中山市橫欄鎮(zhèn)盛雅苑項目營銷(琳苑小區(qū)營銷策劃案)
1.琳苑小區(qū)營銷策劃案
琳苑小區(qū)營銷策劃案 目 錄 一、項目概況 二、市場調研 三、競爭環(huán)境分析 四、項目分析 1、自身分析 2、項目SWOT分析 五、項目定位分析 1、目標客戶定位 2、項目市場定位 3、價格定位 六、差異化營銷核心價值體系建立 七、推廣策劃 八、銷售計劃 一、項目概況萬華園?琳苑鳥瞰圖 位 置開發(fā)商：西安萬勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：29。
9畝建筑面積：6萬余平方米總戶數(shù)：646戶容積率：3 規(guī)劃設計：四棟18層高層，分別為二梯四戶和二梯十戶建筑設計：剪力墻結構層 高：2。8米綠化綠：40%公 攤：18%推出戶型：十二種戶型一房一廳﹝50㎡﹞二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞主力戶型：二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞戶型配比：一房一廳﹝50㎡﹞，占10%；二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞，占80%；三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞，占10%。
二、市場調研 市場如戰(zhàn)場，瞬息萬變。關鍵在于時刻保持清醒的頭腦，密切跟蹤市場、細分市場、發(fā)掘市場，發(fā)現(xiàn)市場機會，通過縝密論證和科學分析，制訂出“上兵伐謀”的營銷策略，才可能立于不敗之地。
我們將從“點”、“線”、“面”三個層面對西安市場進行分析：（一）“點” 1、亮點：紫薇田園都市、錦園新世紀等品牌大盤改變了西安城市的居住模式，同時也為其他開發(fā)商在樹立品牌方面指引了一條方向：經(jīng)營理念、服務意識、觀念提高、產(chǎn)品細節(jié)……。 2、焦點：中海地產(chǎn)（南二環(huán)西段）的巨額拍賣地成為了西安市房地產(chǎn)市場近幾年關注的焦點。
3、疑點： 。
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2.富紅豪苑項目全程營銷策劃廣告推廣及銷售代理合作方案
富紅豪苑項目全程營銷策劃廣告推廣及銷售代理合作方案 一、合作方式由發(fā)展商委托本公司獨家代理富紅豪苑項目營銷策劃。
二、項目營銷策劃、廣告推廣、銷售代理服務范圍 項目前期市場調研及項目定位、策劃工作 1、市場調查及研究 1-1、全市及區(qū)域市場供給調查 1-2、全市及區(qū)域市場需求調查 1-3、全市及區(qū)域價格調查 1-4、本項目所在區(qū)域物業(yè)的市場綜述 1-5、本區(qū)同類物業(yè)的市場狀況及分析 1-6、本區(qū)同類物業(yè)的對比分析 1-7、綜上所述得出的結論 2、項目的價值分析 2-1、影響物業(yè)價值實現(xiàn)的因素 2-2、本項目優(yōu)劣勢判斷 2-3、本項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 3、項目定位 3-1、定位背景綜述 3-2、本項目的市場（目標區(qū)域）定位 3-3、本項目的客戶定位 3-4、目標客戶心態(tài)分析 3-5、本項目品牌定位 3-6本項目的概念定位 3-7、本項目價格定位 3-8、本項目（差異化）產(chǎn)品定位 3-9、本項目銷售區(qū)域定位 3-10、本項目戶型、面積定位 4、項目開發(fā)前期的策劃工作 4-1、策劃項目的總體定位 4-2、策劃項目的規(guī)劃設計建議 4-3策劃項目的功能配套及物業(yè)管理建議、園林規(guī)劃建議 4-4、策劃項目之戶型、面積比例，外型及平面布局安排，參與修改平面 項目廣告整合推廣工作 1、項目廣告整合推廣工作內容 A. 廣告推廣策略提案 a、廣告推廣主題? 廣告語方案? 系列推廣主題? 訴求內容 b、廣告風格擬定? 訴求方式? 平面風格? 廣告文案風格 c、各推廣階段廣告策略? 形象導入期廣告主題、訴求內容、媒體、工作進度? 開盤強銷期廣告主題、訴求內容、媒體、工作進度? 持銷期廣告主題、訴求內容、媒體、工作進度? 消化期廣告主題、訴求內容、媒體、工作進度 d、促銷及公關活動策略? 促銷策略? 促銷活動方案? 新聞發(fā)布會、開盤、封頂、入伙等禮儀活動方案? 公關活動策略? 公關活動方案 e、媒體策略 。 。
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3.營銷方案范文
“知彼知己者，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負；不知彼不知己，每戰(zhàn)必殆”營銷方案在制定正確的前是要實事求事的對比分析各項指標，從業(yè)務流程、推廣技巧、全程整合營銷等來制定和執(zhí)行。 什么是營銷方案？ 營銷方案是在市場銷售和銷售服務之前，為使銷售目標達到預期目的而進行的各種銷售促進活動、策劃執(zhí)行方案、營銷方案監(jiān)測等的整體性策劃。 市場營銷方案有什么作用？ 營銷策劃是針對某一客戶開發(fā)和某一產(chǎn)品營銷而制作的規(guī)劃，它的任務是為將朦朧的“將來時”漸變?yōu)橛行虻摹艾F(xiàn)在進行時”提供行動指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業(yè)銀行開展市場營銷活動的藍本。目的是創(chuàng)造顧客，獲取和維持顧客；要從長遠的觀點來考慮如何有效地戰(zhàn)勝競爭，立于不敗之地；注重市場調研，收集并分析大量的信息，只有這樣才能在環(huán)境和市場的變化有很大不確實性的情況下做出正確的決策；積極推行革新，其程度與效果成正比；在變化中進行決策，要求其決策者要有很強的能力，要有像企業(yè)家一樣的洞察力、識別力和決斷力。 營銷方案的特點 營銷方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點，即體現(xiàn)“圍繞主題、目的明確，深入細致、周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。市場營銷目標應包括：量的目標，如銷售量、利潤額、市場占有率等；質的目標，如提高企業(yè)形象、知名度、獲得顧客等；其他目標，如市場開拓，新產(chǎn)品的開發(fā)、銷售，現(xiàn)有產(chǎn)品的促銷等。經(jīng)營理念、方針、企業(yè)戰(zhàn)略、市場營銷目標等是企業(yè)制度市場營銷策略的前提條件，是必須適應或服從的。一般是既定的，像市場營銷目標也許尚未定好，但在市場營銷策略的制定過程中首先要確定的就是市場營銷目標。確定目標時必須考慮與整體戰(zhàn)略的聯(lián)系，使目標與企業(yè)的目的以及企業(yè)理念中所明確的、對市場和顧客的姿態(tài)相適應。 營銷方案的的類別
營銷方案因其策劃的對象不同可分為大型優(yōu)良客戶營銷策劃方案、重大項目營銷策劃方案、市場調查策劃方案、產(chǎn)品推介策劃方案等等。 營銷方案范文從策劃范文、制作范文、推廣范文、監(jiān)測范文來考核，營銷方案范文的主題和分析 根據(jù)不同的營銷策劃對象（即營銷策劃項目），擬定各自所應圍繞的主題。營銷策劃主題是整個營銷策劃的基石和內核，是營銷策劃的基本準繩。在闡述營銷策劃主題的基礎上，要對策劃的項目情況作一簡要的介紹，包括項目的背景、項目的概況、項目的進展、項目的發(fā)展趨勢等。
營銷策劃分析可以是逐項分類分析，也可以作綜合分析，視策劃的具體情況來定，其基本營銷范文從以下幾點來做：
營銷方案范文一：項目市場分析
宏觀環(huán)境狀況： 主要包括宏觀經(jīng)濟形勢、宏觀經(jīng)濟政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項目市場狀況： 主要包括現(xiàn)有產(chǎn)品或服務的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對新產(chǎn)品或服務的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業(yè)市場狀況： 主要包括同業(yè)的機構、同業(yè)的目標市場、同業(yè)的競爭手段、同業(yè)的營銷方式、同業(yè)進入市場的可能與程度等等。 各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的，要根據(jù)營銷策劃需要去搜集，并在營銷策劃中簡要說明。
營銷方案范文二：基本問題分析 營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題，這些問題的生成原因是什么？其中主要原因有哪些？解決這些問題的基本思路如何確定，出發(fā)點是什么？通過何種途徑，采取什么方式解決？等等。
營銷方案范文三：主要優(yōu)劣勢分析
主要優(yōu)勢分析： 圍繞營銷策劃主題，將要開展某一方面的市場營銷活動（如市場調查、新產(chǎn)品開發(fā)、市場促銷、廣告宣傳等），擁有哪些方面的優(yōu)勢，主要是自身優(yōu)勢（即自身的強項）分析，也應考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素，發(fā)揮出自身優(yōu)勢。分析優(yōu)勢應冷靜客觀，既不能“過”，也不能“不及”，要實事求是。
主要劣勢分析： 主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動相關聯(lián)的外部一些不利因素和自身的弱項、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素，如何彌補自身的不足，錯開自身的弱項。
主要條件分析： 主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創(chuàng)造的條件，逐一列出，逐一分析，以求得資源的最佳利用與組合。
4.營銷方案計劃
根據(jù)目前酒店情況，首先樹立“以市場為先導，以銷售為龍頭”的思想；為了更好的開展銷售工作，制定營銷方案、市場推廣計劃，并在工作中逐步實施。
第一章 目標任務 一、客房目標任務：萬元/年。 二、餐飲目標任務：萬元/年。
三、起止時間：自年月----年月。 第二章 形勢分析 一、市場形勢 1、2001年全市酒店客房10000余間，預計今年還會增加1~2個酒店相繼開業(yè)。
2、競爭形勢會相當激烈，“僧多粥少”的現(xiàn)象不會有明顯改善，削價競爭仍會持續(xù)。 3、今年與本店競爭團隊市場的酒店有：鴻運大酒店、海外大酒店、?？谫e館、海景灣大酒店、長昇酒店、宇海大酒店、海潤酒店、金融大廈、黃金、萬華、南天、匯通、五洲、泰華、奧斯羅克等。
4、與本店競爭散客市場的有：泰華、海景灣大酒店、長昇酒店、海外、?？谫e館、金融、鴻運、奧斯羅克、萬華、南天、豪富等。 5、預測：新酒店相繼開業(yè)團隊競爭更加激烈；散客市場仍保持平衡；會議市場潛力很大。
二、競爭優(yōu)、劣勢 1、三星級酒店地理位置好。 2、老三星酒店知名度高、客房品種全。
3、餐飲、會務設施全。 4、四周高星級酒店包圍、設施設備雖翻新，但與周圍酒店相比還是有差距。
第三章 市場定位 作為市內中檔旅游商務型酒店，充分發(fā)揮酒店地理位置優(yōu)勢，餐飲、會務設施優(yōu)勢，瞄準中層次消費群體：（1）國內標準團隊。（2）境外旅游團隊。
（3）中檔的的商務散客。（4）各型會議。
一、客源市場分為： （1）團隊-------本省旅行社及島外旅行社（北京、上海、廣東、東南亞、日、韓等） （2）散客-------首先海口及周邊地區(qū)，再島外北京、上海、廣州等大城市的商務公司。 （3）會議-------政府各職能部門、駐瓊企、事業(yè)機構及島內外各商務公司 二、銷售季節(jié)劃分 1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份（其中黃金周月份：10、2、5，三個月） 2、平季：7、8月份 3、淡季：6、9月份 三、旅行社分類 1、按團量大小分成A、B、C三類 a類：省中旅、海王、風之旅、民間、山海國旅、金圖旅行社、事達國旅、揚帆、山海、港澳國旅、觀光、悠閑、航空假日、南山錦江、金椰風、海航商務、等。
b類：神州旅行社、省職旅、市職旅、天之涯、雁南飛、國航、春秋、東方假期、天馬國旅、神州、明珠國旅、華能旅行社等。 c類：其它。
*按不同分類制定不同旅行社團隊價格 （1）穩(wěn)定A類客戶，逐步提高A類價格。 （2）大力發(fā)展B類、C類客戶，擴大B、C類比例。
2、境外團旅行社： （1）香港市場：港中旅、中航假期、康輝假期、關鍵旅游。 地接社：港澳國旅、海王國旅、山海國旅 （2）馬來西亞東南亞市場地接社：天馬國際 （3）新加坡：山海國旅 （4）韓國市場--------熱帶浪漫度假之旅地接社：京潤國旅 3、確定重點合作的旅行社：省中旅、事達、東方假期、神州、揚 省職旅、華能、山海、港澳國旅、海王、明珠、觀光、悠閑、航空假日、南山錦江、風之旅、金椰風、民間、海航商務、國航風情等。
第四章不同季節(jié)營銷策略在本章節(jié)中根據(jù)淡旺季不同月份、各黃金周制定了不同的價格，月日團隊、散客比例，每天營業(yè)收入，月度完成任務及各月份工作重點。 1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份★2002年1月（31天）3月（31天）、4月（30天）、2001年11月（30天）、12月（31天）：A、每天團隊與散客預定比例：6:4,B、房價：團隊價：110元/間，散平均價：180元/間C、月平均開房率：90%即161間/日D、每日收入：團隊：9666元，散客：10948元E、五個月總（153天）收入：315.3942萬元，月平均：63.0788萬元F、各月工作重點：2002年1月份：1、加強對春節(jié)市場調查，制定春節(jié)促銷方案和春節(jié)團、散預訂。
2、加強會務促銷。 3、加強商務促銷和協(xié)議簽訂。
4、加強婚宴促銷。 2002年3月份： 1、加強會務、商務客人促銷。
2、加強婚宴促銷。 3、“五一”黃金周--------客房銷售3月中下旬完成促銷及接待方案。
2002年4月份： 1、加強會務、商務客人促銷。 2、加強婚宴促銷。
3、加強對五一節(jié)市場調查，制定五一節(jié)促銷方案和五一節(jié)團、散預訂。 4、制定“母親節(jié)”活動方案并促銷；母親節(jié)------以“獻給母親的愛”為主題進行餐、房組合銷售。
（五月第二個星期天）2001年11月、12月份： 1、加強對春節(jié)市場調查。 2、加強會務促銷。
3、加強商務促銷和協(xié)議簽訂。 4、加強婚宴促。
5.營銷方案怎么策劃該怎么做
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內容來自用戶：李敏
營銷策劃方案怎么做
《營銷策劃方案怎么做》是一篇好的范文，覺得有用就收藏了，為了方便大家的閱讀。 篇一如何做好市場營銷 如何做好市場營銷 作為一名市場營銷的策劃人員來說，怎么樣才能做好一份完整較的營銷呢？構造分為三大部分一是產(chǎn)品的市場狀況分析，二是正文內容。三是效果預測即的可行性與操作性。 （一）市場狀況分析 要了解整個市場規(guī)模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項內容 （1）整個產(chǎn)品在當前市場的規(guī)模。 （2）競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場占有率的比較分析。 （4）消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學歷、收入、家庭結構之市場目標分析。 （5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點的比較分析。 （6）各競爭品牌市場區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現(xiàn)的比較分析。 （8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。 （9）各競爭品牌公關活動的比較分析。 （10）競爭品牌訂價策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷售渠道的比較分析。 （12）公司近年產(chǎn)品的財務損益分析。 （13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。 （二）正文 一般的營銷正文由七大項構成，現(xiàn)簡單扼要說明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場的政策 策劃者在擬定策劃案之前
6.怎樣推銷你的營銷策劃方案
好的營銷策劃方案也是需要推銷的。
1、在初期階段，要讓大家了解你的主題
2、在中期階段，讓接受者關注策劃案
3、正式推出階段：讓審議者認同
推銷營銷策劃方案的準備及程序
1、自我說服
2、演練
3、與審議者事先溝通
4、小組報告時的任務分配
相應的流程 一定要明確目的
明白針對的對象
會場安排好
資料
彩排
現(xiàn)場把握
策劃書推銷的技巧如下：
介紹技巧：外觀和語言
回答問題的技巧：1、細密2、始終報著歡迎提問的態(tài)度，很自信3、回答中反復強調自己的觀點4、回答結束時要總結策劃的概要
要很好用演示的工具：比如音樂，PPT，投影等等
7.市場營銷策劃書范文怎么寫
內容預覽：市場營銷策劃書撰寫1。
執(zhí)行概要和要領商標/定價/重要促銷手段/目標市場等。2。
目前營銷狀況（1）市場狀況：目前產(chǎn)品市場/規(guī)模/廣告宣傳/市場價格/利潤空間等。（2）產(chǎn)品狀況：目前市場上的品種/特點/價格/包裝等。
（3）競爭狀況：目前市場上的主要競爭對手與基本情況。 （4）分銷狀況：銷售渠道等。
（5）宏觀環(huán)境狀況：消費群體與需求狀況。3。
SWOT問題分析優(yōu)勢：銷售、經(jīng)濟、技術、管理、政策等方面的優(yōu)勢力。劣勢：銷售、經(jīng)濟、技術、管理、政策（如行業(yè)管制等政策限制）等方面的劣勢力。
機率：市場機率與把握情況。威脅：市場競爭上的最大威脅力與風險因素。
綜上所述：如何揚長避短，發(fā)揮自己的優(yōu)勢力，規(guī)避劣勢與風險。4。
目標財務目標：公司未來3年或5年的銷售收入預測（融資成功情況下）：（單位：萬元）年份第1年第2年第3年第4年第5年銷售收入市場份額營銷目標：銷……旅游旅游景點市場營銷策劃書一、銷售目標：信息傳播最大化媒體覆蓋最大化經(jīng)濟效益最大化二、銷售策略：我們把目標市場定為珠江三角洲地區(qū)，深圳本地和港澳地區(qū)為第二市場，而外省游客主要在春節(jié)期間出現(xiàn)，靠本地宣傳提高來訪量。 我們應當采取以下策略進行銷售：1、確定目標市場并劃分主要的區(qū)域，根據(jù)不同的時期、不同的人群對兵馬俑產(chǎn)生吸引的不同角度，采用平面宣傳、文化挖掘、巡回展示等方式，進行市場營銷。
2、借助兵馬俑對香港市場的特殊吸引（特別是香港人、學生對中國古文化的向往），選擇一至兩家旅行社，通過合適的合作方式（讓對方進行宣傳和推廣），打開香港市場。 或采用合適的宣傳方式（和媒體合作），打開香港市場。
3、細分市場，根據(jù)每塊市場的特點和不同節(jié)令特點，區(qū)分營銷、宣傳受眾的不同需求，采用不同的方法、相應的宣傳策略，進行宣傳和營銷。4、在價格方面，提高價格雖然能提高利潤，但也可能因此減少客流，我們可以在穩(wěn)定原價格的基礎上，采用提高入園人數(shù)來提高收入，同時可通過讓利等方式借助中間商的宣傳拉動，達到市場覆蓋最大化。
三、市場分析：1、市場選定：1珠江三角洲2廣州3深圳4香港2、市場評估：1珠江三角洲：營業(yè)額546萬，2廣州：營業(yè)額1049萬，3深圳：營業(yè)額664萬，4香港：？注：A以上數(shù)據(jù)來自02年總入園人數(shù)106萬人，營業(yè)額9555。3萬元人民幣。
的基礎，有效細分的要求；B歷史數(shù)據(jù)并沒有香港市場，習慣將其和深圳市場劃歸一起。 在這里將香港市場單另列出，是考慮到兵馬俑在香港市場可能產(chǎn)生較好高效應，所以進行針對性的市場開拓。
3、現(xiàn)狀分析：1廣州：◆客源總量：人口810萬人，港澳僑胞135萬人◆人均收入：1。6萬元。
年人均消費1。14萬元◆市場特點：團隊組團分為散客，企業(yè)團體、地接團三大塊。
散客出游多以旅行社組織出游為主要形式。時間上為一日游或二日游。
企業(yè)團體出游形式上有旅行社和自行出游兩種方式。時間上也以一、二日為主。
地接團隊市場，廣州市內地接外省團隊、境外團隊深珠游。今年地接內地港澳游團隊出團量明顯上升。
◆旅行社：A共計126家。 廣州本地旅行社以往每年組織深圳游旅客，大約30--40萬人次。
B散客組團社實行零團費的組團方式。C旅行社團費和利潤來源于景點門票團散差價和購物回扣。
D旅行社組織企業(yè)團體出游多有事先計劃和安排，主導權在企業(yè)自身。E以地接團隊為主的旅行社，線路安排事先已定，導游現(xiàn)場推薦是否有效是加點能否成功的關鍵。
◆社團：A各省駐廣州辦事處共有160家。B除企業(yè)自身組織的活動外，各類中介機構也會組織各種活動。
2深圳：◆旅行社：共計55家。A深圳旅行社共接待人數(shù)為20萬人次，其中50%為中轉，25%為游廣珠線為主。
25%為游深圳為主。B主要以地接外省團隊（包括中轉，出境，入境為主）C與明思克有業(yè)務往來的旅行社50家。
占96%。03年9月接待6500人次，其中僑城中旅，報業(yè)國旅，機場國旅等旅行社來團量占9月總來團量的70%。
◆酒店：A共有酒店200家，70%的酒店分布在羅湖、福田、南山三區(qū)。B主要以酒店外地散客，會議團隊為主。
C現(xiàn)與明思克合作的酒店有50多家，以二三星級酒店為多，占酒店總量的40%，銷售方式以現(xiàn)付為主，◆社團：A深圳各類企業(yè)十多萬，小學180多所，中學60多所，幼兒園500多所B以華為，中興、邁瑞等企業(yè)為代表的300-500家高新企業(yè)是企業(yè)中最活躍的部分，每年企業(yè)的接待量較大C政府機關和銀行政券機構等具有一定實力的企業(yè)，每年接待量和招待費較多。 D工廠將在年終組織聯(lián)歡活動和員工福利游E學生春游和秋游活動F以高新企業(yè)和政府機構接待是現(xiàn)階段社團的主要收入，占社團總收入的60%—70%。
僅華為一家平均每月就有600—800人。G企業(yè)聯(lián)歡活動相對活躍，但由于活動策劃要求較高，加上景區(qū)內硬件有一定的局限性，成功率較低。
3珠三角：◆市場總量：人口6820萬人，流動人口1890萬人，◆人均收入：1200元/月◆集中地區(qū)：東莞、佛山、汕頭、湛江、茂名、江門?！舭l(fā)達地區(qū)：東莞、佛山、中山、珠海、肇慶、江門。
◆市場特點：有一定的經(jīng)濟基礎，有旅游的習慣；◆銷售現(xiàn)狀：只開展了旅行社平臺的。
