百科_新樓盤(pán)為什么和電商合作，新樓盤(pán)為什么和電商合作呢（新樓盤(pán)為什么和電商合作好）

為什么一些新樓盤(pán)不直接由售樓部賣(mài)，而交給中介層層加價(jià)賣(mài)？

除了那些搞惡意炒作的樓盤(pán)和中介，說(shuō)新的樓盤(pán)銷(xiāo)售中介會(huì)層層加價(jià)，這是不對(duì)的。因?yàn)橹薪橹粫?huì)逐漸降低價(jià)格，通過(guò)組團(tuán)銷(xiāo)售的方式，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大的回報(bào)利潤(rùn)。1.中介的介入是因?yàn)槿巳旱膹?qiáng)勢(shì)策略。目前的銷(xiāo)售與早些年的品牌策略相差甚遠(yuǎn)。雖然品牌很重要，但是品牌鋪天蓋地的宣傳更重要。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)代的流量主題決定了銷(xiāo)售的方式。而人群戰(zhàn)術(shù)就是最好的流量銷(xiāo)售。中介的人力是售樓處的很多倍，他們會(huì)層層推進(jìn)，層層配合，逐漸把“蛋糕”的利潤(rùn)分解，追求的是賺的錢(qián)，而不是概念。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，選擇一家中介，就意味著選擇了更大力度推廣新樓盤(pán)。2.團(tuán)體銷(xiāo)售，看起來(lái)興趣點(diǎn)弱，總量大。很多中介參與開(kāi)發(fā)商新樓盤(pán)的銷(xiāo)售方式是團(tuán)購(gòu)價(jià)。這個(gè)價(jià)格一般比銷(xiāo)售部低。比如買(mǎi)房的人，直接去售樓部看房，買(mǎi)房。一平方是一萬(wàn)元。那么團(tuán)購(gòu)價(jià)的價(jià)格是每平方9500元，甚至更低。那不是開(kāi)發(fā)商賠錢(qián)嗎？不完全是。因?yàn)檫@個(gè)團(tuán)購(gòu)價(jià)格是有數(shù)量要求的，比如客戶(hù)數(shù)量必須達(dá)到50或者100，或者更高。這就是我們所說(shuō)的薄利多銷(xiāo)。看似每套價(jià)格低廉，卻能在短時(shí)間內(nèi)增加交易量，快速回款。3.售樓部賣(mài)的原價(jià)，更多的是開(kāi)發(fā)商自己的背書(shū)。開(kāi)發(fā)商售樓部的價(jià)格更多的反映了正常的市場(chǎng)價(jià)格。第一，是維持市場(chǎng)銷(xiāo)售的平衡。第二，是對(duì)自己品牌的外在銷(xiāo)售印象。對(duì)于銷(xiāo)售部門(mén)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)雙贏(yíng)的結(jié)果。中介團(tuán)購(gòu)價(jià)和售樓處單獨(dú)銷(xiāo)售不沖突。像每年我們都很熟悉的雙11，平時(shí)各大電商的價(jià)格都會(huì)打折，只是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)次數(shù)會(huì)是平日的很多倍。因此，如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商想在市場(chǎng)上推出一個(gè)新的建筑，它會(huì)進(jìn)行兩次銷(xiāo)售。一方面，我們公司的銷(xiāo)售部門(mén)會(huì)進(jìn)行一些營(yíng)銷(xiāo)，尤其是同行之間的競(jìng)爭(zhēng)和流動(dòng)，這些都會(huì)成為我們公司的公關(guān)機(jī)會(huì)。另一方面，眾多中介的參與，通過(guò)大量人力為公司創(chuàng)造量化的信息擴(kuò)散，給公司的回報(bào)利潤(rùn)帶來(lái)物化。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售好做嗎？

1.作為一名房地產(chǎn)推銷(xiāo)員，你必須知道你的服務(wù)性質(zhì)。同時(shí)，你的服務(wù)一定要到位，讓客戶(hù)感受到你是真心實(shí)意在幫助他們。畢竟房子貴，服務(wù)不到位可能會(huì)流失客戶(hù)。

2.做一個(gè)合格的房產(chǎn)銷(xiāo)售人員，要學(xué)會(huì)接受失敗，因?yàn)榉慨a(chǎn)銷(xiāo)售的情況很復(fù)雜，很多客戶(hù)最終都會(huì)選擇離開(kāi)。這個(gè)時(shí)候，你欠我不要灰心。你要及時(shí)總結(jié)這些經(jīng)驗(yàn)，做到心中有數(shù)，不斷努力。

3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售是個(gè)辛苦的工作，但是未來(lái)還是不錯(cuò)的。至少，升職是要看業(yè)績(jī)的，沒(méi)什么貓膩。所以你首先要下定決心吃苦，這是房產(chǎn)銷(xiāo)售最大的原則之一。

4.作為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，一定要有溝通能力，溝通能力一定要強(qiáng)。大家要善于從客戶(hù)的話(huà)語(yǔ)中了解客戶(hù)的需求，了解客戶(hù)的內(nèi)心想法，并根據(jù)自己的房源情況進(jìn)行介紹！

5.房產(chǎn)銷(xiāo)售最大的技巧就是誠(chéng)信，不要想著欺騙客戶(hù)或者欺騙客戶(hù)，因?yàn)檫@樣的客戶(hù)進(jìn)行消費(fèi)后，你會(huì)有很多后患，而且以你的工作態(tài)度，銷(xiāo)售工作不會(huì)持續(xù)很久，也不會(huì)有熟客找你！

6.要做一個(gè)合格的房產(chǎn)銷(xiāo)售人員，必須對(duì)自己銷(xiāo)售的房產(chǎn)了如指掌，了解周邊房源的情況，知道自己房屋的優(yōu)劣。只有這樣，你才能根據(jù)客戶(hù)的要求做出一系列的解釋?zhuān)瓿赡愕匿N(xiāo)售任務(wù)。

7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售工作中也會(huì)遇到很多問(wèn)題，尤其是一些房屋的質(zhì)量問(wèn)題以及貸款等相關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題。我們必須對(duì)這些問(wèn)題了如指掌，知道如何處理，這樣才能隨時(shí)解決客戶(hù)的問(wèn)題。

8.如果你想在自己的工作中做出成績(jī)，那么你就需要臉皮厚一點(diǎn)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)銷(xiāo)售中，你難免會(huì)遇到客戶(hù)的冷言冷語(yǔ)或者一些不好的態(tài)度。此時(shí)，你應(yīng)該面帶微笑地與客戶(hù)見(jiàn)面，并堅(jiān)持不懈地與客戶(hù)溝通。

鏈家地產(chǎn)工作怎么樣

現(xiàn)在賈立安地產(chǎn)是一家很不錯(cuò)的企業(yè)，位列世界500強(qiáng)企業(yè)，但是薪酬估計(jì)不同地區(qū)略有不同。比如在南京，公司的工資還是比較適中的。現(xiàn)在南京的賈立安地產(chǎn)，無(wú)責(zé)底薪2000，在今年央視50家高校畢業(yè)生最佳公司中排名第二。

珠海多個(gè)樓盤(pán)存在收取電商費(fèi)現(xiàn)象，何為電商費(fèi)？電商費(fèi)合規(guī)嗎？

珠海很多樓盤(pán)對(duì)購(gòu)房者額外收取電商費(fèi)和活動(dòng)費(fèi)，涉嫌違規(guī)收費(fèi)。這樣的行為非常不合理。在許多地方，一些購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，除了購(gòu)房費(fèi)用外，還經(jīng)常被收取一些額外費(fèi)用。這些費(fèi)用稱(chēng)為電商費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)等。而且這些費(fèi)用都有開(kāi)發(fā)商或者運(yùn)營(yíng)公司的發(fā)票證明，可以說(shuō)完全屬于收稅的范圍。這樣的情況和規(guī)定也在很大程度上增加了購(gòu)房者的壓力。電商費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)等額外的購(gòu)房費(fèi)用是非常不合理的，因?yàn)檫@樣的規(guī)定游走在法律的邊緣，就是打法律的擦邊球。現(xiàn)在珠海很多樓盤(pán)都是這樣經(jīng)營(yíng)自己的物業(yè)，可以說(shuō)是不義之財(cái)。所謂電商費(fèi)，就是在JD.COM等線(xiàn)上平臺(tái)支付一定金額，然后就可以享受優(yōu)惠，或者就可以獲得購(gòu)房資格。這種做法無(wú)疑非常難以理解。所謂的活動(dòng)費(fèi)，沒(méi)有具體的明細(xì)，只是在中介的指導(dǎo)下接受一定的金額，以獲得優(yōu)惠或者購(gòu)房資格。而且這種交易根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)法律認(rèn)證的發(fā)票，所以很多情況下，一些購(gòu)房者完全無(wú)法收回自己的支付費(fèi)用。可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商或者運(yùn)營(yíng)公司想盡辦法賺取更大的利益，當(dāng)然也有大量有實(shí)際質(zhì)量服務(wù)的收費(fèi)。畢竟每個(gè)公司或者運(yùn)營(yíng)商的想法都不一樣。這種不明確的收費(fèi)在法律文書(shū)中是不允許的，也就是說(shuō)很多情況是違反法律的。雖然沒(méi)有明確的規(guī)定，但這樣的情況無(wú)疑是在打法律的擦邊球。通過(guò)這樣的收費(fèi)，可以大大降低開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的渠道費(fèi)用，這樣的費(fèi)用不在征稅范圍內(nèi)。因?yàn)闆](méi)有正規(guī)發(fā)票，可以說(shuō)這樣的收費(fèi)相當(dāng)不合理。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)！

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)(也叫房地產(chǎn))。房屋及其權(quán)利(占有、使用、收益、處分等。).土地及其權(quán)利(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等。).房地產(chǎn)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維護(hù)和管理、土地使用權(quán)有償劃撥和轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的出售和出租、房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)是在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，根據(jù)使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)活動(dòng)。包括從選址到交付使用的全過(guò)程，由征地拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、電力通訊、進(jìn)場(chǎng)道路、綠化、房建等組成。土地開(kāi)發(fā)是指將未開(kāi)發(fā)的土地(未開(kāi)發(fā)和尚未開(kāi)發(fā)成建設(shè)用地的土地)開(kāi)發(fā)成可利用的土地。取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商平整土地，修建道路，鋪設(shè)給排水管道和熱網(wǎng)，然后建設(shè)各種房屋和公共設(shè)施。能源系統(tǒng)包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、液化石油氣)等設(shè)施。給排水系統(tǒng)包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(下水道)、排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理和排放工程。經(jīng)濟(jì)適用房以低利潤(rùn)價(jià)格出售給中低收入家庭的商品房(具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房，經(jīng)濟(jì)適用)。不是每個(gè)人都能買(mǎi)，但必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，按號(hào)購(gòu)買(mǎi)。商品房開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)價(jià)格取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)。是取得房產(chǎn)證后可以自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。該商品房“五證兩書(shū)一表”五證分別為《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。兩本：《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。表1: 《商品房竣工驗(yàn)收備案表》。爛尾樓未能完成建設(shè)，建筑半途而廢。爛尾樓的主要原因有：資金不足、設(shè)計(jì)施工質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重等。已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，但尚未竣工的建筑物和房屋。即圖紙上的樓房處于建筑施工初期，交房時(shí)間較長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠。買(mǎi)回來(lái)之后可以轉(zhuǎn)賣(mài)賺取差價(jià)。具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房(價(jià)格低，選擇空間大，戶(hù)型齊全，建材質(zhì)量監(jiān)管)。現(xiàn)房已通過(guò)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收，取得質(zhì)量合格證，可交付使用(即買(mǎi)了住，價(jià)格高，戶(hù)型過(guò)時(shí)，選擇余地不大)。二手房辦過(guò)產(chǎn)權(quán)證，重新過(guò)戶(hù)。即起拍價(jià)是指該樓盤(pán)所有房源的最低售價(jià)(一般指戶(hù)型、朝向、格局不好的樓棟價(jià)格，每層價(jià)格差幾十元到幾百元不等)。基價(jià)即“底價(jià)”，是指通過(guò)核算確定的商品房每平方米的基本價(jià)格。基價(jià)是針對(duì)樓盤(pán)定價(jià)方式的，與起拍價(jià)無(wú)關(guān)(價(jià)格隨樓層和朝向而異)。即房產(chǎn)的平均售價(jià)。每平米均價(jià)可以用該樓盤(pán)每套房子的售價(jià)之和除以每個(gè)單元的建筑面積之和得到。土地所有者依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利。國(guó)家對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地所有權(quán)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)占有、使用、收益和處分其合法所有的土地。國(guó)家作為土地所有者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者的行為，按使用年限、普

物業(yè)管理是專(zhuān)業(yè)公司或機(jī)構(gòu)接受業(yè)主(或使用人)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，為業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。物業(yè)管理包括房屋及附屬設(shè)備的管理和維修，環(huán)衛(wèi)、治安、公共綠化、公共設(shè)施、道路等的管理。在住宅區(qū)內(nèi)，為業(yè)主提供其他綜合性或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)。物業(yè)管理屬于小區(qū)管理范疇。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，有權(quán)決定本區(qū)域的物業(yè)管理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表組成，是有權(quán)決定本區(qū)域物業(yè)管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。指今年第n個(gè)月與去年第n個(gè)月的比值。比如今年2月比去年2月好，今年6月比去年6月好。同比增長(zhǎng)率=(本期-去年同期)/去年同期100%。與前一統(tǒng)計(jì)期的比較。例如，2015年7月和2015年6月的比較稱(chēng)為月環(huán)比。環(huán)比增長(zhǎng)率=(本期數(shù)-上期數(shù))/上期數(shù)100%。建筑基礎(chǔ)知識(shí)：土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的供水、供電、通路和土地平整。供水、排水、電力、電信、燃?xì)狻崃Α⑦M(jìn)場(chǎng)道路和土地平整應(yīng)七層連通。住宅的水平寬度。深宅的實(shí)際長(zhǎng)度。從較低樓層到較高樓層的高度，包括樓層厚度，單位為米。高層凈高度減去樓板厚度的凈值，即樓板上表面到上層樓板下表面的距離。陽(yáng)臺(tái)被雨水覆蓋，有踏板面，沒(méi)有擋風(fēng)墻，突出于樓外。未被雨水覆蓋且有腳的露臺(tái)部分。飄窗突出于墻面的窗口，飄窗大小約為40 ~ 60cm。剪力墻是建筑或結(jié)構(gòu)中主要承受風(fēng)荷載或地震引起的水平荷載和豎向荷載(重力)的墻體。第一扇門(mén)進(jìn)入的地方，開(kāi)口區(qū)。供多個(gè)家庭居住的有兩層以上公寓的建筑。純寫(xiě)字樓是為各類(lèi)公司日常運(yùn)營(yíng)提供辦公活動(dòng)的建筑。集家居、辦公、商場(chǎng)于一體的建筑。住宅SOHO性質(zhì)，集居家、辦公于一體。SHOPPINGMALL是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)區(qū)，起源于美國(guó)，也被稱(chēng)為第六商業(yè)業(yè)態(tài)。一個(gè)頂層公寓占據(jù)了兩層，由內(nèi)部樓梯相連。復(fù)式，起源于跳樓，優(yōu)于跳樓。一般房型是客廳或餐廳與上下樓層相連，其他位置以上下樓層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯。閣樓(夾層)其實(shí)是單層建筑，只是層高比單層高，一般在3.5-4.5米之間。和復(fù)式樓最大的區(qū)別就是層高的不同。在結(jié)構(gòu)上，是按照單個(gè)樓層的結(jié)構(gòu)做的，樓盤(pán)的面積只算一層。錯(cuò)層(層高2.8m)的標(biāo)準(zhǔn)單層建筑低于復(fù)式、夾層(閣樓)、躍層式建筑。只需將部分功能分區(qū)的地面和頂面抬高幾十厘米，再通過(guò)幾個(gè)臺(tái)階連接起來(lái)，就能達(dá)到豐富豎向空間形式的效果。磚混結(jié)構(gòu)是由磚和混凝土組成的承重墻，四面和梁柱都不能動(dòng)。框架采用鋼筋混凝土澆鑄成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化建設(shè)，效率高。承重墻在梁、柱內(nèi)，墻體可以自由打開(kāi)。房屋的耐用年限房屋能維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)等有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，鋼筋結(jié)構(gòu)：60 ~ 80年；氣壓的

按所有權(quán)分：公房(直管公房和自管公房等。)和私宅。根據(jù)開(kāi)發(fā)利用程度，土地分類(lèi)分為生土地和整地土地。按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地。按用途分：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地的使用權(quán)(即依法對(duì)土地進(jìn)行管理、使用和收益的權(quán)利)。土地公有制有兩種形式，即集體所有制和國(guó)家所有制。農(nóng)村土地以集體所有制形式存在，屬于農(nóng)民集體所有；城市中的土地采取國(guó)家所有的形式，屬于全民所有。任何個(gè)人都不能獲得土地所有權(quán)。劃撥用地：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓?zhuān)簭膰?guó)家有償取得使用權(quán)。包括協(xié)議出讓(如200萬(wàn)~ 250萬(wàn)/畝)、招標(biāo)出讓(根據(jù)用途和價(jià)格提出并取得底價(jià))、拍賣(mài)出讓(在不違法的前提下通過(guò)正規(guī)渠道取得最高價(jià))。市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為以下三個(gè)層次：第一層次市場(chǎng)：以土地為主體(也叫土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng))。二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，投入一定資金進(jìn)行建設(shè)，以補(bǔ)償或贈(zèng)與的形式將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售給需求者(新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng))。三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再流通，包括買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃(二手房)。土地使用年限：國(guó)家將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者時(shí)，雙方約定土地使用者可以使用的年限。土地使用權(quán)出讓年限：住宅用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育和綜合或其他用地為50年；40年的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地。用途需要轉(zhuǎn)換的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊定期地價(jià)的差價(jià)，按照國(guó)家規(guī)定的執(zhí)行。土地使用年限到期后如何處理：國(guó)家有權(quán)無(wú)條件收回土地；主體建筑經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門(mén)檢測(cè)無(wú)危險(xiǎn)，項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃或市容市貌。只要向政府繳納土地出讓金，就可以繼續(xù)使用，即使用年限按當(dāng)時(shí)地價(jià)購(gòu)買(mǎi)，使用年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回。055-79000第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期。住宅建筑樓層劃分規(guī)定低層住宅建筑：1 ~ 3層；多層住宅：4 ~ 6層；中高層住宅：7 ~ 9層；高層住宅：10 ~ 30層；超高層住宅：30層以上。各類(lèi)面積：基礎(chǔ)面積：建筑物底層腳周?chē)乃矫娣e，即建筑物首層的建筑面積。總建筑面積建筑每層外墻(或柱)外圍水平投影面積的總和。家庭建筑面積每戶(hù)(或單位)擁有的建筑面積。客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)，往往會(huì)提到“建筑面積”或“銷(xiāo)售面積”，也就是“家庭建筑面積”。套內(nèi)面積全稱(chēng)是套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)住房面積、內(nèi)墻面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積組成。室內(nèi)住宅的使用面積是室內(nèi)住宅的使用面積，按以下規(guī)定以水平投影面積計(jì)算：室內(nèi)住宅的使用面積是室內(nèi)臥室、客廳、門(mén)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。室內(nèi)住宅的室內(nèi)樓梯按自然樓層總面積計(jì)入使用面積，未計(jì)入結(jié)構(gòu)面積的室內(nèi)煙囪、通風(fēng)管道、管道井計(jì)入使用面積，室內(nèi)樓梯計(jì)入使用面積。內(nèi)壁面積是指套筒中使用空間周?chē)谋谒紦?jù)的面積。

其中，封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影總建筑面積計(jì)算，未封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算。實(shí)用面積和使用面積實(shí)用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積。結(jié)構(gòu)面積是指房屋的混凝土、磚砌體等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占的面積。實(shí)用面積也叫地毯面積、凈面積或有效面積、室內(nèi)使用面積，即地毯鋪在地面后的面積。使用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積。輔助面積是指廚房、衛(wèi)生間等輔助用房所占的面積。因此，可用面積使用面積。公共建筑面積和公攤面積公共建筑面積是指主體建筑內(nèi)外的使用面積，包括應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外走廊、門(mén)廳、電梯間、多層建筑突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯等。即分?jǐn)偨ㄖ娣e。在日常使用中，一般稱(chēng)為公攤區(qū)或水池。不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e是指建筑報(bào)建時(shí)不計(jì)入容積率的公共建筑面積和根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定不分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，包括機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、防火棚、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2m的架空轉(zhuǎn)換層、作為公共休息或交通場(chǎng)所的架空等。公共建筑面積(包括應(yīng)分?jǐn)偟暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟?由房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)由建筑物內(nèi)參與分?jǐn)偣步ㄖ娣e的全體業(yè)主共同所有。房產(chǎn)管理部門(mén)不得改變其使用功能或有償出租(出售)。公式中各區(qū)域的上述定義是書(shū)面語(yǔ)言。為了方便理解，我們將各個(gè)面積的關(guān)系梳理如下：俗稱(chēng)的建筑面積=戶(hù)均建筑面積。常說(shuō)的套內(nèi)面積=套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)住房面積=套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。總建筑面積=戶(hù)均建筑面積之和=單層建筑面積層數(shù)。實(shí)際建筑面積=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偯娣e。各種比率的容積率容積率=總建筑面積可使用土地面積。國(guó)標(biāo)容積率：別墅：1 ~ 0.8，一般0.8；高檔住宅區(qū)：2 ~ 2.5；中檔社區(qū)：3；低檔住宅區(qū)：4。建筑密度(覆蓋率)建筑密度=建筑面積可使用土地面積。綠地率和綠化覆蓋率綠地率是指居住用地中各類(lèi)綠地之和占居住用地的比例。距建筑物外墻1.5米以?xún)?nèi)和距道路邊線(xiàn)1米以?xún)?nèi)的土地，以及表面覆土不足3米深的土地，不論其上是否有綠化，均不計(jì)入綠化面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與居住用地之比。樹(shù)的影子，露天停車(chē)場(chǎng)中間種的方磚，都可以算作綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)可以達(dá)到60%以上。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)宣傳的綠化率，很多都是綠化覆蓋率。化率(銷(xiāo)售率)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域，化率是指一定時(shí)期內(nèi)的銷(xiāo)售率，來(lái)源于臺(tái)灣省。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，叫做銷(xiāo)售率，主要是指某個(gè)產(chǎn)品在一定時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售額所占的百分比。到量，也就是銷(xiāo)量。轉(zhuǎn)化率=銷(xiāo)售套數(shù)總套數(shù)。分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)=公共建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，即公攤面積建筑面積。使用率(入住率)和入住率使用率(入住率)=套內(nèi)面積建筑面積=(入住面積、墻面面積、陽(yáng)臺(tái)面積)建筑面積=1-分?jǐn)傁禂?shù)。使用率=使用面積建筑面積。拓展關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧的信息1。把重要賣(mài)點(diǎn)放在前面。根據(jù)銷(xiāo)售心理學(xué)的首因效應(yīng)理論，首先介紹給顧客的賣(mài)點(diǎn)會(huì)是ef

每個(gè)人都應(yīng)該學(xué)習(xí)一些如何證明產(chǎn)品的銷(xiāo)售技巧。3.相信你自己的房子。每棟房子都有它的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，你一定不要因?yàn)樽约旱姆孔佑腥秉c(diǎn)而相信它。如果你不信任自己的房子，你的信心就會(huì)不足，客戶(hù)也會(huì)注意到。把房子當(dāng)成自己的孩子，孩子總是對(duì)自己更好。有了這種心情，你就會(huì)做得很好。這是一個(gè)重要的房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧。4.結(jié)尾應(yīng)該會(huì)有亮點(diǎn)。把重要的事情放在開(kāi)頭，但不要忽視結(jié)尾。不要虎頭蛇尾，因?yàn)橛薪蛐?yīng)，客戶(hù)會(huì)對(duì)后來(lái)聽(tīng)到的內(nèi)容印象深刻。你可以把一些不重要的東西放在中間，在最后留下一些亮點(diǎn)，這樣客戶(hù)會(huì)回味無(wú)窮，興奮不已。經(jīng)過(guò)你的介紹，客戶(hù)應(yīng)該會(huì)有購(gòu)買(mǎi)的激情。參考百度百科-銷(xiāo)售技巧