萬科商鋪營銷(商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案)
1.商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案
北 奧 公 館 營銷推廣策略報告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專案組 1、項目SWOT分析 1.1優(yōu)勢 ? 位于奧運核心腹地 ? 純板樓居住型小社區(qū) ? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫 ? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施 1.2劣勢 ? 價格創(chuàng)區(qū)域新高 ? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項目現(xiàn)場分離 1.3機會 ? 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間 ? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大 ? 市政及配套設(shè)施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進(jìn)時間待定 ? 奧運地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風(fēng)險，提升產(chǎn)品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。
2、銷售周期 2.1北京市房地產(chǎn)市場銷售周期說明 我司認(rèn)為入市時機，并不是指時間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個固定時間點來實現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經(jīng)濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。
北京市房地產(chǎn)市場銷售周期走勢分析 北京房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。 2.2本項目推廣特點說明 ? 2004年11月我司開始接觸本項目 ? 項目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會持續(xù)至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時間內(nèi)不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項目現(xiàn)場有一定的距離 2.3本項目銷售周期說明 本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。
根據(jù)以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進(jìn)入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表： 銷售周期分布表 銷售周期 時間結(jié)點 市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強銷期 2005年3月至2005年6月 第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月 第二強銷期 2005年9月至2005年11月 第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤期 2006年4月至2006年5月 2.4本項目銷售任務(wù)說明 本項目銷售計劃表 項目銷售任務(wù) 計劃完成 可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù) 76561.84平方米 540套 486套 銷售任務(wù)明細(xì)表 周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注 市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷售計劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動以當(dāng)時具體情況為準(zhǔn)。
2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10 強銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29 2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35 2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50 第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 第二強銷期 2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50 2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40 2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30 第二調(diào)整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25 尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25 2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30 總計 486 3、推廣策略 3.1本項目客戶群特征 ? 在亞運村區(qū)域工作或生活 ? 在中關(guān)村區(qū)域工作 ? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶有二次置業(yè)的需求 ? 購房更加理性 ? 對奧運房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力 ? 有一定的經(jīng)濟實力 3.2項目賣點梳理 ? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心 ? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào) 封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適 停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間 準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心 ? 區(qū)域內(nèi)稀缺性 ? 項目較高的升值空間 3.3賣點整合 區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區(qū)域：“奧運中央腹地，新富都市中心” 產(chǎn)品：“尊貴奧運板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區(qū)，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶式空調(diào)，。
2.商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案
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商業(yè)廣場營銷策劃方案篇一：商業(yè)廣場營銷策劃方案226429921德山商業(yè)廣場營銷策劃方案策略篇-、前言二、項目檢視1、市場深度分析2、目標(biāo)群體分析3、項目定位●產(chǎn)品定位●市場定位●形象定位三、核心思考1、租金與售價2、業(yè)態(tài)變與不變3、銷售與招商4、永續(xù)經(jīng)營之道5、操盤時機掌握四、策劃目標(biāo)1、銷售目標(biāo)2、招商目標(biāo)3、發(fā)展目標(biāo)五、營銷策劃基本原則六、項目“永續(xù)經(jīng)營工程”計劃篇一、銷售方案1、銷售階段劃分及預(yù)測2、項目整體價格策略3、付款方式4、各類促銷及優(yōu)惠措施二、招商方案1、項目整體招商原則2、招商范圍及品牌控制三、銷售管理1、銷售組織機構(gòu)及成本●組織機構(gòu)●激勵機制2、銷售文書準(zhǔn)備四、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語3、各階段推出計劃4、費用預(yù)算及分配5、媒介安排6、開盤前廣告進(jìn)程7、廣告效果評估策略篇前言：溆浦的商業(yè)市場正處于一個快速發(fā)展的成長期，我司將根據(jù)市場發(fā)展情況，以全新商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，貫穿整個項目的工作過程。力求緊密結(jié)合德山商業(yè)廣場銷售力的特質(zhì)與優(yōu)勢，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績。同時，我們將尊重市場，尊重消費者，尊重商家，實現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)與項目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實現(xiàn)企業(yè)、商家、投資者等三方利潤的最大化。項目檢視（一）項目深度分析？整體市場狀況溆浦商業(yè)經(jīng)過歷史的發(fā)展，在購物模式、競爭格局以及消費者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點。1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競爭格局。德山商業(yè)正處于一個新的發(fā)
3.商鋪的營銷策劃怎么寫
西湖花園商鋪營銷策劃提案 一 本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——高檔品牌家居裝飾商業(yè)區(qū) 本項目位于漳浦縣新的規(guī)劃中心——龍湖路的中間地段，從西湖公園南大門到實驗二小，直面實驗二小。從地理位置這一角度來看，目前此地段繁華程度不夠，而且已建成商鋪還未形成市場規(guī)模。因此針對該項目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場定位——高檔品牌家居裝飾材料商業(yè)區(qū)。并針對商鋪的經(jīng)營主題和商鋪未來的經(jīng)營前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄?，從而促進(jìn)和帶動商鋪更好、更有利的銷售。 （一）項目定位的SWOT分析 項目優(yōu)勢： 1） 區(qū)位：本項目位于漳浦未來的城市商業(yè)副中心，東西貫通，交通便捷。 2） 規(guī)劃：是目前漳浦縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，并能夠形成很強的市場聚集效應(yīng)；在新舊的消費觀念轉(zhuǎn)換上，本項目更倍受現(xiàn)代消費者的關(guān)注。 3） 硬件：項目所在的龍湖路寬度將達(dá)24米，完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的20米。 4） 理念：營造出與漳浦縣原有的消費觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費經(jīng)營理念。 5） 人氣：本項目的周圍存在大量的顯性消費者和隱性消費者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展 項目劣勢： 1） 項目在漳浦縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對本項目的認(rèn)知度不夠，對商鋪未來的價值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。 2） 項目的對面是實驗二小，對專營市場的形成起了一定的沖淡作用。 3） 對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項目的銷售和租賃價格相對老城過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。 4） 在地理位置上，老城的裝飾市場輻射區(qū)域占縣域的南部大部分，截斷了項目市場的部分終端客戶。 市場機會： 1） 目前，漳浦縣城內(nèi)沒有一個完善的高檔品牌家居裝飾市場，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模。 2） 縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項目的市場容量大，而且待建的項目將陸續(xù)上演，從而形成了一個深厚的市場容量。 3） 現(xiàn)有漳浦市場的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費需求。 4） 老城經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。 5） 對于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價格上相對于周邊的城市具有很強的合理性。 6） 現(xiàn)在漳浦市場上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營，追隨的對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。 7） 現(xiàn)在漳浦縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率
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4.如何制定店面營銷方案
制定所有的營銷計劃都要以歷史數(shù)據(jù)為主要參考依據(jù)，公司的整體數(shù)據(jù)庫來源于日常工作中各部門的數(shù)據(jù)記錄與整理，主要參照環(huán)比、同比、銷售數(shù)據(jù)總結(jié)等，具體需要以下幾方面的數(shù)據(jù)：1、單店銷售額和整體銷售額的分析：2、單店銷售量與整體銷售量的量化分析。
3、區(qū)域分析和季節(jié)性分析。4、產(chǎn)品線分析與價格體系分析。
5、以往的訂貨計劃分析。6、往年的拓展計劃和新開店任務(wù)完成情況數(shù)據(jù)參照。
綜合以上的數(shù)據(jù)參照，再結(jié)合財務(wù)預(yù)算和財務(wù)的三大報表，不僅可以找出以往工作中存在的問題，同時也可以找出今后工作的出發(fā)點，透過數(shù)據(jù)看到各項數(shù)字所體現(xiàn)的經(jīng)營實質(zhì)，透過數(shù)據(jù)分析看到經(jīng)營情況，判斷經(jīng)營上的問題點，并做出合理有效的調(diào)整，為制定行之有效的營銷計劃奠定參照基礎(chǔ)。公司的營銷計劃一般是由直營與加盟兩部分組成。
直營店的營銷計劃制定1、根據(jù)往年的銷售額結(jié)合明年的企劃與訂貨情況，做好區(qū)域內(nèi)全年的銷售額預(yù)估。往年的數(shù)據(jù)比對要細(xì)化到單店，要考慮各店的實際情況，銷售前幾名的店已沒太多增長空間，真正有上升空間的店是那些處在業(yè)績中游的店。
在制定各店明年的增長值時，一定要參考明年的各季節(jié)的企劃，做好各單店的業(yè)績增長預(yù)估后，才可以累加起來做整體的業(yè)績增長預(yù)估，切實合理的增長百分比，是分公司明年的戰(zhàn)略目標(biāo)的重要組成部分。2、結(jié)合預(yù)算，核算直營系統(tǒng)全年的各項費用開支。
公司的年度預(yù)算會因各類開支產(chǎn)生一個相應(yīng)的盈虧平衡點，初期的公司一般會以減虧或平虧為出發(fā)點設(shè)立銷售目標(biāo)，而成熟期的公司則會以盈利增長百分比做營銷計劃的年度目標(biāo)，盈虧平衡點都很重要的參考值。我在做費用開支這項工作時，一般是分兩步走，第一種是按正常的消耗做一個統(tǒng)計，另一種是由各部門進(jìn)行節(jié)支挖掘，提報上來后再由老總與各部門進(jìn)行節(jié)支論證，許多開支只要進(jìn)行合理的規(guī)劃都能有很大的節(jié)約值，將節(jié)約后的開支納入預(yù)算，再產(chǎn)生一個新的盈虧平衡點，從而生成一個新的年度銷售計劃做為明年的門檻值。
例1：異地城市有4個店，在季尾要返20個方貨品，如果委托物流公司每個方的運費160元，總計要3200元。再加上裝卸費和短途運費最少也得3600元。
如果包貨運專車，運輸費用是單程2000元，因為回程是空跑，所以費用很難談下來。但如果來回都有貨品，回程運費就可以打6--7折，3400元就可以解決來去的問題。
當(dāng)時我們在新品開季時都包貨運車輛送去，卸下新貨的同時再裝上要返倉的過季貨品，以往3600元的單程運費現(xiàn)在只要3400元，就解決了來去的問題，僅這一項就可以為公司年節(jié)支幾萬元。關(guān)于直營系統(tǒng)的開支，盡量由直營系統(tǒng)自行做到收支平衡，不要覺得都是公司的事，就把加盟與直營的開支混在一起。
直營系統(tǒng)有時要通過促銷來輔助銷售，提高業(yè)績增長。在這里要說明一下，業(yè)績的增長要相對應(yīng)毛利率的增長，沒有毛利率的流水貢獻(xiàn)對有銷售保底的百貨店有用，但對以租金為主的地店與MALL店，則屬于成本與貢獻(xiàn)度不匹配狀態(tài)。
制定直營年度計劃實則就是制定各店明年的銷售計劃，一定要符合各店的實際情況，既不可以為了表決心冒高，給員工制定一個根本不可能完成的目標(biāo)，讓員工失去信心。也不能給為求穩(wěn)妥制定一個過低的目標(biāo)，讓員工沒有壓力。
3、二次評估直營的全年銷售計劃，從單店的角度分解到季節(jié)、月份，調(diào)整后生成直營系統(tǒng)全年銷售計劃。銷售計劃落實到季節(jié)、月份，要結(jié)合地域的銷售情況、各單店所處渠道平臺的企劃方案、產(chǎn)品季節(jié)的淡旺季分配、所訂貨品的分配情況、季節(jié)性產(chǎn)品的價格帶等因素都是輔助參考值。
要從各單店實際的銷售情況出發(fā)，生成合理的銷售計劃與年度增長百分比。做一些走量的低毛利促銷活動，不但拉高流水還可以減少一定的庫存，減少的庫存量降低了未來的跌價損失，實實在在的促進(jìn)年度計劃達(dá)成。
但促銷活動在銷售額的體現(xiàn)上不要看得過重，日常的銷售業(yè)績才是你全年銷售計劃的基本參考值，促銷只是輔助你完成年度計劃。反之，如果你去年的業(yè)績中有些是靠促銷活動沖上去的，那么在做明年的計劃時也要比對這部分的流水額，才可以更做出更精確的開年銷售計劃。
加盟拓展全年營銷計劃的制定加盟商的訂貨情況直接關(guān)系著公司的盈利情況。傳統(tǒng)的定貨會前的走訪洽談、督促開店也無非是為了穩(wěn)定或增加業(yè)績。
在做加盟部分年度計劃前，日常對加盟商營運輔導(dǎo)和幫助，將會穩(wěn)定其在明年的銷售決心與發(fā)展思想。未來的加盟發(fā)展路線肯定會從服務(wù)式加盟管理，發(fā)展成為利益共同體的模式，加盟商與生產(chǎn)廠家必須達(dá)到同呼吸共命運才會讓品牌在競爭中存活下去。
1、現(xiàn)有加盟商完成銷售計劃的完成情況測評。要統(tǒng)計去年甚至近幾年加盟商的訂貨情況、提貨情況、銷售情況，這三種情況是否完成了公司制定的目標(biāo)值，完成率是多少，要實事求是的測評加盟商的發(fā)展?jié)摿Γ瑥亩赡甓仍鲩L百分比。
通過測評加盟業(yè)績來做初步的加盟利潤分析。良性的渠道加盟絕不是給加盟商硬加任務(wù)的，庫存的增加最影響加盟商的未來合作的心態(tài)。
2、根據(jù)公司的加盟目標(biāo)來制定拓展計劃與提升計劃。關(guān)于直營的營銷計劃我們在上半部分已經(jīng)制定完成，。
5.商業(yè)地產(chǎn)如何策劃
商業(yè)地產(chǎn)策劃中商鋪定價的操作程序和方法 1、根據(jù)項目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。
如：Y億元。 2、憑經(jīng)驗對項目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。
原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。
3、計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。
（此步驟在各樓層的計算方法相同） 公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù) 4、計算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項目的總權(quán)重系數(shù) 公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) 5、計算層別總價和層別均價。
層別總價等。
6.（工作）房產(chǎn)策劃與商鋪營銷
建議做房地產(chǎn)策劃。
房產(chǎn)策劃偏向管理，商鋪營銷偏向?qū)嵺`，一般來說都是從銷售開始做起，然后是銷售主管，銷售經(jīng)理等，除了特別大的公司，策劃和銷售經(jīng)理干的活基本一樣，了解市場定位，確定營銷方案等等。 房地產(chǎn)策劃前期可能工資會少一些，但努力的話一年后工資會很高，現(xiàn)在好一點的房產(chǎn)策劃年薪都在20萬以上。
如果項目好一年幾十萬沒問題，有6年以上經(jīng)驗，且能力突出，百萬年薪?jīng)]問題。底薪+項目總提（萬分之一到萬分之三）。
做房地產(chǎn)銷售很鍛煉人，一般的房產(chǎn)策劃都是房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)行過去的，因為對它比較熟悉。所以從產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)房產(chǎn)策劃比較容易。
房產(chǎn)銷售經(jīng)理的底薪?jīng)]有策劃高，但提成比策劃高，但策劃可以那幾個項目的總提，要看你公司的實力和你的能力了。
7.你好,我朋友有個商場想出一份商鋪招租策劃方案計劃書,能不能幫幫
【貴陽金陽購物廣場】
系列報告之——
項目招商及營銷推廣方案
暨財務(wù)分析報告
---------地產(chǎn)運營機構(gòu)
二零零五年十二月二十二日
目 錄
第一部分 前言 3
第二部分 招商推廣方案 4
一、招商節(jié)點與時機規(guī)劃 4
二、招商對象特征分析 6
三、招商總體思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商價格策略 18
六、招商優(yōu)惠條件 21
七、招商實施計劃 24
八、招商推廣策略 29
九、宣傳推廣體系 32
十、招商推廣步驟 36
十一、招商管理 40
十二、招商費用預(yù)算 46
第三部分 營銷推廣方案 47
一、產(chǎn)品策略 47
二、銷售價格策略 49
三、銷售目標(biāo)客戶定位 57
四、營銷推廣策略 59
五、銷售收入分析 88
六、項目整體包裝策略 101
七、項目整合傳播策略 106
八、銷售管理 123
附件一：銷售人員守則 130
附件二：銷售人員儀表及禮儀 136
第四部分 項目B區(qū)財務(wù)效益概算分析 141
一、項目成本分析 141
二、項目開發(fā)建設(shè)期設(shè)定 141
三、項目各項成本計算標(biāo)準(zhǔn) 142
1、土地成本與土地成本的支付方式 142
2、項目建安成本 142
3、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費用 143
4、前期費用 143
5、開發(fā)期稅費 143
6、銀行成本 143
7、企業(yè)管理費用 144
8、不可預(yù)見費用 144
四、總成本分析 144
1、項目計算經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)參數(shù) 144
2、項目成本匯總分析 145
3、成本綜述 145
五、財務(wù)效益分析 146
1、財務(wù)效益前提設(shè)定 146
2、財務(wù)指標(biāo)選取 146
3、銷售價格預(yù)測 146
4、銷售收入預(yù)測 147
5、項目租金收入計算 147
6、廣告費用預(yù)算 154
7、項目總體財務(wù)效益靜態(tài)分析 155
第五部分 結(jié)束語
8.（工作）房產(chǎn)策劃與商鋪營銷
建議做房地產(chǎn)策劃。
房產(chǎn)策劃偏向管理，商鋪營銷偏向?qū)嵺`，一般來說都是從銷售開始做起，然后是銷售主管，銷售經(jīng)理等，除了特別大的公司，策劃和銷售經(jīng)理干的活基本一樣，了解市場定位，確定營銷方案等等。
房地產(chǎn)策劃前期可能工資會少一些，但努力的話一年后工資會很高，現(xiàn)在好一點的房產(chǎn)策劃年薪都在20萬以上。如果項目好一年幾十萬沒問題，有6年以上經(jīng)驗，且能力突出，百萬年薪?jīng)]問題。底薪+項目總提（萬分之一到萬分之三）。
做房地產(chǎn)銷售很鍛煉人，一般的房產(chǎn)策劃都是房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)行過去的，因為對它比較熟悉。所以從產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)房產(chǎn)策劃比較容易。房產(chǎn)銷售經(jīng)理的底薪?jīng)]有策劃高，但提成比策劃高，但策劃可以那幾個項目的總提，要看你公司的實力和你的能力了。
9.如何做好一個商業(yè)地產(chǎn)項目策劃
商業(yè)地產(chǎn)在中國興起，才短短數(shù)年光陰，精明的開發(fā)商已從最初的莽撞銷售了事，變成現(xiàn)在的科學(xué)謹(jǐn)慎運營，并考慮后期永續(xù)經(jīng)營來達(dá)到銷售利益的最大化。
因此商業(yè)地產(chǎn)定位，我們要從后續(xù)經(jīng)營做起。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個細(xì)分市場，由于其豐厚的利潤空間，受到了越來越眾多開發(fā)企業(yè)的青睞。
然而商業(yè)地產(chǎn)運營是一個系統(tǒng)性非常強的工作，前期市場調(diào)研、找準(zhǔn)項目定位、合理業(yè)態(tài)組合、后續(xù)經(jīng)營管理環(huán)環(huán)相扣。究竟我們可以從以下幾點做起：從市場中尋找定位方向?qū)τ谝粋€商業(yè)地產(chǎn)項目的定位，我們必須通過深入的市場調(diào)研，從市場上去找答案，這就需要我們對市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。
這其中主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入水平，消費習(xí)慣和消費層次等；調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。從商戶那里了解目前市場的情況如何，并收集到此類業(yè)態(tài)在本地的市場情況。
充分考慮到項目所在區(qū)域的消費習(xí)慣、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素以便決定項目未來經(jīng)營什么業(yè)態(tài)，因地制宜，量體裁衣。只有這樣，才能保證在未來銷售、招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定運作計劃，免做許多無用之功。
從調(diào)研數(shù)據(jù)中進(jìn)行分析論證通過市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目實際情況進(jìn)行分析，來找到項目的定位，也許這時你發(fā)現(xiàn)項目的定位方向有多個。這時我們要做的就是對多個答案進(jìn)行論證，如項目的物業(yè)形式分析，項目適合引進(jìn)怎樣的商家，哪些商家愿意進(jìn)駐項目。
那么此時以未來經(jīng)營為導(dǎo)向，通過招商先行，根據(jù)商戶的意向情況來進(jìn)行項目最終定位。對業(yè)態(tài)進(jìn)行合理組合當(dāng)我們定位確定后，怎么對業(yè)態(tài)進(jìn)行合理組合成為我們需要思考的問題？目前各地房地產(chǎn)項目開發(fā)中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要以下有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設(shè)施商鋪等。
除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分，以期后期順利經(jīng)營。后續(xù)經(jīng)營是關(guān)鍵一個商業(yè)地產(chǎn)項目銷售完了并不意味著項目成功了，能否持續(xù)健康地運營才是決定項目是否成功實現(xiàn)價值的關(guān)鍵。
項目要做旺，經(jīng)營環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的后續(xù)正常經(jīng)營，在前期洽談的時候才會給商戶安全感和信心。
