場準備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場管理 （四）房號銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評估 （六）客戶跟進服務(wù) （七）階段性營銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調(diào)整。

五：項目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六：項目銷售策略：（一）項目入市時機選擇 理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應(yīng)達到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標客戶；4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃；11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。

二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。

推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售?。ㄈ╀N售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二：資源整合原則 整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制。

4.房地產(chǎn)開盤營銷方案怎么寫

一、項目現(xiàn)時優(yōu)劣勢分析 kingpr.cc

根據(jù)前一階段的市場研究分析和工作總結(jié)，對本項目的優(yōu)、劣勢作以下分析：

（一） 優(yōu)勢

1、產(chǎn)品優(yōu)勢

根據(jù)前期的客戶統(tǒng)計資料，客戶對項目的地段、戶型等認知度較高，說明項目的品質(zhì)開始深入人心，產(chǎn)品定位明確。

2、市場競爭優(yōu)勢

相對于同區(qū)域的競爭項目而言，金帝花園等老項目可近尾房，產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)于它們，且工程已動工，結(jié)合工程的包裝，必將增強客戶的信心。

（二） 劣勢

1、項目規(guī)模小，景觀的營造不甚理想

據(jù)來訪客戶統(tǒng)計分析中有部分客戶對項目環(huán)境及周邊環(huán)境不太認同。

2、工程進度才開始，影響了客戶對項目的信心。

遂寧的消費者習慣購買現(xiàn)房，因此對工程形象的包裝，將直接吸引客戶對項目的信心。

3、市場競爭劣勢

遂寧市現(xiàn)主力供應(yīng)房價在800元以下，遠低于我們目前的均價，這將弱化我們的優(yōu)勢，分流部分客戶

（三） 解決劣勢問題建議

就上述的劣勢問題如何弱化，是下一階段營銷工作的重點之一。

具體建議如下：

1、工程形象的包裝

在保證工程進度的前提下，通過包裝工地形象樹立公司和項目形象，增強客戶信心，營造銷售氣氛。

手段：工地路牌，表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)

工地氣氛：利用彩旗等宣傳物品吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場

具體內(nèi)容為：工地公共標牌制作，吊旗、布幅制作等。

二、營銷思路

圍繞強化我們的優(yōu)勢，弱化我們的劣勢的核心，根據(jù)工程進度及營銷需要，主要劃分蓄勢調(diào)整期、開盤強銷期、收尾強銷期三個銷售階段，再就每個階段整合價格，廣告、促銷各類活動，包裝項目品牌，提升開發(fā)商形象，減少銷售阻力，從而使銷售取得預(yù)期目標。

詳情可參考：廣州萬家物業(yè)網(wǎng)

5.房地產(chǎn)開盤策劃方案

初步階段]1、項目資源條件整合及判斷負責部門： 策劃部、項目部、銷售部、工程部報告名稱： 《**項目策劃大綱》中心內(nèi)容： 資源條件整合宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。

地段資料：規(guī)劃要點、坐標。周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計、包裝、銷售。

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實力情況。判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點、突破口、把握度。

2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計或調(diào)整建議負責部門： 策劃部、項目部、工程部、設(shè)計院報告名稱： 《會議紀要匯總》 《**項目概念設(shè)計提示》或《項目調(diào)整建議》中心內(nèi)容： 草圖、立意、說明、交流記錄[前期策劃階段]3、地塊內(nèi)在條件整合及價值分析負責部門： 策劃部、項目部、財務(wù)部報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價值比較4、資源綜合及定位負責部門： 策劃部報告名稱： 《**項目綜合定位報告》中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意5、依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查負責部門： 策劃部報告名稱： 《**項目市場調(diào)查報告》中心內(nèi)容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)6、經(jīng)濟可行性分析負責部門： 策劃部、項目部、財務(wù)部報告名稱： 《**項目經(jīng)濟可行性分析報告》中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價、造價、管理、財務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。7、初步營銷框架負責部門： 策劃部、銷售部報告名稱： 《**項目初步營銷報告》中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計立意和要求相互關(guān)系8、規(guī)劃、設(shè)計方案及跟蹤負責部門： 策劃部、工程部、銷售部報告名稱： 《**項目初步營銷報告》 《**項目建筑概念設(shè)計》《**項目環(huán)藝概念設(shè)計》 或《**項目設(shè)計修改意見》《**項目設(shè)計要點》中心內(nèi)容： 草圖，設(shè)計創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計交底、指導(dǎo)[營銷策劃階段]9、營銷整體規(guī)劃負責部門： 策劃部、銷售部報告名稱： 《**項目營銷整體規(guī)劃》中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。

方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。10、經(jīng)濟敏感性分析負責部門：財務(wù)部報告名稱： 《**項目經(jīng)濟敏感性分析報告》中心內(nèi)容： 造價、進度、售價、回報率間的變量關(guān)系圖表。

11、價格策略執(zhí)行計劃負責部門： 策劃部、銷售部報告名稱： 《**項目價格策略報告》中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。12、物業(yè)準備工作計劃負責部門： 物業(yè)公司報告名稱： 《**項目的物業(yè)模型》中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標準"物業(yè)管理模式的融合。

13、銷售準備工作計劃負責部門：策劃部、銷售部報告名稱： 《**項目前期工作計劃表》中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算14、項目包裝執(zhí)行計劃負責部門： 策劃部、廣告公司報告名稱： 《**項目包裝概念設(shè)計》中心內(nèi)容： VI設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算。15、廣告宣傳炒作計劃負責部門： 策劃部、銷售部、廣告公司報告名稱： 《**項目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計劃》中心內(nèi)容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預(yù)算。

16、銷售活動規(guī)劃及策劃負責部門： 策劃部、銷售部報告名稱：《**項目公關(guān)活動計劃報告》、《**項目**活動報告策劃書》中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣工、入伙等儀式，新聞發(fā)布會，展銷會等其他公關(guān)活動的計劃安排及費用預(yù)算。17、裝修套餐負責部門： 策劃部、裝修公司報告名稱： 《裝修套餐服務(wù)計劃報告》中心內(nèi)容： 售后裝修和裝修按揭服務(wù)。

[銷售實施階段]18、銷售培訓(xùn)負責部門：策劃部、銷售部教材名稱： 《銷售基礎(chǔ)知識》《**項目銷售相關(guān)內(nèi)容》中心內(nèi)容：建筑知識、樓盤背景、項目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。19、執(zhí)行修正負責部門：策劃部、銷售部往來文件： 《**項目銷售情況總結(jié)》 《**項目策劃執(zhí)行修正安案》中心內(nèi)容： 根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋，適時調(diào)營整營銷計劃。

20、置業(yè)錦囊負責部門： 策劃部、銷售部報告總稱： 《置業(yè)錦囊》中心內(nèi)容：根據(jù)項目優(yōu)勢選編的購樓、選房須知，各階段項目賣點的序列。21、夸張和消費者投資的可性報告。

6.銷售策劃書模板

策劃書模板 第一部分 前言 策劃書目的及目標的說明 第二部分 市場調(diào)研及分析 一. 行業(yè)動態(tài)調(diào)研及分析 1. 行業(yè)飽和程度 2. 行業(yè)發(fā)展前景 3. 國家政策影響 4. 行業(yè)技術(shù)及相關(guān)技術(shù)發(fā)展 5. 社會環(huán)境 6. 其他因素 二. 企業(yè)內(nèi)部調(diào)研及分析 1. 財務(wù)狀況，財務(wù)支出結(jié)構(gòu) 2. 企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水平 3. 員工能力，待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓(xùn)（員工調(diào)查） 4. 企業(yè)策劃、銷售、執(zhí)行能力的調(diào)研（員工意見） 5. 產(chǎn)品各品項研究：定位、包裝、價格、市場目標受眾、競爭優(yōu)勢（員工意見） 三. 潛在進入者調(diào)研及分析 1. 行業(yè)進入成本/壁壘。

2. 行業(yè)退出成本。 3. 進入后對本企業(yè)的威脅。

4. 對競爭者的威脅。 四. 現(xiàn)有競爭者的調(diào)研及分析。

1. 財務(wù)狀況，財務(wù)支出結(jié)構(gòu)。 2. 企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水品。

3. 員工能力，待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓(xùn)（員工調(diào)查）。 4. 企業(yè)策劃、銷售、執(zhí)行能力的調(diào)研（員工意見）。

5. 產(chǎn)品各品項研究：定位、包裝、價格、市場目標受眾、競爭優(yōu)勢（員工&顧客意見）。 五. 替代品調(diào)研及分析。

1. 替代品工藝。 2. 消費者認可程度。

3. 發(fā)展態(tài)勢。 六. 互補品調(diào)研及分析。

1. 是否存在互補品。 2. 互補品價格。

3. 互補品對產(chǎn)品的要求。 4. 互補品發(fā)展趨勢及其未來新要求。

七. 原料供應(yīng)商調(diào)研及分析。 1. 可供選擇的供應(yīng)者。

2. 原材料是否有替代品。 3. 供應(yīng)商的討價還價能力。

4. 我們對其依賴程度。 5. 供應(yīng)商的供應(yīng)能力。

八. 中間商調(diào)研及分析。 1. 中間商的性質(zhì)：配送商、經(jīng)銷商、代理商（獨家、總代理…） 2. 中間商對我們產(chǎn)品的依賴（關(guān)注）程度（相對數(shù)值）。

我們產(chǎn)品占用他資金的比例，給予他的利潤比例… 3. 中間商的給予我們產(chǎn)品的支持（絕對數(shù)值）：配送能力、資金實力、人力… 九. 消費者調(diào)研及分析。 1. 消費者背景研究：收入、教育、年齡、性別、家庭組成、種族、工作… 2. 消費者對產(chǎn)品和競品的認知及態(tài)度：質(zhì)量、價值、包裝、型號、品牌聲譽、品牌形象等及其認知差別。

3. 消費者的使用情況：購買動機、購買量、何時使用、如何使用等。 4. 購買角色。

5. 消費者對現(xiàn)有營銷活動的評價。對廣告的接受程度、對營業(yè)推廣的理解等。

第三部分 企業(yè)戰(zhàn)略及產(chǎn)品策略的制定 一. 企業(yè)戰(zhàn)略制定 二. 產(chǎn)品策略制定。（提供原則或標準） 1. 產(chǎn)品。

1） 品項：市場定位、目標受眾。（打擊競品的專有品項） 2） 包裝：陳列顯著、方便、符合產(chǎn)品定位、價格等 2. 價格。

1） 符合企業(yè)戰(zhàn)略？（長線產(chǎn)品/短線投資） 2） 符合產(chǎn)品定位？ ① 利潤為主/市場占有率為主 ② 根據(jù)產(chǎn)品市場定位不同，采取不同價格策略。 ③ 保留一支低利潤甚至無利潤產(chǎn)品，該品項各種市場表現(xiàn)（如包裝宣傳訴求點等）模仿主要競爭對手，以破壞其市場及形象。

3. 渠道。 1） 一般通路。

對經(jīng)銷商的選擇、管理控制、返點等。 2） 特通。

由于產(chǎn)品特性及價格不同，我們可以選擇那些特殊通道，以便它的目標客戶能夠便利的獲得該產(chǎn)品。 3） 新終端開發(fā)隊伍。

4） 直營隊伍。對于一些特殊情況，如經(jīng)銷商的流失，直營隊伍暫時性的彌補空白市場。

5） 客戶數(shù)據(jù)庫的管理。業(yè)代前期市場推廣積累的客戶資料及經(jīng)銷商自身對終端的開發(fā)，這些終端資料應(yīng)當及時地通過業(yè)代以書面的形式提交公司。

公司對這些資料的管理可以避免因業(yè)代及經(jīng)銷商的流失而造成的終端流失。 4. 促銷。

1） 廣告：訴求點 2） 人員推銷： a） 人員的培訓(xùn) b） 人員的崗位界定 c） 人員的考核 d） 人員的激勵 3） 營業(yè)推廣 a） 對顧客。ⅰ穩(wěn)定主打產(chǎn)品價格；ⅱ對品牌的宣傳 b） 對零售商。

穩(wěn)定價格，保證促銷后價格能夠恢復(fù)，銷量得以維持；或者在短時間內(nèi)搶先占領(lǐng)貨架 c） 對中間商。盡量減少短期大力度促銷活動，一方面會破壞市場，影響終端價格體系，另一方面經(jīng)銷商對終端很可能沒有落實，從中截取，成為其“灰色收入”。

4） 公共關(guān)系。事件營銷：把握正確的營銷事件。

直接告知消費者的營銷事件應(yīng)當包含消費者利益點，并且該信息是以直接明了的方式告知消費者利益點的 第四部分 具體執(zhí)行&實施（建議方案） 一. 產(chǎn)品設(shè)計。 二. 價格設(shè)計。

三. 渠道設(shè)計。 四. 促銷設(shè)計。

五. 銷售管理 第五部分 結(jié)束語。

7.售房的策劃方案要怎么樣寫

樓盤銷售的策劃方案有很多類，我猜你這里所指的應(yīng)該是《營銷執(zhí)行方案》吧。限于篇幅，我這里只能告訴你一個大的框架了，具體的細節(jié)你再填充就是了。不過項目不同，還是根據(jù)項目的具體情況有所變化，不應(yīng)太過死板。

第一部分：市場篇（市場調(diào)研部分）

第二部分：項目定位（簡述就可以了，因為一般情況下對于項目定位有專門的一個報告）

第三部分：價格策略（對整體如何定價，對各單位如何定價，包括均價、最高價、最低價、價格優(yōu)惠等）

第四部分：銷售準備（銷售前的準備工作）

第五部分：銷售策略（在銷售過程中不斷根據(jù)市場信息指定恰當有效的營銷策略）

第六部分：宣傳推廣（營銷策略，如何推廣）

第七部分：包裝策略（現(xiàn)場包裝、圍墻包裝、其它包裝方案）

第八部分：營銷費用預(yù)算（各項營銷費用的大概預(yù)金額）

大概就這些了，你還可以在網(wǎng)上看看一些項目的《營銷執(zhí)行方案》，參與過一次就大概熟悉了，以后會漸漸輕車熟路的。

8.售房的策劃方案要怎么樣寫

樓盤銷售的策劃方案有很多類，我猜你這里所指的應(yīng)該是《營銷執(zhí)行方案》吧。限于篇幅，我這里只能告訴你一個大的框架了，具體的細節(jié)你再填充就是了。不過項目不同，還是根據(jù)項目的具體情況有所變化，不應(yīng)太過死板。

第一部分：市場篇（市場調(diào)研部分）

第二部分：項目定位（簡述就可以了，因為一般情況下對于項目定位有專門的一個報告）

第三部分：價格策略（對整體如何定價，對各單位如何定價，包括均價、最高價、最低價、價格優(yōu)惠等）

第四部分：銷售準備（銷售前的準備工作）

第五部分：銷售策略（在銷售過程中不斷根據(jù)市場信息指定恰當有效的營銷策略）

第六部分：宣傳推廣（營銷策略，如何推廣）

第七部分：包裝策略（現(xiàn)場包裝、圍墻包裝、其它包裝方案）

第八部分：營銷費用預(yù)算（各項營銷費用的大概預(yù)金額）

大概就這些了，你還可以在網(wǎng)上看看一些項目的《營銷執(zhí)行方案》，參與過一次就大概熟悉了，以后會漸漸輕車熟路的。