如果物業(yè)企業(yè)接管的項目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，各項硬件已經(jīng)成型，在不能大范圍更改變動(dòng)時(shí)，就要從現有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預見(jiàn)性，盡量排除現有的責任風(fēng)險。
目前各大小區基本都發(fā)生過(guò)業(yè)主人身安全受到傷害、財產(chǎn)被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應的措施和采用的方法不當而產(chǎn)生的法律糾紛，多數情況下難以劃分責任，相關(guān)的法律也沒(méi)有對此作出明確的規定。那如何避免此類(lèi)糾紛呢？如下措施可供參考： 1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。
管理者應時(shí)刻進(jìn)行監督，不能只流于形式而失去實(shí)質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務(wù)重在一個(gè)履行過(guò)程，保安履行了義務(wù)，但仍然無(wú)法阻止損害結果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應當承擔法律責任。2、在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)一定要對業(yè)主人身及財產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責任有一個(gè)明確約定； 3、如果對停車(chē)進(jìn)行收費，租賃協(xié)議中一定要注明是“占位費”還是“保管費”； 4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車(chē)輛，在小區的出入口或車(chē)庫進(jìn)出口一定要設置圖像采集器，對進(jìn)出車(chē)輛情況進(jìn)行采集，防止在外受損的車(chē)輛進(jìn)入園區； 5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線(xiàn)進(jìn)行跟蹤；巡邏時(shí)必須進(jìn)行攝錄（巡更點(diǎn)應設置在攝像頭能攝錄的范圍內），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安工作的證據；發(fā)現監控設備出現故障時(shí)，要及時(shí)維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線(xiàn)索的局面，物業(yè)企業(yè)也會(huì )承擔相應的責任；夜間車(chē)輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發(fā)現，造成傷害； 6、在一些容易出現責任事故的場(chǎng)所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設置提示標語(yǔ)進(jìn)行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：“經(jīng)營(yíng)者應當保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。
應當向消費者作出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示，并說(shuō)明和標明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。”這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。
如：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線(xiàn)）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線(xiàn)）、保管好貴重物品（車(chē)內）、禁止停車(chē)（消防通道和禁止停車(chē)的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或寵物誤食）、已噴灑農藥（果樹(shù)）、娛樂(lè )設施的使用說(shuō)明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現場(chǎng)要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區進(jìn)出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛(ài)護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示； 7、春節期間要集中燃放煙花，發(fā)現不按規定燃放的業(yè)主要及時(shí)制止，如果其不聽(tīng)勸阻，要進(jìn)行現場(chǎng)取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責任人，并且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒(méi)有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發(fā)生存在一定的過(guò)錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業(yè)公司承擔15%的賠償責任）； 8、日常通過(guò)巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現存在的安全隱患要及時(shí)進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間； 9、樓頂、公共陽(yáng)臺上的雜物（如：太陽(yáng)能底座、樹(shù)枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時(shí)清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來(lái)臨時(shí)由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區的排水口設置在業(yè)主室內的陽(yáng)臺上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來(lái)很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責書(shū)，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明免責書(shū)已經(jīng)送達。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門(mén)上并攝錄證明通知書(shū)已經(jīng)送到（相關(guān)規定：“住宅的共用部位、共用設備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。
因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償）； 10、采取緊急避險時(shí)，一定要聯(lián)系當地的派出所、社區和其他的業(yè)主在場(chǎng)，對所進(jìn)行的過(guò)程進(jìn)行跟蹤攝錄，切忌私自打開(kāi)業(yè)主的房門(mén)； 11、東北地區冬季容易上凍，要及時(shí)清理樓頂形成的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車(chē)； 12、避雷設施要時(shí)常檢查，根據相關(guān)規定，防雷也屬于小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進(jìn)行維護，因為有的防雷設施使用過(guò)后其線(xiàn)路會(huì )熔斷，第二次則無(wú)法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點(diǎn)，容易造成避雷設施給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的； 13、園區廢棄的垃圾桶、廣告。
(1)公共安全防范管理服務(wù)的內容包括：出入管理，安防系統的使用、維護和管理，施工現場(chǎng)管理，配合政府開(kāi)展社區管理等工作。
(2)治安防范的注意事項：
①遇到有人在公共區域聚眾鬧事，應立即向公安機關(guān)報告，并及時(shí)上報上級領(lǐng)導，協(xié)助公安機關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴大。
②遇到有違法犯罪分子進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，因立即報警，協(xié)助公安機關(guān)制止，并采取措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發(fā)生的案件，應做好現場(chǎng)的保護工作，以便公安機關(guān)進(jìn)行偵察破案。
③管轄范圍內公共區域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應將其勸離轄區，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。
④轄區公共區域內出現可疑人員，要留心觀(guān)察，必要時(shí)可禮貌查問(wèn)。
⑤管轄區域內發(fā)生墜樓等意外事故，應立即通知急救單位及公安部門(mén)、家屬，并維護好現場(chǎng)，做好轄區內客戶(hù)的安撫工作，等待急救單位及公安部門(mén)前來(lái)處理。
1. 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶(hù)檔案與竣工驗收材料等。2. 房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊、通道、樓梯間、電梯井等。3. 共用設施設備的日常維修、養護和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、雨落管、污水井、配電室、共用照明、避雷裝置等。4. 共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養護和管理，包括道路、化糞池、水泵房、自行車(chē)棚、垃圾樓等。5. 公共區域的綠化養護與管理，包括草地、樹(shù)木、小品、雕塑等。 6. 公共環(huán)境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場(chǎng)所的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。7. 維護公共秩序，包括門(mén)崗服務(wù)、樓宇保安、物業(yè)區域內巡查、中控室管理、小區內公共秩序維護。8. 維持物業(yè)區域內車(chē)輛行駛秩序，對地面臨時(shí)車(chē)輛停放進(jìn)行管理，對小區內非機動(dòng)車(chē)進(jìn)行管理。 9. 消防管理服務(wù)，包括公共區域消防設施設備的維護管理，包括消防水箱、消防泵、消防栓箱、消防器材、消防中控等。10. 電梯、水泵的運行和日常維護管理。 11. 房屋裝飾裝修管理服務(wù)。 12. 其他委托事項（1）社區文化娛樂(lè )設施的管理養護。（2）小區公共資源經(jīng)營(yíng)，包括小區公共區域廣告、商業(yè)宣傳活動(dòng)、物業(yè)管理用房出租等。（3）小區內多種便民服務(wù)經(jīng)營(yíng)，包括戶(hù)內特約保潔、房屋交易租賃的中介服務(wù)、其他便民服務(wù)等。
安全管理總體來(lái)分，分為安防管理、消防管理、各種突發(fā)事件的管理預防，還包括員工自身的安全，這些都可以叫做安全管理 第三： （1）在細分說(shuō)：安防又分為人防和技防 （2）消防管理又分為預防和消防 范圍較廣泛，簡(jiǎn)單來(lái)舉一個(gè)消防設備的安全管理的內容： 1、每周檢查項目：檢查各處消防栓、消防水管；檢查各類(lèi)手提滅火器；檢查防火門(mén)、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。
2、每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機試啟動(dòng)一次；各類(lèi)信號指示燈是否正常；各類(lèi)水壓壓力表是否正常；消防水泵泵體是否漏水、生銹；檢查消防電源是否正常，能否及時(shí)切換。 3、每半年檢查項目：手提式滅火器是否有效；檢查煙感、溫感探測器是否正常工作；消防水栓放水檢查一次；檢查消防警報按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統；消防控制聯(lián)動(dòng)系統進(jìn)行一次實(shí)驗測試；自動(dòng)噴灑系統管理和各消防水箱、水池排水檢查；氣體滅火裝置檢查測壓。
4、每年結合消防演習，對整個(gè)消防系統進(jìn)行一次運行檢查，對各消防設備的聯(lián)動(dòng)協(xié)調運行進(jìn)行測試。 5、對巡檢和測試發(fā)現的問(wèn)題和安全隱患，一定要在限期內整改完畢，并進(jìn)行調查分析，采取措施避免錯誤的再次發(fā)生。
6、對消防設施日常運行、維修、更換的成本進(jìn)行測算，為管理費的收取提供數據。 第四：簡(jiǎn)單地舉一些突發(fā)事件的管理（內容均出自本人的個(gè)人官方博客）： （一）應急預案的原則、級別和領(lǐng)導體系 1.實(shí)施原則： 1.1責任制原則 總經(jīng)理為公司的總安全責任人，各項目總經(jīng)理為項目的第一安全責任人，各部門(mén)人員為本崗位的直接責任人，逐級負責，層層落實(shí)崗位責任制。
1. 2實(shí)際可操作性原則 本預案應結合各項目的實(shí)際情況制定相應的處理方法，各項目應結合本項目的實(shí)際情況對各類(lèi)事件的具體處理方法及時(shí)進(jìn)行個(gè)性文件的補充與更新。 1. 3組織性原則 本預案中將各部門(mén)按專(zhuān)業(yè)及管理區域分成了若干組，明確了各專(zhuān)業(yè)組在發(fā)生各類(lèi)突發(fā)事件時(shí)的職責及處理方法。
1.4分級處理原則 本預案按突發(fā)事件的嚴重性、影響程度、處理決策人的不同實(shí)行三級處理原則，發(fā)生不同程度的事件時(shí)，應啟動(dòng)相應級別的組織領(lǐng)導體系及處理程序。 1. 5快速反應原則 各分公司應通過(guò)定期對項目員工的培訓考核并進(jìn)行模擬演練，提高員工應對突發(fā)事件的反應及處理能力。
2.組織領(lǐng)導體系 2.1各項目設立突發(fā)事件處理指揮部，總經(jīng)理任總指揮，各項目總經(jīng)理為副總指揮，各部門(mén)經(jīng)理為本專(zhuān)業(yè)的處理負責人。 2.2指揮部設在各項目中控室，負責突發(fā)事件處理的組織協(xié)調、上傳下達工作，并隨時(shí)向相關(guān)負責人報告事件的處理進(jìn)展及結果。
2.3如夜間發(fā)生緊急突發(fā)事件，由中控室人員代行臨時(shí)指揮權，按各類(lèi)緊急預案的處理程序組織相關(guān)人員進(jìn)行處理。 3.啟動(dòng)各級應急處理預案的條件及響應人員： 突發(fā)事件發(fā)生后，當事人或目擊者應立即報告上級或中控室，同時(shí)在確保自身和他人的人身安全的前提下，竭力阻止事態(tài)或損失的擴大，并隨時(shí)向中控室報告事態(tài)進(jìn)展；當出現人員傷亡時(shí)，應全力救護。
4。啟動(dòng)事件處理預案：當發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，由公司總經(jīng)理決定，項目總經(jīng)理、現場(chǎng)負責人執行；現場(chǎng)處置組、安全警戒組、技術(shù)支持組、疏散善后組立即到位響應，公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理到現場(chǎng)處理。
火警火災應急處理預案 1.目的 使項目全體員工對突發(fā)事件具備快速反應能力，做到遇突發(fā)事件時(shí)有步驟、有秩序地實(shí)施各項緊急措施，以確保小區、大廈內的人員及財產(chǎn)的安全。 2.適用范圍 適用于各部室、各分公司。
2.事件處理組織機構、職責分工 2。1各分公司成立義務(wù)消防隊： 總指揮——項目總經(jīng)理 副總指揮——保衛部負責人（現場(chǎng)負責人） 指揮中心——中控室 滅火組——組長(cháng)：消防主管/領(lǐng)班； 組員：保衛全體員工及保安公司 警戒組——組長(cháng)：內保主管/保安隊長(cháng) 組員：全體保安員 搶救組——組長(cháng)：綜合部經(jīng)理/主管； 組員：綜合部員工 疏散組——組長(cháng)：客服部經(jīng)理/主管； 組員：客服部員工 技術(shù)組——組長(cháng)：工程部經(jīng)理/主管； 組員：工程部相關(guān)技工 2。
2義務(wù)消防隊各小組職責： 2。2。
1 滅火組——負責火災現場(chǎng)的滅火搶險工作。 2。
2。2警戒組——負責火災現場(chǎng)周邊的安全控制、人員支援、協(xié)助疏散及重要物資的搶救看護工作。
2。 2。
3 搶救組——負責火災中受傷人員的包扎、護理及安置工作。 2。
2。4 疏散組——負責通知、引導相關(guān)人員進(jìn)行緊急疏散及安撫工作。
2。2。
5 技術(shù)組——負責確保救火、疏散行動(dòng)中的供水、斷電及其他消防設施設備正常運行的支持工作。 3.通用處理程序 3。
1 中控室在接到消防主機報警或其他形式的火情報警后應立即到達報警現場(chǎng)進(jìn)行確認，當場(chǎng)處理并查出原因，事后及時(shí)上報部門(mén)經(jīng)理。 3。
2物業(yè)任何人員如發(fā)現在小區、大廈區域內發(fā)生火情，發(fā)現人應保持鎮靜，切勿驚慌，立即用電話(huà)或對講機向保衛部中控室報告，如身邊無(wú)通訊設備，可按下距離最近的火災手動(dòng)報警器按鈕向中控室報警，并利用附近的滅火器材控制火勢，等待增援。 （應本著(zhù)小火先自救，大火先報警的原則。）
3。3如火災發(fā)生在上鎖的客戶(hù)或住戶(hù)區域內，在有備用鑰匙的情況下，按備用鑰匙啟用程序使用備用鑰。
保安、保安，保障安全，是物業(yè)保安工作的重中之重。如何在物業(yè)小區內構人防、物防、技防相結合的安全防控網(wǎng)絡(luò )，保證小區安全管理品質(zhì)，實(shí)現小區零發(fā)案，實(shí)現小范圍內的社會(huì )治安秩序的好轉，為構建和諧社會(huì )作出努力，是物業(yè)保安追求的重要目標。要實(shí)現這一目標，必須從以下幾個(gè)方面作出努力：
一是科學(xué)合理安排小區的保安崗位，形成小區門(mén)衛崗、守護崗、巡邏崗的點(diǎn)、線(xiàn)、面最佳組合，這是組成嚴密安全防控的基礎；
二是保安員熟悉工作環(huán)境，了解崗位職責，在崗位上恪盡職守，百倍提高警惕，是做好小區安全防控的關(guān)鍵；
三是根據物業(yè)小區地理環(huán)境和安防薄弱環(huán)節，加強對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位的守護巡查，是做好物業(yè)小區保安護衛工作的主要措施；
四是熟記業(yè)主姓名、相貌特征，了解業(yè)主居住的樓宇、樓層、單元、房號，做到心中有底有數，小區門(mén)衛崗加強對人員、物品、車(chē)輛的登記，嚴密控制外來(lái)人員進(jìn)入小區，是做好小區安全護衛工作的重點(diǎn)；
五是加強晚上零時(shí)以后，特別凌晨時(shí)段的保安崗位督促檢查，防止保安員脫崗，打瞌睡等違紀行為的發(fā)生，是防止發(fā)生入室盜竊的重要方法；
六是加強崗位與崗位之間的相互提醒，相互照應，相互監督，互為聯(lián)動(dòng)，形成點(diǎn)、線(xiàn)、面嚴密的防控體系，發(fā)揮小區內安全防范整體的功能效應；
七是建立和完善小區內的閉路電視監控系統，把人防與技防有機結合起來(lái)，加強監控中心的值班管理，做到百密不疏；
八是加強對小區業(yè)主的安全知識的宣傳教育，教育群眾，發(fā)動(dòng)群眾，依靠群眾、群防群治。提高業(yè)主安全意識，為搞好小區安全打下良好的群眾基礎。
四種商場(chǎng)火災逃生法 利用疏散通道逃生物業(yè)管理師考試試題 每個(gè)商場(chǎng)都按規定設有室內樓梯、室外樓梯，有的還設有自動(dòng)扶梯、消防電梯等，發(fā)生火災后，尤其是在火災初期階段，這些都是逃生的良好通道。
在下樓梯時(shí)應抓住扶手，以免被人群撞倒。不要乘坐普通電梯逃生，因為發(fā)生火災時(shí)，停電也時(shí)有發(fā)生，無(wú)法保證電梯的正常運行。
自制器材逃生 商場(chǎng)是物資高度集中的場(chǎng)所，商品種類(lèi)多，發(fā)生火災后，可利用逃生的物資是比較多的。如將毛巾、口罩浸濕后捂住口、鼻，可制成防煙工具；利用繩索、布匹、床單、地毯、窗簾來(lái)開(kāi)辟逃生通道；還可以利用各種機用皮帶、消防水帶、電纜線(xiàn)來(lái)開(kāi)辟逃生通道；穿戴商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的安全帽、摩托車(chē)頭盔、工作服等。
利用建筑物逃生 發(fā)生火災時(shí)，如上述兩種方法都無(wú)法逃生，可利用落水管、房屋內外的突出部位、各種門(mén)窗以及建筑物的避雷網(wǎng)（線(xiàn)）進(jìn)行逃生或轉移到安全區域再尋找機會(huì )逃生。這種逃生方法使用時(shí)，要大膽又要細心，特別是老、弱、病、殘、婦、幼等人員，切不可盲目行事，否則容易出現傷亡。
尋找避難處所逃生物業(yè)管理師考試試題 無(wú)路可逃時(shí)應積極尋找避難處所，如到室外陽(yáng)臺、樓層平頂等待救援；選擇火勢、煙霧難以蔓延的房間，關(guān)好門(mén)窗，堵塞間隙，房間如有水源，要立刻將門(mén)、窗和各種可燃物澆濕，以阻止或減緩火勢和煙霧的蔓延時(shí)間，并不斷發(fā)出各種呼救信號，以引起救援人員的注意，幫助自己脫離困境。
1、固定崗工作
著(zhù)裝整齊，維持秩序，疏導交通車(chē)輛，為客人咨詢(xún)指引方位及提送行李等，同時(shí)應注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類(lèi)案件的發(fā)生。
2、安全巡檢
定時(shí)和不定時(shí)地對物業(yè)內外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。
3、停車(chē)場(chǎng)管理
疏導車(chē)輛進(jìn)出，檢查停車(chē)證件，收取臨時(shí)停車(chē)費，進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)消防和安全管理。
4、案件處理
對物業(yè)內發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進(jìn)行立案偵查，并按有關(guān)規定上報公安機關(guān)處理。
5、消防工作
消防控制室值班檢查，消防設備，配備專(zhuān)職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓練。
6、與其他部門(mén)搞好配合工作。
擴展資料：
物業(yè)全封閉式管理：全封閉式管理是對進(jìn)出物業(yè)的人、車(chē)、物全部實(shí)行查驗放行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采用先進(jìn)技術(shù)來(lái)防止翻越及翻越報警，對物業(yè)所有的出入口都進(jìn)行管理，具體管理內容主要有：
人：訪(fǎng)客必須得到業(yè)主的許可，并進(jìn)行登記；其他人員禁止入內。
車(chē)：所有機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)卡，驗證后放行。
物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內（如危險品、劇毒物品等），大件或具有一定價(jià)值的物品需由業(yè)主本人同意方可運出。
全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。
參考資料來(lái)源：百度百科—物業(yè)安全管理
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